| 标题 | 基于不同众筹模式的房地产企业财税处理研究 |
| 范文 | 牟善勃 摘要：资金是企业经营发展的基础，筹资自然也成为企业发展的必要手段。房地产企业的行业特征使其在前期需要大量的资金投入，而同时由于房地产行业的资金回笼期较长，再加上银行对高风险型企业的放贷要求更加严格，所以，过多的资金需求使房地产企业必须寻找多种融资渠道。从目前的现状来看，随着互联网企业的发展，众筹模式在房地产企业中的应用越来越频繁，已成为房地产企业重要的筹资手段。但由于房地产企业在处理众筹模式下的涉税问题时还存在一定的困难，基于此，本文从房地产企业众筹模式的特点出发研究众筹中存在的财税问题，并通过深入分析提出一些优化对策。 关键词：众筹模式;房地产企业;财税处理;行业特征 中图分类号：F275 文献标识码：A 1房地产企业众筹模式的类型 众筹模式最先从互联网行业开始，主要借助线上或线下的手段向群众募集资金的方式，同传统的银行贷款等筹资方式相比，众筹模式的门槛较低，主要以投资者对企业发展情况的评估为主，而且受众较多，凡是在众筹平台注册的用户都可以开展投资活动。一般在房地产企业中主要被应用于某个标的物的资金募集，从而填补项目中某个环节或多个环节的资金需求漏洞。由于房地产企业属于高风险型企业，所以对银行和其他借贷公司来说，放贷所承担的风险较大，所以融资成本较高。而以众筹模式募集资金大大降低了房地产企业的融资成本，同时也提高了融资效率，而房地产企业只需要支付承诺的回报即可。目前，房地产企业的众筹模式主要分为以下几类： 1.1营销型房地产企业众筹模式 营销型的众筹模式是房地产企业为实现营销而开展的筹资，主要通过让渡房产的所有权或相关收益权等募集营销资金。主要流程可以分为如下几步：第一步，由房地产企业将需要让渡的成品房产挂在众筹平台上，并以适宜的折扣价格作为筹资目标;第二步，投资者通过众筹平台上提供的信息决定其投资意向，中意的投资者便可以通过平台认购一定的份额，从而作为后期收取回报的依据;第三步，退回认购资金或支付承诺回报。如众筹项目在筹资期间截止前众筹成功，房地产企业要售卖合同中规定的产品房产，以此支付承诺回报。但如果所筹资金未达到筹资目标，便意味着众筹失败，平台所收到的资金将退还给投资者。所以，营销型的众筹模式是房地产企业为了获得一笔资金而抵押所拥有的房产，并在预定的期限内将房产售出以偿还所借本息。 1.2销售型房地产企业众筹模式 销售型的众筹模式主要指房地产企业，以销售房屋为目的而将在建或完工的房产挂在平台上出售，同房地产企业直接交易买卖房产不同，销售型的众筹模式将房产转换成标的物，并设定相应的标的价格，由投资者购买，进而实现房屋销售。具体流程分为以下几步：第一步，由管理地产选择在建或已完工房产作为标的，将其挂在相应的平台上进行售卖，投资者可以按照自身需求进行预约认购;第二步，当所设定的预约名额满额后，之前中签的投资者便可以签订相关协议、缴纳资金;第三步，签订合同的投资者按照相关协议約定和房地产企业之间签订房产买卖合同，完成交易。从这个过程可以看出，销售型的众筹模式一般用来提高资金回笼速度。 1.3融资型房地产企业众筹模式 在目前的经济形势下，房地产行业的发展情况并不乐观，经济下滑使房地产企业难以获得银行放贷。再加上由于高风险的行业特征又使其通过借贷公司筹集资金的成本较高，大部分房地产企业难以独自负担前期投资，待建和在建项目中资金需求较大。而融资型的众筹模式与信托相似，是目前房地产企业的主流筹资方式，主要通过房地产企业的在建或待建房产向公众募集资金。同其他两种筹资模式不同，融资型众筹模式是投资者对房地产企业的投资，主要投资于房地产企业的前期工程。主要流程如下：第一步，房地产企业将所拥有的待建或在建房产作为标的物，并将其挂在众筹平台上进行筹资;第二步，有意向的投资者通过平台认购相应的份额;第三步，募集期结束后，房地产企业运用所筹资金开发项目，并按照预期将经营所得用于按期偿还本息。 2房地产企业众筹中的财税问题 随着营业税改为增值税政策的实施，房地产企业所面临的税收政策也发生了改变。虽然“营改增”后房地产企业不再面临重复交税的问题，但纳税时间、税收优化政策都发生了相应的改变。在这样的背景下，不同的众筹模式，房地产企业所面临的税负也不同，税筹手段也应有所不同。但实际上，房地产企业众筹中存在较大税筹风险，影响企业经营。下面以A房地产企业为例，对众筹中存在的财税问题进行讨论，并研究相关优化策略。 2.1营销型众筹模式中的纳税 A房地产企业在2016年5月18日在某平台上挂出众筹项目，其标的物是一套售价3万一平米的200平米的成品房产，标的价格是原售价的8折，即480万元。该房产于2015年7月开始施工，2016年4月7日竣工。本次众筹资金480万，筹资期限为6天，筹资托管银行为中国工商银行，房产出售时间为8月1日。另外，在这个过程中，A房地产企业需要给平台支付8%的中介费，以及给中国工商银行支付3%的托管费。在下面的讨论中，本文假定：A房地产企业（下面简称为A企业）为一般纳税人;企业筹资成功后先偿还平台和银行收费;由A企业承担房产拍卖流转税纳税义务。 第一，对房地产企业来说，由于2016年5月后“营改增”政策全面落实，所以按照新的税法，A企业本次众筹项目缴纳税额的时间为2016年5月24日，即A企业收到众筹资金的当天。这主要是因为在新的税法下，A企业本次活动视同为预售。同时，本次涉及到增值税、城建税等。主要涉税及其详情如下： 预缴税：按照税法规定，房地产企业采用预售所获得的资金需要先缴纳3%的增值税。 适用税率：交易结束后，由于新税法下A企业使用于一般计税法，所以还需要按照11%的税率缴纳剩余税额。当然，由于本次交易中A企业所提供的标的物建成于2016年5月1日前，所以A企业可以采用原本5%的税率交税。 综上，由于税法规定预售额在缴纳预征税时不得扣除中间费等。所以，首先A企业在此次众筹中需要预缴纳的税额为：480/（1+5%）×3%=13.71万元。其次当A企业售卖完标的房产后还需要进行补缴税。A企业的这套房产在8月1日以800万元（不含税价761.9万元）的价格成交。由于本次活动属于为房地产企业的营销而发起的，所以按照相关税法，A企业原本需要交纳761.9×5%=38.1万元，再减去预交的13.71万元，A企业此次项目总工需要交纳24.39万元的税额。另外，在A企业转让住宅产权时还需要支付一定的土地增值税以及印花税等。 在这个过程中，主要存在的风险有两个方面：一是关于中介费、托管费等的抵扣问题，按照营业税改增值税后的税法内容，在11%的税率下，A企业可以取得相应的增值税发票调整进销项税额的变动，从而减低企业税负。但如果企业按照5%的简易计税法税率时，这些费用不能用来抵扣税额，但受认知和理解上的影响，部分房地产企业在税额抵扣上存在一定的理解误区，税额缴纳不足，被税务机关认定为偷税或漏税，导致企业声誉和经济受损;二是关于众筹和售出价格之间的304万元[761.9-480/（1+5%）]的差額（一般认定为销售费用）是否可以在税前扣除的问题，按照相关税法依据，如果企业可以取得合法原始凭证则可以在税前扣除，否则便不可以扣除。除此之外，房价不断上涨的趋势使得政府不断加强对房地产发展速度的抑制，以规避房地产泡沫破碎的风险。比如政府颁布的“限购”政策，但政策的发布势必会让投资者的投资偏好发生改变，房产销售周期加长，房地产企业可能在约定期限内无法售出标的物，或售出价格偏低，影响企业收益，给房地产企业带来了财务风险。 第二，对投资者来说，其所涉及的税主要是对其投资所得的征收，按照我国税法，一般对个人投资者征收20%的个人增值税，即个人投资者需要交纳的税额=投资收益×20%。而对法人投资者来说，需要按照企业所得税进行征收。另外，除了个人所得税之外，投资者还需要缴纳印花税等。在这个环节中，主要存在的财税问题是对自身投资身份的定位。 第三，对众筹平台来说，其所涉及的税主要是对其所收取的中介费进行征收，按照新税法规定，众筹平台需要按照服务行业的税率缴纳增值税税额，并缴纳企业所得税。本次众筹平台所需要交纳的税额为[38.4/（1+6%）×6%]=2.17万元。 2.2销售型众筹模式中的纳税 A房地产企业在2017年5月18日在某平台上挂出众筹项目，其标的物是一套售价4万一平的200平米的成品房产，标的价格为800万。该房产于2016年7月开始施工，2017年5月7日竣工。筹资期限为6天，A企业所得筹资为800万元（不含税价761.9万元），筹资托管银行为中国工商银行，其他一切同上一案例。 第一，对房地产企业来说，对比营销型众筹模式和销售型众筹模式的流程后可以发现二者涉税项目基本一致，由于本次房产属于2016年5月后所建，所以适用11%的税率。除此之外，销售型众筹模式给房地产企业带来的财税内容基本一致，此时A企业需要交纳税额为761.9×11%=83.81万元。 第二，对投资者来说，由于销售型众筹模式等同于向投资者销售房产，所以如果投资者投资的主要意向是买房，即投资人取得了真实的房屋产权，按照税法此时投资者不需要缴纳个人所得税，只需要缴纳印花税和契税等即可凹。一般印花税在签订房屋买卖合同时进行缴纳，一般按照房价的万分之五进行征收，即印花税额=800×0.05%=0.4万元。 第三，对众筹平台来说，其所涉及的税主要是对其所收取的中介费进行征收，按照新税法规定，众筹平台需要按照服务行业的税率缴纳增值税税额，并缴纳企业所得税。本次众筹平台所需要交纳的税额为[（800×8%）/（1+6%）×6%]=3.62万元。 综上，销售型众筹模式和营销型众筹模式下所涉及的纳税情况基本相似，而且都涉及到产权转让问题，所以其所面临的财税问题也基本一致。 2.3融资型众筹模式中的纳税 A企业在2017年10月9日又一次开展众筹项目，本次标的为新开发楼盘，标的价格为1000万，筹资期限为20天，约定利率为18%，A企业承诺在两年期限到后一次性偿还本息，其他假设和上面一致。由于需要支付给平台8%的中介费，即80万元，以及支付给银行30万的托管费用，所以A企业最后实际所筹资金为890万元。 在本次项目中，A企业的计税依据为一般计税法，适用11%的税率。和营销型众筹模式不同，由于融资型众筹模式更类似借贷交易，其中涉及到利息，所以在这种模式下主要存在的财税问题在于利息是否要在税前扣除。一般来说，利息是企业用来降低税前利润的重要手段，合理利用利息可以降低企业税负。但在本次众筹模式中，虽然中介费和托管费并未直接在税法中写明，而且众筹平台和银行也非贷款方，但由于这笔费用也属于集资过程中的附带品，包含在和贷款有直接关系的手续费、咨询费等费用中。所以，按照新税法规定，这部分费用支出并不能从销项税额中抵扣。另外，在两年到期后，A企业还要支付给投资者一定的利息，从理论上来说这笔利息可以在睡前抵扣，但需要企业取得合理的原始凭证。除此之外，融资型众筹模式下的涉税环节和营销型众筹模式基本一致，由于这个过程中依然涉及到房屋产权的转让，所以投资者依然需要交纳个人所得税或企业所得税。 3影响房地产企业税务风险产生的因素及其优化方案 从上述融资型众筹模式中涉及的税项可以看出A企业采用融资型众筹模式所面临的财税问题主要集中于税务人员能力水平和对风险的管控上，所以针对这两个主要问题提出以下优化建议： 第一，加强对税务人员的培养。虽然“营改增”政策实施已经有一段时间，但上述风险依据存在于房地产企业的众筹过程中，究其原因主要在于税务人员的综合素质。不可否认，在目前房地产行业走势下滑的形势下，房地产企业经营的主要重心在于如何提高盈利以及创新发展上，相对忽视对税务人员以及财务人员的管理。部分房地产企业税务人员能力提升缓慢，在税收政策和相关制度方面的理解、认知不足，严重影响了企业的税筹效果。甚至部分小微房地产企业的税务人员由财务人员兼任，人员的不足使企业各会计岗位之间难以做到内部制约，存在不相容岗位未分离的问题。基于此，房地产企业首先要转变对税务管理的态度，设立相对独立的税务管理部门;其次，制定合理的绩效考核制度和奖惩制度，以绩效指标为依据考核税务人员的工作效率，并将人员的职业道德纳入考核范围。并依据绩效评价报告对税务人员施以相应的处罚，从而促使员工积极主动的提升自身的综合素质水平。 第二，完善风险管控制度。财税问题最明显的特征是给房地产企业带来了税务风险，所以房地产企业要完善风险管控制度，从而提高处理税务风险的能力。首先，房地产企业需要完善信息收集、传导系统，从而链接企业各经营活动产生的数据，确保风险识别可以覆盖到整个企业经营范围，从而全面、深入地对企业的经营情况进行监管，识别其中的税务风险。其次，构建风险评估分析系统，对所识别出的风险威胁性进行评估，并分析影响风险发生的关键因素。最后，设置预警信号报警以及处理系统。对于风险威胁性达到预期设定预警标准的风险及时将信息反馈给管理人员，并督促其及时采取相应的措施，提早规避或降低财务风险带来的损失。另外，房地产企业还需要完善监管评价制度。企业可以从内部控制的角度出发加强监管力度，从绩效评价和风险预警完善评价机制，依据绩效完成情况以及所检测出的财务风险存在量和威胁度生成评价报告，再由管理人员依据报告判断风险防范制度制定的合理性，及时采取适宜的措施进行修缮。 4结束语 随着我国金融市场的不断完善，房地产企业也逐渐拥有较多金融工具和手段获得融资，比如互联网时代下的众筹模式为房地产企业提供了一个融资成本较低、融资效率较高、融资对象较多的渠道，极大地推动了房地产企业在“寒流期”的发展。不过受新税法以及房地产行业特点的影响，大部分房地产企业在众筹过程中或多或少地都存在一定的财税风险，而且众筹模式属于新型融资工具，本身存在一定的不同性。所以，房地产企业还需要加强对税务工作的规范管理，在企业内部全面普及税筹知识、政策知识等，并加快完善风险管控制度等内部建设，从而推动房地产企业的稳健发展。 |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。