不动产多重买卖的立法新审视
摘 要 中国面对不动产多重买卖的问题，立法未作专门性的考虑，仅依靠司法解释进行规制。而解釋通过规定占有、支付价款等相关因素，以司法强制来确定履行顺序，原意在于防范多重买卖，维护诚信和公平的交易秩序，但实则忽视了市场自由竞争的合理部分，排除了当事人的意思自治，违背基本的法理。因此，在新时代民法典制定的背景下，本文认为有必要回归立法修正，祛除不合理的司法强制部分，完善其与民法相关制度的衔接。
关键词 多重买卖 不动产 合理竞争 司法强制 立法修正
基金项目：项目名称：我国民法典制定背景下不动产多重买卖的立法新审视，项目编号：201710378034。
作者简介：阚威，安徽财经大学法学院本科生，研究方向：法学。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.154
一、不动产多重买卖概述
市场经济条件下，理性人出于对经济利益的追求，以及民法物权和债权二元区分的制度设计导致现实社会生活中多重买卖现象普遍存在。而随着中国土地、住房制度等的改革和过去几年城市房地产业的迅猛发展，房价飞速上涨，关于不动产买卖纠纷案件明显增多，其中不动产多重买卖引发的纠纷矛盾尤为突出。所谓不动产多重买卖，也称不动产的一物数卖，是指出卖人以某特定不动产为标的物先后与多个买受人订立有效的买卖合同，其中任何买受人都可以请求出卖人对待给付的法律现象。至于买受人符合何种条件始能获得实际履行并最终取得标的物所有权是不动产多重买卖的核心问题之所在。但是，对此我国目前立法存在不足，司法处理也有欠妥当。值此民法典制定之际，立法有必要重新审视不动产多重买卖的问题。
二、对我国不动产多重买卖规则的反思
我国的不动产多重买卖规则未有专门立法，只见于司法实务中。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释 [2005]5号）第10条规定，针对国有土地使用权的多重转让，各转让合同原则上均有效，在各方均要求合同实际履行时，依次考虑登记、占有、支付出让金三项因素；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]6号）第20条规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，依次考虑登记、合同生效在先、占有三项因素；《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第6条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，依次考虑占有、登记、合同成立在先三项因素。这些解释与其后的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第9条和第10条规定的普通动产和特殊动产多重买卖合同的履行顺序规则有着很大的相似之处。虽然司法解释的颁布时间间隔多年，学界关于多重买卖的理论在此之间也日臻成熟，但可以看出我国司法实践关于多重买卖处理规则的司法强制思路却并未改变，这表明我国的多重买卖规则始终是定位在：（1）允许多重买卖行为发生，但多重买卖问题对应适用多重买卖规则的专门性规定予以解决；（2）出卖人选择履行的因素在多重买卖规则中被排除，代之以司法解释对于履行顺序的强制性规定。
其实，以不动产为代表的多重买卖问题的发生有其背后深刻的经济社会原因，而我国的多重买卖规则体现为粗暴的司法强制干预，无视民法所确立的民事主体意思自治原则，这已然超越民事责任的合理界限。回归立法中，我国民法体系的精密制度设计当然适用不动产多重买卖这一私法现象，而多重买卖规则本身基于发挥多重买卖制度的经济社会意义的功能定位，并无必要涉及保护和制裁性规制。因此，对于多重买卖规则功能应正确定位于：多重买卖规则应该是调整性规制，而不是保护性的制裁规制。
而且我国理论和实践已经认可了单纯的多重买卖行为中，如果所订立的买卖合同排除其他效力瑕疵的情形，属合法有效，那么对待数个有效的合同，出卖人实际履行其中一个合同则对于其他合同的违约在所难免，从而否定违约和背信弃义之间的必要联系。因此，我国的多重买卖规则功能应实现于非因认为多重买卖行为背信弃义而予以限制，而是旨在维护市场自由竞争的合理部分，关键在于准确把握交易信义与自由竞争的平衡点，同时也要着眼于民法体系内的其他相关制度，以兼顾未获实际履行的买受人的私法救济。
三、不动产多重买卖规则的立法修正
多重买卖行为本身不影响买卖合同的效力，这也符合通行做法，则问题聚焦于合同履行顺序的确定。为维护市场自由竞争的合理部分，保护当事人私法自治，构建规则应以当事人意思自治为原则，法律预定为例外；以标的物所有权是否作成，分两个层次，即目标权利已作成和目标权利未作成，双层递进式解决问题。
（一）目标权利已作成
通常情形下，出卖人会选择率先与价高的后买受人进行不动产的过户登记，而按照我国现行《物权法》所规定的物权变动原则，不动产的物权变动以登记为要件，此时完成了合同的实际履行，后买受人的目标所有权已作成，而且应当优先受到法律的保护。其一方面贯彻物权优先于债权的原则，因为合同债权人对于房屋的取得享有的仅是一种期待权，而物权人对于房屋的取得享有的是一种既得权，所以物权应当优先于债权得到保护，而且我国《物权法》也确立了该项处理原则，以有利于维护物权关系的稳定。另一方面，目标权利已作成是出卖人选择履行的结果，是对当事人意思自治的维护与尊重，也是基于履约成本的考虑。因此，目标权利作成与否应当置于首位予以考虑，其对应作成的买受人当然获得实际履行。
（二）目标权利未作成
买卖是一个流程，而不是一个瞬间的动作，多重买卖亦然。在完成不动产登记过户前，获合同实际履行的买受人未定，使得面临合同的履行顺序问题。至于如何确定履行顺序，无外乎出卖人选择履行、法律预定履行标准和法官自由裁量三种方法。然而，我国的法律传统和司法现实决定法律不可能过多地赋予法官自由裁量权以干预和限制，甚至于排除当事人意思自治，新实施的民法总则中删除了原先的可变更合同的规定便是最明显的体现。因此，可供选择的方法只有前两种，而出卖人选择履行符合当事人意思自治的私法追求，应当置于优先地位；法律预定应当仅作为兜底规定，以防止限制和排除自由竞争。
1.出卖人选择履行优先
出卖人选择履行可以进一步劃分为诉讼外的选择和诉讼内的选择。前者见于多重买卖的私力救济中，当事人可以通过彼此的平等协商确定合同的实际履行顺序；后者见于多重买卖的司法公力救济中，通过司法途径确定履行顺序。然而，我国对该问题的司法救济存在缺陷，其中的司法解释对于多重买卖的规定一个层面上是对债权平等原则的任意破坏，而另一层面则是司法公权力的强制对于私法私权利自治的任意破坏。在不动产多重买卖这个纯粹的债权和物权的私法问题中，原本理想的状态就应该是出卖人和买受人的意思自治贯穿始终。这便是买受人因为有追求实际履行的意思，而自主选择参与到平等的竞争中去，力求获得实际履行；出卖人因为有出卖获利的意思，在充分的市场竞争后，会综合考究以选择最有利于自己的实际履行对象，其实也是社会经济效益最大化的微观体现。这样自主履行选择权实质上便是出卖人对于不动产买卖合同作出履约或违约的选择，而违约受害的一方当事人完全可以通过违约救济请求权等其他法律途径来获得救济。由此看来，司法公权力的滥入实非必要，而且可能会适得其反，阻碍民法物权和债权的相关私法规则功能的发挥。因此，立法有必要祛除不合理的司法强制部分，维护私法自治，尊重出卖人的履行选择权。
2.法律预定兜底
若一定期限内出卖人未做出选择或怠于选择，基于对诸买受人利益的照顾，此时法律有必要预定合同的履行顺序标准。我国多年来的司法实践确定登记、交付、占有、支付价款、合同成立在先等因素下的履行顺序标准，除去不动产登记使目标权利作成的因素，仍然有占有、支付价款值得借鉴，对于合同成立在先因素因其违背债权平等原则，实不可取。因此，我国法律可以预定占有、支付价款因素作为确定履行顺序的兜底规定。
四、与其他民法制度的有效衔接
如前所述，我国解决多重买卖问题缺乏对民法制度的体系性考察，使得民法其他相关制度在该类问题中的作用难以发挥，所以有必要完善相关制度与不动产多重买卖规则的衔接。
（一）完善不动产统一登记制度，以健全不动产多重买卖规避渠道
不动产多重买卖问题归根究底要解决的就是标的物不动产的物权变动的归属问题，而我国《物权法》第九条第一款又规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，法律另有规定的除外。也就是说，不动产多重买卖中，单纯的买卖合同存在尚不能实现物权变动结果，需要登记形成力与其合力推进实现，所以登记应是买受人最有效、最彻底的防止多重买卖发生的方法，这也为接下来违约责任等问题的探讨确立了逻辑起点。因此，在我国民法典物权编制定中需要建立健全不动产统一登记制度，以提高登记质量；继续突出强调不动产登记的法律效力，以敦促人们积极为不动产物权登记，使买卖中的物权归属能够尽快尘埃落定，从根本上防止不动产多重买卖的发生。而如果不动产买卖协议发生后，当事人不能及时完成不动产物权的登记过户事项，则当事人之间可以约定先进行不动产预告登记，从而使得不动产买受人的债权产生物权化效果，这也将有效规避出卖人的多重买卖行为。
（二）保证未获实际履行的买受人的违约救济请求权的实现
因出卖人选择某位买受人为实际履行，则意味着其他买受人合同目的已经落空，不可能再要求出卖人履行合同，所以最终归于履约和违约的问题，而法律本身并不排除违约，只是禁止不负违约责任的行为。因此，多重买卖中合同的强制性不在于强制履行，而在于强制补偿，法律必然需要给予未获实际履行的买受人以违约损害赔偿的救济请求权。而我国目前的《合同法》中关于违约责任及其损害赔偿的范围都有明确的规定，可依法要求出卖人承担采取补救措施或赔偿损失等的违约责任。
此外，还有债权人撤销权制度和缔约过失责任制度等，应适用民法规范的通常处理，此处不再赘述。
总之，不动产多重买卖是民法物权和债权的综合问题，但我国《物权法》和《合同法》均未对此作出针对性的规定。在面对日益繁多复杂的该类纠纷时，仅依靠司法解释进行修补性规定明显不足，但司法先行也为立法修正留有转还余地，在我国民法体系化日臻成熟的今日，民法典制定工作稳步推进，针对现行法中不动产多重买卖的相关规则殊值检讨，以确保民法规范逻辑自洽、科学合理的系统化效用，又能充分满足法官依法公正裁判此类民事案件的迫切需要。
参考文献：
[1]孙毅.我国多重买卖规则的检讨与重构.法学家.2014（6）.
[2]张力、郑志峰.特殊动产一物二卖履行纠纷类型化思考——兼评《买卖合同司法解释》第 10 条.河北法学.2014，32（7）.
[3]王雷.多重买卖中物的归属判断规则及其举证责任配置.广东社会学.2015（3）.
[4]王利明.民法典的时代特征和编纂步骤.清华法学.2014（6）.
关键词 多重买卖 不动产 合理竞争 司法强制 立法修正
基金项目：项目名称：我国民法典制定背景下不动产多重买卖的立法新审视，项目编号：201710378034。
作者简介：阚威，安徽财经大学法学院本科生，研究方向：法学。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.154
一、不动产多重买卖概述
市场经济条件下，理性人出于对经济利益的追求，以及民法物权和债权二元区分的制度设计导致现实社会生活中多重买卖现象普遍存在。而随着中国土地、住房制度等的改革和过去几年城市房地产业的迅猛发展，房价飞速上涨，关于不动产买卖纠纷案件明显增多，其中不动产多重买卖引发的纠纷矛盾尤为突出。所谓不动产多重买卖，也称不动产的一物数卖，是指出卖人以某特定不动产为标的物先后与多个买受人订立有效的买卖合同，其中任何买受人都可以请求出卖人对待给付的法律现象。至于买受人符合何种条件始能获得实际履行并最终取得标的物所有权是不动产多重买卖的核心问题之所在。但是，对此我国目前立法存在不足，司法处理也有欠妥当。值此民法典制定之际，立法有必要重新审视不动产多重买卖的问题。
二、对我国不动产多重买卖规则的反思
我国的不动产多重买卖规则未有专门立法，只见于司法实务中。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释 [2005]5号）第10条规定，针对国有土地使用权的多重转让，各转让合同原则上均有效，在各方均要求合同实际履行时，依次考虑登记、占有、支付出让金三项因素；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]6号）第20条规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地承包经营权的，依次考虑登记、合同生效在先、占有三项因素；《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第6条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，依次考虑占有、登记、合同成立在先三项因素。这些解释与其后的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第9条和第10条规定的普通动产和特殊动产多重买卖合同的履行顺序规则有着很大的相似之处。虽然司法解释的颁布时间间隔多年，学界关于多重买卖的理论在此之间也日臻成熟，但可以看出我国司法实践关于多重买卖处理规则的司法强制思路却并未改变，这表明我国的多重买卖规则始终是定位在：（1）允许多重买卖行为发生，但多重买卖问题对应适用多重买卖规则的专门性规定予以解决；（2）出卖人选择履行的因素在多重买卖规则中被排除，代之以司法解释对于履行顺序的强制性规定。
其实，以不动产为代表的多重买卖问题的发生有其背后深刻的经济社会原因，而我国的多重买卖规则体现为粗暴的司法强制干预，无视民法所确立的民事主体意思自治原则，这已然超越民事责任的合理界限。回归立法中，我国民法体系的精密制度设计当然适用不动产多重买卖这一私法现象，而多重买卖规则本身基于发挥多重买卖制度的经济社会意义的功能定位，并无必要涉及保护和制裁性规制。因此，对于多重买卖规则功能应正确定位于：多重买卖规则应该是调整性规制，而不是保护性的制裁规制。
而且我国理论和实践已经认可了单纯的多重买卖行为中，如果所订立的买卖合同排除其他效力瑕疵的情形，属合法有效，那么对待数个有效的合同，出卖人实际履行其中一个合同则对于其他合同的违约在所难免，从而否定违约和背信弃义之间的必要联系。因此，我国的多重买卖规则功能应实现于非因认为多重买卖行为背信弃义而予以限制，而是旨在维护市场自由竞争的合理部分，关键在于准确把握交易信义与自由竞争的平衡点，同时也要着眼于民法体系内的其他相关制度，以兼顾未获实际履行的买受人的私法救济。
三、不动产多重买卖规则的立法修正
多重买卖行为本身不影响买卖合同的效力，这也符合通行做法，则问题聚焦于合同履行顺序的确定。为维护市场自由竞争的合理部分，保护当事人私法自治，构建规则应以当事人意思自治为原则，法律预定为例外；以标的物所有权是否作成，分两个层次，即目标权利已作成和目标权利未作成，双层递进式解决问题。
（一）目标权利已作成
通常情形下，出卖人会选择率先与价高的后买受人进行不动产的过户登记，而按照我国现行《物权法》所规定的物权变动原则，不动产的物权变动以登记为要件，此时完成了合同的实际履行，后买受人的目标所有权已作成，而且应当优先受到法律的保护。其一方面贯彻物权优先于债权的原则，因为合同债权人对于房屋的取得享有的仅是一种期待权，而物权人对于房屋的取得享有的是一种既得权，所以物权应当优先于债权得到保护，而且我国《物权法》也确立了该项处理原则，以有利于维护物权关系的稳定。另一方面，目标权利已作成是出卖人选择履行的结果，是对当事人意思自治的维护与尊重，也是基于履约成本的考虑。因此，目标权利作成与否应当置于首位予以考虑，其对应作成的买受人当然获得实际履行。
（二）目标权利未作成
买卖是一个流程，而不是一个瞬间的动作，多重买卖亦然。在完成不动产登记过户前，获合同实际履行的买受人未定，使得面临合同的履行顺序问题。至于如何确定履行顺序，无外乎出卖人选择履行、法律预定履行标准和法官自由裁量三种方法。然而，我国的法律传统和司法现实决定法律不可能过多地赋予法官自由裁量权以干预和限制，甚至于排除当事人意思自治，新实施的民法总则中删除了原先的可变更合同的规定便是最明显的体现。因此，可供选择的方法只有前两种，而出卖人选择履行符合当事人意思自治的私法追求，应当置于优先地位；法律预定应当仅作为兜底规定，以防止限制和排除自由竞争。
1.出卖人选择履行优先
出卖人选择履行可以进一步劃分为诉讼外的选择和诉讼内的选择。前者见于多重买卖的私力救济中，当事人可以通过彼此的平等协商确定合同的实际履行顺序；后者见于多重买卖的司法公力救济中，通过司法途径确定履行顺序。然而，我国对该问题的司法救济存在缺陷，其中的司法解释对于多重买卖的规定一个层面上是对债权平等原则的任意破坏，而另一层面则是司法公权力的强制对于私法私权利自治的任意破坏。在不动产多重买卖这个纯粹的债权和物权的私法问题中，原本理想的状态就应该是出卖人和买受人的意思自治贯穿始终。这便是买受人因为有追求实际履行的意思，而自主选择参与到平等的竞争中去，力求获得实际履行；出卖人因为有出卖获利的意思，在充分的市场竞争后，会综合考究以选择最有利于自己的实际履行对象，其实也是社会经济效益最大化的微观体现。这样自主履行选择权实质上便是出卖人对于不动产买卖合同作出履约或违约的选择，而违约受害的一方当事人完全可以通过违约救济请求权等其他法律途径来获得救济。由此看来，司法公权力的滥入实非必要，而且可能会适得其反，阻碍民法物权和债权的相关私法规则功能的发挥。因此，立法有必要祛除不合理的司法强制部分，维护私法自治，尊重出卖人的履行选择权。
2.法律预定兜底
若一定期限内出卖人未做出选择或怠于选择，基于对诸买受人利益的照顾，此时法律有必要预定合同的履行顺序标准。我国多年来的司法实践确定登记、交付、占有、支付价款、合同成立在先等因素下的履行顺序标准，除去不动产登记使目标权利作成的因素，仍然有占有、支付价款值得借鉴，对于合同成立在先因素因其违背债权平等原则，实不可取。因此，我国法律可以预定占有、支付价款因素作为确定履行顺序的兜底规定。
四、与其他民法制度的有效衔接
如前所述，我国解决多重买卖问题缺乏对民法制度的体系性考察，使得民法其他相关制度在该类问题中的作用难以发挥，所以有必要完善相关制度与不动产多重买卖规则的衔接。
（一）完善不动产统一登记制度，以健全不动产多重买卖规避渠道
不动产多重买卖问题归根究底要解决的就是标的物不动产的物权变动的归属问题，而我国《物权法》第九条第一款又规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，法律另有规定的除外。也就是说，不动产多重买卖中，单纯的买卖合同存在尚不能实现物权变动结果，需要登记形成力与其合力推进实现，所以登记应是买受人最有效、最彻底的防止多重买卖发生的方法，这也为接下来违约责任等问题的探讨确立了逻辑起点。因此，在我国民法典物权编制定中需要建立健全不动产统一登记制度，以提高登记质量；继续突出强调不动产登记的法律效力，以敦促人们积极为不动产物权登记，使买卖中的物权归属能够尽快尘埃落定，从根本上防止不动产多重买卖的发生。而如果不动产买卖协议发生后，当事人不能及时完成不动产物权的登记过户事项，则当事人之间可以约定先进行不动产预告登记，从而使得不动产买受人的债权产生物权化效果，这也将有效规避出卖人的多重买卖行为。
（二）保证未获实际履行的买受人的违约救济请求权的实现
因出卖人选择某位买受人为实际履行，则意味着其他买受人合同目的已经落空，不可能再要求出卖人履行合同，所以最终归于履约和违约的问题，而法律本身并不排除违约，只是禁止不负违约责任的行为。因此，多重买卖中合同的强制性不在于强制履行，而在于强制补偿，法律必然需要给予未获实际履行的买受人以违约损害赔偿的救济请求权。而我国目前的《合同法》中关于违约责任及其损害赔偿的范围都有明确的规定，可依法要求出卖人承担采取补救措施或赔偿损失等的违约责任。
此外，还有债权人撤销权制度和缔约过失责任制度等，应适用民法规范的通常处理，此处不再赘述。
总之，不动产多重买卖是民法物权和债权的综合问题，但我国《物权法》和《合同法》均未对此作出针对性的规定。在面对日益繁多复杂的该类纠纷时，仅依靠司法解释进行修补性规定明显不足，但司法先行也为立法修正留有转还余地，在我国民法体系化日臻成熟的今日，民法典制定工作稳步推进，针对现行法中不动产多重买卖的相关规则殊值检讨，以确保民法规范逻辑自洽、科学合理的系统化效用，又能充分满足法官依法公正裁判此类民事案件的迫切需要。
参考文献：
[1]孙毅.我国多重买卖规则的检讨与重构.法学家.2014（6）.
[2]张力、郑志峰.特殊动产一物二卖履行纠纷类型化思考——兼评《买卖合同司法解释》第 10 条.河北法学.2014，32（7）.
[3]王雷.多重买卖中物的归属判断规则及其举证责任配置.广东社会学.2015（3）.
[4]王利明.民法典的时代特征和编纂步骤.清华法学.2014（6）.
