清朝中期至民国间怀柔地区不动产转移契约的类型述论

    段晋媛

    摘要：清朝中期到民国时期，怀柔地区不动产转移产生了一定数量的契约文书，今北京市怀柔区档案馆有产生于1794～1948年的此类契约文书档案103件。按照不动产转移的方式，这些文书可分为卖契、典契、推契、指地借钱契、送契、分单契六种，完全涵盖了怀柔地区不动产转移的方式，生动反映了这一时期怀柔地区土地、房产等不动产转移的真实情况，是研究怀柔地区社会经济变迁的重要依据。而当时的怀柔地区作为京畿之地，亦对研究北京地区的社会经济情况有重要意义。

    关键词：怀柔地区不动产转移契约文书档案

    清朝中期到民国时期，怀柔地区土地、房产等不动产典卖、赠送、分产等社会经济活动产生了一定数量的契约文书，以档案中写明交易双方姓名、不动产性质、数量、坐落、四至及卖价等关键要素，以同一契约关系同时存在的契税凭证——“契尾”“买契”等其他“附件”合并计算为计算标准，北京市怀柔区档案馆现馆藏有不动产转移契约文书档案共103件，生动反映了清朝中期到民国时期怀柔地区土地、房产等不动产转移的真实情况。

    这些契约档案产生时间早自乾隆五十九年（1794年），晚迄民国三十七年（1948年），其中晚清、民国时期（1840～1949年）92件，占全部契约档案的89%。这些档案反映出，晚清、民国时期，战乱频发，民不聊生，普通百姓不惜转让赖以生存的生产资料以求生存的困境。

    按照转移方式的不同，这批契约档案可分为六类，其中，立卖契41件，立典契20件，立推（退、倒）契30件，立指地借钱契3件，立送契3件，立分单契6件。契约中涉及的转移对象主要包括土地、房屋两类，基本位于平原地区的张各长庄、王化庄、南房各庄等处，大致分布在怀柔县城及周边，其性质既有官、旗、民产之分，又有祖遗、自置之别，还有自种军饷地等特殊情况。转移原因多为“手乏（乏手）”“一时不便”“正用不足”等，即便是分产契约，也有“度日为艰”的情况，皆是因贫困而转让不动产。

    怀柔地区所产生的契约文书除少数几件刊布于首都博物馆编《首都博物馆藏清代契约文书》[1]外，它处少见；馆藏契约文书档案虽经修复，但尘封已久，未做进一步整理，遑论利用。本文拟在细致整理该103件不动产转让契约文书档案的基础上，按照不动产转移类型进行分类，对不同类型的契约文书的特点进行深入剖析，以发挥档案存凭、留史的重要作用。一、立卖契

    立卖契文书41份，皆为土地买卖契约，其中清朝11份，民国30份。这些地契文书有民间草契，包括私立的白契和经官府钤盖印信的红契；有政府颁发、经卖主和中人填写的固定样式的官契，包括晚清的“地契官纸”，以及民国二十四年到民国三十四年间（1935～ 1945）日伪政权颁发的“买卖田房草契”；还有民国时期承买官地受颁的财政部执照、留置证书。这些契书虽有民间草契、官契、执照，但内容格式基本一致，以光绪三十四年（1908）十一月十九日高玉龄将土地卖与曹景彬所立契约为例：

    立卖地契文约人高玉龄，因乏用，今将祖遗民地壹段，计数拾叁亩，坐落在大屯庄西南，西至赵姓，东至置主（即高玉龄），南、北至道，四至分明。自烦中人，情愿将此地出卖与曹景彬名下，永远为业，言明卖纹银贰拾伍两整，当时银地两相对清，并无舛错。恐（空）口无凭，立卖字为证。

    随代红契壹张代□粮贰亩壹分五厘。

    说合人高连元（字）

    光绪三十四年十一月十九日立卖契文约人高玉龄（押）

    代字人孔庆承（忠）

    该契是卖主高玉龄将祖遗民地13亩以纹银25两的价格卖与曹景彬所订立的契约，既有红契，也有清末官契“地契官纸”，是一件比较传统、典型的契约文书。

    在民间除了草契、官契外，还有官府颁发的“契尾”“买契”等官府征收契税的凭证，和民国时期为查验旧契、清理地权而发给业户的“新契纸”等。这些凭证或契纸同样写明了土地买卖双方的姓名、土地性质、大小、坐落、四至及卖价等土地买卖契约订立的关键要素，为保障买卖双方权益和契约关系的稳固添了一层保障。特别是清末、民国时期，契税比例的大幅提高和验契费、附加学费等种种名目的额外税费的征收，成为各统治政权敛财的手段之一。二、立典契

    立典契文书20件，清朝11件，其中2件红契，其余为白契；民国9件，皆为白契。“典”是不动产所有者将土地的所有权、使用权和收益权转让他人的方式，保障承典人对所典不动产的使用及占有收益的权利，到期后允许出典人回赎，用现今法律术语来说，典契保障的是承典人的用益物权。以同治九年（1870）二月初十日房永泰与王章所立契书为例：

    立典地文约人房永泰，因为手乏，今将自种军饷地壹段，坐落南房庄西南、南北垄，南北长贰佰一拾弓，南头宽叁弓，中见（间）宽五弓，北头宽五弓零贰尺，东至王姓，西至□姓，南至顶头，北至顶头，四至分明。自烦情愿将此地出典与王章名下承种，言明典价东铜钱玖拾吊整，其钱笔下交足，并不欠少。立典之后，钱无利，地无租，不拘年限，钱到回赎。此系两家情愿，各无返（反）悔，恐（空）口无凭，立典字存照为正（证）。

    五年随代军饷银五分。

    中保人李永泰（十）

    同治九年二月初十日立典字人房永泰（一）

    代字人李义成（押）

    该契书言明，“钱无利，地无租，不拘年限，钱到回赎”，表明承典土地为获得土地收益，典价没有利息，出典土地没有地租，不拘出典几年，有钱即可回赎。

    立典契后，还会出现由于土地价格上涨，出典人要求承典人支付差价的行为，称为“找价”，如道光廿九年（1849）正月二十一日王孝将土地典与王献后，于当年十一月十六日“找东钱捌吊整”，记录于原立典契左侧。此外还有一件“立永不找价”契书，修复时错黏于一件卖地契书之后，因契約关系未明，不计入总契书数内。该契为钟兴隆所立，其在同治六年（1867）十二月至同治七年（1868）九月二十九日该找价契书订立其间，三次向承典人找价，共计东钱26吊。同时，契书左侧粘连的小纸条还显示，钟氏在同治元年（1862）十二月十九日亦曾找地价钱30吊。此契的订立，在一定程度上保障了双方的权利。契约成立后，钟氏不许再找，确保承典人不再支付因地价上涨而出现的差价；契约中说明仍许“回赎”，确保钟氏仍可到期收回土地所有权。

    三、立推契

    立推契文书又称为“退”契、“倒”契，共30件，其中清朝27件，民国3件（含袁世凯洪宪时期1件），按照契书中所涉及不动产的性质可分为两类。

    一类是将包括旗地在内的官地的承租权转让给他人订立的契约，共22件，其中写明是出推旗地的契书12件。推契和典契有一定的相似性，又有区别。相似之处在于，承推人和承典人都以占有所承土地的收益为目的；不同之处在于，典契是承典人与不动产所有者直接订立契约，是不动产所有权、使用权、收益权的转让；推契则是将所承租的官地转让给他人，是官地承租人之间签订的契约，是租佃权的转让。如大屯庄一处面积26亩多的官地的转租，光绪十六年（1890）正月十七日李师荦将此块官地转租与朱瑜，立推契，内容如下：

    立推官租地契文约人李师荦，因不□□□，将□□官租地壹段，坐落在大屯庄正南南北垄，计数贰拾陆亩柒，东至曹姓，西至张姓，南、北俱至道，四至分明。自烦中人，情愿推与朱瑜名下承种。当面言□价银壹佰肆拾两整，其银笔下交足，并不短少。自推之后，由□主自便，永不与契主相干。其中并无差错，倘有差错之弊，自有中人、契主一面承管。此系两家情愿，各无返（反）悔，恐（空）口无凭，故立推字为证。

    随代官租银捌钱捌分捌厘。

    随代原契纸壹张。

    说合、中保人蔡锦堂（□）

    光绪拾陆年新正月拾七日立推地契文约人李师荦（押）

    代字人许书云（□）

    立推契四年后，即光绪二十年（1894）四月十三日，朱瑜将此块土地转租与曹子九，立退契；光绪二十四年（1898）二月二十二日，曹子九再次将此块土地转租与王甫、王祥，立退契。这三份接续的推（退）契，基本上每四年签订一次，生动展示了佃户之间订立推契转让官租地的实际情形。

    另一类是同宗之间有偿地将不动产永远转让订立的契约，亦是订立卖契的另一种情况，共8件。民国时期出现的涉及推契的调查报告普遍认为，推契是官地租佃权转让签订的契书。[2][3]但对非官地订立推契的情况解释较少，仅见《中华民国习惯调查录》有提及，该书解释“推约”说：“凡同姓同宗买卖不动产时，即将原约照原价原粮立一推约，推与同族人某某永远为业。”[4]馆藏这7件民地推契，皆是在同宗之间订立。如嘉庆元年（1796）十月廿三日花天丽将其民粮地一段推与其兄花天申立推契；再如宣统元年（1909）二月初七日吴朝享将祖遗宅院推与吴朝品立推契，该契书内容如下：

    立推庄窠房产文约人吴朝享，因为手乏，故将祖遗宅院壹处，内有瓦房七间在内。此庄窠坐落东大街路西，东至官街，西至吴姓，南至鲁姓，北至官胡同。南北长四丈贰尺，东西宽叁（三）丈八尺，弓口四至一概分明。自烦中人，情愿出推与吴朝品名下居住，永远为业。同中人言明推价东铜钱壹千（阡）吊整。其钱笔下交足，不欠。自推之后，永无亲族人等争论。如有争论者，有中人一面承管。此系两家情愿，各无返（反）悔，恐后无凭，故立推契为证。

    随代官租银捌钱捌分捌厘。

    随代原契纸壹张。

    中保人吴朝发（十）、吴朝旺（十）、吴朝江（十）

    说合人四麻群（十）、姜治体（忠）、纪嵩龄（十）、鲁殿臣（十）

    大清宣统元年又二月初七日立推契人吴朝享（押）

    代字人王楫元（押）

    从该契书中可以看出，吴朝享将祖遗宅院推与吴朝品“永远为业”，显然与典让性质不同，而且订立契书，一方面为将双方买卖房屋的关系以契书的形式确定下来，另一方面因是兄弟之间买卖房屋，订立契书，也是为了防止“亲族人等争论”。从契书落款亦可看出，同字辈的兄弟几人都做中保，确保了祖遗宅院的顺利转让和契约关系的稳固。四、立指地借钱契

    立指地借钱契文书计3件，皆为白契，其中清朝2件，民国1件。指地借钱是将本身所有土地抵押给他人，向他人借贷的一种不动产交易方式。指地借钱契书与典契亦有相似之处，两种契书都是不动产所有者在一定期限内把不动产转移与他人以获得一笔财物而订立的契约，都有抵押的性质；不同在于典契保障的是承典人的用益物权，指地借钱契保障的是与用益物权相对应的担保物权，即担保借贷人按期还款，确保债权人到期回收借款。契约订立期间，钱有利息，地有租价。如道光十八年（1838）十二月十四日柳成祥等八人将祖遗民地“借”到于自荣名下承种订立的契约：

    立指地借钱文约人柳成祥、福、文，同弟柳成瑞、祯、玉、禄，同侄柳国宗，因乏手，今将祖遗民地一段五亩，坐落南方各庄东，东、西俱至本主，南、北俱至道，四至分明。自煩中保人，情愿指此地借到于自荣名下，东钱贰百伍拾吊整。其钱笔下交足，并不欠少。自借之后，钱二分行息，地有租价二吊，柳姓抽地，按月本利全还，分毫不许欠少，并无更改，如有更改者，有中保人一面承管。恐（空）口无凭，立借字存照。

    中保人柳荣（十）、王全（十）、李才（十）

    道光十八年十二月十四日立指地借钱人柳成祥（九）、福（十）、文（十）、瑞（十）、祯（廿）、玉（十）、禄（十）同侄柳国宗（押）

    代字人房思预（清心）

    该契书中言明，借贷关系成立后，“钱二分行息，地有租价二吊，柳姓抽地，按月本利全还，分毫不许欠少”，借款人要同时偿还本金及所产生的利息，债权人不占有抵押土地的收益，柳氏还钱的时候抽钱二吊作为地租。五、立送契

    立送契共3件，皆为白契，其中清朝2件，民国1件。送契的订立一般发生在亲族内部。虽然是赠送，但同样和卖、典、推等契约一样，为妨后世争竞，订立契约为凭。如同治二年（1863）正月二十日鲁永财同子鸿仁将祖遗空院送与堂兄鲁永聚和堂侄鲁鸿量订立契约：

    立送字人鲁永财同子鸿仁，因为受分祖遗空院隘窄，不足三家所用，父子商议，情愿同中人送堂兄鲁永聚、堂侄鲁鸿量名下永远承用。堂兄、堂侄于心不忍，故堂兄送堂弟东钱拾吊，堂侄亦孝敬堂叔东钱玖吊。此兄弟、叔侄三人同心同德，各遂其愿。恐后无凭，立字为证。