房地产企业开发和经营过程税收筹划对成本管理的影响
蒋颖
摘要：营改增政策全面落地实施已经一年有余，在一定程度上来说，确实达到了避免重复增税，优化我国税收体制的作用，但是对于房地产企业而言，能否在新的增值税税制中利用此次税制改革相关政策来降低企业生产经营负担，完全取决于企业管理的完善程度和对增值税的筹划完备程度，就当前房地产行业中大多企业而言，营改增税制改革对于企业税负影响不容忽视。本文从开发和经营活动角度出发，就房地产企业纳税筹划工作的发展方向和具体措施进行分析，以笔者观点提出几点纳税筹划建议，期望有助于读者参考之用。
关键词：房地产企业；税收筹划；成本管理
一、房地产企业纳税筹划与目标成本管理概述
目标成本控制是企业为了降低生产经营成本，在管理角度来谋求更大利润的成本管理模式，目标成本管理是在企业实际经营活动的基础上，结合当期生产经营利润目标，制定的具有前瞻性的拟定成本，并以之指导未来一段时间的生产经营活动，使得企业在生产经营各个环节的每一事项和交易都在围绕实现目标成本进行，促进企业各部门的具体活动直接服务于目标利润的实现。
在制定目标成本时，企业一般是以生产经营客观条件为基础，加之企业管理的主观能动性从中协调，来服务于企业战略目标的实现。对于房地产企业而言，在过去的一年内和未来的一段时间里，制定目标成本时必须要将纳税筹划作为一个重要变量，纳税筹划工作质量的高低直接影响到企业综合成本的高低，进一步就会影响企业的营业利润。目标成本管理和纳税筹划管理，都是源于企业对经济利益的追求，也就是说在根本上二者的目标是一致的。在具体工作中，目标成本管理和纳税筹划工作又都是对未来一段时间开发和经营活动进行规划，通过制定一系列的控制制度和操作方案，加之具备较高经验性的处理方式来降低企业运营成本、实现预期控制目标的，所以在实践工作中将纳税筹划工作渗透至企业目标成本管理活动中去，是具备客观基础和操作价值的。
二、房地产企业纳税筹划工作存在的风险
（一）开发活动中存在的纳税筹划风险
在开发活动中较为常见的就是房地产企业中部分项目仍然以传统的营业税管理模式在管理增值税税制下的开发活动，简单举个例子来说，在传统的房地产开发活动中，在保障质量的基础上，只要供应商能够提供合法的发票，项目部的采购部门会尽可能选择低价的供应商，原因在于传统营业税制下的依据收入计税的征税方式，采购部门无需考虑任何和税收相关的影响。但是在增值税税制下，仍然采取传统的管理理念来指导开发活动，本身房地产企业直观税率就从5%上升至11%，忽视进项税额的取得必将提升企业在纳税期间的税负，给企业造成一定的经营风险。另外在实际工作中笔者发现，多数项目部虽然知晓营改增税制改革，但是对于营改增的具体实质却不甚了解，单独的项目上很难建设出自己的纳税筹划体系，对于增值税专用发票的重要价值认识不清，造成企业资本在纳税角度无形中流失。最后值得一提的是在实践工作中，有少数企业对增值税计税模式进行违法利用，与不具备开具增值税专用发票的交易对手做交易时，采取虚开发票方式获取高税率的增值税专用发票用来抵扣，虽然在短时间内会降低企业的经营压力，但是在长远角度来说，为企业埋下巨大的经营风险，直接威胁到企业长远的可持续发展能力建设。
（二）经营活动中存在的纳税筹划风险
在房地产企业经营活动中的纳税筹划风险分项来说：第一是房地产企业对税收政策的不恰当解读，部分房地产企业纳税筹划工作者和财务部门工作者对国家政策理解有误，导致本意是在利用国家政策来达到筹划税负目的的工作，成为偷税的违法行为，给企业带来不必要的损失和风险；第二是在营改增税制改革的落实阶段，房地产企业纳税筹划成本较高，本身纳税筹划工作就是具备一定前瞻性和政策导向性的管理措施，在本质上来说是具有一定的不确定性的，而在政策初步落地实施的特殊时刻，政府政策性的变动和各地区为适应本地区经济发展需求而做出的调整都会给房地产企业造成巨大的成本压力，一旦出现政策性变动，必然会造成房地产企业一段时间的筹划工作失去价值，与之相关的成本也无法获取回报，会导致房地产企业实际成本脱离成本预算、偏离目标成本。
三、房地产企业强化纳税筹划，精细化目标成本管控措施
纳税筹划管理是在合理有效地利用税法中的优惠政策和可选择性的税务条款，进而实现节税利益。
（一）开发活动纳税筹划措施
房地产企业开发环节具有一定的长效性，将各生产环节的成本平摊至各纳税期，可以均摊每一纳税期的税负，稳定企业的资金平衡。对企业的目标成本控制也提供了一定的预算基础，保障目标成本的制定具备可操作性，一方面控制企业税负，另一方面保障目标成本不脱离实际，具备指导实践工作的价值。在具体的纳税筹划工作中，要着眼于全局，不可过于重视某一方面或某一时段的减负，而导致其他纳税期间税负激增，不可顾此失彼，影响企业最终经济利益的实现。
对于某些具有“暴利观”的房地产开发企业，若没有做好预提税金准备、又把资金投放出去的企业，将面临较大风险，甚至引起资金链中断的严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的企业。根据测算可以得知，企业开发普通住宅，只要各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的条件。这将促使更多开发商抛弃暴利观，建立新的价值观。同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，企业必然要使自己的周转速度加快，存货周转率的控制将越来越重要。
另外，房地产企业的开发活动往往是跨区域进行的，在当前税制下，部分地区的税务机关是有较大的自主决策权的，也就是说各地区的具体税务管理机制可能是存在差异的。所以房地产企业在开发环节必须要与施工所在地的税务机关及时做好沟通，保障企业纳税筹划工作不违背施工所在地具体税务规定，防范纳税筹划工作带来的税负风险。在面对具体税务问题时，及时与当地税务机关沟通，依据税务机关具体规定调整企业纳税筹划具体措施，既要对税法中的优惠政策予以最大化的利用，又要在纳税角度維护良好的企业形象。
（二）經营活动纳税筹划措施
房地产企业经营活动涉及范围较大，本文简单以销售活动为例进行论述：首先，在销售环节纳税业务发生时间的确定，房地产企业在销售活动中可以采取不同的结算方式将销售活动产生的纳税义务推迟，并在纳税筹划监督制定相关的销售目标和销售结算方式，保障销售活动服务于企业纳税筹划和整体的目标成本控制，进一步服务于企业战略部署；其次，伴随人们生活节奏的加快，市场对于精装房的需求开始提升，对于房地产企业而言，要对产品销售群体的购买意向进行调研，如具备精装房市场，应提升精装房的开发和销售比例，这对纳税筹划工作是较为有利的，虽然可能会在开发环节加重企业的成本负担，但是从长远角度来看可以通过此种模式为企业带来实际的经济利益，所以在营改增税制改革后，精装房的开发与销售比例必然会逐渐提升。
另外，就房地产企业而言，转售为租是也一种很好的筹划措施，因为对于产权未发生转移的企业自用或用于出租的不动产是不征收土地增值税的，在项目清算时不列收入、不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重较大的企业受到土地增值税的影响相对较小。由于此类企业既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在着内部操作空间，使得这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。同时转售为租的筹划模式极有可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。
四、结语
伴随房地产企业纳税筹划措施地逐步完善，相关筹划要在开发和经营两方面进行。目标成本管理和纳税筹划工作相辅相成，在实践工作中以纳税筹划具体措施作为目标成本制定的具体措施，进一步以目标成本管理作为指导实践工作的依据，规范实际地开发与经营活动，保障企业开发与经营活动在主线上可以服务于纳税筹划工作，进一步实现企业预期利润。
参考文献：
[1]张瀚文.“营改增”下我国房地产企业增值税纳税筹划研究[J].河北企业，2016，（09）.
[2]占伟强.房地产开发企业纳税筹划风险及防范对策[J].中国集体经济，2016，（15）.
[3]苗秀霞.“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析[J].经营管理者，2016，（03）.
[4]徐丹，张静宁，王思懿等.营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划[J].现代经济信息，2017，（08）.
（作者单位：北京昆泰房地产开发集团有限公司）
摘要：营改增政策全面落地实施已经一年有余，在一定程度上来说，确实达到了避免重复增税，优化我国税收体制的作用，但是对于房地产企业而言，能否在新的增值税税制中利用此次税制改革相关政策来降低企业生产经营负担，完全取决于企业管理的完善程度和对增值税的筹划完备程度，就当前房地产行业中大多企业而言，营改增税制改革对于企业税负影响不容忽视。本文从开发和经营活动角度出发，就房地产企业纳税筹划工作的发展方向和具体措施进行分析，以笔者观点提出几点纳税筹划建议，期望有助于读者参考之用。
关键词：房地产企业；税收筹划；成本管理
一、房地产企业纳税筹划与目标成本管理概述
目标成本控制是企业为了降低生产经营成本，在管理角度来谋求更大利润的成本管理模式，目标成本管理是在企业实际经营活动的基础上，结合当期生产经营利润目标，制定的具有前瞻性的拟定成本，并以之指导未来一段时间的生产经营活动，使得企业在生产经营各个环节的每一事项和交易都在围绕实现目标成本进行，促进企业各部门的具体活动直接服务于目标利润的实现。
在制定目标成本时，企业一般是以生产经营客观条件为基础，加之企业管理的主观能动性从中协调，来服务于企业战略目标的实现。对于房地产企业而言，在过去的一年内和未来的一段时间里，制定目标成本时必须要将纳税筹划作为一个重要变量，纳税筹划工作质量的高低直接影响到企业综合成本的高低，进一步就会影响企业的营业利润。目标成本管理和纳税筹划管理，都是源于企业对经济利益的追求，也就是说在根本上二者的目标是一致的。在具体工作中，目标成本管理和纳税筹划工作又都是对未来一段时间开发和经营活动进行规划，通过制定一系列的控制制度和操作方案，加之具备较高经验性的处理方式来降低企业运营成本、实现预期控制目标的，所以在实践工作中将纳税筹划工作渗透至企业目标成本管理活动中去，是具备客观基础和操作价值的。
二、房地产企业纳税筹划工作存在的风险
（一）开发活动中存在的纳税筹划风险
在开发活动中较为常见的就是房地产企业中部分项目仍然以传统的营业税管理模式在管理增值税税制下的开发活动，简单举个例子来说，在传统的房地产开发活动中，在保障质量的基础上，只要供应商能够提供合法的发票，项目部的采购部门会尽可能选择低价的供应商，原因在于传统营业税制下的依据收入计税的征税方式，采购部门无需考虑任何和税收相关的影响。但是在增值税税制下，仍然采取传统的管理理念来指导开发活动，本身房地产企业直观税率就从5%上升至11%，忽视进项税额的取得必将提升企业在纳税期间的税负，给企业造成一定的经营风险。另外在实际工作中笔者发现，多数项目部虽然知晓营改增税制改革，但是对于营改增的具体实质却不甚了解，单独的项目上很难建设出自己的纳税筹划体系，对于增值税专用发票的重要价值认识不清，造成企业资本在纳税角度无形中流失。最后值得一提的是在实践工作中，有少数企业对增值税计税模式进行违法利用，与不具备开具增值税专用发票的交易对手做交易时，采取虚开发票方式获取高税率的增值税专用发票用来抵扣，虽然在短时间内会降低企业的经营压力，但是在长远角度来说，为企业埋下巨大的经营风险，直接威胁到企业长远的可持续发展能力建设。
（二）经营活动中存在的纳税筹划风险
在房地产企业经营活动中的纳税筹划风险分项来说：第一是房地产企业对税收政策的不恰当解读，部分房地产企业纳税筹划工作者和财务部门工作者对国家政策理解有误，导致本意是在利用国家政策来达到筹划税负目的的工作，成为偷税的违法行为，给企业带来不必要的损失和风险；第二是在营改增税制改革的落实阶段，房地产企业纳税筹划成本较高，本身纳税筹划工作就是具备一定前瞻性和政策导向性的管理措施，在本质上来说是具有一定的不确定性的，而在政策初步落地实施的特殊时刻，政府政策性的变动和各地区为适应本地区经济发展需求而做出的调整都会给房地产企业造成巨大的成本压力，一旦出现政策性变动，必然会造成房地产企业一段时间的筹划工作失去价值，与之相关的成本也无法获取回报，会导致房地产企业实际成本脱离成本预算、偏离目标成本。
三、房地产企业强化纳税筹划，精细化目标成本管控措施
纳税筹划管理是在合理有效地利用税法中的优惠政策和可选择性的税务条款，进而实现节税利益。
（一）开发活动纳税筹划措施
房地产企业开发环节具有一定的长效性，将各生产环节的成本平摊至各纳税期，可以均摊每一纳税期的税负，稳定企业的资金平衡。对企业的目标成本控制也提供了一定的预算基础，保障目标成本的制定具备可操作性，一方面控制企业税负，另一方面保障目标成本不脱离实际，具备指导实践工作的价值。在具体的纳税筹划工作中，要着眼于全局，不可过于重视某一方面或某一时段的减负，而导致其他纳税期间税负激增，不可顾此失彼，影响企业最终经济利益的实现。
对于某些具有“暴利观”的房地产开发企业，若没有做好预提税金准备、又把资金投放出去的企业，将面临较大风险，甚至引起资金链中断的严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的企业。根据测算可以得知，企业开发普通住宅，只要各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的条件。这将促使更多开发商抛弃暴利观，建立新的价值观。同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，企业必然要使自己的周转速度加快，存货周转率的控制将越来越重要。
另外，房地产企业的开发活动往往是跨区域进行的，在当前税制下，部分地区的税务机关是有较大的自主决策权的，也就是说各地区的具体税务管理机制可能是存在差异的。所以房地产企业在开发环节必须要与施工所在地的税务机关及时做好沟通，保障企业纳税筹划工作不违背施工所在地具体税务规定，防范纳税筹划工作带来的税负风险。在面对具体税务问题时，及时与当地税务机关沟通，依据税务机关具体规定调整企业纳税筹划具体措施，既要对税法中的优惠政策予以最大化的利用，又要在纳税角度維护良好的企业形象。
（二）經营活动纳税筹划措施
房地产企业经营活动涉及范围较大，本文简单以销售活动为例进行论述：首先，在销售环节纳税业务发生时间的确定，房地产企业在销售活动中可以采取不同的结算方式将销售活动产生的纳税义务推迟，并在纳税筹划监督制定相关的销售目标和销售结算方式，保障销售活动服务于企业纳税筹划和整体的目标成本控制，进一步服务于企业战略部署；其次，伴随人们生活节奏的加快，市场对于精装房的需求开始提升，对于房地产企业而言，要对产品销售群体的购买意向进行调研，如具备精装房市场，应提升精装房的开发和销售比例，这对纳税筹划工作是较为有利的，虽然可能会在开发环节加重企业的成本负担，但是从长远角度来看可以通过此种模式为企业带来实际的经济利益，所以在营改增税制改革后，精装房的开发与销售比例必然会逐渐提升。
另外，就房地产企业而言，转售为租是也一种很好的筹划措施，因为对于产权未发生转移的企业自用或用于出租的不动产是不征收土地增值税的，在项目清算时不列收入、不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重较大的企业受到土地增值税的影响相对较小。由于此类企业既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在着内部操作空间，使得这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。同时转售为租的筹划模式极有可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。
四、结语
伴随房地产企业纳税筹划措施地逐步完善，相关筹划要在开发和经营两方面进行。目标成本管理和纳税筹划工作相辅相成，在实践工作中以纳税筹划具体措施作为目标成本制定的具体措施，进一步以目标成本管理作为指导实践工作的依据，规范实际地开发与经营活动，保障企业开发与经营活动在主线上可以服务于纳税筹划工作，进一步实现企业预期利润。
参考文献：
[1]张瀚文.“营改增”下我国房地产企业增值税纳税筹划研究[J].河北企业，2016，（09）.
[2]占伟强.房地产开发企业纳税筹划风险及防范对策[J].中国集体经济，2016，（15）.
[3]苗秀霞.“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析[J].经营管理者，2016，（03）.
[4]徐丹，张静宁，王思懿等.营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划[J].现代经济信息，2017，（08）.
（作者单位：北京昆泰房地产开发集团有限公司）
