“工抵房”能买吗

    文熙

    自从今年打算买套改善性住房，就一直在郑州的新房市场转悠。虽然二手房也看了些，但因为二手房贷款问题难解决，所以主要还是看新房。从单价1.9万-2.1万每平米的金水北区到1.6万-1.7万左右的滨河国际新城，再到1.5万-1.6万的高新区。在郑州经历了“7.20”水灾和8月的新冠肺炎疫情反弹后，特价房源的房价有所回跌，而到了国庆节，开发商更是各种促销活动走起，而且频现性价比高的“工抵房”。这样的“工抵房”能买吗？是否会有风险呢？

什么是“工抵房”？

    最初的“工抵房”，从字面意思上理解就是工程款抵押房，一般是房地产开发商用于给施工单位等乙方单位抵付工程应付款的房子。“工抵房”实际受益人是施工队等乙方单位。说白了，“工抵房”其实就是开发商用房子抵押给承包商的工程款的房子。一般来说，这种房子价格较为便宜。客户购买这样的房子，有的是需要把房款直接付款给承包商或施工队，有的是通过售楼部仍然支付给开发商。

    演变到今天，市面上的很多“工抵房”也可能不再是原来意义上的“工抵房”，很可能是开发商为了规避“限跌令”和“老业主闹事”，采取的一种新的营销策略。

    

    像笔者在郑州某售楼部接触到的“工抵房”源，是房产中介带过去看的，单价比市场价便宜了2000元/平方米;总房款分为两部分支付，一大部分支付给开发商，会开房款发票，一小部分支付给工程方，无收据和发票，这部分资金相当于是工程款的变相利息。虽然期间也有所担心，但最终经过了2个月的时间，还是完成了整个“工抵房”的交易，按揭贷款也顺利下发，就等着明年交房了，后面就要时不时关注一下工程进度。

各城市涌现大量“工抵房”

    除了郑州，下半年以来，各地的“工抵房”也出现了井喷之势，不少楼盘打着“工抵房”名义大幅度低价出售，吸引了不少购房人。

    据媒体报道，11月以来，多个地方继续出台房价“限跌令”，截至目前全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

    另一方面，在楼市下行压力较大的情况下，目前市场上“工抵房”打折甩卖的消息频出，不仅是在三四线城市，包括广州、厦门、成都、南京、郑州等一、二线城市也出现了很多“工抵房”。

“工抵房”能买吗？

    这样的“工抵房”能买吗？北京金诉律师事务所王玉臣表示，能不能买，首先要看这个“工抵房”的具体情况，如果没有任何争议，具备销售条件，也没有一房两卖或者被查封等情况，开发商也配合办理相关网签手续，是可以考虑购买的。

    不过，如果这个房子存在一些问题，比如手续有问题，可能就会掉进坑里。比如在交易过程中，开发商出现资金问题，拖欠银行或是建筑商钱款，那么购房者就悲剧了，如果房子抵押状态没有解除，这个房子是无法过户的。

“工抵房”有哪些风险？

    一定要注意，“工抵房”存在一定的交易风险，比如合同签署问题、主体是谁，是开发商、是施工单位，还是其他人？开发商是否会配合办理相关主体变更手续，是否会配合网签？而且，这种情况下，如果是期房，预付的房款恐怕进不了这个项目的预售资金监管账户，这种做法本身就涉及违规问题，因为期房的预售房款必须到专项监管账户里。具体来说，“工抵房”有以下三点风险。

    第一，容易发生纠纷。“工抵房”买卖过程中对一些约定事项须作出说明，比如抵账说明等，以免债权方、开发商任意一方的变故而产生的纠纷。

    第二，房子已被抵押、查封。因为“工抵房”的性质，所以很可能存在抵押，甚至已被查封，这些情况房产证都办不下来。所以购房者在购买之前须仔细审查相关房屋权利凭证原件，并到房产部门等进行核实，避免类似情况。

    第三，新房变二手房。开发商把房子抵给工程方等债权方，但是一般债权方并不会与开发商签署购房合同并备案，而是委托开发商继续卖，直接变现。这种情况下，购房者购买“工抵房”只要开发商同意，并当场重新签订购房合同即可。（这种情况需与开发商签订购房合同，与债权方签订的购房合同无效）

买“工抵房”需要注意哪些问题

    相比普通的商品房，“工抵房”更具有诱惑力，即使明知道可能会有一些风险，不少人更愿意低价购买“工抵房”。如果真的决定了要买“工抵房”，请务必注意以下几点，减少购房风险。

    第一，查看房屋基本情况。比如手续是否齐全、状态如何、是否有查封冻结或网签等，并务必关注是期房还是现房？期房风险更高一些。

    第二，查看房款的具体支付。比如是直接支付给开发商，还是支付给第三方？是否还存在差价问题，差价支付给谁？以往就遇到过“工抵房”延期交房，解除合同时开发商称自己没有收到房款，或者针对差价部分不认可。房款最好是支付给开发商，如果有差价，也最好让开发商和施工单位自己处理，支付给开发商，开发商再给施工单位。

    第三，期房务必关注施工进度。对于期房，务必关注施工进度。都已经出现“工抵房”了，往往说明开发商的资金是有问题的，未來可能出现延期交房甚至变成烂尾楼的风险。

    第四，事前了解。对开发商和这个项目进行一些调查和了解，如果发现开发商已经被强制执行，列入了失信名单，项目也停工许久了，这种房子最好不要购买。