基于楼市新政的万科战略环境分析
纪秀超 宋璐瑶 王雪松
摘要：最严宏观调控政策出台的2017年，楼市全面迎来“四限时代”。在租购并举、房子“住而非炒”的政策基调下，房地产行业的利益格局必将发生改变，在新的利益格局下，万科将迎来怎样的机遇和挑战？对此，本文深入分析了新房地产政策下万科所处的战略环境，并权衡企业自身优势及劣势，为其今后发展提出可行性建议。
关键词：房地产 租购并举 万科 产业环境
中图分类号：F293.31 文献标识码：A
1 公司概况
创立于1984年的万科企业股份有限公司，是业内最大的房地产开发商之一。自其1988年进入房地产行业以来，公司历经了房地产市场30多年的跌宕起伏，至今依然屹立潮头，书写着属于它的时代新篇章。万科两次登上《财富》世界500强排行榜，最近一次是在2017年，成功跻身榜单第307位，这无疑是对其地产界标杆地位的肯定。
2 房地产政策分析
对于万科这样的房地产开发商来说，政策可谓是行业的风向标，企业会据此与政府展开博弈，决定后期发展方向。经历了历史上多次时松时紧的政策调控，我们不难总结出这样的规律：经济繁荣时期打压房地产市场，经济衰退时期大力促进房地产市场。而2017年出台的调控政策似乎有所不同，其政策之全面、监管之严格，让我们有理由相信这是有史以来最严的调控政策。从此次调控的内容来看，最显著的变化是不仅从需求端抑制，而且加强了供给侧改革，具体表现为不仅限购、限贷、限价而且限售，楼市全面迎来“四限时代”。自2017年以来，在“控一线、稳二线、活三四线”因城施策的指导方针下，各地紧锣密鼓的发布了各项房地产调控政策，金融资金监管力度持续加码，居民购房的首付款比例普遍提高，按揭贷款利率上涨，需求端流向购房的资金受到严格管控，严禁违规资金流入楼市。全面收紧的措施显示出了政府去投机化、去杠杆化的决心。此外，党的十九大报告定位房子的属性是住而非炒，提出促进租购并举制度化。国土资源部部长姜大明近日也表示，非房企持有土地以及农村建设用地将可盘活使用。这表明在供给侧国家将不再作为住宅用地供给垄断者，且政策将向租赁市场倾斜。而后证监会、住建部联合发布了推进住房租赁资产证券化的通知，进一步明确了租购并举这一国家层面的战略布局。对此，整个房地产市场的利益格局将发生改变。
3 战略环境分析
3.1产业环境分析
3.1.1供应商议价能力
对房地产开发企业来说，供给端主要涉及土地供应、建材及施工供应。土地方面，因城施策的举措具體表现为商品住房库存消化周期长的城市应减少土地供给，相应地消化周期短的城市增加土地供给，所以对于消化周期相当短的一二线热点城市土地竞备必然升级，高价地成为不可避免的趋势，加之热点城市拿地门槛过高等因素，土地可议价程度相当低；建材及施工方面，大房企的规模优势集中显现，通过对供应商进行管理加上自身品牌效应，使得供应商为了能和企业建立长期合作伙伴关系并在业内获得良好口碑而自愿降价、牺牲部分自身利润，因此建材及施工供应商议价能力偏低。
3.1.2购买者议价能力
基于当前形势，购买者议价能力有提高的趋势。一个原因是企业为了回笼资金而降价保量。持续加强的金融资金监管力度，对主要通过银行信贷、信托基金等渠道来获取资金、进行房地产开发的企业来说是一个致命打击，且其对企业的影响将远超过对个人的影响，所以预期房价有下降的可能。二是十九大对房子住而非炒的定位、租购并举的制度倾斜，“控一线、稳二线、活三四线”的因城施策的调控方针，也将冲击炒房团体和房产市场，当政策高压下的炒房者集体抛盘遭遇租赁市场可预见的日趋完善，住房不再作为刚需，消费者选择的空间会更大，哪怕是在一二线热点城市。
3.1.3新进入者威胁
作为一个进入和退出壁垒都很高的行业，房地产行业长期处于几大巨头的区域垄断中，没有雄厚资金的中小企业大多因不堪重负而退出市场，且位于行业领先地位的房企可利用自身在位优势来打压驱逐新进入者，所以客观来说房地产行业新进入者带来的威胁不大。但不得不提的是，如果未来非房企自持合法土地和农村建设用地真的可盘活为住宅及租赁用地，那么意味着住宅用地的供给端将增加新的来源，将来也极有可能迅速形成租购并举的双轨制，房企会遇到有力竞争者。
3.1.4替代品威胁
经济适用房、廉价出租房和二手房等三者被视为商品房的主要替代品。上面的分析中已经提到居民的置业需求已经发生了改变，刚需逐渐转变成一种改善性需求，所以经济适用房和廉价出租房的客户群体有限，对房企并不足以造成威胁。随着国家宏观调控持续给楼市降温，二手房市场呈现低迷状态，同时炒房团体疯狂抛售，房企降价出售回笼资金进一步挤压了二手房市场，尤其是需要去库存的三四线城市，二手房市场远远不及商品房市场繁荣。综合来看，这些替代品都不足为惧。
3.1.5同业竞争者的竞争程度
区域性寡头垄断是房地产行业的一大特征，整体业内竞争一直非常激烈。2017年，各房企之间就展开了一场拿地大战，尤其是对热点城市区域及优质属性地的拼抢。当然这其实是一种钱权游戏，拿地企业多为大房企及国企。高额成本带来高额风险，取得土地竞争的胜利并不代表最终的胜利，在已有政策环境下，很多房企正在寻找新的发展方向，积极创新，行业内竞争预计将进一步加剧。
3.2内部环境分析
3.2.1资源
首先，万科培养了大批优秀的职业经理人，这些职业经理人组成了高效稳定的管理团队，为万科在后续发展中能够持续发力奠定了基础。公司现有员工达6万余人，曾荣获《财富（中文版）》和华信惠悦合作评选的“中国卓越雇主”称号，这得益于其卓越的人力资源管理制度和优秀的企业文化。其次，能成为行业的领跑者，万科毋庸置疑有着雄厚的资金实力。前万科总裁郁亮曾表示，万科不可能没有钱，可能现在全国都找不出第二个比万科有钱的发展商。再者，在创新领域，万科可以说是一直走在前沿，公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利，公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。最后要说的是，没有任何一个房企像万科一样，能让业主成为企业的人脉资源，帮助其拓展市场，据说万科老业主的推荐成交率在部分楼盘高达50%。
3.2.2能力
谈到能力，就不得不提万科强大的生产供应能力和营销能力。2007年建设部批准万科为“国家住宅产业化基地”，万科因此成为国内第一个企业联盟型住宅产业化基地。目前工业化住宅已经成为一种万科事实，在部分城市，万科已实现100%工业化建造。而万科的营销思维也区别于一般的房地产企业，其通过为客户和社会创造价值来树立品牌形象，进而获得广泛认可。并且运用互联网思维进行品牌营销也是万科的创新之举，广为人知的万科褚橙整合推广活动就是一次巨大的成功，此外建立自媒体平台万科TV，成立万科公益基金会，创立万客会完善客户关系管理体系等，都展现了一个大企业对客户以及社会应有的责任和担当。
3.2.3核心竞争力
对于万科，其核心竞争力可以高度概括为三个字：标准化。标准化的制度和流程管理，标准化的运营模式，标准化的定型产品等都成为其称霸行业的利器。例如，万科的规范制度中甚至包括了如何应对媒体以及处理负面报道，其标准化程度可见一斑。标准化的管理和运作模式决定了高效的执行力。执行力有多重要呢？眼下正在被美国制裁的中兴，姑且不从政治以及合规角度探讨这件事，中兴自身的执行力是存在致命缺陷的，最终因为“35名员工未能及时扣减奖金”成为美国激活禁止令的导火索，导致公司到了生死存亡的地步，执行力的至关重要由此可见。万科的产品标准化是指其按土地属性和项目价值进行产品适配、成本适配的一套流程，最终实现产业化和规模化。一系列的标准化构成了万科的标准化体系，让万科成了行业规则的制定者。
3.2.4价值链
在房地产行业中，万科是一个价值链相对完整的企业，且其价值链仍在不断地完善和延伸中。从“三好住宅”到“四有社区”，万科将不同业态引入社区，涵盖养老、医疗、娱乐、儿童乐园等诸多方面，这不仅使住房增值，也提高了居民的价值体验。打造全价值链体系将为万科从发展商转型为城市配套服务商铺平道路。
4 swot分析
4.1 优势
万科的优势在于，企业不仅自身有优秀的企业文化、专业的职业经理人团队、雄厚的资金实力、丰富的业主资源以及高度标准化的体系，而且极具锐意进取和创新精神，率先在行业内实现住宅产业化、整合互联网思维进行品牌营销、不断完善并延伸其价值链等都是其锐意进取和创新精神的具体体现。同时，万科创造了诸多第一。例如“万科”是房地产行业内第一个全国驰名商标；公司研发的“情景花园洋房”是国内住宅领域第一项发明专利和第一个专利产品；同时作为国内第一家每年都要聘请第三方机构进行全方位的客户满意度调查的住宅企业，万科还创建了第一个客户关系组织万客会；万科也是最早提出质量第一的房企。
4.2 劣势
事物总是具有两面性，万科也不例外。从某种程度上来说，其优势也相应地造就了其劣势。 随着公司规模的扩张，公司管理层难以对所有环节实施掌控，加之高度标准化的体系，致使有些环节过于繁冗甚至刻板；其业主推荐成交率高也只是在部分区域，说明其对客户关系管理仍有不足且区域差异明显；公司培养的专业性人才存在部分流失现象；业务精专只做住宅，是万科一大优势，也导致其很大的融资劣势，且住宅的抗风险能力远不如商业地产；身为房企的万科最大的劣势还是其土地储备不高，尽管公司在2017年拿地提速，仍然远低于恒大、碧桂园等其他行业巨头的土储水平，且房产储备也处于劣势水平。
4.3 机会
房地产新政标志着一个全新的时代开始了，张瑞敏曾说“没有成功的企业，只有时代的企业”，所以这将是一个巨大的机遇。国家奉行住而非炒、租购并举的住房政策，而万科正是一直坚持着“为普通人盖好房子”的初衷，是中国最早进入租赁住房市场的开发商，也是国内第一家将住房租赁业务从青年公寓向家庭公寓延展的企业。值得注意的是，日前发布的住房租赁资产证券化的消息表明，房企在租赁市场的盈利将增加。对此，万科董事会主席郁亮早前表示：“万科将大力发展租赁住宅业务，这是时代给予的窗口和机会”。近日，万科将其言语付诸行动。作为北京首批自持租赁房的万科翡翠书院项目即将启动预租。相信假以时日，万科将成为住房租赁企业中的领头羊。
4.4 威胁
2017年最严调控政策出台，为房地产行业带来了新的商机，也拉响了警报。如果这种全面收紧的政策将长期存在，如何在高强度的金融监管力度下加快企业资金回笼？如何应对非房地产企业所持有土地和农村建设用地可盘活使用带来的影响？纵使房地产还有10到20年的繁荣时间，在房地产走向下半场之际，企业应如何选择？万科必须想好万全的应对之策。
5 总结
尽管房地产行业仍会处在一段时间的繁荣中，但早已不是那个经济繁荣时期打压市场、经济衰退时期发展市场的时代了。在房子“住而非炒”的政策基調下，炒房者已溃散而逃，楼市已被强制降温。对于万科来说，顺应时代潮流才是王道。企业应在未来一段时间仍将主业务放在住宅及租赁市场上，深耕配套服务，并逐步从刚需市场跳脱，转而布局多元产业。加快从“城市配套服务商”迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，扮演好其在企业自身层面和社会层面上所具有的多重角色，尽其所能为顾客和社会创造价值，做无愧于时代的优异企业。
参考文献：
[1] 王筝，王艺，仲伟周.房地产市场政府调控的效度分析和政策建议[J].管理现代化， 2010（6）：41- 43.
[2] 刘志成.分类施策 推动房地产市场健康发展[J].宏观经济管理，2016（6）：30- 33.
[3] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——基于我国31个省份面板数据分析[J]. 经济理论与经济管理，2009（1）：57- 62.
[4] 王宏伟，任荣伟，宋丽.中国房地产企业的竞争优势与核心能力——对广州市房地产企业的实证研究[J].管理世界，2007（2）：158- 159.
[5] 雷文.公共租赁住房对商品房价格影响的博弈分析[J].中国人口·资源与环境， 2015（s1）：485- 488.
[6] 康耀江.基于集成化供应链理论的商业房地产管理模型研究[J].经济经纬，2007（3）：69- 72.
摘要：最严宏观调控政策出台的2017年，楼市全面迎来“四限时代”。在租购并举、房子“住而非炒”的政策基调下，房地产行业的利益格局必将发生改变，在新的利益格局下，万科将迎来怎样的机遇和挑战？对此，本文深入分析了新房地产政策下万科所处的战略环境，并权衡企业自身优势及劣势，为其今后发展提出可行性建议。
关键词：房地产 租购并举 万科 产业环境
中图分类号：F293.31 文献标识码：A
1 公司概况
创立于1984年的万科企业股份有限公司，是业内最大的房地产开发商之一。自其1988年进入房地产行业以来，公司历经了房地产市场30多年的跌宕起伏，至今依然屹立潮头，书写着属于它的时代新篇章。万科两次登上《财富》世界500强排行榜，最近一次是在2017年，成功跻身榜单第307位，这无疑是对其地产界标杆地位的肯定。
2 房地产政策分析
对于万科这样的房地产开发商来说，政策可谓是行业的风向标，企业会据此与政府展开博弈，决定后期发展方向。经历了历史上多次时松时紧的政策调控，我们不难总结出这样的规律：经济繁荣时期打压房地产市场，经济衰退时期大力促进房地产市场。而2017年出台的调控政策似乎有所不同，其政策之全面、监管之严格，让我们有理由相信这是有史以来最严的调控政策。从此次调控的内容来看，最显著的变化是不仅从需求端抑制，而且加强了供给侧改革，具体表现为不仅限购、限贷、限价而且限售，楼市全面迎来“四限时代”。自2017年以来，在“控一线、稳二线、活三四线”因城施策的指导方针下，各地紧锣密鼓的发布了各项房地产调控政策，金融资金监管力度持续加码，居民购房的首付款比例普遍提高，按揭贷款利率上涨，需求端流向购房的资金受到严格管控，严禁违规资金流入楼市。全面收紧的措施显示出了政府去投机化、去杠杆化的决心。此外，党的十九大报告定位房子的属性是住而非炒，提出促进租购并举制度化。国土资源部部长姜大明近日也表示，非房企持有土地以及农村建设用地将可盘活使用。这表明在供给侧国家将不再作为住宅用地供给垄断者，且政策将向租赁市场倾斜。而后证监会、住建部联合发布了推进住房租赁资产证券化的通知，进一步明确了租购并举这一国家层面的战略布局。对此，整个房地产市场的利益格局将发生改变。
3 战略环境分析
3.1产业环境分析
3.1.1供应商议价能力
对房地产开发企业来说，供给端主要涉及土地供应、建材及施工供应。土地方面，因城施策的举措具體表现为商品住房库存消化周期长的城市应减少土地供给，相应地消化周期短的城市增加土地供给，所以对于消化周期相当短的一二线热点城市土地竞备必然升级，高价地成为不可避免的趋势，加之热点城市拿地门槛过高等因素，土地可议价程度相当低；建材及施工方面，大房企的规模优势集中显现，通过对供应商进行管理加上自身品牌效应，使得供应商为了能和企业建立长期合作伙伴关系并在业内获得良好口碑而自愿降价、牺牲部分自身利润，因此建材及施工供应商议价能力偏低。
3.1.2购买者议价能力
基于当前形势，购买者议价能力有提高的趋势。一个原因是企业为了回笼资金而降价保量。持续加强的金融资金监管力度，对主要通过银行信贷、信托基金等渠道来获取资金、进行房地产开发的企业来说是一个致命打击，且其对企业的影响将远超过对个人的影响，所以预期房价有下降的可能。二是十九大对房子住而非炒的定位、租购并举的制度倾斜，“控一线、稳二线、活三四线”的因城施策的调控方针，也将冲击炒房团体和房产市场，当政策高压下的炒房者集体抛盘遭遇租赁市场可预见的日趋完善，住房不再作为刚需，消费者选择的空间会更大，哪怕是在一二线热点城市。
3.1.3新进入者威胁
作为一个进入和退出壁垒都很高的行业，房地产行业长期处于几大巨头的区域垄断中，没有雄厚资金的中小企业大多因不堪重负而退出市场，且位于行业领先地位的房企可利用自身在位优势来打压驱逐新进入者，所以客观来说房地产行业新进入者带来的威胁不大。但不得不提的是，如果未来非房企自持合法土地和农村建设用地真的可盘活为住宅及租赁用地，那么意味着住宅用地的供给端将增加新的来源，将来也极有可能迅速形成租购并举的双轨制，房企会遇到有力竞争者。
3.1.4替代品威胁
经济适用房、廉价出租房和二手房等三者被视为商品房的主要替代品。上面的分析中已经提到居民的置业需求已经发生了改变，刚需逐渐转变成一种改善性需求，所以经济适用房和廉价出租房的客户群体有限，对房企并不足以造成威胁。随着国家宏观调控持续给楼市降温，二手房市场呈现低迷状态，同时炒房团体疯狂抛售，房企降价出售回笼资金进一步挤压了二手房市场，尤其是需要去库存的三四线城市，二手房市场远远不及商品房市场繁荣。综合来看，这些替代品都不足为惧。
3.1.5同业竞争者的竞争程度
区域性寡头垄断是房地产行业的一大特征，整体业内竞争一直非常激烈。2017年，各房企之间就展开了一场拿地大战，尤其是对热点城市区域及优质属性地的拼抢。当然这其实是一种钱权游戏，拿地企业多为大房企及国企。高额成本带来高额风险，取得土地竞争的胜利并不代表最终的胜利，在已有政策环境下，很多房企正在寻找新的发展方向，积极创新，行业内竞争预计将进一步加剧。
3.2内部环境分析
3.2.1资源
首先，万科培养了大批优秀的职业经理人，这些职业经理人组成了高效稳定的管理团队，为万科在后续发展中能够持续发力奠定了基础。公司现有员工达6万余人，曾荣获《财富（中文版）》和华信惠悦合作评选的“中国卓越雇主”称号，这得益于其卓越的人力资源管理制度和优秀的企业文化。其次，能成为行业的领跑者，万科毋庸置疑有着雄厚的资金实力。前万科总裁郁亮曾表示，万科不可能没有钱，可能现在全国都找不出第二个比万科有钱的发展商。再者，在创新领域，万科可以说是一直走在前沿，公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利，公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。最后要说的是，没有任何一个房企像万科一样，能让业主成为企业的人脉资源，帮助其拓展市场，据说万科老业主的推荐成交率在部分楼盘高达50%。
3.2.2能力
谈到能力，就不得不提万科强大的生产供应能力和营销能力。2007年建设部批准万科为“国家住宅产业化基地”，万科因此成为国内第一个企业联盟型住宅产业化基地。目前工业化住宅已经成为一种万科事实，在部分城市，万科已实现100%工业化建造。而万科的营销思维也区别于一般的房地产企业，其通过为客户和社会创造价值来树立品牌形象，进而获得广泛认可。并且运用互联网思维进行品牌营销也是万科的创新之举，广为人知的万科褚橙整合推广活动就是一次巨大的成功，此外建立自媒体平台万科TV，成立万科公益基金会，创立万客会完善客户关系管理体系等，都展现了一个大企业对客户以及社会应有的责任和担当。
3.2.3核心竞争力
对于万科，其核心竞争力可以高度概括为三个字：标准化。标准化的制度和流程管理，标准化的运营模式，标准化的定型产品等都成为其称霸行业的利器。例如，万科的规范制度中甚至包括了如何应对媒体以及处理负面报道，其标准化程度可见一斑。标准化的管理和运作模式决定了高效的执行力。执行力有多重要呢？眼下正在被美国制裁的中兴，姑且不从政治以及合规角度探讨这件事，中兴自身的执行力是存在致命缺陷的，最终因为“35名员工未能及时扣减奖金”成为美国激活禁止令的导火索，导致公司到了生死存亡的地步，执行力的至关重要由此可见。万科的产品标准化是指其按土地属性和项目价值进行产品适配、成本适配的一套流程，最终实现产业化和规模化。一系列的标准化构成了万科的标准化体系，让万科成了行业规则的制定者。
3.2.4价值链
在房地产行业中，万科是一个价值链相对完整的企业，且其价值链仍在不断地完善和延伸中。从“三好住宅”到“四有社区”，万科将不同业态引入社区，涵盖养老、医疗、娱乐、儿童乐园等诸多方面，这不仅使住房增值，也提高了居民的价值体验。打造全价值链体系将为万科从发展商转型为城市配套服务商铺平道路。
4 swot分析
4.1 优势
万科的优势在于，企业不仅自身有优秀的企业文化、专业的职业经理人团队、雄厚的资金实力、丰富的业主资源以及高度标准化的体系，而且极具锐意进取和创新精神，率先在行业内实现住宅产业化、整合互联网思维进行品牌营销、不断完善并延伸其价值链等都是其锐意进取和创新精神的具体体现。同时，万科创造了诸多第一。例如“万科”是房地产行业内第一个全国驰名商标；公司研发的“情景花园洋房”是国内住宅领域第一项发明专利和第一个专利产品；同时作为国内第一家每年都要聘请第三方机构进行全方位的客户满意度调查的住宅企业，万科还创建了第一个客户关系组织万客会；万科也是最早提出质量第一的房企。
4.2 劣势
事物总是具有两面性，万科也不例外。从某种程度上来说，其优势也相应地造就了其劣势。 随着公司规模的扩张，公司管理层难以对所有环节实施掌控，加之高度标准化的体系，致使有些环节过于繁冗甚至刻板；其业主推荐成交率高也只是在部分区域，说明其对客户关系管理仍有不足且区域差异明显；公司培养的专业性人才存在部分流失现象；业务精专只做住宅，是万科一大优势，也导致其很大的融资劣势，且住宅的抗风险能力远不如商业地产；身为房企的万科最大的劣势还是其土地储备不高，尽管公司在2017年拿地提速，仍然远低于恒大、碧桂园等其他行业巨头的土储水平，且房产储备也处于劣势水平。
4.3 机会
房地产新政标志着一个全新的时代开始了，张瑞敏曾说“没有成功的企业，只有时代的企业”，所以这将是一个巨大的机遇。国家奉行住而非炒、租购并举的住房政策，而万科正是一直坚持着“为普通人盖好房子”的初衷，是中国最早进入租赁住房市场的开发商，也是国内第一家将住房租赁业务从青年公寓向家庭公寓延展的企业。值得注意的是，日前发布的住房租赁资产证券化的消息表明，房企在租赁市场的盈利将增加。对此，万科董事会主席郁亮早前表示：“万科将大力发展租赁住宅业务，这是时代给予的窗口和机会”。近日，万科将其言语付诸行动。作为北京首批自持租赁房的万科翡翠书院项目即将启动预租。相信假以时日，万科将成为住房租赁企业中的领头羊。
4.4 威胁
2017年最严调控政策出台，为房地产行业带来了新的商机，也拉响了警报。如果这种全面收紧的政策将长期存在，如何在高强度的金融监管力度下加快企业资金回笼？如何应对非房地产企业所持有土地和农村建设用地可盘活使用带来的影响？纵使房地产还有10到20年的繁荣时间，在房地产走向下半场之际，企业应如何选择？万科必须想好万全的应对之策。
5 总结
尽管房地产行业仍会处在一段时间的繁荣中，但早已不是那个经济繁荣时期打压市场、经济衰退时期发展市场的时代了。在房子“住而非炒”的政策基調下，炒房者已溃散而逃，楼市已被强制降温。对于万科来说，顺应时代潮流才是王道。企业应在未来一段时间仍将主业务放在住宅及租赁市场上，深耕配套服务，并逐步从刚需市场跳脱，转而布局多元产业。加快从“城市配套服务商”迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，扮演好其在企业自身层面和社会层面上所具有的多重角色，尽其所能为顾客和社会创造价值，做无愧于时代的优异企业。
参考文献：
[1] 王筝，王艺，仲伟周.房地产市场政府调控的效度分析和政策建议[J].管理现代化， 2010（6）：41- 43.
[2] 刘志成.分类施策 推动房地产市场健康发展[J].宏观经济管理，2016（6）：30- 33.
[3] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——基于我国31个省份面板数据分析[J]. 经济理论与经济管理，2009（1）：57- 62.
[4] 王宏伟，任荣伟，宋丽.中国房地产企业的竞争优势与核心能力——对广州市房地产企业的实证研究[J].管理世界，2007（2）：158- 159.
[5] 雷文.公共租赁住房对商品房价格影响的博弈分析[J].中国人口·资源与环境， 2015（s1）：485- 488.
[6] 康耀江.基于集成化供应链理论的商业房地产管理模型研究[J].经济经纬，2007（3）：69- 72.
