| 标题 | 货币政策调控房地产市场的效力问题 |
| 范文 | 兰惠英 摘要：货币政策分为固定规则和相机抉择。总结近10多年的房地产市场调控政策可以看出，早在1998年就提出了建立合理的住房价格体系的目标。目前这一目标并没有真正实现的原因在于货币政策方面，缺乏政策实施的主动性和前瞻性。同时，不仅控制货币供给量的数量指标模糊不清，而且没有将这些政策措施坚决执行下去，因此就难以实现住房价格保持在合理水平的目标。 关键词：房地产市场；货币政策；固定规则；相机抉择；政策效力 一、引言 以国务院《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（1998年）为标志，开始政府对房地产市场的宏观调控。货币政策的制定和实施，对于房地产市场的调控负有重要责任。货币政策手段或政策工具的选择方面，是一次性地决定并加以坚持，还是在每个时期都重新做出决定，这就是固定规则和相机抉择的选择问题。 固定规则是保持政策预定时间格局的政策。尽管这种预定的政策也会在不同时期内发生变化，但是，固定规则是在第一时期开始时就已经决定并在后来一直加以坚持的。相机抉择则是为未来时期所预定的政策，它是随时间的推移而改变的政策。 调控房地产市场的政策和手段包括财政政策、货币政策和行政手段等。本文分析货币政策调控房地产市场和住房价格的效力问题。 二、货币政策调控房地产市场的效力 在《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》中明确提出，加强和改善房地产价格调控，调整住房价格构成，保持价格合理稳定，促进住房建设的发展。住房价格的全国性官方统计始于1987年。1998～2000年的住房价格基本保持不变，2001～2003年住房价格（同比，下同）多数城市小幅度上涨，只有少数城市上涨幅度过大。于是，政府开始加强了对房地产市场和住房价格实施调控的力度。 （一）相机抉择货币政策的效力 虽然历经10多年（1998～2016年）政府对房地产市场的宏观调控，但房地产市场上仍然存在着过度投资倾向和浓重的投机气氛，住房价格也处于反复波动的不稳定状态。 由于对房地产市场调控的货币政策，其政策取向是相机抉择的，当住房价格出现明显变化以后，就改变原有的政策，通过制定新的政策去应对这些变化。尽管相机抉择的货币政策对房地产市场的调控，在不同阶段发挥了一定的作用，但总体而言，其政策效力对于住房价格的调控并没有达到预期的效果。主要原因表现在以下几个方面。 首先，调控政策本来需要“逆”住房价格的变化而相机抉择。预期住房价格超出合理水平的上涨，调控住房价格的政策措施趋于紧缩；预期住房价格超出合理水平的下跌，政策措施则趋于扩张。然而，1998～2016年调控房地产市场和住房价格的货币政策，总体而言并没有按照这样的政策思路行事，缺乏主动性和前瞻性。 货币政策缺乏主动性和前瞻性，明显反应在信贷政策中。因为信贷政策应该在市场相对低迷时扩张信贷，而在市场过热时紧缩信贷。但是，根据中国人民银行《金融机构贷款投向统计报告》提供的资料，2010～2016年金融机构房地产贷款相关数据中表明，金融机构房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例平均为27.7%。这说明金融机构贷款对房地产市场扩张的杠杆作用是显著的。 2008年由于国际金融危机爆发以及房地产市场持续低迷，货币政策由“适度从紧”转为“适度宽松”。由于适度宽松的货币政策的刺激，当2009年部分城市住房价格过快上涨的信号释放出来之后，针对房地产市场的信贷政策应该对此迅速做出判断并进行调整，但2010年金融机构房地产贷款增量占同期各项贷款增量依然高达27.5%。 2010年国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，引导住房消费抑制投资和投机性的购房需求。不过，遏制房价过快上涨的政策目标没有真正实现，货币政策缺乏主动性和前瞻性是重要原因。 其次，近10多年来，住房价格变化与货币政策的实施之间的大致关系是，住房价格上涨时实施限购和限贷等，如果限购和限贷等导致房地产市场疲软，货币政策就开始“松绑”，又使得住房价格上涨。如此重复相同的过程，社会公众对政策的有效性就会产生怀疑。 在对房地产市场和住房价格实施调控的货币政策中，有激烈的存款准备金率的变动，有明确规定的住房贷款首付款比例，也有相对温和的基准利率的调整等。尽管这些货币政策对房地产市场和住房价格产生了不同程度的影响，有的政策措施在短暂的时间内其效果也相当明显。然而，住房价格变化的总趋势依然是持续上涨，出現了越调控房价反而越涨的“宏观调控悖论”。宏观调控悖论对公众的政策认知产生了许多负面影响，在住房价格越是上涨，公众的购房意愿就越强烈。 最后，将美联储对房地产市场调控作为案例，可以说明单纯依靠相机抉择政策，其政策效力会大打折扣。2001～2003年，美联储企图利用房地产作为经济增长的新动力。美联储相机抉择的货币政策，就是根据不同的经济形势调整联邦基金利率。 不过，在美联储利用相机抉择的货币政策调控房地产市场时并不怎么有效。例如，2003年6月25日美联储第13次将联邦基金利率降至1%，7月的住房价格上涨了20%。此时，分析人士开始担心住房价格一旦开始下降会有严重的后果，而他们担心的严重后果就是几年后的“次级贷款危机”。 回顾美国房地产市场泡沫开始酝酿直至爆发“次级贷款危机”这个阶段，美联储调控房地产市场的主调是相机抉择的。尽管美联储自2004年开始提高联邦基金利率，在此后的两年内上调联邦基金利率多达17次之多。同时，美国政府也接管了陷入经营困境的房利美和房地美两家公司，以及向两家公司和金融市场注资。但是，这一连串的政策措施并没有逃离“次级贷款危机”。 （二）固定规则货币政策的效力 既然相机抉择的货币政策存在缺陷，其政策效力难以达到理想水平。因此，就要分析实施固定规则的货币政策，以及两种政策规则的配合问题。 第一，相机抉择的货币政策有政策灵活性的优势，但固定规则的货币政策优于相机抉择的货币政策。这一结论成立条件，是对于那些“可预料”的事件，并且适用于潜在结果都“已知”的静态环境。 在影响住房价格的各种因素中，货币供给量是“可预料”和“已知”的因素。因为住房价格是用货币量来衡量的，所以，住房价格总是被货币供给量所决定，而不管这些货币是来自购房者的自有资金，还是金融机构的贷款。住房价格与货币的这一关系的存在，为实施固定规则的货币政策来调控住房价格提供了根据。 实际上，在1998～2016年调控房地产市场和住房价格的货币政策中，许多政策措施就是控制货币供给量的固定规则。例如，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（2003年），严禁商业银行以房地产开发流动资金形式发放贷款；《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（2004年），要求商业银行严格控制对房地产的信贷投放。 既然在对房地产市场和住房价格已经有不少控制货币供给量的货币政策，为什么房地产市场没有实现平稳健康运行，住房价格的变化总是“涨声”不断？究其原因，主要是控制货币供给量的数量指标模糊不清，而且也没有将这些政策措施贯彻到底。 第二，实施控制货币供给量的固定规则的货币政策，明确住房价格的合理水平是重要前提。国际惯例将房价收入比在3～6倍的区间，来衡量住房价格是否处于合理水平。在以往的调控政策中，始终没有明确界定什么是住房价格的合理水平。因此，合理水平模糊不清致使货币政策自然就失去针对性。 在住房需求函数中，住房价格和收入是直接决定住房需求的两个变量，因此，房价收入比是界定住房价格合理水平的参考指标，只是根据不同的地区调整该比例。国家统计局以及各级地方政府的统计部门，都在公布住房价格的变化情况和居民人均可支配收入。按理说，各地区或城市据此做出自己的房价收入是可能的。在此基础上，根据房价收入比，因地或因城施策控制住房价格。 中央政府在1998年就提出了“建立合理的住房价格体系”的政策目标。2011年国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。各地方或城市的政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力的条件下，制定出一个较为合理的房价收入比。 第三，制定出一个较为合理的房价收入比之后，就能够确定控制货币供给量指标，并用这一指标来规定商业银行向房地产商发放贷款的数量，以及个人住房按揭贷款首付款的比例等。在这个过程中，确保发挥出货币政策的效力，具体要解决以下两个问题。一是既然商业银行的贷款对住房的销售量和价格具有很强的杠杆作用，那么，就必须控制商业银行信贷规模的增长率，尤其是商业银行向房地产商的贷款增长率，必须低于住房价格的温和上涨率。以《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（2004年）为代表的文件，曾经要求商业银行严格控制对房地产的信贷投放。但是，如何做到真正严格控制信贷投放，就政策效力和实际统计数据来看都没有完全落实。因此，金融监管当局必须强化对房地产信贷投放的监管。二是固定规则和相机抉择的货币政策，不是相互排斥和不相容的。因此，要使各自发挥出应有的政策效力，就要保证有明确的调控目标和很强的针对性，以及将两种政策规则配合起来使用。例如，固定规则货币政策的限贷限购，其政策目标是为了抑制过度投资和投机炒房。在以往的调控过程中，限购限贷的做法不仅有“突然袭击”之嫌，而且对限购限贷对象的针对性不强，配合限购限贷的相机抉择的货币政策的效力也就不会显著。因此，需要發挥相机抉择的货币政策（如调整基准利率等）具有的灵活性优势，与限贷限购这样的固定规则相配合。 三、结语 综上所述，以往的房地产市场的宏观调控，无论是固定规则还是相机抉择的货币政策，都没有完全达到调控政策的预期效力。在住房价格没有达到合理水平的情况下，需要分析政策效力没有实现政策目标预期的原因。 不论是固定规则的货币政策，还是相机抉择的货币政策，一定要有明确的调控目标和很强的针对性，是发挥应有的政策效力的重要前提。同时，只有两种货币政策规则相配合，才能实现调控政策的预期目标。 参考文献： [1]杰格迪什·汉达.货币经济学[M].郭庆旺，刘晓路，陈卫东，译.中国人民大学出版社，2005. [2]刘秀光.房地产市场的“宏观调控悖论”及其纠正[J].长白学刊，2010（05）. [3]E.雷·坎特伯里.经济学简史：处理沉闷科学的巧妙方法（第二版）[M].陈叶盛，译.中国人民大学出版社，2013. （作者单位：福建武平县农村信用合作联社） |
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