新形势下房地产成本控制与管理新思考
肖明霞
【摘 要】房地产成本控制要使房地产项目建设符合目标成本的要求，符合目标成本的要求才能满足投资方以及各方的基本利益，成本控制的核心内容以及最基本的出发点也是确保各方最根本的利益，因此，房地产企业如何做好成本控制以及对开发项目的管理是房地产企业在新形势下持续发展重要的战略目标，因此，如何做好房地产成本控制以及管理是论文阐述的核心内容。
【Abstract】The real estate cost control should make the construction of real estate meet the requirements of the target cost. Only by meeting the requirements of the target cost can the basic interests of the investor and the parties concerned be satisfied. The core content and the most basic starting point of cost control are also to ensure the most fundamental interests of all parties. Therefore， how to do well the cost control and management of development projects are important strategic goals of the sustained development of real estate enterprises under the new situation. Therefore， how to do well the cost control and management of real estate is the core content of this paper.
【關键词】房地产；成本控制；管理
【Keywords】real estate； cost control； management
【中图分类号】F275.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2018）08-0030-02
1 引言
随着我国经济的高速发展，经济高速发展背景下，房地产行业的发展尤为迅速，但是，面对当下经济高速发展的趋势，房地产企业如何做好成本控制与管理是房地产行业持续发展的重要改进措施，房地产成本控制主要是将控制论应用在实际的项目成本控制中，在房地产项目实施的过程中对每一个环节都进行一定的管理措施，确保房地产项目的实际成本符合计划的管理工作。以控制阶段为依据，项目成本控制可以分为三个部分，事前控制、事中控制以及事后控制，其中，事前控制主要针对的是可能影响项目成本改变的相关因素；事中控制就是项目实施过程中对成本的控制；事后控制就是项目成本真正出现改变时采取的控制措施。房地产成本控制的核心思想皆是对项目的各项成本进行控制，从而确保房地产项目在保证质量的前提下能在最大程度上节省部分资源。
2 经济新形势房地产成本控制的意义
新形势下经济发展的趋势也发生一定的变化，传统的经济模式逐渐向经济新模式转变，经济新模式的转变最终形成的模式也称之为经济新形势，经济旧模式过于传统不适合我国的发展状况，所以转变为稳定、可持续发展的新经济模式是我国经济发展必然的趋势，在经济新形式的背景下，我国的经济特点主要分为两点：一点是产业结构方面，另一点是技术创新方面。产业结构方面所指的是，我国以往经济的高速增长转变为放下现有的中高速增长，经济增长有明显的提升，产业机构也变得更加趋于合理化，三大产业的增长也不再是利用环境作为增长的代价。所以，房地产行业新形势下得以生存就必须要转变企业经营的理念，从而面对经济产业结构对其提出的考验。技术方面的创新所指的是社会经济的高速发展，人口红利逐渐减少，企业无法利用劳动力的廉价获得企业发展的给予，所以，房地产企业想要得到一定的发展就要不断地对现有技术进行创新，提升企业的核心竞争力。
3 房地产成本控制与管理中存在的问题
3.1 房地产成本控制方法缺乏合理性
合理的房地产成本控制方案是企业实施内部控制的基础，所以，房地产开发项目的成功与否所要考虑到的因素是多方面的，例如，房地产项目在开发之前要考虑当地的房地产市场开发的规律而且还要对实际的项目进行细致的考察，房地产企业如果只是盲目的投资就会造成所开发的项目与当地地区实际的消费水平不成正比，导致楼盘出售困难的现象发生，最终企业无法经营导致经营失败。新形势下房地产行业的发展方向已经逐渐转变为分工明细化以及流程化发展，所以，合理的成本控制方案首先要考虑的方面是当地的房地产市场开发规律以及实际的情况考察，根据当地实际情况将项目成本控制在合理的范围内，从而实现房地产企业效益的最大化。
3.2 成本控制意识不强
任何企业中财务管理都是企业资金控制以及风险防控最为基本的部门，房地产企业也不例外，财务部门是房地产企业内部成本控制最为关键的部分，财务部门的财务报告是企业运营以及发展的依据，企业在运营过程中，都会依据财务部门所提供的财务报告从而制定符合房地产企业实际发展的成本方案，但是房地产企业中财务报告存在一定的延后性，导致房地产企业构建的成本方案与实际的发展情况脱节，造成房地产投资加大，为企业造成一些不必要的损失，因此，财务部门的财务报告要符合当地市场的发展并且生成报告的时间一定要和企业的发展契合，让房地产企业认识到项目开发中成本控制的重要性，制定科学合理的成本控制方案。
3.3 成本控制机制不完善
房地产企业内部组织机构的不断完善，能够提升企业人员整体的工作效率，以符合实际的发展为基础，建立健全的审计机构、执行机构以及决策机构，令这些机构之间有一定的联系与合作，从而更好地帮助房地产成本控制目标尽早实现。强化部门审计机构的作用，提升审计部门工作的执行力度，将审计工作贯彻到房地产项目工程整体中，确保成本控制的完善性，但是部分房地产企业形式多半是家族企业形式，对当下企业责权分离制度的应用没有合理的引用，没有真正的与现代企业接轨，因此，构建合理且符合实际的企业制度是房地产企业成本控制的重要部分。
4 房地产企业成本控制和管理的有效途径
房地产企业成本控制的有效途径主要分为四个阶段：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工阶段，合理的对这四个阶段进行成本控制是房地产企业在新形势背景下持续发展的核心内容。
4.1 房地产项目的决策阶段
房地产项目的决策阶段是房地产项目开发的基础阶段，科学合理的构建基础阶段的项目计划，才能确保整体的工程成本不会出现较大的偏差，如果房地产项目在决策的阶段就出现失误，那么都会为后期的设计阶段、施工阶段以及竣工阶段造成严重的影响，因此。房地产项目在开发之前要仔细地考虑当地的房地产市场开发的规律以及市场的实际情况，杜绝房地产企业盲目投资的现象出现，对决策阶段的方案构建一定要考虑多方面的因素，將环境、材料以及风险防控都要进行考虑，完善基础阶段的方案构建从保证房地产企业能够根据风险评估从而制定相应的措施，保证房地产企实现成本控制以及企业效益的最大化。
4.2 房地产项目的设计阶段
房地产项目设计主要分为三个方面：方案设计、初设以及施工图设计。也就是说要按照土地的经济指标，按照相关规范要求，在满足容积率做够的情况下，进行地块的整体布局，需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面[1]。项目在初设之前确保投资估算以及可行性报告得到相关部门的批准，在施工图设计之前保证投资概算以及所涉及到的文件得到相应的批准，施工图在设计完成后要移交给相应部门进行审查并且给予一定的建议，设计单位根据给予的建议进行修改从而保证施工图设计的合理性，避免因施工图设计的不合理造成的成本损失。
4.3 房地产项目的施工阶段以及结算阶段
施工阶段是房地产企业成本控制最难以掌控的阶段，施工可能会受到天气以及外界因素所造成的成本上涨，例如施工环境差所造成的施工材料价格上涨。所以项目施工在资金策划方面一定要考虑周全，造价部门以及财务部门对施工项目资金的策划要切合施工的实际情况，避免造成工程项目实际利润低于预期利润，结算阶段是房地产项目最后的环节，主要是对项目的审查以及核对，避免因计算问题造成的成本误差，在最后的审查阶段，相关人员要将审查细化，确保施工项目的质量，避免因质量造成成本问题。
5 结论
我国当前的经济市场还存在不稳定性，房地产行业的发展速度虽然较快，但是其存在的不稳定性是房地产行业发展过程中必须要注意的一项，因此，减少成本从而提高企业的利润是房地产行业共同追求的目标，房地产企业对内部的成本控制是提升企业利润提高企业在市场核心竞争力的重要措施。房地产企业对内部成本控制进行深入研究，从而提升管理水平，对企业内部成本有效地进行控制，强化企业成本的核算能力从而促进经济效益的提升，保障房地产企业健康稳定的发展。
【参考文献】
【1】周丽萍，李紫豪，高建，等.基于合约规划的房地产成本管理研究[J].工程经济，2017，27（11）：36-40.
【摘 要】房地产成本控制要使房地产项目建设符合目标成本的要求，符合目标成本的要求才能满足投资方以及各方的基本利益，成本控制的核心内容以及最基本的出发点也是确保各方最根本的利益，因此，房地产企业如何做好成本控制以及对开发项目的管理是房地产企业在新形势下持续发展重要的战略目标，因此，如何做好房地产成本控制以及管理是论文阐述的核心内容。
【Abstract】The real estate cost control should make the construction of real estate meet the requirements of the target cost. Only by meeting the requirements of the target cost can the basic interests of the investor and the parties concerned be satisfied. The core content and the most basic starting point of cost control are also to ensure the most fundamental interests of all parties. Therefore， how to do well the cost control and management of development projects are important strategic goals of the sustained development of real estate enterprises under the new situation. Therefore， how to do well the cost control and management of real estate is the core content of this paper.
【關键词】房地产；成本控制；管理
【Keywords】real estate； cost control； management
【中图分类号】F275.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2018）08-0030-02
1 引言
随着我国经济的高速发展，经济高速发展背景下，房地产行业的发展尤为迅速，但是，面对当下经济高速发展的趋势，房地产企业如何做好成本控制与管理是房地产行业持续发展的重要改进措施，房地产成本控制主要是将控制论应用在实际的项目成本控制中，在房地产项目实施的过程中对每一个环节都进行一定的管理措施，确保房地产项目的实际成本符合计划的管理工作。以控制阶段为依据，项目成本控制可以分为三个部分，事前控制、事中控制以及事后控制，其中，事前控制主要针对的是可能影响项目成本改变的相关因素；事中控制就是项目实施过程中对成本的控制；事后控制就是项目成本真正出现改变时采取的控制措施。房地产成本控制的核心思想皆是对项目的各项成本进行控制，从而确保房地产项目在保证质量的前提下能在最大程度上节省部分资源。
2 经济新形势房地产成本控制的意义
新形势下经济发展的趋势也发生一定的变化，传统的经济模式逐渐向经济新模式转变，经济新模式的转变最终形成的模式也称之为经济新形势，经济旧模式过于传统不适合我国的发展状况，所以转变为稳定、可持续发展的新经济模式是我国经济发展必然的趋势，在经济新形式的背景下，我国的经济特点主要分为两点：一点是产业结构方面，另一点是技术创新方面。产业结构方面所指的是，我国以往经济的高速增长转变为放下现有的中高速增长，经济增长有明显的提升，产业机构也变得更加趋于合理化，三大产业的增长也不再是利用环境作为增长的代价。所以，房地产行业新形势下得以生存就必须要转变企业经营的理念，从而面对经济产业结构对其提出的考验。技术方面的创新所指的是社会经济的高速发展，人口红利逐渐减少，企业无法利用劳动力的廉价获得企业发展的给予，所以，房地产企业想要得到一定的发展就要不断地对现有技术进行创新，提升企业的核心竞争力。
3 房地产成本控制与管理中存在的问题
3.1 房地产成本控制方法缺乏合理性
合理的房地产成本控制方案是企业实施内部控制的基础，所以，房地产开发项目的成功与否所要考虑到的因素是多方面的，例如，房地产项目在开发之前要考虑当地的房地产市场开发的规律而且还要对实际的项目进行细致的考察，房地产企业如果只是盲目的投资就会造成所开发的项目与当地地区实际的消费水平不成正比，导致楼盘出售困难的现象发生，最终企业无法经营导致经营失败。新形势下房地产行业的发展方向已经逐渐转变为分工明细化以及流程化发展，所以，合理的成本控制方案首先要考虑的方面是当地的房地产市场开发规律以及实际的情况考察，根据当地实际情况将项目成本控制在合理的范围内，从而实现房地产企业效益的最大化。
3.2 成本控制意识不强
任何企业中财务管理都是企业资金控制以及风险防控最为基本的部门，房地产企业也不例外，财务部门是房地产企业内部成本控制最为关键的部分，财务部门的财务报告是企业运营以及发展的依据，企业在运营过程中，都会依据财务部门所提供的财务报告从而制定符合房地产企业实际发展的成本方案，但是房地产企业中财务报告存在一定的延后性，导致房地产企业构建的成本方案与实际的发展情况脱节，造成房地产投资加大，为企业造成一些不必要的损失，因此，财务部门的财务报告要符合当地市场的发展并且生成报告的时间一定要和企业的发展契合，让房地产企业认识到项目开发中成本控制的重要性，制定科学合理的成本控制方案。
3.3 成本控制机制不完善
房地产企业内部组织机构的不断完善，能够提升企业人员整体的工作效率，以符合实际的发展为基础，建立健全的审计机构、执行机构以及决策机构，令这些机构之间有一定的联系与合作，从而更好地帮助房地产成本控制目标尽早实现。强化部门审计机构的作用，提升审计部门工作的执行力度，将审计工作贯彻到房地产项目工程整体中，确保成本控制的完善性，但是部分房地产企业形式多半是家族企业形式，对当下企业责权分离制度的应用没有合理的引用，没有真正的与现代企业接轨，因此，构建合理且符合实际的企业制度是房地产企业成本控制的重要部分。
4 房地产企业成本控制和管理的有效途径
房地产企业成本控制的有效途径主要分为四个阶段：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工阶段，合理的对这四个阶段进行成本控制是房地产企业在新形势背景下持续发展的核心内容。
4.1 房地产项目的决策阶段
房地产项目的决策阶段是房地产项目开发的基础阶段，科学合理的构建基础阶段的项目计划，才能确保整体的工程成本不会出现较大的偏差，如果房地产项目在决策的阶段就出现失误，那么都会为后期的设计阶段、施工阶段以及竣工阶段造成严重的影响，因此。房地产项目在开发之前要仔细地考虑当地的房地产市场开发的规律以及市场的实际情况，杜绝房地产企业盲目投资的现象出现，对决策阶段的方案构建一定要考虑多方面的因素，將环境、材料以及风险防控都要进行考虑，完善基础阶段的方案构建从保证房地产企业能够根据风险评估从而制定相应的措施，保证房地产企实现成本控制以及企业效益的最大化。
4.2 房地产项目的设计阶段
房地产项目设计主要分为三个方面：方案设计、初设以及施工图设计。也就是说要按照土地的经济指标，按照相关规范要求，在满足容积率做够的情况下，进行地块的整体布局，需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面[1]。项目在初设之前确保投资估算以及可行性报告得到相关部门的批准，在施工图设计之前保证投资概算以及所涉及到的文件得到相应的批准，施工图在设计完成后要移交给相应部门进行审查并且给予一定的建议，设计单位根据给予的建议进行修改从而保证施工图设计的合理性，避免因施工图设计的不合理造成的成本损失。
4.3 房地产项目的施工阶段以及结算阶段
施工阶段是房地产企业成本控制最难以掌控的阶段，施工可能会受到天气以及外界因素所造成的成本上涨，例如施工环境差所造成的施工材料价格上涨。所以项目施工在资金策划方面一定要考虑周全，造价部门以及财务部门对施工项目资金的策划要切合施工的实际情况，避免造成工程项目实际利润低于预期利润，结算阶段是房地产项目最后的环节，主要是对项目的审查以及核对，避免因计算问题造成的成本误差，在最后的审查阶段，相关人员要将审查细化，确保施工项目的质量，避免因质量造成成本问题。
5 结论
我国当前的经济市场还存在不稳定性，房地产行业的发展速度虽然较快，但是其存在的不稳定性是房地产行业发展过程中必须要注意的一项，因此，减少成本从而提高企业的利润是房地产行业共同追求的目标，房地产企业对内部的成本控制是提升企业利润提高企业在市场核心竞争力的重要措施。房地产企业对内部成本控制进行深入研究，从而提升管理水平，对企业内部成本有效地进行控制，强化企业成本的核算能力从而促进经济效益的提升，保障房地产企业健康稳定的发展。
【参考文献】
【1】周丽萍，李紫豪，高建，等.基于合约规划的房地产成本管理研究[J].工程经济，2017，27（11）：36-40.
