浅谈“营改增”后房地产行业税审策略

    彭艳飞 佟彦 刘雪莉 姜红梅 李玉珍

    摘 要 随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。增值税的财税处理难度远高于营业税，2016年4月30日“营改增”后，国家出台了大量的关于房地产行业政策文件，如何掌握现有的新政策及原执行的相关税收政策，是摆在税审人员的一个难题，让房地产税审人员了解税审的策略及营改增后房地产税收变化，本文通过房地产不同阶段介绍主要存在的问题来帮助税审人员找到关注点。

    关键词 营改增 房地产 税审

    中图分类号：F812.42 文献标识码：A

    房地产企业从取得土地使用权到房屋交付业主，通常经历四个阶段（阶段可根据情况合并、分立），每个阶段涉及的税种不大相同，税审策略也不相同，由于房地产行业的特殊性及运作模式的特殊性，这里只介绍一般纳税人一般方式下税审策略。

    1取得土地使用权阶段

    企业取得土地使用权阶段涉及的税种主要有契税和印花税，契税审计时主要关注市政配套建设费及各种补偿费用是否作为了计税基数，而对于旧城开发主要关注动迁户拆迁补偿费中的临时安置费是否作为了计税基数，拆迁安置房视同销售金额是否偏低；核查土地出让合同的金额与缴纳土地出让金的银行单据金额是否一致，审核缴纳契税的税票列明的土地金额是否与土地出讓（转让）合同中注明的土地出让（转让）金额一致，其次关注合同签署日期及是否约定了土地使用权交付日期；印花税主要关注合同签署时是增值税金额是否单独列示，审核时查阅土地出让合同或转让合同。

    2房屋建设阶段

    房屋建设阶段主要涉及的税种有印花税、城镇土地使用税，印花税审核时主要关注是否以合同金额作为计税依据而非结算金额及税率的选择是否准确，房地产公司在开发阶段，需要根据业务的开展情况签订各类合同，包括购销合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等，需要区分具体业务情况，按照相应的规定税率缴纳印花税，审核时查阅全部合同进行重新计算。城镇土地使用税关注开发土地的坐落位置、占地面积及政府是否进行了土地等级的调整，是否及时缴纳了土地使用税，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

    3房屋销售阶段

    房屋销售阶段主要涉及增值税及附加税、土地增值税、所得税、印花税、个人所得税等。房屋预售时增值税纳税义务虽未发生，但具有预交增值税义务，主要关注计税依据是否正确缴纳是否及时，审核时查阅相关凭证及银行记录，通过销售台账进行分析性复核，采用简易计税和一般计税方式下计税依据的计算是否正确，采用一般计税方式下是否申报时抵扣了进项税额，审核时查阅增值税纳税申报表与企业账簿记录核对；关注企业是否存在无偿对外拆借资金的行为，若存在是否按贷款服务计算缴纳了增值税，审核时查询其他应收款及投资有关账户，土地增值税主要关注计税依据是否计算正确，是否以不含增值税额作为计税依据，审核时查询土地增值税纳税申报表与增值税纳税申报表进行核对，印花税主要关注是否以合同金额作为计税依据，所得税主要关注是是否按照预计毛利率进行了正确纳税申报及预缴时是否按照正确的收入进行了申报，审核时查询企业所得税纳税申报表与增值税纳税申报表、土地增值税纳税申报表等进行核对。

    另外需要关注的是是否存在计税依据偏低的问题，一般不得低于同期同类70%作为依据，是否存在无偿赠送的房屋等，若有无偿赠送的是否进行了确认了视同销售收入并进行了计算缴纳相关税。个人所得税主要是关注股东无偿占用企业资金的行为年末未归还的是否按照股息红利所得进行了个人所得税的代扣代缴，审核时主要查阅企业与股东资金往来的有关账户，员工买房从公司无偿借入资金年末未归还部分是否并入工资薪金所得计征个人所得税，审核时主要查阅工资发放表，进行楼盘促销时是否存在抽奖行为，无论是否签约都有资格参与抽奖，对于抽中得奖品的个人是否按偶然所得进行了代扣个人所得税，审核时主要查阅销售费用等有关明细账及相关原始凭证。附加税主要关注除享受减免外，是否按照缴纳的增值税及适用税率计算缴纳了附加税。

    4完工交房阶段

    完工交房阶段主要涉及增值税及附加税、土地增值税、所得税、房产税等。

    增值税主要关注纳税义务发生时间，在增值税上完工交房一般按照合同约定的交房日期确认，实际交房早于合同约定的，按照实际交房确认纳税义务发生；在采用简易计税方式下，是否按照5%的征收率计算缴纳了剩余部分的增值税税款，一般计税方式下，是否按照相应的税率计算了销项税额，销项税额抵减是否计算准确，其中可售建筑面积是指计算容积率部分，对于拆迁补偿费部分是否有相应的协议、付款凭证等证实真实性等，审核时查阅相关协议、合同、有关许可证及增值税纳税申报表。土地增值税清算主要关注清算时尾差已发生补退是否纳入了清算，拆迁补偿部分视同销售金额是否计算准确，普通住宅、非普通住宅、其他划分是否准确，收入及成本税费在三者之间是否进行了准确的匹配。所得税主要关注是否按照审核后的成本进行了所得税项目清算，重点关注缴纳的土地增值税及附加税是否重复在所得税税前扣除，允许预提的费用项目计算是否准确；房产税计税依据是否包含房产的土地成本及将来用于出售的样板间是否及时足额缴纳了房产税。

    作者简介：彭艳飞（1976年3月），男，汉族，河北献县人，本科，沧州工贸学校，讲师，注册会计师，注册税务师 ，研究方向：财税方向。

    参考文献

    [1] 国家税务总局全面推开营改增督促落实领导小组办公室.全面推开营改增业务操作指引[M].中国税务出版社，2016.

    [2] 樊剑英.房地产开发企业税收与会计实务大全[M].中国市场出版社，2018.

    [3] 国家税务总局.房地产开发经营业务企业所得税处理办法[Z].2009-03-06.