| 标题 | 产业化住宅成本分析 |
| 范文 | 张晓鹏 【摘 要】产业化住宅是我国房地产发展的重要战略，但是高成本却严重制约了产业化住宅的发展步伐。因此，本文就通过对住宅产业化的文献进行整理，从产业化住宅的基本概念入手，概述了住宅项目的成本构成，分析了造成产业化住宅前期成本高的原因，针对其原因提出了降低产业化住宅成本的简要措施，以供参考。 【关键词】产业化住宅；概念；成本构成；成本分析 Industrialization of residential cost analysis Zhang Xiao-peng （China Academy of Building Standard Design Xi'an Branch Xi'an Shaanxi 710000） 【Abstract】Industrialization of residential real estate is an important strategy for the development of our country， but the cost has seriously hampered the pace of residential development of the industry. Therefore， this paper through the housing industry to collate literature， from the basic concept of the industrialization of residential start outlining the cost of residential projects constitute analyze the causes of the high upfront costs of housing industrialization proposed to reduce the industry for its causes brief measures of housing costs， for reference. 【Key words】Industrialization of residential；Concept；Cost structure；Cost Analysis 1. 产业化住宅的基本概念 1.1 我国建设部在发布的“住宅产业现代化试点工作大纲”中，指出了住宅产业的复杂性，认为其作为一个产业，实际上是一个庞大的供应链管理体系，其范围包括了各产业领域中与住宅有关的各行业。总的来看，可以将住宅产业化的内容和特点归结如下： （1）工厂化：在工厂中生产住宅建设中使用到的主要结构构件以及部品。 （2）工业化：对工厂中生产的部件进行标准化，工业化管理，并对住宅生产全过程实施质量管理，进行合理化生产。 （3）产业化：在上述基础上，整个住宅产业链实现现代化。 1.2 简单的说，所谓的住宅产业化，其实就是住宅产业现代化。而其现代化的标准，主要体现在住宅本身以及其部品的工业化上。通过标准化，通用化，实现住宅及其供应商生产制造的工业化，并将相关产业进行整合，完善整个住宅的生产建造过程。 2. 住宅项目成本构成的实际分析 本次研究工作中，笔者获取了某公司的一个住宅项目的具体开发成本数据， 并对此进行了总结分析。（注：开发成本数据都来源于其内部的真实数据）。 2.1 工程概况。 该项目为某公司的一处住宅项目，住宅楼建筑面积13944.41平方米；层数地下二层、地上十九层，各层层高为：地下一层4.8米，地下二层4米，首层5.1米，标准层2.8米，建筑总高度55.8米。工程于2004年9月9日开工，于2006年7月10日竣工，开工至竣工总工期669天，其中每一阶段的完成时间，如设计时间约40天，施工基础时间180天（含冬季停工期），施工主体结构时间360天（含冬季停工期），安装时间129天。 2.2 该项目的成本构成分析。 2.2.1 土地费用。项目中土地成本为30508227元，约占总成本比例的25.08%，其中：土地中标价为14589560元，约占总成本比例的11.99%；拆迁补偿费用15647099元，约占总成本比例的12.86%；交易契税271568元，约占总成本比例的0.22%。此外还应该包括前期规费1749818元，约占总成本比例的1.44%，这部分费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行，主要包括应交纳的基础设施配套费、教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等。 2.2.2 前期工程费。此项目中前期工程费用为1116187元，约占总成本比例的0.92%，此项费用主要包括开发前所涉及的各种设计成本，如方案设计成本、施工图成本等。 2.2.3 房屋开发费。此项目中房屋开发费用为56942064元，约占总成本比例的46%，其中：地基工程费用，即地基处理、桩基、基础、支护等费用为297412元，约占总成本比例的0.24%；建筑安装工程费用，即土建、安装、门窗等费用，为54208596元，约占总成本比例的44.56%；项目监理等费用为731800元，约占总成本比例的0.60%；辅助开工准备费用，即土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平等费用，为364246元，约占总成本比例的0.30%；其它的相关房屋开发费用为340011元，约占总成本比例的0.28%。 3. 造成产业化住宅前期成本高的原因 我国的产业化住宅进展缓慢，其重要原因就是成本过高。为此，笔者先分析传统住宅项目中成本的构成。事实上，住宅产业前期开发成本主要由两部分构成：一是土地成本、二是住宅开发成本。如果以开发商为推动产业化发展的关键，首先就要对住宅产业的前期开发成本做综合分析，以帮助开发商在推动住宅产业化发展中找出降低成本的关键因素。 3.1 产业链上下游分裂、未形成规模发展。 住宅产业化的发展应该串联起上下游的业务板块，提高效率降低成本，形成全产业链的住宅产业化经营模式。而我国建筑设计、构件生产、施工安装的企业相互独立，相互之间的难配合不仅降低了效率，还提高了建筑造价。 3.2 结构形式选择不当。 用建筑工业化技术来建设住宅，要获得良好的经济性，合理选择结构形式是必要前提条件。从国内示范试点工程来看，不同结构形式的经济性差异很大，例如沈阳万科春河里项目采用日本鹿岛的结构体系，比传统建筑造价翻了近几倍，上海市某用装配式框架结构建设的实验楼和试点工程，比传统方法增加造价30%～50%，而北京万科、宇辉集团、中南建设、西伟德宝业等采用预制装配式剪力墙结构建设的试点项目，建筑增量成本都可以控制在10%～20%.产生如此大的差异是因为中国的高层住宅普遍是剪力墙结构，而装配式框架结构对中国式的住宅适应性不好。要降低成本，就要根据我国的住宅形式选择适合我国住宅产业化发展的结构形式。 3.3 技术人才缺失。 由于我国传统的建筑业依赖于以积累经验为主的技能人才培养模式，而推动住宅产业化施工工艺与流程的改变需要新的技术型人才。这部分技能人才的缺失使得企业在推行住宅产业化时必须对从业人员进行专业的技能培训，无论是管理人员或者是一线工人，都需要掌握新的技能。 4. 降低产业化住宅成本的措施 4.1 政府出台政策刺激发展。 由于房地产企业看不到利润，又缺乏对于住宅产业化全寿命期的计量，从而缺乏推行住宅产业化的内在动力。日本以及欧洲国家住宅产业化的发展一直有政府出台政策进行支持，中国的住宅产业化发展更需要政府出台激励政策以及补贴政策，以促进其发展。 4.2 延长产业链。 产业链的延长不仅是指纵向向前向后的延长，也包含各房地产企业之间的横向联合，以兼并、收购等方式实现低成本扩张，实现一体化生产经营。同上下产业之间纵向的配合与衔接，同产业之间横向的合作，实现规模化的生产，更容易达到标准化并降低成本。 4.3 采用混合结构并应用更多新技术。 根据我国的住宅形式选择合适的结构，将轻型钢结构以及轻质墙体结构与钢筋混凝土结构结合起来，特别是在地震多发地区，利用钢结构可以有效抗震和减少灾后重建工作，更保证了人民的安全。应熟悉新工艺新材料并将其有效利用，防止新材料的浪费，并根据我国建筑特点研发出适合的工法以提高住宅产业化的经济性，降低早期成本。 4.4 建筑劳务产业化。 工业化住宅人工成本所占比例通常仅为传统住宅的一半，可预见未来的人工成本将会不断上升，人工成本方面，住宅产业化与传统住宅之间的差距将逐渐缩小。另外，住宅产业化工人以及管理人员都需要专门的培训，通过校企合作或者与培训机构合作，实现大范围专业培训，有利于降低培训费用。 4.5 政府、企业、公众三方协力保证落实。 首先，政府要出台政策促进更多的企业参与到产业化住宅的建设中，并且加大宣传增加消费者全寿命期成本的观念，从而扩大产业化住宅的市场；其次，要真正降低成本，企业必须身体力行，只有更多的企业加入到住宅产业化的行列并进行新技术的开发利用，才能最有效降低成本；再者，任何一个市场都离不开消费者，所以只有政府、企业、公众三方合力，才能保证产业化住宅成本降低措施的落实。 5. 结束语 总而言之，作为我国房地产业的主要发展方向，住宅产业化在提高质量缩短周期的同时，也加重了房地产业的成本负担，主要原因是我国的住宅产业化市场还不够成熟。本文中提出一些具体措施，以期降低产业化住宅成本，完善住宅产业化市场，从而使我国房地产业发展得益于住宅产业化。 参考文献 [1] 马红军.住宅产业化的研究与实践[D].西安建筑科技大学.2011. [2] 颜歆.推进我国住宅产业化发展的策略研究[D].重庆大学.2010. |
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