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塔洛克寻租理论对我国房地产业资源优化配置的启示

范文

唐雪华+马泽伟

[摘要] 根据塔洛克对寻租活动社会成本的分析，寻租活动的发生是通过政府的政治行程进行的，它影响社会经济运行的交易成本。在我国，利益集团的寻租活动对房地产行业资源配置产生的负面效应是：寻租活动增加政府的廉政成本，误导社会的资源流向。要使我国的房地产行业资源得到一个较为合理有效的配置，政府应改革土地使用权出让制度；完善政府的信息披露制度；实行激励机制与制约机制相结合的制度。同时，政府要明确自身的权利、权力和责任，贯彻好国家的各项经济政策，提高行政效率；社会各方面也要对其进行监督，使政府自律与他律相结合。

[关键词] 塔洛克寻租理论；房地产行业资源；优化配置；启示

[中图分类号] F810.4 [文献标识码] A

The Revelation of Rent-Seeking Theory by Tullock in Allocating China's Real Estate Resource

TANG Xuehua， MA Zewei

Abstract： According to Tullock's analysis， rent-seeking activities are carried out by government's political process， which impact the transaction costs of socio-economic operation. In China， rent-seeking activities of interest groups have negative effects on resource allocation of the real estate industry， including increasing the incorrupt cost of the government and misleading the flow of social resources. In order to optimize resource allocation of the real estate industry， the government should reform the land use right granting system， improve the information disclosure system and integrate the incentive system with the restriction system. Meanwhile， the government should clarify its rights， powers and responsibilities in carrying out economic policies and improve administrative efficiency. All sectors of the society should supervise the government in an effort to combine the self-discipline with the external discipline.

Key words： rent-seeking theory by Tullock， real estate industry resources， optimal allocation， revelation

公共选择学派认为，寻租作为政府干预的一个副产品，是个人或团体为了维护既得利益，取得垄断利益或对既得利益进行再分配的各种非生产性活动。寻租会阻碍经济发展，导致社会资源的不合理配置，并由此产生腐败。近几年来，我国的房地产业发展迅速，极大地促进了我国经济的发展。房地产业投资增长的同时，也带动了国民经济相关产业的发展：上游诸如钢材、水泥、电力等一大批相关产业投资和下游诸如家电及各类消费品，不仅如此，房地产业还吸纳了大量劳动力，对缓解就业压力具有重要的作用。但也要看到，在房地产行业的发展过程中，也出现了一些创租、寻租现象，地方政府主管部门及官员的腐败行为屡禁不止，给社会造成了一定的影响。寻租行为的存在是政府失灵的最大表现。

一、塔洛克对寻租活动的社会成本分析

巨大的“寻租”利益，不仅阻碍了市场化改革的进程，而且强化了行政权力对经济活动的干预，如为增加“寻租”的机会而增加行政审批的项目等。下面本文以一个简单的需求曲线来描述在动态的市场环境中由政府政策而制造的租金追求活动，并由此引向塔洛克对寻租活动社会成本的分析。

如上图所示，假定该行业为成本不变行业，D曲线为消费者需求曲线，在市场自动调节的情况下，企业和消费者都在C点达到长期均衡，均衡价格为P，数量为Q，企业和消费者均获得了最大的满足，消费者剩余CS为△EPC。现在，政府对市场进行干预，通过垄断政策将生产努力维持在Q'上，那么，利益集团的存在及其集体行动将会对社会福利产生影响。此时，CS由△EPC减至△EP'A，□PP'AB为企业的垄断租金，但△ABC既没有被企业所获得，也没有为消费者所拥有，它是社会净福利的损失，即社会成本，也称为哈伯格三角形。

塔洛克认为，寻租的损失不只限于△ABC。由于企业从政府手中获得垄断权就可以获得四边形PP'AB的垄断租金，则它将把本可用来生产商品和服务的稀缺资源用于寻求政府垄断权；消费者为避免自身福利的减少，也会把本可用来消费的商品和服务用于避免政府垄断；垄断形成后，无垄断权的企业亦会展开寻租竞争以挤进或打破行业垄断。当把这些活动所花费的稀缺资源考虑进来，并假设其等于垄断租金时，垄断的社会成本就应为哈伯格三角形ABC与塔洛克四边形PP'AB之和了。

综上，寻租活动的发生是通过政府的政治行程进行的，它影响社会经济运行的交易成本。尽管利益集团的寻租行为可能使集团的整体福利获得提高，但对整个社会而言，寻租使有限的社会资源为少数人所掌握，带来了高昂的社会成本，社会福利降低了。

二、利益集团的寻租活动对我国房地产行业资源配置的负面效应

通过以上对政府干预市场而带来的社会成本的分析可知，社会成本等于哈伯格三角形ABC与塔洛克四边形PP′AB的加总，但在现实生活中，寻租活动带来的社会成本远不只如此，往往更为庞大且难以准确衡量。对我国来说，利益集团的寻租活动——地方政府创租、开发商寻租所造成的经济不平等和社会福利损失，对房地产行业资源配置的负面效应是不容忽视的。

（一）寻租活动增加政府的廉政成本

目前，我国在拆迁征地过程中，虽然名义上拆迁补偿费用是由政府支付给被拆迁户，但实际上，拆迁补偿费用只是土地出让金的一部分。对被拆迁户而言，地方政府实质是征地环节的“垄断买方”，具有主导权和优势。这种情况下，地方政府官员往往容易以追求自我效用最大化为目标，进而地方政府在决定将土地出让金的一部分用于拆迁补偿时，必然会尽可能压低拆迁补偿费用，从中获取巨大的经济利益。寻租活动是政府存在和发展的一个毒瘤，影响政府的声誉，增加了廉政成本，而政府对市场的过多干预，可能使市场机制失去功能，造成宏观经济的进一步不稳定，使社会资源为少数人所掌握，社会财富的一大部分流入私人腰包，使国家经济政策失去原有的作用。

（二）寻租活动误导社会的资源流向

企业的逐利本性决定了房地产开发商行为，由于政府投资、银行贷款具有一定的不确定性，只要存在一定的寻租空间，开发商必然会积极寻租。为了从政府的各种优惠政策中捞取好处，开发商间必然会展开寻租竞争，从而带来第三方资源配置的扭曲；同时，企业会将寻租成本划入产品成本中，造成消费者福利的减少。如此下去，将形成寻租的恶性循环态势，使企业在对社会无益甚至是有害的活动上损耗大量的人力、物力和财力，白白耗费了原本稀缺的资源，而并没有增加任何新产品或新财富。所以，从某种程度上说，寻租活动造成社会财富的净损失，是一种无效配置。地方政府在减少寻租方面更有不可推卸的责任。

三、塔洛克寻租理论对我国房地产行业资源配置的启示

在塔洛克对寻租活动社会成本分析的基础上，笔者认为，要使我国的房地产行业资源得到一个较为合理有效的配置，从政府的角度看，应从以下几方面着手：

（一）改革土地使用权出让制度

将当前的土地批租制改成按年租制收取土地出让金，按年收租并每年调租，减弱当前土地出让金收取方式对地方政府的负激励，从而优化地方政府的行为。土地年租制与批租制相比，其好处在于：按年收租，避免了一次收齐地租而导致的土地价格过高，间接推动房价上涨的现状；每年调租，避免了上任官员出售土地获得较多财政收入而继任者在土地方面财政收入匮乏的现状。地方政府在享受到土地增值所带来的一部分收益的同时，也减少了其投资冲动，对地方政府将注意力转向提供优质的公共服务和良好的投资环境上来具有一定的促进作用。如此，以正确引导房地产业资源的合理流向，实现其有效配置，而非从个人私欲出发，导致资源配置的扭曲。

（二）完善信息披露制度

一个健全完整的信息披露制度可以增加国家经济制度、政府经济政策的透明度，改善信息不对称状态。鼓励公众及各类媒体对房地产开发建设领域的寻租行为进行举报，积极调动公众的参与意识和监督意识，从外部进行监督，鼓励支持被拆迁户为争取自己正当权益所做出的上访等努力行为，以减少地方政府官员与开发商寻租行为的发生。同时，外部监督与内部监督要相结合，提高房地产领域违规腐败行为被发现的概率，使政府官员寻租的可能性得以最小化，以期更好地树立政府的威信。这样，房地产开发企业可将用于寻租的那部分资源真正转移到生产商品和服务中来，实现资源的合理利用。

（三）实行激励机制与制约机制相结合

对由寻租而产生的相关腐败行为加大惩罚力度和执行力度，既增加了地方政府官员和房地产企业寻租活动的成本，也减弱了官员与企业进行寻租活动的比较利益。对政府机关收受贿赂的行为采取严厉的制裁，增强了法律的威慑力，使得惩罚落到实处，真正做到“执法必严”；而对严于律己、正确行使公共权力的单位和个人加以表彰，奖惩分明，有利于政府官员明确其职能，对自身准确定位，将其世界观、价值观引到为人民服务的轨道中来，降低社会经济活动的交易成本及费用。

总之，要达到房地产行业社会资源的优化配置，政府要明确自身的权利、权力和责任，贯彻好国家的各项经济政策，提高行政效率；社会各方面也要对其进行监督，使政府自律与他律相结合。只有这样，才能更好地引导我国房地产行业资源的流向，且有利于房地产企业进行扩大再生产，形成良性竞争机制，实现我国经济的健康协调可持续发展。

[参考文献]

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[2]高永祥.垄断、寻租、不平等与经济增长：基于中国房地产业的分析[J].西安电子科技大学学报（社会科学版），2010（7）

[3]苗文龙.经济转型期寻租行为、激励约束与经济增长——兼论寻租成本转嫁的通货膨胀效应[J].制度经济学研究，2011（3）

[4]刘劲松.租金与寻租理论评述[J].东北财经大学学报，2009（5）

[责任编辑：王凤娟]

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