房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题探究
周素珍
摘要：本篇文章首先对实施“营改增”政策的作用进行阐述，从抵扣、税负以及财务三个方面入手，对房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题进行解析，并以此为依据，提出房地产业“营改增”纳税实务问题的处理对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：房地产业；“营改增”；纳税实务；核心问题
在当前我国社会经济全面发展背景下，营业税中存在的漏洞逐渐显现出来，重复纳税现象的出现，不但给我国企业税负方面带来了影响，同时还使得企业综合竞争水平逐渐下降。随着我国房地产事业的快速发展，其在我国社会经济增长中发挥着重要的作用，并且成为了我国经济的主要产业之一。近几年来，房屋价格的逐渐提升，房地产企业业务得到了全面扩充，行业内部呈现出了竞争逐渐加剧的现象，群众购房压力不断增大，这给房地产企业的今后发展带来了影响。所以，“营改增”政策的落实，给房地产企业今后发展提供机遇的同时，也提出了考验，怎样降低“营改增”政策给房地产企业带来的影响已经得到各个领域的关注，因此，加大对房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题的探究是非常必要的。下面，本文将重点阐述和分析房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题。一、实施“营改增”政策的作用
所谓的营改增主要指，将企业之前缴纳的营业税收进行更改，更改为增值税收。采用税务改革的方式，可以将营业税中重复纳税现象进行消除，缓解企业税务负担。针对房地产企业来说，“营改增”涉及的内容有不动产销售、房屋租赁、物业管理等，所以，纳税人范畴存在一定的广泛性，不仅包含了房地产企业，同时也涉及了和其相关的产业。在房地产企业运营环节中，税务处理含有繁琐性，在进行税务流转时，将会面临重复纳税现象，并且营业税和土地税重复纳税现象较为突显，进而给增值税抵扣链条带来了影响。由此可见，实施“营改增”政策是非常必要的[1]。因此，通过落实“营改增”政策，不但可以防止重复纳税现象出现，同时还能实现进项税额的抵扣，减少企业整体税负，进而促进房地产企业健康发展。二、房地产业“营改增”纳税实务的核心问题
（一）抵扣方面
从增值税抵扣角度来说，主要指纳税的税务等于销项税和进项税之间的差额，之后在进行房屋销售过程中，结合相关税率进行纳税，此项税务也就是销项税，之后在购置该产品过程中，销售企业将会出具增值税专用发票，发票中销项税额能够实现对当期增值税进项税额的抵扣。针对房地产企业来说，在落实“营改增”政策之后，应该把抵扣问题重点放置在抵扣链条完备性方面，只有保证抵扣链条完善，才能将上一环节纳税人支付的增值税进项税额转移到下一环节中，进而达到抵扣的目的。
（二）税负方面
在落实“营改增”政策之后，房地产企业可以有效防止重复纳税现象出现，从短期角度来说，企业整体效益得到了提升，在某种程度上缓解了自身税负，达到了减少税务压力的效果。然而，部分房地产企业在落实“营改增”政策之后，税负不仅没有得到减少，反而出现了提升，导致这种现象出现的主要因素在于两方面，一个是税率大，另一个是抵扣难。因为房地产企业自身含有特殊性，增值占比比较高，在增值税率提升之后，增值部分需要缴纳的税款比较多，使得自身税负也得到了提升[2]。在“营改增”政策背景下，即便部分企业实现了税负的减少，但是由于房地产企业上下游之间没有建立完善的抵扣链条，进而存在抵扣难度高等现象，加剧了房地产企业税务压力。
（三）财务方面
随着“营改增”政策的全面落实，这给房地产企业会计核算方面带来了一定影响，主要展现在企业资产负债、现金流等方面。其中“营改增”政策给负债带来的影响一般展现在企业在进行固定资产采购过程中，部分设施增值税中进项税额实现抵扣之后，将会使得固定资产净值逐渐减少，同时，部分设施供应厂家不能开据增值税专用发票，进而无法实现抵扣，增加企业负债率。针对现金流来说，“营改增”政策给其带来的影响一般展现在，企业在购置资产之后，相关税额得到了抵扣，现金出现减少，进而加剧了企业现金运作，给企业资金链的运营提供了条件。三、房地产业“营改增”纳税实务问题的处理对策
（一）提高财务管理核算水平
在“营改增”背景下，为了将会计核算问题进行全面处理，房地产企业应该在内部构建完善的财务管理机制，加大企业财务内部监管，实现房地产企业财务管理核算质量的提升。这就需要房地产企业采用构建规范的会计核算体系的方式，实现会计核算体系的优化，同时加大专业性人才培训和引进。利用规范的会计核算体系，促进企业财务核算工作顺利开展。在构建会计核算体系的过程中，应该根据房地产企业真实运营情况。通常情况下，会计核算体系一般构建在核算机制之上，对会计核算各个流程进行监管，保证财务核算整体质量和水平。此外，可以加入财务人员在经营过程中的前端性的参与，提出合理化建议，不能一眜降低税负而造成公司实际成本的增加，加大现金流的支出[3]。
（二）增强纳税人的纳税意识
受到“营改增”政策的影响，房地产企业要想得到長远发展，就要树立良好的纳税意识，根据企业运营情况，梳理纳税流程，各个税务部门需要应用多元化的方式，对纳税人加以科学的规划和引导，协助房地产企业提升相关工作人员专业素养，尽可以降低税务改革给房地产企业造成的影响。并且，房地产企业需要根据国家制定的相关标准，从全局角度入手，对企业成本核算机制进行科学设计，做好企业内部管理工作，合理应用交易方式，实现税负转移，进而降低税务风险给企业带来的影响。房地产企业在领悟政策标准的同时，极大限度的降低不抵扣成本。做好企业内部宣传工作，提升相关工作人员综合素养。为了实现房地产企业职工综合素养的提升，我们可以从三个方面入手，首先，给予企业领导层级高度注重，提升领导层级对税务改革的了解深度，促进其做好统一规划工作。其次，定期开展会计知识和技能培训工作，让会计工作人员掌握专业的税务政策和动态，提升财务数据的合理性和真实性。最后，加大企业基础职工培训。针对企业招投标、采购以及人事等部门，实施定期培训，从基础上防止冗余成本现象出现，降低不可抵扣成本数量。
（三）加大对增值税专用发票的管理力度
在实施税务改革之后，这给发票管理提出了严格标准。通常情况下，增值税进项税一般需要在半年内实现抵扣，在进行抵扣时，需要出具增值税专用发票当作抵扣依据，部分房地产企业开发项目自身含有较强的跨度性，为了能够获取增值税专用发票，就要结合税务法律体系相关要求，根据运营环节情况，把全部业务里包含的增值税专用发票进行收集，以此实现税务抵扣。所以，这就需要房地产企业落实好发票管理工作[4]。例如，在进行工程材料采购过程中，需要选择可以出具增值税专用发票的供应厂家。针对无法获取增值税专用发票的供应厂家，可以在采购价格方面获取一定优惠。并且在进行材料采购时，防止为了一丝利益，存在低价采购无发票材料的情况。四、结束语
总而言之，在“营改增”政策实施之后，这给房地产企业带来了深远影响，通过税务的改革，可以防止重复纳税现象出现，将抵扣链条进行打通，进而缓解企业整体税负。利用短期效益，获取良好的竞争优势。然而，随着“营改增”政策的顺利实施，这给房地产企业发展也带来了一定影响。因此，这就需要房地产企业加强对税务改革的认识，采用完善的应对对策，消除其给房地产企业带来的负面影响，积极发挥正面影响，从而推动房地产企业长远发展。
参考文献：
[1]段勤勤.房地产业“营改增”对地方财政收入影响效应分析——以青岛市数据为例[J].中国集体经济，2017（21）：76-77.
[2]刘莉娜.“营改增”对房地产企业的影响分析[J].纳税，2017（21）：102+104.
[3]张思檬.实施营改增对房地产行业税负影响探究[J].财会学习，2017（13）：172+174.
[4]卢悦.“营改增”对房地产企业财务管理的影响浅析[J].纳税，2017（20）：24.
（作者单位：浙江蓝城联胜房产建设管理有限公司）
摘要：本篇文章首先对实施“营改增”政策的作用进行阐述，从抵扣、税负以及财务三个方面入手，对房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题进行解析，并以此为依据，提出房地产业“营改增”纳税实务问题的处理对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：房地产业；“营改增”；纳税实务；核心问题
在当前我国社会经济全面发展背景下，营业税中存在的漏洞逐渐显现出来，重复纳税现象的出现，不但给我国企业税负方面带来了影响，同时还使得企业综合竞争水平逐渐下降。随着我国房地产事业的快速发展，其在我国社会经济增长中发挥着重要的作用，并且成为了我国经济的主要产业之一。近几年来，房屋价格的逐渐提升，房地产企业业务得到了全面扩充，行业内部呈现出了竞争逐渐加剧的现象，群众购房压力不断增大，这给房地产企业的今后发展带来了影响。所以，“营改增”政策的落实，给房地产企业今后发展提供机遇的同时，也提出了考验，怎样降低“营改增”政策给房地产企业带来的影响已经得到各个领域的关注，因此，加大对房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题的探究是非常必要的。下面，本文将重点阐述和分析房地产业“营改增”纳税实务中的核心问题。一、实施“营改增”政策的作用
所谓的营改增主要指，将企业之前缴纳的营业税收进行更改，更改为增值税收。采用税务改革的方式，可以将营业税中重复纳税现象进行消除，缓解企业税务负担。针对房地产企业来说，“营改增”涉及的内容有不动产销售、房屋租赁、物业管理等，所以，纳税人范畴存在一定的广泛性，不仅包含了房地产企业，同时也涉及了和其相关的产业。在房地产企业运营环节中，税务处理含有繁琐性，在进行税务流转时，将会面临重复纳税现象，并且营业税和土地税重复纳税现象较为突显，进而给增值税抵扣链条带来了影响。由此可见，实施“营改增”政策是非常必要的[1]。因此，通过落实“营改增”政策，不但可以防止重复纳税现象出现，同时还能实现进项税额的抵扣，减少企业整体税负，进而促进房地产企业健康发展。二、房地产业“营改增”纳税实务的核心问题
（一）抵扣方面
从增值税抵扣角度来说，主要指纳税的税务等于销项税和进项税之间的差额，之后在进行房屋销售过程中，结合相关税率进行纳税，此项税务也就是销项税，之后在购置该产品过程中，销售企业将会出具增值税专用发票，发票中销项税额能够实现对当期增值税进项税额的抵扣。针对房地产企业来说，在落实“营改增”政策之后，应该把抵扣问题重点放置在抵扣链条完备性方面，只有保证抵扣链条完善，才能将上一环节纳税人支付的增值税进项税额转移到下一环节中，进而达到抵扣的目的。
（二）税负方面
在落实“营改增”政策之后，房地产企业可以有效防止重复纳税现象出现，从短期角度来说，企业整体效益得到了提升，在某种程度上缓解了自身税负，达到了减少税务压力的效果。然而，部分房地产企业在落实“营改增”政策之后，税负不仅没有得到减少，反而出现了提升，导致这种现象出现的主要因素在于两方面，一个是税率大，另一个是抵扣难。因为房地产企业自身含有特殊性，增值占比比较高，在增值税率提升之后，增值部分需要缴纳的税款比较多，使得自身税负也得到了提升[2]。在“营改增”政策背景下，即便部分企业实现了税负的减少，但是由于房地产企业上下游之间没有建立完善的抵扣链条，进而存在抵扣难度高等现象，加剧了房地产企业税务压力。
（三）财务方面
随着“营改增”政策的全面落实，这给房地产企业会计核算方面带来了一定影响，主要展现在企业资产负债、现金流等方面。其中“营改增”政策给负债带来的影响一般展现在企业在进行固定资产采购过程中，部分设施增值税中进项税额实现抵扣之后，将会使得固定资产净值逐渐减少，同时，部分设施供应厂家不能开据增值税专用发票，进而无法实现抵扣，增加企业负债率。针对现金流来说，“营改增”政策给其带来的影响一般展现在，企业在购置资产之后，相关税额得到了抵扣，现金出现减少，进而加剧了企业现金运作，给企业资金链的运营提供了条件。三、房地产业“营改增”纳税实务问题的处理对策
（一）提高财务管理核算水平
在“营改增”背景下，为了将会计核算问题进行全面处理，房地产企业应该在内部构建完善的财务管理机制，加大企业财务内部监管，实现房地产企业财务管理核算质量的提升。这就需要房地产企业采用构建规范的会计核算体系的方式，实现会计核算体系的优化，同时加大专业性人才培训和引进。利用规范的会计核算体系，促进企业财务核算工作顺利开展。在构建会计核算体系的过程中，应该根据房地产企业真实运营情况。通常情况下，会计核算体系一般构建在核算机制之上，对会计核算各个流程进行监管，保证财务核算整体质量和水平。此外，可以加入财务人员在经营过程中的前端性的参与，提出合理化建议，不能一眜降低税负而造成公司实际成本的增加，加大现金流的支出[3]。
（二）增强纳税人的纳税意识
受到“营改增”政策的影响，房地产企业要想得到長远发展，就要树立良好的纳税意识，根据企业运营情况，梳理纳税流程，各个税务部门需要应用多元化的方式，对纳税人加以科学的规划和引导，协助房地产企业提升相关工作人员专业素养，尽可以降低税务改革给房地产企业造成的影响。并且，房地产企业需要根据国家制定的相关标准，从全局角度入手，对企业成本核算机制进行科学设计，做好企业内部管理工作，合理应用交易方式，实现税负转移，进而降低税务风险给企业带来的影响。房地产企业在领悟政策标准的同时，极大限度的降低不抵扣成本。做好企业内部宣传工作，提升相关工作人员综合素养。为了实现房地产企业职工综合素养的提升，我们可以从三个方面入手，首先，给予企业领导层级高度注重，提升领导层级对税务改革的了解深度，促进其做好统一规划工作。其次，定期开展会计知识和技能培训工作，让会计工作人员掌握专业的税务政策和动态，提升财务数据的合理性和真实性。最后，加大企业基础职工培训。针对企业招投标、采购以及人事等部门，实施定期培训，从基础上防止冗余成本现象出现，降低不可抵扣成本数量。
（三）加大对增值税专用发票的管理力度
在实施税务改革之后，这给发票管理提出了严格标准。通常情况下，增值税进项税一般需要在半年内实现抵扣，在进行抵扣时，需要出具增值税专用发票当作抵扣依据，部分房地产企业开发项目自身含有较强的跨度性，为了能够获取增值税专用发票，就要结合税务法律体系相关要求，根据运营环节情况，把全部业务里包含的增值税专用发票进行收集，以此实现税务抵扣。所以，这就需要房地产企业落实好发票管理工作[4]。例如，在进行工程材料采购过程中，需要选择可以出具增值税专用发票的供应厂家。针对无法获取增值税专用发票的供应厂家，可以在采购价格方面获取一定优惠。并且在进行材料采购时，防止为了一丝利益，存在低价采购无发票材料的情况。四、结束语
总而言之，在“营改增”政策实施之后，这给房地产企业带来了深远影响，通过税务的改革，可以防止重复纳税现象出现，将抵扣链条进行打通，进而缓解企业整体税负。利用短期效益，获取良好的竞争优势。然而，随着“营改增”政策的顺利实施，这给房地产企业发展也带来了一定影响。因此，这就需要房地产企业加强对税务改革的认识，采用完善的应对对策，消除其给房地产企业带来的负面影响，积极发挥正面影响，从而推动房地产企业长远发展。
参考文献：
[1]段勤勤.房地产业“营改增”对地方财政收入影响效应分析——以青岛市数据为例[J].中国集体经济，2017（21）：76-77.
[2]刘莉娜.“营改增”对房地产企业的影响分析[J].纳税，2017（21）：102+104.
[3]张思檬.实施营改增对房地产行业税负影响探究[J].财会学习，2017（13）：172+174.
[4]卢悦.“营改增”对房地产企业财务管理的影响浅析[J].纳税，2017（20）：24.
（作者单位：浙江蓝城联胜房产建设管理有限公司）
