| 标题 | 征地区片综合地价调整工作探析 |
| 范文 | 许友民 （河南省征地储备中心，河南 郑州 450016） 摘要：本文结合征地区片综合地价调整工作实际，结合河南省调整工作情况，对现行征地区片综合地价制订调整的基本思路进行系统梳理，对征地区片综合地价调整中工作中存在的问题进行分析，针对发现的问题提出相关对策及建议，进一步完善征地区片综合地价调整工作的思路方法。 关键词：征地区片综合地价；问题；对策 根据国土资源部的统一安排部署，自2005年以来，全国各地先后进行了征地区片综合地价或统一年产值的制订工作。河南省实行的是征地区片综合地价，于2009年公布实施，2012、2015年进行了调整。本文主要结合河南省征地区片综合地价情况，对现行征地区片综合地价调整思路、存在问题进行分析，在此基础上，提出进一步完善征地区片综合地价调整工作的思路方法。 1 行征地区片综合地价制订的基本思路 现行征地区片综合地价是以县（市、区）为基本单位，以村级行政界限为基本单元，采取一定的技术方法进行区片划分、测算征地区片综合地价，然后进行验证、调整和全省的综合平衡，确定征地区片综合地价标准。 1.1 区片划分。依据测算范围内的土地利用结构、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平等因素，采取综合判定、多因素综合评价、农用地级别调整等方法划分征地区片，征地区片覆盖测算范围内所有集体土地。区片划分采用综合判定法、农用地级别调整法和多因素综合评价法等方法划分区片，并进行区片差异程度检验，确定区片划分结果。在划分区片时，要结合城市规划、土地利用总体规划、产业集聚区规划、交通规划等规划因素，对初步划分的区片进行综合调整，原则上同一类规划区范围内的基本单元，合并为同一区片。 1.2 征地区片综合地价标准测算。区片划分完成以后，采取年产值倍数法、农地价格因素修正法、修订系数法、征地案例比较法测算各区片的征地补偿安置标准，测算时要求至少选取两种方法测算，综合平衡后确定征地区片综合地价。在实际测算时，大都采取了年产值倍数法和修订系数法。在征地区片综合地价测算时要充分考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平、居民最低生活保障水平、国民生产总值增幅、居民消费价格指数增幅、生产资料价格指数增幅、土地出让价格水平等因素。 1.3 征地补偿安置标准的综合平衡。征地补偿安置标准初步测算结果要经过两方面的验证，一是与现行的征地补偿标准和当地被征地农民现有生活水平的比较；二是和周边县（市、区）征地补偿标准的比较。征地区片综合地价必须与现行征地补偿水平相衔接，调整后的征地补偿安置标准不低于原有标准，并适当提高，确保农民生活水平不因征地而降低。 2 存在问题 2.1 缺乏统一技术的规范。征地区片综合地价制订调整时虽然对区片划分、征地区片综合地价测算等技术方法进行了明确，但在技术方法如何使用方面没有详细的技术规程，从数据采集到内业处理都缺乏统一的技术规范，造成技术方法的使用上各地差距较大，数据处理上也存在较大差异。此外，数据库标准的制订方面也处于起步阶段。由于缺少技术规范，各地征地区片综合地价成果的表现形式上差异较大，可谓千差万别，例如成果图件的显示要素、报告的内容安排方面差别较大，造成各地最終成果质量不一。 2.2 征地区片综合地价测算时对地类因素考虑不充分。征地区片综合地价的实施虽然实现了同地同价，但没有充分考虑区片内不同地类的价格修正，区片内耕地、未利用地、建设用地补偿标准相同，土地现状的生产价值没有得到充分体现，不为被征地农民所理解。举一个明显的例子，在某规划区内，征地区片综合地价为300 万元/hm2。相邻的1 hm2 菜地和1 hm2 荒地要被征收，如果简单按照征地区片综合地价青苗补偿的办法处理，菜地被征收者所得补偿只比荒地被征收者多得到青苗补偿30000 元。结果是菜地每补偿303 万元/ hm2，荒地补偿300 万元/ hm2，菜地的生产价值很难得到体现。 2.3 征地区片综合地价的验证平衡上缺乏定量的技术方法。目前的验证平衡定性分析较多，定量指标较少，缺乏具体度量指标，可操作性不强。一方面，与现行征地补偿水平相比较不能验证修订结果的合理性，一些调查和研究显示，征地区片综合地价修订结果一般都会高于现行征地补偿水平。另一方面，“农民现有生活水平”具体度量指标缺乏，需要把这一指标具体化，成为可以实际度量的指标。 3 建议及对策 3.1 进一步减少区片个数。在区片划分时，结合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划等，对条件相似区域进行归并，扩大区片范围，减少价格等级，进一步减少区片个数，控制县域内区片个数及价格数量，切实提高可操作性，减少征地矛盾纠纷。 3.2 制订统一规范。进行征地区片综合地价调整时，虽然都下发了技术方案，但有些细节不够具体，或者虽有明确规定，但各地未按照技术方案的要求执行。因此，进一步理顺征地区片综合地价调整思路，制订详细、明确、规范的技术规程或规范显得尤为必要。结合实际，制订明确的技术规范，分别建立完善区片划分、价格测算、制图、数据库等技术规范。进一步细化结果报告、技术报告、图件、数据采集调查图表等规范格式，做到技术路线统一、成果表现形式统一，形成符合实际的征地区片综合地价制订调整规范。 3.3 设定地类修正系数。征地区片综合地价测算时以区片内耕地补偿标准为基准，根据不同的地类设定不同的修订系数，提高对占用基本农田的补偿标准，加强对基本农田的保护，对未利用地等其他地类进行下调，显现不同地类的不同价值，切实维护被征地农民权益，同时也有利于征地工作的顺利进行。 3.4 研究征地区片综合地价验证的定量方法。验证征地区片综合地价不是要重新计算征地区片综合地价，更不是对征地区片综合地价精确度、准确度的验证，验证的目的主要在于检验征地区片综合地价是否高于其最低应达到的水平，或者处于合理的价格区间内。通过研究分析定量的、可以指标化的计算方法全面验证修订的征地区片综合地价成果的合理性。 参考文献 [1]钟水映等，略论土地征收统一年产值和区片综合地价的修订，人民长江，第44卷、第十三期，2013年7月 |
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