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宏观政策对房地产价格影响的作用机理研究

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王超

摘要：为了保证房地产市场平稳的发展，宏观政策一直是政府调控的必要手段。但近些年来，房价涨幅远远超过物价水平，对于房地产市场健康运行增加了风险，这也表明了政府宏观政策调控的效果并不理想。本文从货币政策、土地政策、税收政策和限购政策四个角度出发，研究它们对房地产价格的作用机理。从理论分析得出四种政策都从不同角度作用于房地产价格，货币政策改变融资成本和消费投资预期，税收政策通过改变供需的总成本，土地政策单方面调节房地产供给，限购政策单方面限制市场的投资性需求。因此，单一的政策调控存在一定的缺陷，国家要通过多种政策相互配合，为国家建立房地产宏观调控长效机制提供理论依据。

关键词：货币政策;土地政策;税收政策;限购政策;房地产

Abstract： In order to ensure the stable development of the real estate market， macro policy has always been a necessary means of government regulation. However， in recent years， house prices have risen far beyond the price level， which has increased risks for the healthy operation of the real estate market， which also shows that the effect of government macroeconomic policy control is not ideal. This article starts from four angles of monetary policy， land policy， tax policy and purchase restriction policy， and studies their mechanism of action on real estate prices. From the theoretical analysis， it is concluded that the four policies all affect real estate prices from different angles. Monetary policy changes financing costs and consumer investment expectations， tax policy changes the total cost of supply and demand， land policy unilaterally regulates real estate supply， and purchase restriction policies unilaterally limit the market's investment demand. Therefore， a single policy regulation has certain flaws， and the country should cooperate with each other through a variety of policies to provide a theoretical basis for the country to establish a long-term mechanism for real estate macro-control.

Key words： monetary policy;land policy;tax policy;purchase restriction policy;real estate

0? 引言

住房改革以来，房地产行业成为了我国支柱产业，不仅拉动了我国的经济增长，同时还推动了城镇化的建设。但商品房销售价格的持续攀升，导致很大一部分居民望房兴叹，生活压力和生活质量也受到了很大的影响。针对房地产价格过度上涨的态势，我国政府出台了一些宏观政策手段来引导房地产市场的健康发展，根据中国社会科学院发布的《中国住房发展总报告2019-2020》，目前宏观政策调控的重点在于落实“一城一策”，在不同区域实现精准调控，打击投机性需求的同时，也加强对真实居住需求的保护，持续推进房地产宏观调控的长效机制。由于房价与广大居民的切身利益有关，宏观政策调控需对症下药，这对于房地产的可持续发展具有重要的意义。因此，本文将对宏观政策对房地产市场的作用机理进行深入分析，并梳理出政策体系化调控的思路，为构建房地产宏观调控的长效机制提供方案。

1? 宏观调控对房地产价格的作用机理

宏观调控是指国家通过政策手段对总供给和总需求进行调节，使其达到均衡的状态。我国的宏观调控主要分为两种方式，一是运用对房地产形成外生性冲击的市场化调控手段，如货币政策、税收政策和土地政策;二是直接形成干预的强制性手段，例如限购政策。本文将综合这两种方式，从货币政策、税收政策、土地政策和限购政策等四个方面来分析其对房地产价格的作用机理。

1.1 货币政策对房地产价格的作用机理

1.1.1 成本约束机制

房地产业属于资本密集型产业，开发商多通过银行间接融资方式获取资金，因而利率特别是贷款利率的变化直接影响房地产商的融资成本。对于房地产商而言，买地、建房、销售等多个环节都需要大量的资金支持，而目前我國资本市场还不发达，对于大多数企业来说，银行贷款是它们外部资金来源的主要方式，只有少数房企借助上市进行融资。所以，一旦市场利率提高，房企的融资成本也会大幅提高，使房地产商在资金方面承受着巨大的压力。为了保证资金的正常循环，减少资金短缺的风险，房地产企业会选择减少房地产投资，降低房地产价格促进销售，加快资金回流。

房地产属于双重属性的特殊商品，在普通民众中是生活必不可少的消费品，而在投资客的眼中是具有极高价值的投资品。所以我们将从两个方面来分析货币政策是如何通过成本机制影响房价的。首先，消费性需求是将房地产作为商品消费，在短期内缺乏弹性。购房者通过分期付款的方式来购买商品房，利率的上升会直接影响购房者每个月的还款金额，进而使购房的总成本上升，因此部分房地产潜在购买者持观望态度减少了购买行为，导致房地产需求的下降。其次，由于我国房地产市场不够完善，投资性需求将房地产作为投资品，通过高额的买卖差价获取投资收益。这就导致投资性需求对利率的变化很敏感，一旦利率上升，房地产投资的融资成本将会上升，而其他货币性资产价格下降，收益上升。这样的变化会让部分房地产投资者转向投资其他货币性资产。

综上所述，利率变化会影响购房者以及开发商的成本，从某种程度上会改变供需双方的经济行为，最终导致房地产价格发生变化。而价格变化的方向主要有供需弹性来决定，若利率上升，短期内需求弹性大于供给弹性，会使房地产市场价格呈现下降的趋势。

1.1.2 市场预期机制

当央行改变利率时，市场会改变对未来资产价格购买的预期，这种预期进而改变人们的经济行为，对于房地产市场来说就是消费者和房地产商的消费与投资行为，因此市场预期的变化会引起房地产市场的大规模资金流动，进而对房地产价格产生影响。

当央行决定降息时，消费者会产生房地产价格上升的预期，基于人们一贯买涨不买跌的心理，这时会将潜在的需求提前释放出来，导致市场的需求量猛的增加。在短期供给不变的情况下，需求上升，房地产价格自然也会水涨船高。众所周知，目前房地产市场的土地供给缺乏弹性，而城市人口快速扩张，人们收入水平也在逐步上升，这些因素会更一步的强化了市场对于房地产价格在未来会继续上涨的预期。所以，政策调控的同时必须重视市场预期对房地产市场的影响。

1.2 税收政策对房地产价格的作用机理

税收政策主要是在房地产开发、交易和保有的三个阶段通过开征、停征、调征和免征收税等手段来影响房地产供需平衡，最终达到调控房地产价格的目的。鉴于房地产税在开发、交易和保有三个阶段对房地产市场供需的影响不同，对房地产价格的影响效果也不尽相同，所以我们也分三个方面来分析税收政策对房地产价格的作用机理。

房地产开发阶段，调增税收，必然由开发商去承担此税负成本，进一步的提高了房地产行业的准入门槛，导致房地产投资减少，进而影响到商品房的供给量。对于增加的税收，开发商要么通过节约成本消化税收带来的税负，或者通过转嫁税负消化税负成本，无论开发商采用哪种策略都会导致房地产价格上涨。反之，政府若在开发阶段采取减税的行为就会刺激房地产的市场开发，增加房市场供给。为了快速占领市场回笼资金，部分房地产供应商会让度部分利润给消费者，使房地产价格下降。

在房地产交易阶段，增加房地产商品的税收，一般由开发商和购买者共同承担。但需求弹性会影响买卖双方承担的比例。当需求富有弹性时，房价是呈下降趋势的。因为需求富有弹性会让开发商承担大部分的税收成本，利润下降，相应的房地产供应量下降，但开发商不能提高房价，这样会导致库存增加，需求进一步下降，最终房价会下降更快。当需求缺乏弹性时，开发商在房地产市场占有主导权，交易阶段税收的增加可以通过提高房价的形式转嫁给消费者去承担。所以增加交易阶段的税收会导致房地产价格上升。

在房地产保有阶段，对于一般消费者来说，房屋自住基本上是不需要缴纳房产税，但对于房地产投资者来说，购房是为了获取未来房屋增值的收益。在房地产持有阶段增加税负会增加其持有成本，且未来的增值是不确定的，这无形中会降低投资者的持有意愿，进而会减少房地产投资，提高了房地产的利用率，降低房地产的空房率。

税收政策的作用机理如图1所示。

1.3 土地政策对房地产价格的作用机理

土地政策调控的本质是对土地供应量和土地价格的调整，数量与价格的相互配合，共同服务于政策调控的目的。我们将土地供应量与土地价格其各自的作用及效果分别进行研究，有利于更好的将其进行组合利用。

土地供应量是指建设用地供应总量，是影响房地产供给的最直接因素。由于我国土地为公有制，政府是土地市场的唯一出让方，因此政府可以通过调控土地供应量来平衡房地产市场的供需关系，从而影响到房地产价格。土地供应量对房地产价格的作用机理可以通过土地与房地产市场的四象限模型关系图来进行解释。

如图2所示，在供需平衡的状态下，增加土地供给量，即LS0移动到LS1，在一定的容积率作用下，房地产供给增加（HS0移动到HS1），土地价格与房地产价格同时下降（LP0移动到LP1，HP0移动到HP1）。假设房地产市场处于火热状态，如图3所示，住房需求曲线发生改变，房地产需求增加（HD0移动到HD1），在一定的容积率作用下，房地产需求会引起土地需求的增加（LD0移动到LD1），最终土地价格和房地产价格上升（LP0移动到LP1，HP0移动到HP1）。从四象图可以看出，土地市场平衡的情况下，主动增加土地供应量会导致房地产价格下降，而在房地产市场火热时，被动的增加土地供应量会导致房地产价格上升。所以，土地政策的调控要根据市场情况以及政策目标做出相应的调整。

土地价格是房地产商获得土地使用权必须一次性交清的土地批租费用。长期看来，房地产有保值增值的特性，因为土地价格、建筑材料价格、工资费用上涨会造成房地产价格的上涨。但是成本中的建筑价格和工資费用的涨幅是与社会物价同步上涨的，而房地产增值的部分已经远超过整个社会物价总水平上涨的部分，可见土地价格才是房地产增值的根本原因。我国的经营性土地虽然是通过招拍挂的方式，但是土地价格依旧取决于政府对于土地的整体规划，从某种程度上来说，政府垄断着土地价格。所以，政府通过土地政策调控土地价格，最终影响到房地产价格。

1.4 限购政策对房地产价格的作用机理

限购政策与其他政策不同，不属于间接调控，而是直接从购买资格，购买数量以及信贷三个方面干预房地产市场的交易活动，直接作用于房地产市场的需求方。限购政策是一个行政调控手段，将购房者的购房数量进行控制并且对其购房资格进行约束，目的在于打击投资性住房需求，旨在使得住房价格回归长期理性价位。

从静态的角度来看，如图4所示，限购政策出台前，房地产市场会有一个均衡的价格P0。限购政策出台后，投资性需求显著下降，从而使需求曲线向下移动，产生新的均衡价格P1。这说明了限购政策短期内能够有效的控制房地产价格，特别是对于投资需求比例高的城市。

从动态的角度来看，结合限购政策对于供给端的动态影响，对于房地产市场供给方，限购政策虽然不直接作用于供给市场，但随着限购政策的长期推行，房地产商会做出相应的供给调整，如图5所示。房地产商会因为限购政策而减少当前的房地产供给，也就是市场上所出现的惜售行为，导致限购政策降低投资需求时同时降低了住房供给。因此，需求曲线向下移的同时，供给曲线会向上移动，价格达到P2处，P2会小于P1，这说明限购政策对房价的长期的影响会因为房地产商的供给策略而减弱。

综上，限制政策属于短期内能够产生显著影响的手段，长期会因为市场对政策的变化导致效果逐渐减弱。

2? 结论与建议

本文从货币、税收、土地、限购四个方面分析了房地产宏观调控的作用机理，研究表明，货币政策和税收政策都是间接的影响供需双方的成本，从而改变市场的行为，最终达到控制房价的目的，但其传导方式有些许不同，货币政策影响的是融资成本，税收政策影响的是总成本。货币政策还可以通过影响市场预期的方式，影响到房地产价格。而土地政策与限购政策都是从某单一的角度影响房地产价格。土地政策主要是从土地供应量和土地价格改变房地产市场的供给，使市场重新形成一个新的平衡，从而达到改变房价的目的;限购政策与土地政策恰恰相反，是通过行政手段直接限制市场的需求，从而达到降低房价的目的。

目前，单一的政策调控已经不能满足房地产市场的变化，政府需结合宏观政策的传导特征，采用多种政策相互配合，发挥政策“组合拳”的效用，以实现房地产平稳发展的目标。为了确保我国房地产市场健康平稳的发展，对国家的宏观政策调控提出以下建议：

第一，加快差别化金融信贷政策。首先，当中央政府采取利率手段进行调节时，对于不同城市应该区别对待，对于房价虚高的城市，应当提高利率，严格执行;对于发展比较落后的城市，应该根据当地经济发展清楚，采取合适的政策。其次，通过贷款利率的调节合理配置金融资源，对于首套刚需房，应实行优惠利率，对于二套房，提高首付比例，限制三套及以上的住房贷款。

第二，改善房地产税制结构。税收机制作用于房地产业的各个环节，特别是在流转环节和保有环节对其结构进行合理调整，能够更好的打压房地产投资行为，维护国家“房住不炒”的政策。增加保有环节的税负，能够减少目前市场上囤房行为，保证了房地产市场的有效供给。

第三，规范土地市场。土地是房地产市场开发必不可少的生产要素，政府应当制定科学、合理的土地供应计划，加强对房地产开发用地的审批与监管，从源头上控制土地供应量和土地价格，从而起到更好的调控房地产价格的作用。

第四，限购政策要松紧结合，防止一刀切。不同区域之间经济水平、住房需求和文化存在着一定的差异，因此限购政策在制定的过程中需要结合当地房地产市场发展状况以及经济水平，对于投资性需求，经济发展水平高，房地產供给不足的地区应当严格控制;然而对于经济发展水平一般，房地产供给充足的地区可以适当的放开政策限制。

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