浅析买卖合同担保与《民间借贷司法解释》第24条之规定
摘 要 自2015年《民间借贷司法解释》颁布后，在很大程度上对裁判结果不一致的情况有所缓解。本文主要结合《民间借贷司法解释》第24条，通过相关案例的分析，对买卖合同担保问题进行论述。从分析情况来看，最高人民法院在关于“禁止流质押”条款的规定上面，并没有突破《物权法》，相反，它回避了买卖合同的效力，该合同规定贷款人有权申请拍卖标的，以便在私人贷款决定生效后偿还债务。基于此，本文从合同目的追溯、意思自治、公平正义等方面提出了相关的启示和建议，以期有效解决复杂的民事纠纷。
关键词 《民间借贷司法解释》 买卖合同 担保 《物权法》
作者简介：廖原菲，广州大学松田学院。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.018
2015年8月6日《民间借贷司法解释》颁布后，将《最高人民法院关于审理民间借贷案件的意见》进行了废止，这也意味着在法律范畴下，我国民间借贷关系步入了一个新的时期。《民间借贷司法解释》主要对同一裁判规则问题进行了批准，而且还提出了较新的法律适用规范，此结果从一定条件下给审判的实践提供了指导，并且缓解了裁判结果不统一的问题。
一、案例的缘起
本文的研究主要是基于以下两个案例所引起的思考：《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》以及《广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷申请案》。正是基于对朱某案审判思维的借鉴，在《关于民间借贷司法解释（征求意见）》中的第二十五条中关于对“民间借贷和买卖合同混淆”的问题进行了分析，在借款人之间签订了销售合同的情况下，在款项到期的情况下，如果借款人不能进行偿还，人民法院应该对其进行合并审理。在2014年的时候朱某案这一案件被人民法院作为公报案例进行处理，以指导国家法院的审判实践，指导案件实施前的司法解释。通过本案，本案的目的是为了说明人民法院与裁判之间对这类问题的区别，并进一步明确《民间借贷司法解释》第二十四条的背景和适用条件，即适用“当事人与当事人签订买卖合同，作为民间借贷合同的担保”的前提。双方的意向是一笔单纯的贷款，但没有买卖意向。签订销售合同只是私人借贷合同的保证。在这种情况下，裁判规则应统一到第二十四条第项。
二、《民间借贷司法解释》第24条的理解与分析
（一）第24条对买卖合同效力问题的态度
众所周知，在《民间借贷司法解释》的最终公布的时候，没有根据对朱某案的审理思路来最终确定。在《民间借贷司法解释》第二十四条中，债权人进行法律诉讼请求的时候是需要基于民间借贷中的法律关系，否则的话就会遭到人民法院最终驳回的结果。但是一旦民间借贷的判决生效，债权人享有变卖合同标的以及运用拍卖的方式来进行债务的抵偿工作。在拍卖结束以后，不管是款项的盈亏如何，都归债权人所享有或者弥补。
对于标的物的处理，债权人只可以将其作为一般的财产通过一定的程序来进行拍卖或者说变卖，在这个过程中无法走买卖合同的程序来对标的物主张债权的请求权。将获得的价款支付给赔偿人。因此，第24条仅提供了处理这种情况的一般办法，似乎没有明确指明销售合同的有效性。
（二）适用新规定实际效果的变化
因为目前情况下是以不动产作为标的物来进行买卖合同的担保，在房地产市场平稳发展的情况下，债权人可以根据相关买卖合同来对标的物获取所有权，这个跟债权人对标的物进行拍卖的情况下来获得相关款项问题，所产生的金钱债权问题差距并不大。
在第二十五条草案中，确认了买卖合同的效力。并且在第二条款中对买卖合同里面的约定价格问题进行了相关规定。主要是对于买卖合同中的约定价格在于当前市场经济情况不一致的条件下，这个时候人民法院主要会支持依据市场的价格来进行买卖合同中的相关履行。并且在这个过程中，人民法院还会对约定价格进行审核，看看实际的价格有没有明显低于市场价格的情况，以此来确保债权人是在合理情况下进行的放款，避免暴利情况的出现，这在很大情况下可以让双方当事人的利益达到平衡。
不过从实际产生的效果上来看，适用新规定并没有出现实质性的改变，从最终通过的司法解释情况来看，并没有将征求意见稿进行引用纳入。所以说“买卖合同”也只是一个空虚的说法，相关纠纷问题依旧是按照民间借贷合同来进行处理。
（三）债权人享有优先受偿权的法定情形
例如，如果a是债权人，给b借200万元，同时，双方签订了房屋买卖合同，以b拥有该房屋，作为债权的担保（在该房屋变现价值与贷款本息相差不大的前提下），并約定贷款到期后，如果b不能偿还，贷款本息将自动抵消房价款，b还应把该房屋转让给a签完合同后，b的房子归a所有。贷款到期时，b仍未还清贷款的，也拒绝配合办理转移登记手续。在此情况下出现了第三个人c，因其金钱和债务申请执行该房屋，并要求以b名义将该房屋登记为财产。此时，a和C是否优先考虑住房权和现金变现？
如果说按照《民间借贷司法解释》（征求意见稿）第二十五条，对买卖合同效力问题进行承认，接着再根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，此合同是在a方查封之前就签订好了的，并且在当时情况下，这个合同是在法律范围内的。并非因为买受人个人因素未办理转让登记（买卖合同尚未达到履行期限）这四项要素，从这一点来说是能够排除c的执行问题。
不过从另外一个方面来讲，以上所说的四项要素问题都是需要基于买卖合同的有效性而言的。但是《民间借贷司法解释》第二十四条则倾向于否定买卖合同的效力。由于当前的纠纷是属于金钱和债务纠纷问题，从这个问题上来讲就是说a即便前期的准备工作充足，也可能最终处于与C相同的地位。一旦a、b被认定为民间借贷的共同法律关系，a则不能优先考虑房屋所有权。部分律师考虑到，在人民法院不否定房屋合同的效力问题的情形下，对于借款问题来说，还是可以通过商品房买卖合同的签订问题来确保自身的权益。其实对于这一问题的理解，存在很大的争议问题。我们可以确定，民间借贷担保这个问题，在司法解释中已经予以承认了，但它不同于物权法中的物权，这并不一定符合实践中的优先顺序，因此仍有必要作出司法解释，根据不同的情况具体判断。
三、借款合同与买卖合同混合的启示与建议
随着民间借贷案件逐年增多，案件事实越来越复杂。在现实中，法官的智慧或洞察力更能体现出来。在处理这类案件里面，法官需要运用到各种综合性规则来对具体的案件关系进行处理，以此来维护法律的公平正义，让相关案件在权益方面处于平衡的状态。
（一）探寻合同目的，准确认定法律关系
针对朱某的案件，双方签订了金额相同的房屋买卖合同和贷款协议。这些款型都是依法成立并且最终生效。由于在整个合同过程中，并不是一味的借贷问题，还存在双方在房屋买卖上的想法，所以说这个合同是具有双重性的。另外根据当时市场来看，房屋价格差距问题并不大，双方就算是按照《房屋买卖合同》来进行处理也并没有很大的利益差距。因此关于这个案件的处理，人民法院最终按照双方之间民间借贷以及商品房买卖中的民事问题进行的解决。不过这类案件在《民间借贷司法解释》的规定里面是需要按照民间借贷问题来进行处理，可能说也有相关的法律考究。虽然说这一类案件在名称方面说的是买卖合同，但实质是双方借买卖合同的名义来处理借款合同的担保问题。从另外一个方面来看，商品房在的数额价值比民间借贷要高出很多，所以说对于这个问题更适合从民间借贷的角度来进行处理，这样在双方意愿或者说纠纷问题中会更为合理一些。
（二）明辨合同效力，分清合同无效的情形
私法跟公法做比较的话，可以看出其实在当人事的角度來看，私法显得更为合理。对于合同来讲，本质问题就是处理当事人之间的法律关系，国家和政府和法院不能随意干预或取代当事人。然而，对《物权法》第一百八十六和第二百一十一条有明确的“禁止流质押”，为了防止一方获利，另一方是一个被动的疲软状态，并保持健康稳定的市场经济秩序，长期以来，中国不应取消“流质押”条款。当前确实存在很多研究者认为《物权法》中存在一定的顽固性问题，对“流质押”的问题持反对的观点。但是本文笔者对“流质押”依然保持较为保守的观念。基于当前我国的社会形势问题，“禁止流质押”依然有存在的必要性，如果说在当前形势下，公开承认“流质押”的效力问题，存在着巨大的风险。
另一方面，由于合同只要是契约自由精神的体现。如果说双方当事人的目的就是逃避相关法律法规，在对公共利益有所损害的条件下进行的合同约定，或者说一方的当事人受到了威胁和欺凌的时候，都无法体现出合同的契约精神。所以说，意思自由这一问题其实也是要基于国家利益为前提，分清楚合同是否有效。
（三）追求公平正义，合理分配当事人之间的法律风险
权利和义务一直以来都是同等存在的，享受权利的同时必须履行相应的义务，合同中的“对价”问题，是当事人必须遵循的问题。但是由于市场的利益性需求，我们也无法确保当事人的权利义务能够在一种绝对公平的范围中。当前大家所谈论的公平问题其实是属于一种相对公平的状态，在《合同法》里面，涉及到的很多规定都是为了让法官在案件处理时候能够很好的对当事人的权益进行一种平衡状态，比如说撤销权以及违约金的调整权等等。在处理问题的过程中不能够让当事人双方出现杠杆不平的情况。
不管是从法律的范围来讲，还是从人类伦理的范围来说，公平正义问题一直是大家所追求的问题。从法律方面来讲，公平正义问题其实是非常抽象的，但是将其置身于具体的案件之中，也会显得比较具体和实在。因此，对于民间借贷问题中的借款合同以及买卖合同有所混乱的情况，我们都是要持有公平正义的态度去看待，才能从复杂的案件里面抽身出来，以最优的解决当人事的利益冲突问题，以此来保障市场的有序发展。
四、结语
民间借贷问题是随着市场经济发展所产生的一种民事主体间的融资方式。它的产生是市场经济发展的必然结果，没有办法会因为相关法律的制止而消失。本文主要对《民间借贷司法解释》第二十四条“民间借贷合同和买卖合同混合”的这个问题进行了具体的研究分析。也是由于在实践过程中，这类案件的发生频率及其高，因此也产生了不少的争议问题。在此情况下，理论界也出现了后让与担保、代物清偿预约等研究理论，以此来来对以房抵债这一实际问题提供了相关借鉴。在当前我国的相关法律里面，这些理论成果虽然没有明确的规定，但是随着社会趋势的发展，这些理论观点始终是会被吸纳的，未来我国的法律可能会接受并采纳后转让担保或代财产给付约定，可能随着时间的发展逐渐会解除对“禁止流质押”合同的禁令，以此来顺应时代发展需求。
参考文献：
[1]杨立新.后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权.中国法学.2013（3）.
[2]董学立.也论“后让与担保”——与杨立新教授商榷.中国法学.2014（3）.
[3]罗书臻.统一裁判标准正确适用法律规范民间借贷——杜万华详解《关于审理民间借贷若干问题的规定》.人民法院报.2015（4）.
[4]高治.担保型买卖合同纠纷的法理辨析与裁判对策.人民司法（应用版）.2014（23）.
关键词 《民间借贷司法解释》 买卖合同 担保 《物权法》
作者简介：廖原菲，广州大学松田学院。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.018
2015年8月6日《民间借贷司法解释》颁布后，将《最高人民法院关于审理民间借贷案件的意见》进行了废止，这也意味着在法律范畴下，我国民间借贷关系步入了一个新的时期。《民间借贷司法解释》主要对同一裁判规则问题进行了批准，而且还提出了较新的法律适用规范，此结果从一定条件下给审判的实践提供了指导，并且缓解了裁判结果不统一的问题。
一、案例的缘起
本文的研究主要是基于以下两个案例所引起的思考：《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》以及《广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷申请案》。正是基于对朱某案审判思维的借鉴，在《关于民间借贷司法解释（征求意见）》中的第二十五条中关于对“民间借贷和买卖合同混淆”的问题进行了分析，在借款人之间签订了销售合同的情况下，在款项到期的情况下，如果借款人不能进行偿还，人民法院应该对其进行合并审理。在2014年的时候朱某案这一案件被人民法院作为公报案例进行处理，以指导国家法院的审判实践，指导案件实施前的司法解释。通过本案，本案的目的是为了说明人民法院与裁判之间对这类问题的区别，并进一步明确《民间借贷司法解释》第二十四条的背景和适用条件，即适用“当事人与当事人签订买卖合同，作为民间借贷合同的担保”的前提。双方的意向是一笔单纯的贷款，但没有买卖意向。签订销售合同只是私人借贷合同的保证。在这种情况下，裁判规则应统一到第二十四条第项。
二、《民间借贷司法解释》第24条的理解与分析
（一）第24条对买卖合同效力问题的态度
众所周知，在《民间借贷司法解释》的最终公布的时候，没有根据对朱某案的审理思路来最终确定。在《民间借贷司法解释》第二十四条中，债权人进行法律诉讼请求的时候是需要基于民间借贷中的法律关系，否则的话就会遭到人民法院最终驳回的结果。但是一旦民间借贷的判决生效，债权人享有变卖合同标的以及运用拍卖的方式来进行债务的抵偿工作。在拍卖结束以后，不管是款项的盈亏如何，都归债权人所享有或者弥补。
对于标的物的处理，债权人只可以将其作为一般的财产通过一定的程序来进行拍卖或者说变卖，在这个过程中无法走买卖合同的程序来对标的物主张债权的请求权。将获得的价款支付给赔偿人。因此，第24条仅提供了处理这种情况的一般办法，似乎没有明确指明销售合同的有效性。
（二）适用新规定实际效果的变化
因为目前情况下是以不动产作为标的物来进行买卖合同的担保，在房地产市场平稳发展的情况下，债权人可以根据相关买卖合同来对标的物获取所有权，这个跟债权人对标的物进行拍卖的情况下来获得相关款项问题，所产生的金钱债权问题差距并不大。
在第二十五条草案中，确认了买卖合同的效力。并且在第二条款中对买卖合同里面的约定价格问题进行了相关规定。主要是对于买卖合同中的约定价格在于当前市场经济情况不一致的条件下，这个时候人民法院主要会支持依据市场的价格来进行买卖合同中的相关履行。并且在这个过程中，人民法院还会对约定价格进行审核，看看实际的价格有没有明显低于市场价格的情况，以此来确保债权人是在合理情况下进行的放款，避免暴利情况的出现，这在很大情况下可以让双方当事人的利益达到平衡。
不过从实际产生的效果上来看，适用新规定并没有出现实质性的改变，从最终通过的司法解释情况来看，并没有将征求意见稿进行引用纳入。所以说“买卖合同”也只是一个空虚的说法，相关纠纷问题依旧是按照民间借贷合同来进行处理。
（三）债权人享有优先受偿权的法定情形
例如，如果a是债权人，给b借200万元，同时，双方签订了房屋买卖合同，以b拥有该房屋，作为债权的担保（在该房屋变现价值与贷款本息相差不大的前提下），并約定贷款到期后，如果b不能偿还，贷款本息将自动抵消房价款，b还应把该房屋转让给a签完合同后，b的房子归a所有。贷款到期时，b仍未还清贷款的，也拒绝配合办理转移登记手续。在此情况下出现了第三个人c，因其金钱和债务申请执行该房屋，并要求以b名义将该房屋登记为财产。此时，a和C是否优先考虑住房权和现金变现？
如果说按照《民间借贷司法解释》（征求意见稿）第二十五条，对买卖合同效力问题进行承认，接着再根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，此合同是在a方查封之前就签订好了的，并且在当时情况下，这个合同是在法律范围内的。并非因为买受人个人因素未办理转让登记（买卖合同尚未达到履行期限）这四项要素，从这一点来说是能够排除c的执行问题。
不过从另外一个方面来讲，以上所说的四项要素问题都是需要基于买卖合同的有效性而言的。但是《民间借贷司法解释》第二十四条则倾向于否定买卖合同的效力。由于当前的纠纷是属于金钱和债务纠纷问题，从这个问题上来讲就是说a即便前期的准备工作充足，也可能最终处于与C相同的地位。一旦a、b被认定为民间借贷的共同法律关系，a则不能优先考虑房屋所有权。部分律师考虑到，在人民法院不否定房屋合同的效力问题的情形下，对于借款问题来说，还是可以通过商品房买卖合同的签订问题来确保自身的权益。其实对于这一问题的理解，存在很大的争议问题。我们可以确定，民间借贷担保这个问题，在司法解释中已经予以承认了，但它不同于物权法中的物权，这并不一定符合实践中的优先顺序，因此仍有必要作出司法解释，根据不同的情况具体判断。
三、借款合同与买卖合同混合的启示与建议
随着民间借贷案件逐年增多，案件事实越来越复杂。在现实中，法官的智慧或洞察力更能体现出来。在处理这类案件里面，法官需要运用到各种综合性规则来对具体的案件关系进行处理，以此来维护法律的公平正义，让相关案件在权益方面处于平衡的状态。
（一）探寻合同目的，准确认定法律关系
针对朱某的案件，双方签订了金额相同的房屋买卖合同和贷款协议。这些款型都是依法成立并且最终生效。由于在整个合同过程中，并不是一味的借贷问题，还存在双方在房屋买卖上的想法，所以说这个合同是具有双重性的。另外根据当时市场来看，房屋价格差距问题并不大，双方就算是按照《房屋买卖合同》来进行处理也并没有很大的利益差距。因此关于这个案件的处理，人民法院最终按照双方之间民间借贷以及商品房买卖中的民事问题进行的解决。不过这类案件在《民间借贷司法解释》的规定里面是需要按照民间借贷问题来进行处理，可能说也有相关的法律考究。虽然说这一类案件在名称方面说的是买卖合同，但实质是双方借买卖合同的名义来处理借款合同的担保问题。从另外一个方面来看，商品房在的数额价值比民间借贷要高出很多，所以说对于这个问题更适合从民间借贷的角度来进行处理，这样在双方意愿或者说纠纷问题中会更为合理一些。
（二）明辨合同效力，分清合同无效的情形
私法跟公法做比较的话，可以看出其实在当人事的角度來看，私法显得更为合理。对于合同来讲，本质问题就是处理当事人之间的法律关系，国家和政府和法院不能随意干预或取代当事人。然而，对《物权法》第一百八十六和第二百一十一条有明确的“禁止流质押”，为了防止一方获利，另一方是一个被动的疲软状态，并保持健康稳定的市场经济秩序，长期以来，中国不应取消“流质押”条款。当前确实存在很多研究者认为《物权法》中存在一定的顽固性问题，对“流质押”的问题持反对的观点。但是本文笔者对“流质押”依然保持较为保守的观念。基于当前我国的社会形势问题，“禁止流质押”依然有存在的必要性，如果说在当前形势下，公开承认“流质押”的效力问题，存在着巨大的风险。
另一方面，由于合同只要是契约自由精神的体现。如果说双方当事人的目的就是逃避相关法律法规，在对公共利益有所损害的条件下进行的合同约定，或者说一方的当事人受到了威胁和欺凌的时候，都无法体现出合同的契约精神。所以说，意思自由这一问题其实也是要基于国家利益为前提，分清楚合同是否有效。
（三）追求公平正义，合理分配当事人之间的法律风险
权利和义务一直以来都是同等存在的，享受权利的同时必须履行相应的义务，合同中的“对价”问题，是当事人必须遵循的问题。但是由于市场的利益性需求，我们也无法确保当事人的权利义务能够在一种绝对公平的范围中。当前大家所谈论的公平问题其实是属于一种相对公平的状态，在《合同法》里面，涉及到的很多规定都是为了让法官在案件处理时候能够很好的对当事人的权益进行一种平衡状态，比如说撤销权以及违约金的调整权等等。在处理问题的过程中不能够让当事人双方出现杠杆不平的情况。
不管是从法律的范围来讲，还是从人类伦理的范围来说，公平正义问题一直是大家所追求的问题。从法律方面来讲，公平正义问题其实是非常抽象的，但是将其置身于具体的案件之中，也会显得比较具体和实在。因此，对于民间借贷问题中的借款合同以及买卖合同有所混乱的情况，我们都是要持有公平正义的态度去看待，才能从复杂的案件里面抽身出来，以最优的解决当人事的利益冲突问题，以此来保障市场的有序发展。
四、结语
民间借贷问题是随着市场经济发展所产生的一种民事主体间的融资方式。它的产生是市场经济发展的必然结果，没有办法会因为相关法律的制止而消失。本文主要对《民间借贷司法解释》第二十四条“民间借贷合同和买卖合同混合”的这个问题进行了具体的研究分析。也是由于在实践过程中，这类案件的发生频率及其高，因此也产生了不少的争议问题。在此情况下，理论界也出现了后让与担保、代物清偿预约等研究理论，以此来来对以房抵债这一实际问题提供了相关借鉴。在当前我国的相关法律里面，这些理论成果虽然没有明确的规定，但是随着社会趋势的发展，这些理论观点始终是会被吸纳的，未来我国的法律可能会接受并采纳后转让担保或代财产给付约定，可能随着时间的发展逐渐会解除对“禁止流质押”合同的禁令，以此来顺应时代发展需求。
参考文献：
[1]杨立新.后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权.中国法学.2013（3）.
[2]董学立.也论“后让与担保”——与杨立新教授商榷.中国法学.2014（3）.
[3]罗书臻.统一裁判标准正确适用法律规范民间借贷——杜万华详解《关于审理民间借贷若干问题的规定》.人民法院报.2015（4）.
[4]高治.担保型买卖合同纠纷的法理辨析与裁判对策.人民司法（应用版）.2014（23）.
