旅游地产规划研究

    苗芳蕾

    伴随着我国经济的不断提升以及人民生活水平的不断改善以及房产调控政策的不断推广，旅游地产的概念开始不断的发展壮大。目前我国的旅游地产已经开始在二三线的城市快速发展，而且投资都在千万以上。目前的旅游地产仅仅依靠的是当地旅游业发展，具有消费周期短、连贯性不足的缺点，通过对目前我国旅游地产规划过程中出现的问题的分析，结合实际的经验，对我国目前的旅游地产规划进行探讨，期待能为我估计旅游地产的发展提供良好的建议。

    一、引言

    旅游地产的概念的出现是最近才开始受到广泛关注。伴随着传统的仅仅以观光旅游向着休闲度假旅游的慢慢转移以及旅游规划由单一的品种向着更加综合的开发的过程，旅游地产的概念也在现代化的旅游业中应运而生。旅游地产的出现伴随着经济不断进步以及人民生活水平的不断提升，因同时给旅游业以及房地产也带来新的契机，合理的旅游地产规划必将极大推动两者发展。对旅游地产的规划应该得到更加广泛的关注，希望能够带来更明显的经济以及社会利益。

    二、关于旅游地产的定义

    对于旅游地产的定义，目前的国内以及国际上还没有一个一致的定义，目前最为广泛的一种定义就是“分时度假”的概念。除此之外，我国的研究者认为旅游地产就是在传统的旅游定义上，对于旅游区的资源进行更加合理的开发以及规划，使得旅游区内的部分或者全部地产达到更高的利用效率。相对来讲，就是通过旅游与房地产的有机嫁接，实现旅游地产利益最大化。但是，这一定义仅仅是一个对旅游地产较为狭义的定义，仅仅注意到了旅游资源的房地产开发这一个方面，未能全面的考虑旅游城市以及旅游景点的土地利用。

    三、国内旅游地产的现状和不足

    我国的目前的旅游地产才刚刚开始起步，但是伴随着人们对于自己生活环境的更多关注，旅游和房地产的结合变得越来越重要。人们生活水平的不断提升以及理念的不断转变，不断的有旅游景点利用自身的风景和周边的环境作为开发的对象，作为房地产开发的亮点，受到民众越来越广泛关注。

    目前我国的旅游地产的开发还面临这许多的挑战：第一：旅游地产规划观念急需转变。旅游地产作为一个新生的概念，与普通地产概念有很大不同，一些开发商未能很好的转变理念，仅仅将旅游作为房地产开发的一部分去处理。第二：开发产品单一。旅游地产开发仅仅关注到居住目的，未能综合考虑居民游玩、休息的需求。第三：投资开发过程不注意经营。传统的房地产项目，注重的是销售，旅游地产将更多的是销售和经营，只有而这的结合，才能促进开发的持续增长。

    四、旅游地产的开发方向与规划方式

    （一）旅游地产规划的要点

    在经行旅游地产规划的初期，就要重视整个项目和使用消费者的细致全面的调查，能够对项目的规划能有一个更加明确的定位。通过协调交通环境、自然条件、人文环境以及旅游区的历史与消费者的使用和消费者的需求之间的关系。在进行开发的过程中，需要不断的进行市场的调研与评估，通过对调查结果的分析，确定项目开发的的规划与实施过程中的操作性以及利润性，进一步明确开发的重点。通过对旅游产品、整体规划以及布局的理念考虑入规划中，能够将城市的整体空间和消费者对旅游景点的需求相结合。特别要关注的是进行旅游地产的规划过程中，可以充分放大景点的优势，结合具有的历史涵义，构建一个具有优美周围环境外加人文气息的旅游地产项目。

    （二）先造环境后建设

    旅游地产的开发应该是一个从旅游到配套设施再到地产的过程，规划应该首先从自然环境开始，通过对周边环境以及基础设施的完善开始，才能跟好的改善原有的环境，根本上构建一个优美适宜的旅游气氛，通过对原有景观的改造，在人们能够真正享受到原汁原味的风景的同时，尽享舒适的居住条件。

    五、旅游地产规划要点研究

    第一：旅游地产的选址。旅游地产和当地旅游景点资源以及当地经济的发展情况都有很大的关系，具有良好的景观环境，可以很好地推动项目的发展，发达的地理区位交通环境可以为项目开发吸引更多消费者的关注。第二：对于以旅游景观，环境资源为基础的开发项目，必须坚持保护性开发的规范，仅仅是对环境资源的一种借用，以具有的景观、环境为根本的协调以及完善，禁止进行掠夺式开发对环境造成不可修复破坏。第三：对于目前的旅游地产的投资，动辄千万，很多都是亿元以上，对于项目进行全盘的规划、滚动开发以及持续调整时必须的。通过全面的规划，能够将项目资源最大化的利用，减小项目风险。滚动开发可以为项目的投资者最大化规避风险，提升项目的利润。动态化的调整能够直接的进行分步骤开发，对于出现的新情况及时调整。第四：旅游地产协调多方面的关系，实现多赢。旅游地产在进行项目开发时，需要与多部门进行协调，其中包括开发商、政府部门、消费者以及当地居民。所以项目开发需要协调各个方面的关系，统筹安排，协调管理，做到经济利益与社会利益的相一致，环境利益与公共利益的相一致。第五：项目的后期经营。项目在开发规划的时候，不但在进行前期的开发过程中，重视景点与环境的开发，在后期的调整过程中，也需要进行更进一步的大力协调，经营，实现各方利益最大化与项目持续健康的发展。

    六、结语

    对于一个健康的旅游地产规划，可以直接提升城市竞争力，对于怎样利用城市所具有的的旅游资源基础进行合理开发是一个重要的问题。城市的地理位置、消费水平、市场的定位都成为制约旅游地产开发的重要因素，在所具有的的城市资源基础上，需要最大程度的去开发所具有的的文化历史，新的创意和原生文化的互溶，进行理念的转变，精心的策划。通过对资源的创新性调整创造一种能够持续发展的经营模式，实现旅游地产的长期健康发展。

    （作者单位：沈阳师范大学旅游管理学院）