试析房地产企业所得税汇算清缴工作中的风险管理
蒋慧玲
摘 要：本文通过对房地产企业所得税汇算清缴的基本含义的阐述，意识到汇算清缴在房地产企业发展中存在的意义，并根据房地产企业所得税面临的风险因素，提出房地产企业所得税汇算清缴工作中风险管理相关建议。希望在减少税务风险出现的同时，保证房地产企业能够健康发展。
关键词：房地产企业 ?所得税 ?汇算清缴 ?风险管理
房地产企业开展所得税汇算清缴工作的意义在于防止税务部门稽查风险出现，在合法合理的情况下进行所得税汇算清缴，便于企业及时掌握会计和税法之间的差异，并根据相关税法标准实现对纳税内容的优化，从根源上避免各种涉税风险出现，保证企业各项运营活动有序落实，给房地产企业发展提供广阔的空间。
一、房地产企业所得税汇算清缴的基本概述
房地产的税收收入，尤其是企业所得税、增值税和土地增值税收入也随着房地产市场的快速发展而逐年增加，成为了国家和地方税收收入的重要组成部分。但由于房地产企业投入资本大，建设周期长，开发成本核算复杂，销售方式多样，涉及税种多，这些特点决定了房地产企业所得税汇算清缴的复杂性。从房地产企业自身角度出发，通过全面实施所得税汇算清缴，有效保证自身合法权益，强化企业税收管理，能够保证税收申报工作效率的提高，防止税收风险的出现，进而引导房地产企业健康发展。
二、房地产企业所得税面临的风险因素
（一）超额列支预提费
根据国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。在实务中，很多房产公司对前期工程费和材料费用均按合同总价进行预提10%，任意扩大预提范围。而建筑安装工程费、不能有偿转让的公共配套设施中，部分出包合同预提金额超过了合同总金额的10%，人为多预提计入成本，未严格按照文件执行，稽查存在风险，企业面临补缴企业所得税和罚款滞纳金的风险。
（二）人为的推迟收入确认时点
房地产企业由于开发周期长，属于资金密集型企业，由于资金压力大，企业前期为了节约现金流，在企业所得税汇算清缴时人为的推迟收入确认时间，比如，某房地产公司开发的项目，2018年8月与业主签订了《房地产销售合同》并收取款项，竣工备案时间为2018年12月15日，而交房时间为2019年1月15日，根据国税发[2009]31号通知中的第三条，只要满足三个条件之一的就视为企业已完工，税法上该房产公司2018年度已竣工验收备案，属于销售完工产品，符合税法上确认收入条件，而不能以会计上的交房确认收入，因此该企业应在2018年度计算其实际毛利额并且并入当年的应纳税所得额。例如该房产公司开发的项目利润较好，预计毛利率超过15%，则2018年度所得税汇算清缴时就需要按规定确认收入，并相应结转实际成本，這样就会比按预计毛利率多缴纳企业所得税，因为跨年，人为推迟收入确认时点，房地产企业没有按年度计算实际毛利额，则可能存在较大的涉税风险。
（三）纳税评估风险
在进行纳税评估的过程中，时常会存在混淆违规就筹划界限现象，将否定企业合理纳税筹划，企业将会面临补税风险。例如，如果房产公司只开发一个项目，由于公司弥补亏损期5年，公司前期卖的全部是住宅，车位全部未卖，根据国税发2009年31号文第十四条规定：“可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”
公司就会出现前期多缴税，后期卖车位，由于售价低，单方成本高，出现亏损的情况，如公司只开发一个项目，就会出现亏损无法弥补的情况，让企业陷入风险之中。这就需要公司相关人员，在前期做好纳税筹划工作。
三、房地产企业所得税汇算清缴工作中风险管理相关建议
（一）强化内部稽查 改善超额列支预提费用问题
目前很多房地产企业的超额列支预提费用问题屡见不鲜，这为企业带来较大的所得税风险。针对这一问题，企业应当强化稽查工作，严格按照当前针对房地产企业的所得税制度，杜绝任意扩大预提范围的情况，以合同总金额10%为上限，严格控制在10%以内，降低超额列支预提费用情况的发生率。此外为强化稽查效果，企业可制定责任问责制，一旦超出10%，就需要追究相关责任人，给予扣除奖金等处罚方案，情节严重责，考虑降职、解聘等方案，以提升相关人员的重视程度，最大程度杜绝超额列支预提费用问题，从而有效规避此类所得税风险问题。
（二）针对收入确认方面的建议
房产公司要掌控好各关键节点，尤其是企业竣工结算时点、房屋交接手续办理时点、竣工备案时点等。如果房产公司开发的项目，利润较高，大于预计毛利额15%，如果刚好在跨年的节点上，由于房产公司资金占用大，销售金额大，房产公司一旦确认收入，都要计算缴纳所得税额，这时，提前做好税务筹划，就可以依法依规的推迟收入确认时间，延缓缴纳税款，避免先垫支税款，为企业赢取足够的现金流，有效的利用资金的时间价值。因此建议房地产企业实际操作中，应当综合的权衡分析，考虑哪种收入确认时点能最大程度为企业节支增益，制定最为有利的收入确认时点，而不是一刀切统一的人为推迟收入确认。
（三）构建纳税风险的全面评估机制
房地产企业在开展纳税风险评估时，时常会出现混淆、违规的问题，此种问题的成因主要是因为相关人员没有全面领会当前房地产企业的所得税相关制度、法规。同时企业现有的风险评估机制存在漏洞。针对这一问题，建议企业对现有的税务工作人员开展专项培训，确保人员能够全面领会相关制度与法规，为提高培训效果，可在培训后开展考核，考核与奖金挂钩，提升人员参与培训的积极性。此外还应完善现有的风险评估机制，企业的财务部门成立专门的税务风险评估小组，对制定的所得税筹划方案进行风险评估，多方复审，或聘请更加专业的税务代理机构，评估风险。
四、结束语
总而言之，做好房地产企业所得税汇算清缴风险管理工作，对引导房地产企业健康发展起到了重要意义，同时还能更好的满足税务部门对房地产企业实际要求，保证企业可以在市场竞争中稳定发展。房地产纳税人应该根据税法标准，行使对应的纳税职责，保证企业的合法权益，加强风险管理，采用税务代理等方式，减少汇算清缴过程中税务风险的出现，从而给房地产企业稳定发展提供条件。
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