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投资性房地产公允价值计量问题研究

范文

蔡月华

【摘要】房地产经济的持续发展，投资性房地产业务越来越多，对投资性房地产相关的会计信息提出了更高的要求。本文借鉴了以往的理论研究经验，运用案例研究方法，分析我国上市公司采用公允价值计量投资性房地产的现状以及较少企业采用公允价值计量模式的原因，对公允价值模式应用于投资性房地产的动因、财务影响进行研究。提出相关建议，为进一步完善公允价值准则体系提供依据。

【关键词】投资性房地产；公允价值；会计计量

2006年我国财政部颁布《企业会计准则第3号

投资性房地产》规范投资性房地产会计处理的同时，引入了公允价值模式：2014年出台《企业会计准则第39号——公允价值计量》，简称CAS39，进一步为公允价值的计量方法提供了政策上的指引，包括估值技术和信息披露问题等等，弥补了我国公允价值计量方面的准则空白。在国际趋同的大环境下，公允价值模式可以更真实反映投资性房地产的价格变化，假如采用公允价值模式进行会计计量，将对企业的财务报表有着重大利好影响。

目前，越来越多的企业开始选择使用公允价值模式计量投资性房地产，但是其占拥有投资性房地产科目上市公司的比例始终较低，仅达到4%左右，这结果与之前不少专家预测公允价值将被广泛运用的言论大相近庭，原因可能有以下几个方面：首先，虽然近年来各种相关政策陆续出台，但也并未正面鼓励公允价值模式在投资性房地产行业的运用，与此同时准则里指明在采用公允价值模式计量投资性房地产后便不得再更改的规定，更是让许多企业犹豫不决，对采用公允价值计量模式持观望谨慎态度：其次，当下我国市场经济环境的不够完善，使得投资性房地产的公允价值评估难度较大、花费较高、后续计量存在不便等等。因此对公允价值在投资性房地产中的现状进行研究具有有非常重大的意义。可以预见，随着会计政策的不断完善，房地产市场的不断成熟，投资性房地产的公允价值计量模式的运用也将逐渐规范和走向成熟，公允价值模式将会逐渐替代传统的成本模式成为主要后续计量模式。因此，当前投资性房地产公允价值计量模式具有高度的研究意义。

一、理论基础

（一）相关研究述评

查阅相关文献资料，我们发现国内和国外对公允价值的研究方向有很大的区别。由于西方的公允价值模式在企业运用较早，市场机制比较完善而且经济发展成熟，所以学术界对其的研究也更加深入具体，能更好的为企业经营管理提供有效性建议。国内真正开始采用公允价值計量模式是2007年实行新会计准则之后，并且由于经济环境较差、公允价值难以获得、评估成本较高等各种因素，至今大部分企业仍然青睐使用历史成本模式，所以国内的研究更多的也都集中在比较两种会计计量模式上。可以说，不同的经济大环境影响着学术界的研究方向。可以说，公允价值模式的出现给予了国内持有投资性房地产的公司一种新的可供选择的会计计量模式，公司通常会基于利益最大化的角度来选择会计政策。历史成本计量可靠性较高但缺乏相关性，公允价值可以改善企业账面价值但往往难以获得。不过，可以预见的是，随着经济的发展和市场的完善，公允价值必将发挥更大的作用，在西方学者对公允价值研究的基础上，我国学者对其的研究也将更加透彻，为会计制度的建设和经济的发展提供更好的建议。

（二）重要定义分析

（1）公允价值。国际会计准则委员会（IASC）认为“公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。”FASB在2006年颁布的SFAS157准则中指出公允价值是“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时，市场参与者在计量日支付的价格。”2014年我国新《企业会计准则》对公允价值的定义是“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”公允价值的定义虽多样，可是每个强调的关键点都一样，即公平交易。

（2）投资性房地产。投资性房地产是指企业持有的用于对外出租或出售或者两者兼有来获取盈利的资产。随着房地产行业的蓬勃发展，投资性房地产对企业的影响越来越大。因为与固定资产和无形资产相比，投资性房地产拥有单独实现资本增值的特性。2006年我国财政部颁布CAS3准则，第一次明确了投资性房地产的相关核算要求，并指出企业可以选择两种计量方法

成本模式和公允价值模式。不过，准则对企业采用公允价值计量模式提出了严格要求，首先该资产要有活跃的市场，同时其公允价值能够持续、可靠的获取。并且准则还规定企业一旦更改会计政策为公允价值模式计量投资性房地产，便不可再转回历史成本会计计量模式。

二、投资性房地产公允价值计量应用现状分析

（一）总体应用情况

自从2007年我国开始实施投资性房地产准则，至今已有十年时间。虽然公允价值模式被相关专家所看好，然而目前采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仍是少数，表1统计了从2007年到2015年，公允价值计量模式在我国上市公司的总体应用情况。

由表1可知，2007年，即新会计准则颁布的第一年，仅有18家持有投资性房地产的上市公司选择使用公允价值计量，占总数的2.86%，占比较低，可能由于是第一年，大多数企业对公允价值模式仍持观望态度。之后，随着年份的增加，越来越多的企业开始选择公允价值模式计量投资性房地产，直到达到2015年的64家，不过，这相比于持有投资性房地产的上市公司总数来说，仍是极小的一部分，更多的企业依旧青睐选择成本计量模式。

（二）行业分布情况

表2统计了我国2007年到2016年曾全部采用过公允价值计量投资性房地产的上市公司，总共74家。从采用公允价值计量投资性房地产上市公司的行业分布统计来看，制造业和房地产行业的企业占了大半，其中制造业23家，占比31.08%，房地产业22家，占比29.73%。其次金融业有8家，批发零售业有7家，剩余行业均为一两家。

三、公允价值计量较少运用原因分析

公允价值能更好的反应资产的真实价值，增加对决策有益的信息，然而通过前文的数据统计分析我们发现，我国采用公允价值模式来计量投资性房地产的企业仍是少数，这一现象产生的原因值得深思。经过研究，笔者认为有以下几个方面的原因。

（一）会计准则对公允价值计量模式的严格限制

2006年颁布的CAS3会计准则在允许投资性房地产选择采用成本模式或公允价值模式进行会计计量的同时，对后者的应用范围提出了更严苛的要求。首先，准则指出采用公允价值计量的资产须有活跃的交易市场且公允价值能够持续可靠获得，基于当下的国情来说，能满足这首要条件的地域并不多，这在一定程度上已经把我国大部分区域的企业排除在外了，这是企业必须考虑的问题。同时，会计准则规定同一家企业只能使用同一种会计模式计量投资性房地产，但很多公司在不同区域持有投资性房地产，有的区域市场活跃有的却并非如此，出于统一性的考虑，企业也将更偏向选择历史成本模式。

（二）公允价值获取成本较高

由于我国市场发展的不够完善，公允价值获取渠道缺乏。因此，采用公允价值模式计量房地产的企业一般需要聘请专业的资产评估机构，然而我国相关领域的高端人才并不多，供不应求，导致评估费用高昂。同时，公允价值具有高度相关性，每年度需要重新评估，在出具的评估报告的基础上进行纳税调整，一定程度上增加的企业的工作量并对会计人员提出了更高的要求，为了更好的完成会计工作，企业可能需要花费更多的费用来招聘和培养高素质的企业内部会计人员。相比之下，历史成本模式只需要在往年基础上进行折旧摊销，简单易行，成本低廉，更受一些企业的青睐。

（三）公允价值缺少可比性

从前文可以知道，我国当下使用成本模式计量投资性房地产的企业仍是大多数。于是为了让会计信息具有可比性，与大部分公司保持统一，企业更倾向选择历史成本计量模式。同时，企业确定公允价值的方式有三种，各不相同，资产评估机构相关人员的职业素质高低同样影响公允价值的评估，使得公允价值的可比性较低。

（四）公允价值模式加剧企业利润波动幅度

历史成本计量模式下，公司只用对持有的投资性房地产进行折旧和摊销处理，因此对企业每期利润的影响是平稳的。但在公允价值模式下，在进行会计处理时需要将投资性房地产的市场价值和账面價值的差额计入到资本公积，进而影响企业的资产总额。我们都知道，这几年国内房地产行业发展迅速，价格变化较大，采用公允价值计量投资性房地产时使得资产的价值随着市场价格的波动而起伏，会影响财务报表进而造成一种企业经营业绩不稳定的假象，不利于企业树立良好形象。

四、经济后果分析

（一）对资产和资产负债结构的影响

近年来，随着我国经济的快速发展，房地产价格暴涨，一般来说其公允价值远高于其历史成本，如果将投资性房地产的会计计政策变更为公允价值模式，那么就能提高企业的资产总额。一般来说企业持有的投资性房地产越多，变更会计模式所引起的资产增值越多。

在使用公允价值计量模式时，企业需要在每个资产负债表日重新评估所持有的投资性房地产价值，从而调整相应的账面价值。从新估价的投资性房地产价值上升在增加公司资产的同时，一定程度上降低了资产负债率（假定企业负债不变），如此改善了企业的财务状况，提高了融资能力。

（二）对净资产的影响

对投资性房地产采用公允价值模式进行计量将会影响企业的净资产。当会计计量模式转变时，需要对企业的期初留存收益和账面价值进行适当调整，在当下房地产价格不断上升的趋势下，公司的期初留存收益增加，因此企业净资产也会增加。

（三）对利润的影响

成本计量模式下，公司每年需要对投资性房地产计提折旧和摊销。如果变更为公允价值模式，尤其是对投资性房地产占比较高的企业来说，这可以节省大量费用，减少企业成本。除此之外，当公允价值发生变动的时候，其与资产原本账面价值的差额需计入公允价值变动损益，进而对企业利润产生影响。当房地产价格上升时，企业利润随之增加，房地产价格下降，企业利润受其影响也相应减少，企业面临房地产市场价格波动的风险，财务风险增加。

五、建议

（一）进一步完善会计准则

我国现行的会计准则仅对投资性房地产的运用条件做了简单规定，然而并没有指明具体的判断标准是什么，例如准则只规定选择公允价值需要有活跃的市场，然而并未对什么样的市场是活跃的等问题做出规定和解释。看得出来，目前的公允价值计量准则对公司的实际指导作用十分有限。所以，我国应在原来的基础上，出台指导性更强的会计计量和评估准则。

（二）搭建活跃的房地产交易市场，减少公允价值获得成本

建立一个公开透明的房地产交易信息系统，这个系统连接全国各地的房地产交易市场，并由相关权威机构运营，这样能确保企业可以从此迅速获取可靠的真实的房地产交易信息。这个平台能在一定程度上缓解企业难以公允价值且花费较高的问题。

（三）提高资产评估人员和会计工作者专业水平及职业道德素养

当对投资性房地产的计量变更为公允价值模式时，相应的也要求会计人员要有较高的职业素养，因为变更会计政策时，需要进行复杂的会计处理。同时，公允价值的可靠性源于相关评估人员专业的职业判断，其专业水平越高，评估出来的公允价值越真实。因此，为了让投资性房地产能更好的运用公允价值模式，应提高会计人员与资产评估人员的专业水平，同时，在进行公允价值评估以及会计处理的过程中，为了让相关人员能够坚持自我，避免受到权力和利益的影响或诱惑，让其提供的会计信息能真实反应情况，应对着手提高会计人员的职业道德水平。

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