河南旅游地产发展研究

    陈晓亚

    本文通过对分析中国目前旅游地产的发展现状和发展旅游地产的必要性，提出了河南旅游地产发展过程中存在的问题，并针对问题寻找解决问题的办法，然后在此基础上研究一些对河南省旅游地产的发展具有指导借鉴作用的战略性想对策和建议。

    随着中国经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，中国的旅游消费观念已经由传统的观光旅游向休闲度假旅游转变。旅游房地产正是伴随着旅游业和房地产业的发展而产生的。

    一、发展旅游地产的必要性

    （一）发展旅游地产是适应对外开放接纳众多境外游客来华旅游与考察的需要

    据预计，2050年旅游业将成为世界的第一产业。我国有丰富的自然和资源，截至目前，我国拥有国家级重点风景区225个、国家局自然保护区407个、世界遗产43余处，此外还有一大批省级的自然资源。只要我们处理好保护与开发的关系，并在指导下开发旅游地产，能成为我们对外开放的重要场所。

    （二）发展旅游地产也是满足国内游客需要和扩大就业的重要方面

    根据联合国专家对中国的调查，人均收入超过1000美元的地区，就会形成城镇化发展和旅游业发展的两个条件。此外，我国正逐步实施带薪休假制度，因此发展旅游地产正可以满足人们利用年休假进行休闲度假的需要。发展旅游地产也是扩大就业的重要方面，符合我国的基本国情。

    （三）发展旅游地产是推进经济结构调整，加快经济转变增长方式，有效缓解能源资源的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要

    旅游地产开发是进行统一规划后的有序建设，只要在坚持规划的前提下发展旅游地产，只要当地政府能够统筹财政的安排，用旅游地产的收入来反复景区的保护，就能够实现景区的保护和当地旅游的双丰收。

    （四）发展旅游地产也是打造城市品牌的需要

    许多城市特别是是一些知名的旅游城市，其优美的自然景观，游街的文化遗产和富有的人造景观就是通过一批批的游客在扩大影响，而这些城市中往往有相当数量的星级宾馆和酒店，这些宾馆、酒店是高档的旅游地产项目，他们提升了城市的形象。

    二、存在的问题分析

    当房地产物业实现了旅游化之后，它们的知名度得到空前的高涨，其商业价值被迅速地扩大，其经济效益和社会效益也不断提高，但并不是所有房地产只要人为地旅游化就能产生效益，就能与旅游业成功地结合并发展。目前也有许多不成功乃至失败的案例，其原因是当前房地产旅游化方面还面临着各种问题和困难：

    （一）产权分散难以统一经营管理

    物业产权分散是阻碍房地产项目实现旅游化的一个重要障碍。许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和风格无法统一协调，使得物业不能成为吸引游人的场所。

    同时目前有些地方的房地产物业因为历史文化的积淀在知名度和美誉度上已经具备了旅游化的条件，但产权的分散成为其被开发或被改造成旅游化房地产物业的障碍，也就限制了它的商业价值的提升。

    要改变这种局面的方法一是通过理念引导，使业主们能充分理解社会的需求与自身利益的统一性，当然这需要相当长的时间。办法二是需要当地政府的政策措施引导，引导业主们要将短期利益与长远利益相结合；个人利益与地区利益相结合，守业与发展相结合，规划统一与市场竞争相结合等。如果做得好，物业产权分散的问题可以得到较好的解决。

    （二）业主与游客的冲突

    住宅项目要实现旅游化特别不容易，是因为业主与游客之间有利益冲突。一个住宅项目被做成景观后，慕名前来观赏的游客必然会干扰业主的正常生活。

    曾被作为住宅旅游化代表的项目“长城脚下的公社”至今没有售出，就是一个不成功的案例。当初该房地产项目投资者的想法就是要将“长城脚下的公社”部分物业出售，使之成为私人财产，但这将与广大游客前来参观游玩发生冲突，所以购房者对此购买心存疑虑至今无法售出。目前“长城脚下的公社”在进行类似酒店式的经营，主要承接银行、使馆以及一些企业新闻发布会的活动，而这些都与投资初衷大相径庭。

    又如：北京大学的“未名湖”是闻名全国的人文景观，包括湖四周的老式住宅与建筑，总是吸引着来自全国各地的众多游客。但这显然会打扰在燕园学习的北大学子。游客们四处走动和观望，或多或少地会影响到北大的教学秩序，北大校方也为此头痛不已。

    （三）房地产旅游化难以赶超旅游胜地。

    大家都知道，游客之所以旅游，就是朝着旅游胜地而去的。因而单纯地房地产做成旅游化很难与旅游胜地相竞争。例如：外地游客去北京游览什么？故宫、颐和园、长城永远是他们的第一选择。显然，北京房地产旅游化的项目要想在对外来游客的吸引力上，超越北京五千年历史积累下来的文化胜地是几乎不可能做到的。我想其他城市和地区也会是如此状况。

    因此要做好房地产旅游化项目必须结合其他各种因素，人文景观、特色地理、标志建筑、民俗民风等等，形成各种主题房地产来吸引游客。例如：北京世纪华侨城实业有限公司在深圳成功建造的“深圳华侨城”旅游房地产项目，就是通过把房地产与旅游商业结合在一起，吸引了众多的购房者和旅游者，从而提升了该项目的房地产的价值和旅游价值，获得了经济和社会的双重效益。

    但房地产旅游化是一项十分专业的产业，并不是随便哪个开发商都能做的，必须要做十分精细的前期工作，调查研究，规划设计，绝不能与普通房地产项目相提并论。

    三、发展旅游地产的对策和建议

    （一）房地产旅游化应经营有道

    由旅游资源而延伸出来的旅游房地产，已成为旅游业的一个新的重要项目。现在各城市、各地区、各旅游景区都已经较充分的认识到这个问题，纷纷以此做题材招商引资，要把这块“蛋糕”做大。例如：江西婺源的青山绿水旅游资源，就促使一个小小的县城兴建了80多座宾馆、饭店和一大批的民间旅社，同是江西乐安的流坑明清古建筑民居的旅游资源，同样促使当地兴建了一大批旅游房地产项目，都收到了很好的效益，名扬省内外。这对于我们河南省旅游地产的发展具有很好的借鉴作用。

    房地产旅游化经营有道的核心，就是要选择不可复制的资源。“做旅游房地产一定要拿到独特的、唯一的和不可复制的旅游资源”。这是每一个旅游房地产开发商的共识，也唯有按照这个原则投资开发才能成功，否则只会失败。我们提到的江西两地的开发也是遵循了这个原则。婺源得天独厚的青山绿水以及徽派古建筑艺术群落，使它的旅游业和房地产业紧密地结合起来并迅速地共同发展。乐安流坑也是得益于独特而唯一的古代民居使当地的旅游业与房地产相结合并发展起来的。

    （二）注重规划的完善性

    在建设的初期要进行统筹的规划，以避免建成后因配套不完善等而造成的不断修改。要进一步强化旅游地产总体规划以及进一步分层次的各项规划，只有良好的规划才能保证资金的投入有序，以及建设开发的有序。

    （三）加强宏观及微观的把握能力。旅游地产开发中的宏观及微观把握能力实际上是指对政府宏观政策及市场需求的把握能力。旅游地产作为房地产开发的一个重要内容，与其他地产一样同样也会受到国家宏观调控政策的影响。政府对于土地供应、银行信贷及土地税收等方面政策的变化都会极大地影响者旅游地产的开发成功与否。同时，旅游地产的开发还应加强对于市场需求的把握能力。旅游地产项目仅仅依靠环境资源是远远不够的，还需要开发商在项目定位、客户分析、产品研发、规划方案等方面做更多、更细致的工作。

    （四）合理引导旅游地产融资与销售方式的创新。产权酒店与分时度假作为融资和销售手段的创新，在欧美著名度假胜地所已经运行时间较长，形成比较成熟的模式。在分时度假产品中会涉及多方主体，如开发商、销售商、度假房产管理公司、分时度假交换公司和消费者，需要较大的网络作为交换基础，在我国尚处于起步发展阶段，有待培育和发展。作为一种新的旅游消费方式，国内居民在购买境外分时度假产品中也发生过较多纠纷，需要在规范管理的基础上推广。

    （作者单位：商丘工学院管理学院）