租赁形式判定内涵及具体应用解读
解庆平
摘要：本文从租赁形式的判定标准入手，通过对租赁形式的内涵分析，并结合具体案例解读在企业实务工作中的应用，以期为租赁形式的判定提供参考。
关键词：租赁形式；判定标准；内涵分析；具体应用
租赁是以相应对价借贷实物的一种经济行为，为企业经营提供了一条重要的融通资金的渠道，融资租赁更是集融资与融物、贸易与技术于一身的新型金融产业。近年来，我国融资租赁业呈现出几何级数的增长，但和西方发达国家相比，无论是在GDP中的占比还是实际渗透率上都还存在较大的发展空间。对企业财务管理而言，正确判断租赁业务的具体形式，是企业进行租赁业务核算、开展涉税管理的基础，对于支撑租赁业务的开展具有十分重要的意义。一、企业会计准则对租赁形式的界定
根据租赁业务实质的不同，企业会计准则将租赁业务划分为经营性租赁和融资性租赁，并给出了具体的判定标准，明确规定凡是符合下列一项或数项标准的，企业应当将租赁形式认定为融资性租赁。
标准1：在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
标准2：承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
标准3：即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
标准4：承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
标准5：租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
经营性租赁是指除融资租赁以外的其他租赁形式，和融资性租赁存在非此即彼的相互关系。二、融资性租赁判定标准的内涵分析
按照企业会计准则对融资租赁形式所给出的判定标准，结合实务中具体业务经办人员的理解习惯，以上标准可以划分为产权标准、时间标准、价值标准、专属标准四种，相应的具体内涵解读如下：
（一）标准1是准则设定的产权标准
所有权转移，指租赁合同中有明确的条款约定，要求租赁合同结束后，合同标的物无偿归承租方所有。比如，某房产租赁合同中设置有明确的条款，约定房产租赁合同期满，租赁双方需在规定的时间内办理产权过户手续。
（二）标准2是准则设定的产权标准
其中，购买选择权远低于的衡量标准是小于或等于基准值的5%；基准值是行使该选择权时租赁资产的公允价值，一般取租赁合同结束时点的公允价值。和标准1相比，标准2是在1的基础上，增加了支付一定对价的约定，并且可以预计购买方会选择相应的条款。
（三）标准3是准则设定的时间标准
其中，大部分指合同约定的租赁期间占租赁合同标的物的尚可使用年限应大于或等于75%；租赁期指合同（协议）约定的租赁期间，通常是自然月或自然年；标的物尚可使用年限指企业的管理层确定的（或由企业技术人员测算报企业管理层审批认定）并且不能少于会计和税法所规定的折旧年限扣减已使用年限的时长。
租赁合同标的如果是旧资产（指租赁前已使用年限超出该资产全新时可使用年限的75%），则该条标准不适用。
（四）标准4是准则设定的价值标准
其中，最低租赁付款额指租赁期内，承租方按照合同约定应支付或可能被要求支付的各种款项（不含或有租金和履约成本），加上由承租方或与其有关的第三方所担保的资产余值；资产余值指在租赁开始日估计的租赁合同期届满时租赁标的公允价值。最低租赁付款额的构成内容：租赁合同规定有优惠购买选择权的，构成范围是租金加上购买方行使购买权所支付的对价；租赁合同没有规定优惠购买选择权的，构成范围是租金加上承租方或与其有关的第三方担保资产余值加上未能续租或展期所支付的款项。根据企业所处的行业不同，测算现值所使用的折現率可以根据需要取合同利率、同期银行利率、投资者期望的收益率、近年企业税后净利润率等。几乎相当于指最低租赁付款额现值比上租赁资产的原账面价值大于或等于90%。租赁资产原账面价值指租赁开始日标的物的公允市场价值，通常用公开招标下的市场成交价格。
（五）标准5是准则设定的专属标准
专用性指合同标的资产是按承租方的需求所定制设计并生产的，如果不做进一步的更新改造，只有承租方才能使用，其他的第三方无法使用。
通过以上对租赁形式判定标准的内涵分析，我们可以看到，相对于业务经办人和采购人员，租赁形式判定中的产权标准、时间标准、专属标准在实务应用中比较清晰，而价值标准就显得比较专业、晦涩、难以理解，需要借助企业财务人员的专业优势进行深度支撑。三、租赁形式判定在实务中的具体应用
通过总结所在企业租赁业务的具体实践，笔者结合常见办公软件EXCEL表的功能，为业务经办人和采购人员设计出一套简单易行的判定模板。下面就结合一个具体的应用案例，简单演示一下模板的应用过程，通过公式计算出租金的临界值，再通过与合同实际租金的对比进而判定租赁形式是经营租赁还是融资租赁，深入解读租赁形式判定的具体应用，相关步骤如下（详见图1所示）：
（一）选择适当的折现率
理论上讲，用投资者期望的投资报酬率最为合适，但需要考虑的因素较多，具体确定起来过于复杂。实务中，通常用行业资产期望报酬率、近几年企业净资产收益率均值或者同期银行贷款利率来代替。其中，同期银行贷款利率是一种保本行为，选其作为折现率是一种相对稳健的做法；如果企业进入运营稳定发展期，亦可以用近几年企业净资产收益率的平均值作为折现率；如果企业主业比较突出，也可以用行业资产期望报酬率作为折现值。同时考虑通货膨胀、经济增长、汇率利率等因素影响，对选定的折现率进行适当修正。本案例中，假设案例企业运营比较稳定，无需考虑通货膨胀等因素，年度净资产利润率为20%，按自然月进行计算，对应在EXCEL表中的C11。
（二）确定租赁期数
租赁期取租赁合同约定的租赁期间，如果不考虑免租期，租赁期等于租金支付期数。如租金按年支付，则租赁期数等于租赁年数，在确定折现率时应换算成年利率；若租金按季支付，则租赁期数等于租赁年数乘以4，在确定折现率时应换算成季利率；若租金按月支付，则租赁期数等于租赁年数乘以12，在确定折现率时应换算成月利率。假设本案例中的租金按月并且在月底支付，租赁期为三年，合同期满未约定履约购买价格。对应在EXCEL表中的A11。计算过程如下：A11=3*12=36，C11=20%/12。
（三）计算现值系数
直接用现值系数计算公式（1-（1+C11） ^（-A11））/C11进行计算，其中折现率、租赁期数分别取自上述步骤1和步骤2中所确定的数值，对应在EXCEL表中的D11，即现值系数D11=（1-（1+C11）^（-A11））/C11=26.91。
（四）确定资产公允市场价值
理论上，标的资产的公允价值由熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格确定。实务中，可以考虑取企业类似资产的近期交易价格或企业的集采价格来代替。假设本案例中标的资产的近期成交价格为20，000元，并且无明确的信息显示该交易价格不公允，对应在EXCEL表中的F11。
（五）計算租金现值的上限
根据企业会计准则的规定，租金现值上限为资产公允市场价值的90%，对应在EXCEL表中的E11。本案例中，相应的计算公式为：E11=F11*90%=18，000元。
（六）得出租金的临界值
租金临界值等于租金现值上限除以现值系数，对应在EXCEL表中的B11。本案例中，相应的计算公式为：B11=E11/D11=668.94元。
（七）判定租赁业务形式
结合图1-1的租赁形式中其他判定标准及租金临界值计算结果进行综合判断。如不考虑产权标准、时间标准、专属标准等其他判定标准，如果租赁标的合同约定每月支付的租金超过668.94元，该租赁业务就应该判定为融资租赁；如租赁合同约定每月支付的租金低于668.94元，该租赁业务就应该判定为经营租赁。
本应用案例中，我们是假定折现率、租赁期数、资产公允市场价值为已知，来推算出每月支付的租金上限，进而对比合同实际租金来判定租赁业务的形式。当然，我们还可以将模板稍加变动，用折现率、租赁期数、资产公允市场价值、租金中的任意3个值来推算第4个变量，进而来测算企业或者供应商可以接受的底价，从而在对外的商务过程中选择对企业有利的合作模式。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部会计司.企业会计准则第21号—租赁.2006.
（作者单位：广州市番创建筑工程设计有限公司）
摘要：本文从租赁形式的判定标准入手，通过对租赁形式的内涵分析，并结合具体案例解读在企业实务工作中的应用，以期为租赁形式的判定提供参考。
关键词：租赁形式；判定标准；内涵分析；具体应用
租赁是以相应对价借贷实物的一种经济行为，为企业经营提供了一条重要的融通资金的渠道，融资租赁更是集融资与融物、贸易与技术于一身的新型金融产业。近年来，我国融资租赁业呈现出几何级数的增长，但和西方发达国家相比，无论是在GDP中的占比还是实际渗透率上都还存在较大的发展空间。对企业财务管理而言，正确判断租赁业务的具体形式，是企业进行租赁业务核算、开展涉税管理的基础，对于支撑租赁业务的开展具有十分重要的意义。一、企业会计准则对租赁形式的界定
根据租赁业务实质的不同，企业会计准则将租赁业务划分为经营性租赁和融资性租赁，并给出了具体的判定标准，明确规定凡是符合下列一项或数项标准的，企业应当将租赁形式认定为融资性租赁。
标准1：在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
标准2：承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
标准3：即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
标准4：承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
标准5：租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
经营性租赁是指除融资租赁以外的其他租赁形式，和融资性租赁存在非此即彼的相互关系。二、融资性租赁判定标准的内涵分析
按照企业会计准则对融资租赁形式所给出的判定标准，结合实务中具体业务经办人员的理解习惯，以上标准可以划分为产权标准、时间标准、价值标准、专属标准四种，相应的具体内涵解读如下：
（一）标准1是准则设定的产权标准
所有权转移，指租赁合同中有明确的条款约定，要求租赁合同结束后，合同标的物无偿归承租方所有。比如，某房产租赁合同中设置有明确的条款，约定房产租赁合同期满，租赁双方需在规定的时间内办理产权过户手续。
（二）标准2是准则设定的产权标准
其中，购买选择权远低于的衡量标准是小于或等于基准值的5%；基准值是行使该选择权时租赁资产的公允价值，一般取租赁合同结束时点的公允价值。和标准1相比，标准2是在1的基础上，增加了支付一定对价的约定，并且可以预计购买方会选择相应的条款。
（三）标准3是准则设定的时间标准
其中，大部分指合同约定的租赁期间占租赁合同标的物的尚可使用年限应大于或等于75%；租赁期指合同（协议）约定的租赁期间，通常是自然月或自然年；标的物尚可使用年限指企业的管理层确定的（或由企业技术人员测算报企业管理层审批认定）并且不能少于会计和税法所规定的折旧年限扣减已使用年限的时长。
租赁合同标的如果是旧资产（指租赁前已使用年限超出该资产全新时可使用年限的75%），则该条标准不适用。
（四）标准4是准则设定的价值标准
其中，最低租赁付款额指租赁期内，承租方按照合同约定应支付或可能被要求支付的各种款项（不含或有租金和履约成本），加上由承租方或与其有关的第三方所担保的资产余值；资产余值指在租赁开始日估计的租赁合同期届满时租赁标的公允价值。最低租赁付款额的构成内容：租赁合同规定有优惠购买选择权的，构成范围是租金加上购买方行使购买权所支付的对价；租赁合同没有规定优惠购买选择权的，构成范围是租金加上承租方或与其有关的第三方担保资产余值加上未能续租或展期所支付的款项。根据企业所处的行业不同，测算现值所使用的折現率可以根据需要取合同利率、同期银行利率、投资者期望的收益率、近年企业税后净利润率等。几乎相当于指最低租赁付款额现值比上租赁资产的原账面价值大于或等于90%。租赁资产原账面价值指租赁开始日标的物的公允市场价值，通常用公开招标下的市场成交价格。
（五）标准5是准则设定的专属标准
专用性指合同标的资产是按承租方的需求所定制设计并生产的，如果不做进一步的更新改造，只有承租方才能使用，其他的第三方无法使用。
通过以上对租赁形式判定标准的内涵分析，我们可以看到，相对于业务经办人和采购人员，租赁形式判定中的产权标准、时间标准、专属标准在实务应用中比较清晰，而价值标准就显得比较专业、晦涩、难以理解，需要借助企业财务人员的专业优势进行深度支撑。三、租赁形式判定在实务中的具体应用
通过总结所在企业租赁业务的具体实践，笔者结合常见办公软件EXCEL表的功能，为业务经办人和采购人员设计出一套简单易行的判定模板。下面就结合一个具体的应用案例，简单演示一下模板的应用过程，通过公式计算出租金的临界值，再通过与合同实际租金的对比进而判定租赁形式是经营租赁还是融资租赁，深入解读租赁形式判定的具体应用，相关步骤如下（详见图1所示）：
（一）选择适当的折现率
理论上讲，用投资者期望的投资报酬率最为合适，但需要考虑的因素较多，具体确定起来过于复杂。实务中，通常用行业资产期望报酬率、近几年企业净资产收益率均值或者同期银行贷款利率来代替。其中，同期银行贷款利率是一种保本行为，选其作为折现率是一种相对稳健的做法；如果企业进入运营稳定发展期，亦可以用近几年企业净资产收益率的平均值作为折现率；如果企业主业比较突出，也可以用行业资产期望报酬率作为折现值。同时考虑通货膨胀、经济增长、汇率利率等因素影响，对选定的折现率进行适当修正。本案例中，假设案例企业运营比较稳定，无需考虑通货膨胀等因素，年度净资产利润率为20%，按自然月进行计算，对应在EXCEL表中的C11。
（二）确定租赁期数
租赁期取租赁合同约定的租赁期间，如果不考虑免租期，租赁期等于租金支付期数。如租金按年支付，则租赁期数等于租赁年数，在确定折现率时应换算成年利率；若租金按季支付，则租赁期数等于租赁年数乘以4，在确定折现率时应换算成季利率；若租金按月支付，则租赁期数等于租赁年数乘以12，在确定折现率时应换算成月利率。假设本案例中的租金按月并且在月底支付，租赁期为三年，合同期满未约定履约购买价格。对应在EXCEL表中的A11。计算过程如下：A11=3*12=36，C11=20%/12。
（三）计算现值系数
直接用现值系数计算公式（1-（1+C11） ^（-A11））/C11进行计算，其中折现率、租赁期数分别取自上述步骤1和步骤2中所确定的数值，对应在EXCEL表中的D11，即现值系数D11=（1-（1+C11）^（-A11））/C11=26.91。
（四）确定资产公允市场价值
理论上，标的资产的公允价值由熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格确定。实务中，可以考虑取企业类似资产的近期交易价格或企业的集采价格来代替。假设本案例中标的资产的近期成交价格为20，000元，并且无明确的信息显示该交易价格不公允，对应在EXCEL表中的F11。
（五）計算租金现值的上限
根据企业会计准则的规定，租金现值上限为资产公允市场价值的90%，对应在EXCEL表中的E11。本案例中，相应的计算公式为：E11=F11*90%=18，000元。
（六）得出租金的临界值
租金临界值等于租金现值上限除以现值系数，对应在EXCEL表中的B11。本案例中，相应的计算公式为：B11=E11/D11=668.94元。
（七）判定租赁业务形式
结合图1-1的租赁形式中其他判定标准及租金临界值计算结果进行综合判断。如不考虑产权标准、时间标准、专属标准等其他判定标准，如果租赁标的合同约定每月支付的租金超过668.94元，该租赁业务就应该判定为融资租赁；如租赁合同约定每月支付的租金低于668.94元，该租赁业务就应该判定为经营租赁。
本应用案例中，我们是假定折现率、租赁期数、资产公允市场价值为已知，来推算出每月支付的租金上限，进而对比合同实际租金来判定租赁业务的形式。当然，我们还可以将模板稍加变动，用折现率、租赁期数、资产公允市场价值、租金中的任意3个值来推算第4个变量，进而来测算企业或者供应商可以接受的底价，从而在对外的商务过程中选择对企业有利的合作模式。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部会计司.企业会计准则第21号—租赁.2006.
（作者单位：广州市番创建筑工程设计有限公司）
