| 标题 | 住房宏观调控政策的信贷工作实践 |
| 范文 | 黄文增 摘要：本文从住房属性、购房者、地方财政收入、银行四个维度对住房进行分析，针对实践工作中商业银行银行办理住房信贷业务中存在认贷认房的问题，结合监管政策阐述认房又认贷的住房信贷工作实践，提出建立联席会议制度等落实住房宏观调控的工作建议。 关键词：住房 宏观调控 政策 信贷 住房是每一个中国老百姓始终关心的问题。2016年中央经济工作会议上以习近平同志为核心的党中央指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，银行业金融机构（以下简称：商业银行）按此要求结合监管部门的住房信贷政策开展住房信贷业务。 一、多视角看待住房 （一）住房的属性 住房的根本属性是“住”，住房产业的发展过程中，不可避免的受供求关系、市场炒作等因素的影响，市场是配置资源最有效的手段，住房逐渐脱离了“住”的根本属性。 （二）从购房者角度看住房 购买住房除满足自身居住的刚性需求外，一定比例的购房者持有货币资金缺少投资渠道，投资购买住房，可达到保值增值的目的。 以普洱某楼盘为例，2018年5月购买价为7100元/平方米，到2019年7月即升至8400元/平方米，短短一年时间升值18.3%，购买住房成为居民资金保值增值的重要手段。 （三）從地方财政收入角度看房地产 从地方财政看，与土地相关的房地产仍然是地方财政GDP重要的增长点，随着房地产市场的发展，住房价格节节攀升，市场需求潜能得到充分释放，经济下行时期，房地产仍然是地方财政收入的来源之一。 （四）从银行角度看个人住房贷款 个人住房贷款期限最长期限为30年，客户稳定、旱涝保收、风险可控，个人住房贷款是最优质的信贷业务品种，各商业银行大力拓展个人住房贷款业务，住房贷款呈增长态势。 综上，鉴于住房的商品属性，针对住房市场的快速发展，国家出台了包括限购在内的一系列调控政策，中国人民银行、中国银行保险业监督管理委员会在不同时期根据宏观调控的要求先后出台了包括首付、利率、房屋套数在内的差别化住房信贷政策，目的是兼顾住房“住”的属性和住房市场的健康发展，各商业银行据此开展住房信贷业务。 二、部分商业银行开展住房信贷业务存在的问题 （一）认贷不认房助长炒房 部分商业银行办理住房贷款时认贷不认房。 在《个人信用报告》中有“个人商用房（包括商住两用）贷款笔数”栏，商业银行银行一般据此判断借款申请人住房贷款情况。 此操作方法无视购房借款人既有住房套数，片面以借款人住房贷款发生情况确定一套、二套，假如在申请人已有多套住房的情况下，再以个人住房贷款甚至是一套房的政策予以支持，无形中商业银行成为炒房的推手，此做法至少违反了以下宏观调控政策： 一是违反《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发﹝2010﹞275号）“各商业银行暂停发放居民购买第三套及以上住房贷款”的规定，不掌握居民住房套数，无法执行此规定。 二是违反《住房城乡建设部? 人民银行? 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作有通知》（建房﹝2017﹞215号）“商业银行在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据”，此规定中查询住房套数的唯一目的就是确定一、二套房，据此落实差别化的住房信贷政策，别无他用。 （二）个人住房楼盘未封顶提前发放个人住房按揭贷款 发放个人住房贷款的条件之一是“五证”（土地不动产权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全。建设投资到一定比例即可取得商品房预售许可证，取得该证并不意味着楼盘主体已封顶完工并达到预定可使用状态。 部分商业银行为抢客户、占份额，在预售楼盘未封前就发放个人住房贷款，无视《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发﹝2007﹞359号）“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的监管规定，忽略了楼盘不能按时完工的风险，不符合审慎经营规则。 以上两个问题，源于商业银行对住房贷款市场的商业动机，属于市场乱象，需要整治。 三、开展住房信贷工作实践 （一）个人住房贷款应遵循认房又认贷 从认贷角度看，既然发生过个人住房贷款，无论目前是否持有当时购买的住房，肯定发生过购买过住房行为。 从认房角度看，既然是持有住房，无论所持有的住房是否发生过商业性贷款，其持有住房的行为毋庸置疑。 认房又认贷款符合“房子是用来住的、不是用来炒的”宏观调控政策要求。 需要说明的是，商业银行按照住房宏观调控政策开展住房信贷业务，有权利和义务界定住房是一套还是二套，而不能单纯以借款人是否发生过住房贷款业务确定一套、二套，住房贷款发生的次数不是借款人享有的权利。 （二）住房楼盘主体封顶后才能办理按揭贷款 对个人住房贷款必须坚持楼盘主体结构封顶后才能办理，把监管要求落到实处，避免发生完工风险。 （三）依法合规办理住房信贷 1.按揭楼盘准入。楼盘准入的基本条件是“五证”齐全，结合开发商的资信、经营能力等情况确定。 根据不动产权证的权属确定住房信贷政策。载明为其他商服用地的，按照商业用房信贷政策管理，不存在一套、二套之说;在其他商服用地上有住房规划的，住房部分土地性质变更为住宅后才能办理个人住房按揭贷款。 2.查询是否经房管部门备案登记。个人住房预售需要进行网签、网签备案是购房真实交易的依据，是否网签也是鉴别假按揭的方法之一。 |
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