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投资性房地产计量模式比较及影响分析

范文

蒋海燕

[摘要]本文介绍了新准则中投资性房地产的两种计量模式，并对两种计量模式的会计处理进行了详细对比，分析了两种计量模式对企业的影响。同时就企业采用公允价值计量模式可能遇到的问题进行了探讨。

[关键词]投资性房地产；成本模式；公允价值模式

[中图分类号]F230[文献标识码]A[文章编号]1673-0194(2009)24-0023-03

随着经济的发展和投资观念的改变，企业出于资金保值增值的目的而将房地产作为一种投资手段，逐渐成为一种普遍的经济现象。但在原有制度下，投资性房地产和企业自用房地产都被纳入固定资产或无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献，掩盖了投资性房地产价值，不能反映企业的真实经营状况。根据《企业会计准则——投资性房地产》的规定，投资性房地产的具体范围限定为：“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物”。首次执行投资性房地产准则的企业要按照准则定义对公司资产进行重新分类，将符合定义的资产从原有科目中分离出来，列入投资性房地产科目。

一、投资性房地产计量模式

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产。其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。根据最新会计准则规定，投资性房地产在取得时其入账价值一般以历史成本为基础，但其后续计量有成本计量模式和公允价值计量模式可供选择，采用成本模式还是公允价值模式由企业自主选择。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行核算，必然对企业财务状况和经营成果等方面产生不同的影响。

新准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。准则规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量并应同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业不得同时采用两种计量模式。按新准则规定，企业的计量模式一经确定，不得随意变更。如果需要将成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理；企业采用公允价值模式计量，则不得从公允价值模式转为成本模式。

二、两种计量模式核算比较

由于成本模式与公允价值模式间的核算差异较大，企业应当慎重选择。采用成本模式，会计只需按收入实现原则确认收入以及根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧或摊销，会计处理相对简单。而采用公允价值计量模式，除按收入实现原则确认收入外，还应根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，将公允价值与原账面价值之间的差异计入当期损益，同时不提折旧或摊销。

在公允价值模式计量下，企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算，期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。两种计量模式核算比较见表1。

三、投资性房地产计量模式对企业的影响

1资产价值的影响

采用成本模式计量，企业的总资产不变，但对企业资产结构会产生影响。原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，并在资产负债表上单独列报。这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业。执行新准则后全部转入“投资性房地产”核算，减少了企业的流动资产，降低了流动比率。采用公允价值模式计量，不仅资产结构要受影响，而且公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值。使资产增值显性化。这将使投资性房地产比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，企业呈现出较低的财务风险，对企业再融资和提升公司价值等方面是十分有利的。

2利润水平的影响

在成本模式下。对投资性房地产计提折旧或摊销，如果存在减值迹象的，进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，《企业会计准则第8号——资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”。这项规定明确了企业不得调整利润。而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差异计入当期损益，会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，如果投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加；此外，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧和摊销，投资性房地产出租业务的成本将大幅降低，毛利率和净利率会有明显提高。

3对现金流的影响

净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观。资产负债日，企业将投资性房地产的公允价值变动计人当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了企业分配现金利润的难度，加剧净利润与现金流背离程度。

4税收方面的影响

在成本模式下新会计准则和税法的处理基本一致，如果企业采用的折旧政策与税法一致，则不必进行纳税调整。而公允价值模式下投资性房地产准则和税务处理存在明显差异：一方面，由于未计提折旧减少了当期的费用，而根据公允价值调整账面价值也会影响当期损益；税法按照规定的年限和折旧方法对房地产计提的折旧或进行摊销所产生的费用，可以在税前列支，税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额：另一方面，由于当期资产的账面价值改变，所以还会影响此后房地产在转换和处置时确认的损益，最终影响会计利润。这都加大了应纳税所得额和会计利润之间的差异，所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加。

四、企业采用公允价值模式应注意的问题

1公允价值计量的应用条件

根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。新准则要求企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。也就是说，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。而根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南对“同类或类似房地产”的定义，要找到每一处房地产的活跃市场，是相当困难的。由于相关市场还不健全，相当数量的地区目前还无法满足上述条件。公允价值计量的广泛采用。还有赖于综合市场环境的完善。

2公允价值计量的成本问题

公允价值计量是一种动态的计量属性，公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估。并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将增加资产评估成本和信息披露成本。

3公允价值计量引起利润波动的风险

如果投资性房地产市场价格持续上涨，选择公允价值模式对于改善企业经营业绩有明显好处，当投资性房地产市场价格处于下降通道时，选择公允价值模式则意味着企业净利润下降，在当期盈利能力不变的情况下，反而降低了公司的净资产收益率。而新会计准则规定：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式；而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，也不得通过会计政策变更转为成本模式。即对投资性房地产的后续计量，一旦选择公允价值，就不再有回头之路，可见公允价值计量可能会给上市公司带来利润波动的风险。

综上所述，虽然公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但目前绝大多数上市公司还是纷纷回避对投资性房地产的公允价值计量。笔者认为，企业特别是持有大量投资性房地产的企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式，在采用公允价值模式前，应充分考虑市场环境、风险和损失。

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