房地产公司中财务管理的问题及解决措施探析

    封伟

    摘 要：对房地产企业而言，财务管理是其经营管理的重要组成部分，直接决定着企业是否能够实现既定的战略经营目标、是否能获得足够的市场竞争优势，从而获得实现可持续健康发展。因此，不断提高企业的财务管理水平成为企业当前乃至今后的主要任务目标之一。

    关键词：房地产企业 ?财务管理 ?问题及解决措施

    一、房地产企业财务管理存在的问题

    房地产企业从土地的征用、拆迁到建筑施工涉及一系列复杂的财务管理流程。而且项目资金金额较大，成本项目复杂，使其所面临的资金风险较其他行业更为巨大，财务管理难度更高[1]。房地产企业财务管理主要存在以下四个方面的问题。一是预算管理不善、成本管理方法落后。企业预算管理的范围较为狭窄，预算编制人员对各业务环节预算特点了解不够，预算编制手段单一、方法不科学等;部分房地产企业成本费用存在大量的不合理支出，如销售费用中报销的交际费用过多、管理费用中招待费用过高等。二是财务内控不力，风险隐患较大。企业虽然建立了财务管理制度，但制度内容大多停留在基础的财务核算阶段，没有进一步体现财务对其进行指导和管控的作用，相关制度条例不够细化、可操作性不强等。并且企业当前的风险防范主要依靠财务人员的主观判断，没有形成系统化的风险管控体系，可能延误风险的最佳控制时机，对企业造成一定的经济损失。三是融资方式欠缺、资金使用效率低下。房地产企业融资困难的主要原因是其信用和承担风险的能力不高，导致其在向银行申请贷款时存在较多条件限制。而且由于融资渠道过于单一，一旦从银行方面无法获取足够的项目资金，必然对企业正常的经营运转产生不良影响。部分房地产企业虽然建立了统一的财务中心，但是由于缺乏监管，企业的各下属部门对子公司并未严格按照规定的流程程序进行资金管理，导致企业统筹管理困难、资金使用效率低下。四是税收筹划水平不高、项目管理混乱。一些房地产企业对税收政策变动的适应能力较差，没有积极主动了解和学习税制改革，也未能进行有效的税收筹划，导致企业税负过高、税收压力较大。在进行项目管理时由于合同纠纷等因素影响，招投标的标价与最终成本不一致，在工程开发前没有制定完善的造价控制方案，导致工程造价各个阶段出现严重的脱节现象。

    二、房地产企业財务管理优化策略

    （一）实施全面预算，加强预算执行考核

    企业领导者要更新预算管理理念，实施全面预算管理。要按照预算的“全员参与、全方位管理、全过程控制”的基本原则编制和执行预算计划，在编制预算计划时要综合考虑企业集团经营现状、发展目标、人员构成、市场环境等因素，制定适用性强、可操作的预算计划，结合业务特点选择恰当的预算编制方法。常见的预算编制方法包括零基预算、滚动预算以及弹性预算等。由于房地产项目开发周期一般较长，因此企业要做好整体预算规划，对借款计划以及相关的预算外资金投入也要提前做好安排。另外，企业要预算执行指标考核体系，定期分析预算执行效果，考评预算执行情况，激发企业员工的预算管理积极性，充分发挥预算的引导作用，制定严格的项目成本管理方法，严格落实费用报销的授权审批监管制度，避免成本费用的随意支出。

    （二）加强财务内控，建立风险防范体系

    企业首先要完善财务内控制度，在制度中明确各岗位权责关系、任务分工，制定标准化的财务管理流程，细化各流程管理条例;其次，为了加大制度的执行力度，企业要严格按照不相容岗位分离原则进行岗位设计，有效地防范不法人员利用职务之便徇私舞弊。如在员工工资发放环节实现员工信息录入岗与工资编制岗的分离、工资编制岗与工资发放岗的分离等，通过岗位分离形成相互制衡、相互约束的组织机制，强化财务内部控制约束;然后，企业要强化过程性监管控制，将监管重心前移，重点关注企业的资金流向。在保障审计独立性的基础上开展日常审计和不定期专项审计活动，充分发挥内部审计的监管控制作用;最后，企业要建立健全财务风险识别与评价体系，全面梳理企业的业务经营范围和管理流程，找出可能存在的风险隐患，分析风险相关的影响因素。借助现代化信息技术手段构建动态的风险实时监控系统，如可在现有的ERP软件中增加风险监控模块，建立关键风险预警机制，对超出数据限制的系统操作权限进行限制。

    （三）拓展融资渠道，提高资金使用效率

    企业一方面要通过提升综合实力和管理水平树立良好的企业品牌形象和口碑，降低银行贷款融资阻力。另一方面要寻求多元化的融资渠道，如采取融资租赁或金融工具等方式进行融资，从而分散企业的融资风险，提高融资水平。针对重大的投融资活动，要开展全面的财务分析与评估工作，以便企业领导更好地做出战略经营决策。如对各个经营项目要根据工程造价制定总控方案，要求财务人员积极同企业各部门人员加强协作，结合项目实际情况测算出相应的开发成本、销售收入、销售税金及附加以及开发利润等。为了保证项目所需资金，要加强同银行的战略合作，积极拓展融资渠道。要制定内部资金管理流程，要求企业集团各部门以及各子公司结合自身资金需求定期拟定资金需求计划，并上报给集团的财务中心，由财务中心统一进行资金调度，统筹安排资金管理事项。

    （四）积极税收筹划，加强项目管理

    企业要积极进行税收筹划，合理的测算和评估企业税负，利用各种税收优惠政策合法合规的降低企业应纳税额。需要着重做好税种分析、进销项税额抵扣、发票管理、供应商管理等方面的税筹工作，明确税筹思路，将不同税率项目分开核算，从而符合较低税率适用条件，降低企业税收负担。财务人员要与税务机关保持良好的沟通关系，及时了解最新政策动态，加强政策理论学习，从而更好地指导企业税务筹划工作的开展。根据2019年4月的营改增最新政策公告，在企业内部组织开展新政策的教育宣传活动，根据新的政策标准进行税收筹划。房地产企业在每个项目开发前要做好充分的市场调研，从财务角度对项目的设计计量要求、开发前景等因素进行论证分析，可结合SWOT分析法从项目开发的优势、劣势、机会、威胁四个层面制定项目开展的可行性分析报告，确保决策的科学性与精准性。同时要加强合同管理，在签订合同前要详细了解合同签约对象的经营情况，具体包括其是否具有法人资格、单位经营范围、履约能力、资信情况以及签约对象是否为法定代表人或具有代理权限的法人委托人等。

    三、结束语

    综上所述，随着房地产行业增速放缓，行业竞争压力逐渐加大，各房地产企业一定要重视财务管理工作，提升财务内控水平，改进财务管理方法，促进财务转型升级。充分发挥财务对企业经营决策的支持作用，为企业实现长远、稳定的发展夯实根基。

    参考文献：

    [1]赵阳.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财会学习， 2017（15）.

    [2]李静.房地产公司财务管理存在的问题及解决措施[J].中国乡镇企业会计， 2017（7）：106.