| 标题 | 70年期满自动续期后的住宅建设用地使用权 |
| 范文 | 杨立新 内容摘要：70年的住宅建设用地使用权期间届满，经过自动续期，该权利成为永久性用益物权。设置永久性住宅建设用地使用权，是保障公民依据《宪法》规定享有的住宅权，并使其安居乐业之必须，与国有土地所有权的行使并不冲突。业主作为住宅建设用地使用权人，是通过签订和履行《商品房买卖合同》而在取得房屋所有权的同时，取得了住宅建设用地使用权，并且同时取得了与政府之间的《建设用地使用权出让合同》的当事人地位，享有相应的债权并负有相应的债务。住宅建设用地使用权人享有对相应的国有土地的使用收益权、相邻权、物权请求权以及处分权，负有依照使用目的使用国有土地的义务，并应在70年期间内负担出让金的交纳义务，70年后负有缴纳相应税金的义务。 关键词：住宅建设用地使用权 用益物权 自动续期 永久性 温州市业主享有的20年住宅建设用地使用权期间届满如何续期问题，引起了全国人民的关注。学者从各个角度对《物权法》第149条第1款规定进行解释，见仁见智，各有所长。通过媒体采访和著文，笔者提出的基本意见是，住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值，在于一次取得永久使用，是立法者送给人民的永久性建设用地使用权，以保障城市居民的居住权并使其安其居而乐其业，有恒产者有恒心。〔1 〕对于将有期间规定的住宅建设用地使用权，通过解释“自动续期”而成为一个无期限的土地用益物权，究竟应当如何确定，当属于物权法的顶层设计问题，须扎扎实实而又稳妥可靠。对此，笔者进行以下探讨。 一、永久性住宅建设用地使用权的性质与期间 依照笔者的见解，住宅建设用地使用权70年期间届满，经过自动续期之后，该权利就成为一个无期限的土地用益物权，即永久性建设用地使用权。这个结论，是从《物权法》第149条第1款规定，以及立法者的立法宗旨推论出来的。〔2 〕如果人民群众、学者特别是立法机关都赞同这个推论，并将其规定在法律中，中国大陆地区的数亿城市居民就将告别生存在一个有期限的土地权属的土地上而忐忑不安的历史，进而拥有自己的永久性住宅建设用使用权，不仅能够实现“居者有其屋”，而且能够永久实现“屋者有其地”的目的。 永久性住宅建设用地使用权究竟是一个什么概念？是否能够建立起来这样一个永久性的用益物权？这样的永久性住宅建设用地使用权与国有土地所有权是否存在冲突？确实存在疑问，应当予以解答。 （一）永久性住宅建设用地使用权仍然是用益物权 我国《物权法》规定了四种用益物权，即建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权。 所谓用益物权，是指以支配标的物的使用价值为内容的物权，或者说是权利人对他人所有的物依法享有占有、使用和收益的定限物权。用益物权不是一种物权的概念，而是一组物权的集合的称谓。〔3 〕《物权法》在第三编“用益物权”项下规定建设用地使用权，确定其性质就是用益物权，是为建造建筑物、构筑物及其附属设施，并保有其所有权，而在国家或集体所有的土地及其上下进行占有、使用和收益的用益物权。〔4 〕 建设用地使用权本来就是一个用益物权，为什么还要分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权呢？ 最早的建设用地使用权称为国有土地使用权，是我国在改革开放初期，试验性地将国有土地有偿转让给开发商进行商业性开发建设时，提出来的，其中有的是建设工业，有的是建设商业，有的是建设商品房出售给业主。直至《物权法》出台，才将国有土地使用权改称为建设用地使用权。 原本出让的建设用地使用权并不区分其使用的性质，只是在设置权利存续期间上有所区别。在制定《物权法》过程中，由于在草案中出现了住宅建设用地使用权存在期间，且在期间届满时存在收回可能性的内容，引起了广大人民群众的怀疑和不满，对有期间的住宅建设用地使用权感到忐忑不安，担忧在期间届满后将因无土地而无居所。“物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是，有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。”“在听取各方面的意见之后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 〔5 〕正是基于立法者的上述考虑，才将建设用地使用权分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，区分的标准是“根据建设用地使用权人建造的是以居住为使用目的的住宅用房，还是非以居住为使用目的的非住宅房屋或者构筑物等”，〔6 〕形成了两种不同形态的建设用地使用权，性质均为在国有土地上设置的用益物权。 我国立法者这一立法决策，充分体现了居民住宅使用国有土地的特点，不仅在住宅建设用地使用权的存续期间上区别于非住宅建设用地使用权，而且在怎样续期上，也完全区别于非住宅建设用地使用权。这样的区别，表达了居民住宅对于所使用土地的永久性要求的期待，尽管立法条文表达的是“自动续期”，表明该用益物权还是有期间的权利，但是由于其能自动续期而可能转变为永久性用益物权。 （二）永久性住宅建设用地使用权的属性仍然是地上权 住宅建设用地使用权是用益物权，但其具体属性是什么，也有疑问。按照笔者的理解，它的性质属于地上权。笔者曾经提出大一统的地上权概念，用以概括建设用地使用权和宅基地使用权等。〔7 〕 依学者见解，地上权原本就是一种独立的地上权，并无具体分类；但随着对地上和地下空间的广泛利用，出现了空间地上权的概念，因而将地上权分为普通地上权和区分地上权（即空间地上权）。普通地上权者，谓以在他人土地之上下有建筑物或其他工作物为目的而使用其土地之权。〔8 〕实际上，地上权就是利用他人的土地构建建筑物、构筑物或者其他设施的用益物权。在我国目前的用益物权体系中，建设用地使用权和宅基地使用权属于地上权，其中在地表之上设立的建设用地使用权和宅基地使用权是普通地上权，在地表之上或者之下设立的建设用地使用权，是空间地上权，即区分地上权。〔9 〕我国《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”其中在地表设立的建设用地使用权是普通地上权。在地表之上和之下设立的建设用地使用权，就是空间地上权，〔10 〕或者称为分层建设用地使用权。〔11 〕住宅建设用地使用权和宅基地使用权都是在地表设立，是普通地上权。 在上述具有地上权性质的用益物权中，尽管只有建设用地使用权和宅基地使用权两种，但是按照具体的使用目的划分，却可以分为另外两种形态，即用于住宅建设的住宅建设用地使用权和宅基地使用权，以及非住宅建设用地使用权。前者都是在国有的或者集体所有的公有土地上建筑私人住宅的地上权，后者则是在国有或者集体所有的公有土地上建筑非住宅性质的建筑物、构筑物或者其他设施的地上权。当然在后者，还可以分为出让的建设用地使用权和划拨的建设用地使用权，但都属于非住宅建设用地使用权。 作为地上权的住宅建设用地使用权和宅基地使用权，都是为解决自然人居住的基本生活对土地的需求，而由立法者设计出来的土地权属制度，尽管它不像其他国家在此问题上采取的是土地私有制形式，但仍然在土地公有制的基础上，实事求是地、合理地制定地上权种类，满足城市居民和乡村居民因居住而对土地的基本需求，实现居者有其屋、屋者有其地的基本生活要求，进而使人民“安其居而乐其业”。由此可见，立法者在将建设用地使用权区分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权时，洞察了人的社会基本生活规律对于土地的要求，因而采取的高瞻远瞩的立法举措特别值得赞赏。其最重要的含义，就是将住宅建设用地使用权和宅基地使用权确定为同一种地上权，使具有同样的土地使用目的的用益物权在土地公有制的基础上，实现了住宅用地权属性质的统一。 （三）住宅建设用地使用权不设置期间是否违反法理 按照笔者对《物权法》第149条第1款的上述理解，现行的住宅建设用地使用权既有期间限制，又无期间限制。从现行法律的规定上看，当然是有期间限制，但是从“自动续期”的规定上，又可以推断出该用益物权是无期间限制的，属于永久性用益物权。 用益物权是否需要规定期间？换言之，无期间的用益物权是否成立？ 事实上，地上权并无必须设置期间的要求。《德国民法典》关于地上权的规定较少，对其期间没有规定，后来制定的地上权条例采自由约定。日本借地法亦有类似规定。我国台湾地区“民法”第834条对地上权的存续期间未设限制，理论上应可永久存续。〔12 〕这是因为，德国法在规定地上权时，原以为利用机会甚少，故规定简单，只有6个条文，不期其后却于大都市中大为盛行，地上权只简单规定已不足适应，因而另设地上权条例公布实施，并认为地上权受到强大保护之结果，地上权之长久存在获得容许，使得用益物权基本构造上之有期性，在个别物权上发生可永久存续之例外。〔13 〕 在我国大陆地区，即使在同样的土地公有制情形下，在规定农村居民的宅基地使用权时，其性质也是住宅用地上权，也是没有期间限制的。城市居民的住宅建设用地使用权与宅基地使用权同为住宅地上权，通过对自动续期的解释认可其为永久性用益物权，是同样的道理，因此为同一解释是完全成立的。 故无论是依据地上权的其他国家和地区立法例，还是我国宅基地使用权的立法规定，将住宅建设用地使用权界定为无期限的永久性建设用地使用权，是没有法律障碍的，是有法理基础的。 二、永久性住宅建设用地使用权与国有土地所有权的关系 有学者提出，确认住宅建设用地使用权为永久性用益物权，将会损害国有土地使用权，理由是，建设用地使用权作为在他人之物（国家或集体所有的土地）上所设立的权利负担，自应有期限限制，否则建设用地使用权有沦为土地使用权、导致土地私有化之嫌。〔14 〕笔者不同意这个看法，并对此在理论上进行说明。 （一）永久性住宅建设用地使用权并不损害国有土地所有权 学者的上述担忧是没有必要的。将住宅建设用地使用权界定为无期限的用益物权，并不会损害国有土地使用权，不会导致土地私有化。理由是： 第一，住宅建设用地使用权通过自动续期而成为无期限的用益物权，并没有改变国有土地公有制度。在物权法上，住宅建设用地使用权不论是作为用益物权还是地上权，都是在国有土地上设置的他物权，是利用国有土地设置的定限物权。这种物权的设置，是通过有偿出让取得的，这既尊重了国家公有的土地制度，也解决了自然人须居住于土地之上的生活之需，兼顾了国家和个人的利益，即使将其作为永久性的用益物权，也没有改变国有土地的公有性质。 第二，任何一个国家的政府，都必须确立完善的物权制度，保障自然人在城镇建造住宅居住的需求。在世界范围内，解决城市居民的住宅用地需要，主要方法是土地私有制，城镇居民通过买地造屋，或者买屋而买地，取得土地所有权；或者通过设置地上权，取得土地使用权建屋，或者通过买屋而取得地上权。在我国，城镇居民原本是有私有房屋的土地所有权的，1982年修改《宪法》，在第10条第1款宣布“城市的土地属于国家所有”之后，我国城镇居民不再享有土地所有权，而只能享有使用权。这种类似于地上权的土地权属制度，能够在保持土地公有制基础上，基本解决城镇居民住宅用地的权属需求，并且通过2007年《物权法》第149条第1款“自动续期”的规定而解决了城镇居民安居乐业的要求。应当看到的是，在1982年宣布城镇土地属于国家所有时，国家并没有向原来的私有土地所有人支付补偿费，而改革开放以来业主购买住宅建设用地使用权，则是支付了高额的出让金的。在这种情况下，政府应当保证业主取得的住宅建设用地使用权的稳定性、永久性，使其能够在国有土地上享有居住权而安居乐业。如果在国有土地上设置的住宅建设用地使用权具有期限性，反而不符合社会生活规律的客观要求，侵害了城镇居民的居住权和生存权。 第三，我国现行农村的宅基地使用权，同样是在集体土地公有制基础上设置的地上权，为保障乡村居民住宅用地的需求，该用益物权也没有设置期间限制。农民的宅基地使用权如果存在期限，也将使数亿农村居民的居住权、生存权受到威胁，不能满足他们安居乐业的实际生活需要。鉴于同样的理由，只有将城镇居民的住宅建设用地使用权界定为无期限的用益物权，才能适应社会生活的客观规律，并且与农村的宅基地使用权相衔接、相配套，构成完整的住宅土地权属制度，并且与非住宅建设用地使用权的有期限相对应，构建了完整的地上权制度，使我国的土地权属配置更具有特色，更加科学、合理。因此，将住宅建设用地使用权与宅基地使用权一道，都规定为无期限的永久性用益物权，并无不当。这不仅不会损害国家土地所有权，不会损害集体土地所有权，而且也与现行法律相合。 （二）如何处理永久性住宅建设用地使用权与土地国有的关系 依照上述分析，在国家所有的城镇土地上设置永久性住宅建设用地使用权并不损害国家所有权，那么，两种物权的关系是什么呢？两种物权人之间又是什么关系呢？ 1.土地所有权与住宅建设用地使用权的关系 在国有土地所有权之上另设立用益物权如住宅建设用地使用权，其权利客体其实是同一块土地，只是权利有所区别，前者是所有权，后者是用益物权。两者的关系，用我国古代对于这种关系的表述来解释，是最为妥贴的，即田骨和田皮的关系。在中国古代，耕种用的土地，有田骨和田皮之分，田骨是所有权的客体，田皮是租佃权（永佃权）的客体。这种关系形象地表达了土地所有权和用益物权的关系，形成了“金皮银骨”的一田二主（即同一块土地的上层称为田皮、田面，用益物权的权利人为皮主；下层称为田根、田骨，为所有人所有，为骨主、田主）现象。〔15 〕在国家享有所有权的土地上，设置住宅建设用地使用权，同样存在“地骨”（田骨）和“地皮”（田皮）的关系。国家土地所有权的客体是地骨，住宅建设用地使用权的客体是地皮。国家对地骨行使权利，业主对地皮行使权利。这样就在同一块土地上设置了两种物权，一是自物权，二是他物权，土地虽然是一个，但客体各不相同，物权各不相同，两者并行不悖。 2.城镇土地所有权人与住宅建设用地使用权人的关系 我国城镇土地的所有权人是国家，住宅建设用地使用权人是业主。前者是自物权人，后者是他物权人。这是在物权法意义上的两种物权人的关系。从这个角度上观察，双方就在国有土地上设置住宅建设用地使用权，构成相互的权利义务关系，国有土地使用权人享有收取建设用地使用权出让金的权利，负有准许业主建造住宅居住的土地使用义务。 从另一个角度观察，政府代表国家行使国家所有权，〔16 〕是以政府的名义代表国家而为；业主作为公民，享有国家法律赋予的公权利。《宪法》第39条第1款规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”依照这一规定，住宅权是公民享有的公权利，国家作为义务人，应当予以保障；而住宅权的基础是住宅建设用地使用权，没有住宅建设用地使用权，住宅权就无法保障，因而又涉及公民的生存权的问题。从这个角度观察，政府对公民的住宅权和住宅建设用地使用权负有保障义务，并且这个权利是不可侵犯的。如果政府不能保障公民的住宅权，就违反了《宪法》的规定。依照本条的规定，如果政府收回住宅建设用地使用权，且未给予其他相应的安置，政府就是违宪。这种从公法角度的分析，更能够说明国有土地所有权人与住宅建设用地使用权人之间的关系，政府有责任保障公民即住宅建设用地使用权人的权利，而不得侵犯其住宅权和生存权。 3.在永久性住宅建设用地使用权限制下的土地所有权的行使 毫无疑问，永久性住宅建设用地使用权也是定限物权。这个定限，既针对用益物权人，也针对所有权人。对于住宅建设用地使用权人而言，该权利的行使受到不能从根本上处分土地的限制；对于所有权人而言，政府须容忍业主对其土地的使用，而不得侵害其住宅建设用地使用权，且不得因此而侵害公民的住宅权和生存权。这就是笔者提出的住宅建设用地使用权“一次取得永久使用”的含义。〔17 〕 那么，对于一个没有期间限制的住宅建设用地使用权，国家所有权如何行使呢？笔者认为，即使住宅建设用地使用权为无期限的永久性用益物权，政府作为国有土地的所有权人，仍然在依法行使其所有权：第一，政府继续作为国有土地所有权人，这一点并没有改变。第二，其有权监管、限制住宅建设用地使用权人使用土地的行为，如果业主改变对土地的住宅建设用地的使用用途，挪作他用，或者实施违反《宪法》第10条关于“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”规定的行为，以及《物权法》第140条关于“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途”规定的行为，都有权予以制止和纠正。第三，依照《宪法》第10条第3款关于“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”的规定和《物权法》第42条规定，有权对住宅建设用地使用权人享有的住宅建设用地使用权实行征用，保留了对土地所有权的最终支配权。 正以为如此，设置了永久性建设用地使用权的国有土地，国家和政府既能仍然保持所有权人的身份，并且实际支配着该所有权，以及该所有权的客体即国有土地；又能够保障作为公民的业主的住宅权、住宅建设用地使用权以及生存权，保障居者有其屋、屋者有其地，安其居而乐其业，有恒产者有恒心，构成完美的所有权与用益物权、所有权人与住宅建设用地使用权人的和谐关系。所以，住宅建设用地使用权通过自动续期而成为一个永久性的用益物权，是客观现实生活的需要，也是国家保障人民生存、生活、发展的必要措施，既兼顾了土地公有制的社会制度，又保障了人民的生活之需，并不存在任何法律上和制度上的障碍。 三、永久性住宅建设用地使用权的的设想和具体内容 （一）对于永久性住宅建设用地使用权内容的基本设想 毫无疑问，编纂民法典，修订《物权法》使之成为民法典分则的物权法编，为解决住宅建设用地使用权自动续期关于“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据” 〔18 〕的“立法留白”，提供了一个历史的机遇。解决好这个问题，不仅会使全国人民松一口气，舒缓因这个“立法留白”形成的担忧心境，而且会使民法典的编纂增加亮点，得到人民群众的拥护。 在《物权法》修订入典中，对于住宅建设用地使用权和宅基地使用权涉及的我国公民的住宅权以及住宅用地的权属问题，应当统筹解决，一并处理。基本的设想是： 第一，应当特别强调业主的土地权属意识，重视自己享有的住宅建设用地使用权。自从采用以买卖商品房作为解决城镇居民住宅权的主要方式以来，现实的商品房销售模式误导了人民群众，使其即只重视买“房”而不重视买“地”，特别是在北京等城市的不动产登记中，只发房产所有权证书而不发住宅建设用地使用权证书做法的引导下，业主严重忽视住宅的土地权属。尽管“房”和“地”都是不动产，但只有“地”才是恒产，因而住宅建设用地使用权是比房屋所有权更为重要、更有价值、更能够保障实现住宅权的不动产权属。应当让人民群众充分意识到土地权属的重要性。只有住宅建设用地使用权成为永久性用益物权，才能够保障永久的住宅权，进而保证人的生存权，使有恒产者有恒心。在今后的商品房销售中，应当在合同中明确写明房价中所包含的住宅建设用地使用权的价值，让购房者对自己取得的住宅建设用地使用权清清楚楚、明明白白。 第二，统筹建立一体的住宅用地权属制度。应当看到的是，无论是住宅建设用地使用权还是宅基地使用权，都是住宅用地的民事权利，都是在公有制的土地所有权制度下，保障我国公民住宅权的用益物权。其区别仅仅在于，城镇土地归国家所有，集体土地归农村集体经济组织所有；住宅建设用地使用权人为城镇居民，宅基地使用权人为农村居民。除此之外，并无其他差别。因而，住宅建设用地使用权和宅基地使用权具有相同性质，应当统筹修订，实现一体化。当然，这种一体化并非要将两种用益物权合二为一，而是采取一致的立场，规定基本相同的规则。只有这样，才能够保障我国公民的住宅权不受侵犯。 第三，确立所有的住宅用地权属均为无期限的永久性用益物权。在我国，住宅建设用地使用权与宅基地使用权的性质相同，在具体权利规则上应当基本一致。既然对于宅基地使用权没有规定期限，那么住宅建设用地使用权也应当是没有期限的用益物权。尽管现行法律对住宅建设用地使用权规定为最长期限为70年，但是，由于《物权法》第149条第1款规定了“自动续期”，而使其变成了无期限的永久性用益物权。因此，在修订《物权法》入典时，应当对此加以规定：首先，规定住宅建设用地使用权一次取得永久使用，在购买的70年期间的住宅建设用地使用权期间届满之后，通过自动续期而使其不受期限限制，成为永久性用益物权。其次，对于宅基地使用权，确认《物权法》第153条关于其取得、行使、转让，不再适用《土地管理法》等法律和国家规定中有关限制性的规定，也将宅基地使用权规定为永久性用益物权。 第四，确定住宅建设用地使用权一次购买的是70年的期间，70年期间届满后不再交纳出让金，而是缴纳土地使用税。将住宅建设用地使用权确定为永久性用益物权，是否还要确定70年的期限呢？笔者认为，还应当继续坚持70年的期间，这个期间是一次购买的买断期间，在该期间内，业主使用该土地不再需要交纳其他费用，即该70年期间是土地出让金购买的使用权。当该期间届满后，住宅建设用地使用权就通过自动续期而成为永久性用益物权，住宅建设用地使用权人与政府之间，形成两种法律关系：一是土地所有权人与住宅建设用地使用权人之间通过债权债务转移，而成为《建设用地使用权出让合同》的当事人，双方依据该合同，享有权利，负有义务。二是政府作为国家的代表，为保障公民的住宅权而构成公法法律关系，政府作为住宅权的义务主体，有义务保障公民居者有其屋、屋者有其地。在70年期间届满之后，依据《建设用地使用权出让合同》，国家不再享有收缴出让金的权利，但是在公法上，应当由土地使用者承担缴纳土地使用税的义务。至于如何交税，交多少税，应当专门制定法律规定。 第五，在国家没有重大公共利益需要的情况下，不得征收住宅用地的用益物权。在现行立法下，都规定了在公共利益需要的情况下可以征收，例如《宪法》第10条规定和《物权法》第42条规定。但是，为了更好地保障公民的住宅权及土地权属，保障城市和乡村居民的住宅建设用地使用权和宅基地使用权，应当限制在重大公共利益需要的事由才可以征收，而非一般公共利益需要。据此，应当尽量避免征收住宅建设用地使用权和宅基地使用权，损害城镇居民和乡村居民的住宅权。确有征收必要的，不仅应当给予足额补偿，还应当另外给予住宅用地，以保障其住宅权利。 第六，所有的住宅用地权属均准许权利人的继承人继承。住宅建设用地使用权和宅基地使用权都是用益物权，特别是在其自动续期之后变为永久性用益物权后，为城镇居民和乡村居民的恒产，享有支配权。在权利人死亡后成为合法遗产，可以通过遗嘱或者法定继承，由其继承人继承，法律不应予以禁止。 （二）永久性住宅建设用地使用权的具体内容 1.永久性住宅建设用地使用权的取得 永久性住宅建设用地使用权的取得为有偿取得，须订立《建设用地使用权出让合同》，交纳土地出让金方可取得。现在的问题是，所有的住宅建设用地使用权人即业主实际上都没有与政府签订这个合同，而是开发商与政府通过招拍挂而取得建设用地使用权；开发商在建设完成后，将单元住宅出售给业主，使业主在取得住宅所有权的同时，继受取得了住宅建设用地使用权。 究竟应当怎样看待业主作为住宅建设用地使用权人与政府之间的关系，学界有不同看法。笔者的意见是，开发商在与业主签订的《商品房销售合同》中，就将该套住宅相应面积的住宅建设用地使用权以及与政府签订的《建设用地使用权出让合同》中相应的债权、债务概括地移转给了业主，使业主取得与政府之间的《建设用地使用权出让合同》的当事人地位，确立了双方当事人之间的合同法律关系。〔19 〕这样解释业主的住宅建设用地使用权人的地位，以及与政府建设用地使用权出让合同的关系，不仅能够使业主与政府之间确定法律关系，而且能够在今后依据该合同关系，解决后续的法律问题。直至目前，尚无人对此作出这样的解释，而事实上的法律关系确实如此。今后，在开发商向业主出售商品房时，应当在转移住宅所有权和住宅建设用地使用权的同时，一并转移《建设用地使用权出让合同》的部分债权债务，出具经过政府同意的《建设用地使用权出让合同》部分债权债务概括转移的文件，以证明购房者取得了该合同中的部分债权债务，确认其与政府之间存在上述合同关系，是该合同的当事人。 目前的住宅建设用地使用权的取得，都是用上述办法进行的。将来是否能够准许自然人自己申请，与政府签订住宅建设用地使用权出让合同，自己独立建筑城镇房屋居住，并非不可以考虑，也并不是一个只能在相当遥远的期间之后才能够解决的问题。 住宅建设用地使用权的取得还有其他方法。一是转让取得。当业主将自己所有的商品房转让他人时，将其住宅建设用地使用权一并转让，并且同时转让自己作为用益物权人而与政府之间的建设用地使用权出让合同的债权和债务，成为该合同的当事人。二是继承取得。住宅建设用地使用权既非注重人格特征的权利，应使其不具有专属性，应认其得为继承的标的。〔20 〕当业主死亡后，其继承人继承取得其房屋的所有权，相应的住宅建设用地使用权也因此而继承取得，同时取得《建设用地使用权出让合同》项下的债权和债务。目前我国尚无取得时效制度，因而时效取得住宅建设用地使用权还无需讨论。 2.永久性住宅建设用地使用权的期限问题 我国建设用地使用权是有期限的，即使住宅建设用地使用权也规定了最长不超过70年的期间。当住宅建设用地使用权成为无期限的用益物权时，是否还需要规定期间，也值得研究。 对于永久性用益物权，似乎不应该有期限。在我国台湾地区有关地上权的规定中，就没有规定须有期限，亦无最长或者最短期间的要求，依照当事人的约定处理。〔21 〕 不过，依照我国大陆地区的习惯，住宅建设用地使用权还是有期限的，将其直接改为无期限的用益物权，则过于突然。因此，笔者建议，在政府初始出让住宅建设用地使用权时还是要规定70年，在70年期间届满后，自动续期为无期限用益物权。同时，在出让期间不足70年的，都要延期到70年，使其一并在70年之后改为无期限的永久性住宅建设用地使用权。 3.永久性住宅建设用地使用权人的权利 永久性住宅建设用地使用权人的主要权利，是对住宅用地的使用收益权。业主自己使用建筑物，同时使用其住宅建设用地，行使的就是使用权。业主将建筑物出租收取租金，当然不止是出租房屋，同时也出租了土地，因而也有土地的收益，行使的是收益权。由于我国大陆地区的住宅建设用地使用权的用途单一，因而目前不存在其他的使用收益权。 住宅建设用地使用权的相邻关系，也是业主享有的重要权利之一。现行的住宅建设用地使用权的实际情况分为两种，一是区分所有建筑物的土地使用权，虽然偏重于按份共有性质，但仍然无法确定土地权属的具体范围（即四至），因而涉及自有土地的相邻关系问题不常见，仅仅在作为共有土地的相邻关系中，每一个业主都有权维护共有的土地权利，行使相邻权；二是别墅的土地使用权相对有比较清晰的自有部分，在这部分土地权属中存在明显的相邻关系，但在其他共有部分须共同行使相邻权。 依照《物权法》的规定，住宅建设用地使用权人也享有物权请求权。在共有的住宅建设用地使用权受到妨害或者侵害时，业主有权维护其土地权利，行使《物权法》第33条至第37条的物权请求权。 住宅建设用地使用权人享有处分权。不过，业主对其住宅建设用地使用权的处分，应与其享有的住宅建筑物所有权的处分相一致，不能单独处分。 4.永久性住宅建设用地使用权人的义务 住宅建设用地使用权人的主要义务，应以设定目的及约定的使用方法，为土地使用收益。〔22 〕对此，在实践中不存在重大问题，有的业主在自己有权使用的窗前绿地中，违反使用目的而使用的，应为违反义务的行为。 支付费用和税金的义务，是住宅建设用地使用权人的主要义务。在70年期间中，由于业主一次性买断该权利，因此不必再交纳出让金；不足70年期间的，应当补足交纳至70年的出让金差额。在70年期间届满后，住宅建设用地使用权人应当依照法律规定，向政府缴纳应当缴纳的税金。应缴纳而未缴纳的，应当承担法律责任。 5.永久性住宅建设用地使用权的消灭 永久性住宅建设用地使用权是否也有消灭的问题，回答是肯定的。一是住宅建设用地使用权人死亡，无遗嘱继承和有效遗赠，且无法定继承人继承的，成为无人继承又无人受遗赠的遗产，依照《继承法》第32条的规定，国家将其房屋所有权和住宅建设用地使用权一并收归国家所有。二是因国家基于重大公共利益原因征收住宅建设用地使用权，应当足额补偿并另行给予相应的住宅建设用地使用权，以保障其生存，原住宅建设用地使用权消灭。三是因转让而消灭，住宅建设用地使用权人转让的，住宅所有权与住宅建设用地使用权一并消灭。 住宅建设用地使用权消灭的后果，在前述第一项原因时，建筑物和住宅建设用地使用权一并收归国有。在第二项原因时，住宅建设用地使用权消灭后，地上建筑物应当依照《物权法》第42条第3款规定，依法给予补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，其中就包括给予新的住宅建设用地使用权。在第三项原因时，住宅所有权与住宅建设用地使用权一并转移给新的权利人享有。 |
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