| 标题 | 从美国次贷危机看中国房地产金融市场的风险及其防范 |
| 范文 | 姜忠诚 摘要当前,美国的金融危机席卷全球,我国的宏观经济背景与危机前的美国经济具有一定的相似性,流动性过剩导致以股票和房屋为代表的资产价格虚增。基于此,本文在剖析美国次贷危机的基础上,分析中国房地产金融市场面临的主要问题,站在审视者的角度,提出了相关政策建议对房地产金融市场的风险进行防范。 关键词次贷危机房地产金融市场风险 中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-122-02 次贷危机又称次级房贷危机。它是指一场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡等引起的风暴。它的蔓延导致全球主要金融市场不同程度地出现流动性不足的危机。 美国次贷危机爆发后,我们自然联想到我国的房地产金融市场。因为我国的房地产金融市场与美国的房地产金融市场有着相似的社会背景:(1)我国同样经历着房价暴涨多年,房地产业也对经济增长贡献巨大;(2)居民购房热情高涨,个人住房按揭贷款规模快速发展;(3)中央银行依据经济走势调整利率,利率先降后升,在目前我国通货膨胀的背景下,货币政策已改为适度从紧,央行有可能继续加息,贷款基准利率继续上调,借款人的偿付压力随之增大;(4)我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象,而有价无市的僵持过后,很可能出现的就是房价下跌。这次美国次贷危机的暴露为我国迅猛发展的房地产金融市场敲响了警钟。 一、当前我国房地产金融市场面临的主要问题与挑战 美国的次级贷偿付危机和我国的房贷问题有着不同的特点。美国的次级贷偿付危机其根源还是美国居民的还款能力问题,而还款能力问题则又可归结为居民消费过度、储蓄率过低,次级贷的还款依赖的是房价的升值。而我国房贷平均的按揭成数不到6成,平均贷款期限17年,对应于1元贷款的抵押物平均市值已超过元,并且我国的商业银行也没有高风险的次级抵押贷款业务,房贷的还款来源是借款人的收入。总体上说,我国的房贷质量是有保障的,但不能就此认为我国没有出现类似美国次级按揭问题的可能,而忽视我国房地产金融市场的问题。 (一)房地产信贷增长过快,部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险 我国大部分房地产开发商自有资金较少,开发资金来源以银行信贷等间接融资为主,企业资产负债率较高。2007年10月末,房地产开发贷款余额达1.万亿元,个人住房贷款余额达2. 6万亿元,分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6. 76%和9. 99%。特别是个人住房贷款比年初增加6 192亿元,同比增长35.57%。住房公积金委托贷款2007年10月末余额达到4 502.2亿元,已接近商业银行个人住房贷款余额的18%,比年初增加960亿元,同比增长34.87%。随着我国房地产市场竞争日益激烈,监管力度不断加大,开发贷款门槛提高以及升息周期的到来,房地产开发企业资金链条日趋紧张,一旦资金链条断裂,就会导致不良贷款的产生。 (二)过度竞争,发放房地产贷款过程中存在操作风险,房地产跌价潜藏巨大的市场风险 目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了抢占更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。这突出表现在:向手续不完备、“四证”不齐项目资本金未全部到位的开发商发放贷款;向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款;对借款人的财务分析不到位;对贷款的真实性调查不充分;贷后管理薄弱等。近年来我国部分地区房地产销售价格上涨较快,住房供应结构不合理,容易导致市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。而房价的持续走高既有住房市场本身供求不平衡的因素,也有流动性过剩背景下的住房投资需求高涨的影响。这意味着我国房地产市场存在着内在不稳定性,一旦部分购房人的收入下降,贷款成本增加还贷能力出现问题,极有可能发生连锁反应,诱发大量投机性抛盘,导致房价在大涨之后发生大跌潜在的风险演变成现实的危机。一旦遭遇金融危机,经济增长趋势被迫中断,会引起房地产价格下跌,作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水,给银行带来不小的损失。 (三)未经批准,擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务 转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成份。据有关部门调查分析,截至2007年8月末,我国16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元,是2006年同期的3. 5倍。 (四)住房贷款管理薄弱,假按揭贷款蕴含道德风险 在住房贷款的发放过程中,部分银行贷款“三查”制度形同虚设,授信尽职调查流于形式,工作人员甚至与开发商和中介机构共同虚构贷款合同,虚抬房价,骗取银行贷款。根据监管部门对部分商业银行的现场检查结果,截至2006年6月末,商业银行涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元,贷款风险显现。由于假按揭的申请人大多不具备还款能力且无还款意向,因此,该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 (五)法律法规限制了贷款抵押品的执行,加大了法律风险 《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的第六条规定,“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,意味着如果贷款买房者拒不还款,银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款,加大了抵押物执行的法律风险。 二、防范我国房地产金融市场风险的对策 美国次级债危机提醒我们,越是在市场繁荣的时期,越应当加强风险控制和市场监管,建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度,采取多种措施稳定房价,保持房地产市场健康有序地发展。对于银行所面临的巨大风险,应尽快采取措施,尤其是做好以下几项制度性建设: (一)完善个人征信系统,提高个人房贷资产质量 个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在,商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息,这就需要健全个人信用体系。虽然目前我国的个人信用体系已经初具规模,主要涵盖了个人银行信息,包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。但许多个人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来,我国个人信用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统,可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,以及银行和客户间信息不对称的现实状况,减少各种恶意欺诈行为,加强已放贷款的监督管理,把贷款风险控制到最低。同时也应加强对信贷人员的监督管理,制定切实有效的管理办法,杜绝虚假按揭。充分利用现有的个人征信系统查询贷款申请人的信用状况,并根据信用状况确定其按揭成数、贷款利率,重视贷款人的第一还款来源,从而提高个人房贷质量。 (二)加快住房抵押贷款证券化进程,分散放贷银行风险 2005年12月15日,中国建设银行推出了国内首个住房抵押贷款证券化产品——“建元2005—1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。经过两年的发展,与庞大的个人按揭贷款余额相比,个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小,根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小,我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款。一旦长期居高的储蓄率下降,就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始,股市行情火爆,大量存款开始流入股市,国内储蓄率急剧下降,银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化,发行抵押贷款债券,引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题,并减少风险积聚。问题的关键在于如何结合我国国情,选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式,克服现行相关制度上的障碍,使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。 第一,证券化的推进必须与我国的具体国情相适应。目前,我国尚不具备全面推行住房抵押贷款证券化相应的经济、法律环境,开展住房抵押贷款证券化路径应遵循循序渐进的原则,先试点探索和总结经验,在将来条件成熟时逐步向全国推广。 第二,在进行住房抵押贷款证券化的基础上全面实行房地产证券化。尤其是针对我国商业银行面临的双重风险,银行不仅需要将个人住房按揭贷款进行证券化而且需要将对房地产开发商建房提供的贷款实施证券化。 第三,建立和健全相关法规制度,国家应委托证监会协同各有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度,建立信用担保机制,完善现行可变利率抵押贷款,提高信用评级机构的市场信任度,加强对二级市场的宏观调控、协调与有效监管等等。 (三)建立存款保险制度,变隐性保险为显性保险 1.存款保险制度的概念及作用。所谓存款保险制度,是一个国家为了保护存款人的利益和维护金融秩序的稳定,通过法律形式建立的一种在银行因意外事故破产时进行债务清偿的制度,即由各家存款性金融机构交纳保费,一旦投保机构面临危机或破产,就由存款保险机构为存款人支付一定限度的存款。存款保险制度是一种为危机银行“买单”的制度,广义上每个国家都拥有存款保险制度。即使没有显性的存款保险制度,当一个国家爆发大的系统性银行危机时,政府也会采取救援措施,这实际是一种隐性的存款保险制度,我国就是一种隐性存款保险制度。存款保险制度目前已经成为当今各国维护金融体系安全的重要手段。截至2003年,全球已经有88个国家建立了存款保险制度,这个数字大约是1984年的4倍。以存款保险制度建立最早的美国为例,1933年,美国通过银行法,联邦存款保险公司作为一家对银行存款进行保险的政府机构于1934年开始实行存款保险,该国的所有银行都要参加存款保险,在银行出现破产或危机时,存款之和小于2500美元(1980年最高限度调至10万美元)的存款人都可以得到全额赔付。存款保险的作用方式并不等同于最后贷款人。最后贷款人机制的资金主要来源于央行的再贷款,而存款保险资金则来源于投保机构交纳的保费。设计良好的存款保险制度有助于维护金融稳定和市场秩序:存款保险制度有利于保护存款人利益,避免银行挤兑,提高银行业的信誉,实现金融体系稳定;有助于完善市场退出机制,实现银行间的公平竞争;有助于强化金融监管,减轻监管机构和公众的负担。 2.我国存款保险制度的建立已势在必行。在我国,中央政府对所有银行存款提供担保,助长了各银行不注重贷款风险的作风。虽然以往国内的银行危机都由国家和央行作为强有力的后盾,但是随着银行的全面改革,国有银行已没有百分之百的信用保障,央行不可能再像以前那样提供无限的再贷款供给。一旦陷入困境,央行将独家承担最后贷款人和救援者的责任,这等于把全国的信用风险都压在央行一家身上,一旦发生信用危机,央行其实是无力担此重任的。比如在我国房地产金融市场风险聚集度越来越高的今天,一旦房市泡沫破裂,出现流动性危机,由于整个住房贷款占比相当大,对于庞大的资金缺口,央行根本无法兜底,到时无论是购房者还是存款者都会损失惨重。 因此,我国建立存款保险制度已势在必行。在2006年发布的“十一五”规划纲要中已明确提出要“规范金融机构市场退出机制,建立相应的存款保险、投资者保护和保险保障制度”;按照2007年全国金融工作会议的有关精神,加快建立存款保险制度已被纳入议事日程。但是存款保险制度、机构的设立与完善并非“一朝一夕”的事情,现在还很难断定存款保险机构的未来位置,可以先在各商业银行的系统内部实行存款保险,或者按区域建立存款保险基金,然后再向符合国际惯例、全国集中统一的存款保险制度过渡。 |
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