不动产测绘数据整合利用及管理系统的建设研究
张良力
【摘 要】随着土地、房产、林地、草地、水域滩涂等产权证书的合并，不动产统一登记的不断深入推进，如何有效地应对不同产权测绘数据的整合和管理以及建立新的不动产测绘数据管理系统是当前不动产统一登记需要解决的难题。论文以长沙县不动产测绘数据的整合和管理进行研究，探索不动产测绘数据的整合与利用、不动产测绘数据管理系统的建设与发展，从而为不动产统一登记的发展提供一些建议和帮助。
【Abstract】With the merger of property certificates such as land， real estate， forest land， grassland and water beach， the unified registration of real estate is deepening， how to effectively deal with the integration and management of different property rights surveying and mapping data， and establish a new real estate surveying and mapping data management system is a difficult problem to be solved in the current unified registration of real estate. This paper studies the integration and management of real estate mapping data in Changsha County， explores the integration and utilization of real estate mapping data， and the construction and development of real estate mapping data management system， so as to provide some suggestions and help for the development of unified registration of real estate.
【关键词】测绘数据；不动产测绘；管理系统；建设；发展
【Keywords】 mapping data； real estate mapping； management system； construction； development
【中图分类号】D923.2 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）08-0185-03
1 引言
不动产测绘作为一项基础性、前期性较强的工作，对于不动产登记影响巨大[1]。由于在统一登记前各类不动产对象均是分开登记，归属不同职能部门， 如房屋归住建， 土地归国土， 造成相应对象的测绘工作也由不同机构实施，并且土地、房屋等不动产测绘的规范、标准和技术平台不统一， 造成登记信息难以有效共享和充分应用。因此各类不动产测绘数据整合是不动产登记数据库建设的核心工作之一[2]。 本文以长沙县不动产测绘数据的整合利用、测绘数据管理系统的建设为例讨论了不动产统一登记过程中产生的测绘管理问题。因不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行，农村土地承包经营权暂未纳入不动产统一登记，以及长沙县没有海籍数据，本文均不予讨论。
2 不动产测绘数据的现状
不动产测绘则是指对土地、海域以及房屋、林木等定着物的测绘。随着时间的推移，各相应职能管理部门积累了大量的不动产地理信息数据，但由于相关行业部门制定了相应的不动产调查标准[3]，测绘数据的数学基础、数据精度、数据格式、用途、存储方式等各不相同，数据的应用、更新等数据管理方式也不相同，使得不动产统一登记后，不动产测绘数据的整合、管理存在诸多问题，极大影响了不动产统一登记的开展。
2.1 国土测绘数据现状
国土测绘数据种类比较多，基本上可分为基础数据和专题数据。基础数据有数字正摄影像图（DOM）、数字线划图（DLG）等数据，构建了国土核心底层数据。专题数据有城镇地籍数据、土地利用现状数据、农村集体土地所有权数据、农村集体建设用地数据等数据，构建了国土专题应用数据。从历史沿革来看，国土数据一般采用北京54坐标系、西安80坐标以及城市独立坐标系，从2008年开始逐渐采用2000大地坐标系。从数据采集和管理软件来看，国土数据一般为DWG格式、SHP格式、CDR格式以及WP、WL、WT格式，虽然数据格式不同，但内核仍以点、线、面形式表现。虽然国土测绘数据多样，但用于土地登记业务的数据主要以城鎮地籍数据、农村集体土地所有权数据和农村集体建设用地数据为主。
2.2 房产测绘数据现状
房产测绘数据种类比较少，主要有分幅平面图、分丘平面图和分户平面图。从存储介质来看，房产测绘数据分为纸质图件和电子图件。纸质图件一般为早期的房改房、单位宿舍等房产的测绘成果；电子图件一般为商品房、保障性住房等房产的测绘成果。从坐标系选择来看，因房产测绘精度要求一般比较高，测绘面积的波动对房产的价值影响比较大，房产测绘一般多采用城市独立坐系。从数据采集和管理软件来看，房产测绘数据一般为DWG以及特殊的格式。用于房产登记业务的测绘数据主要是分户平面图。
2.3 林地测绘数据现状
林业测绘数据主要有全国森林资源连续调查数据、森林资源规划设计调查数据以及作业设计调查数据等三类数据。这部分数据主要用于调查林地面积、蓄积量等森林资源情况，并分析森林覆盖率或林木绿化率。而用于林权发证的数据则是以1：10000比例尺的地形图数据为底图，通过实地调查、勾绘林地小班界线并经过数据处理而形成的发证附图。这部分数据大部分未经过矢量化处理，基本以纸质数据形式保存，对不动产测绘数据的整合价值比较弱，但其权属信息价值非常大，是林地不动产统一登记的主要依据。
3 不动产测绘数据管理现状
3.1 单向管理、共享性弱
根据职能职责的不同，不动产测绘数据分别由国土、房产、林业、农业等行政主管部门管理，布局散乱、管理单向。因法律法规、政策、网络、系统等因素限制，各类不动产测绘数据基本上存储在部门局域网内，并在各部门之间物理隔绝，共享性差、关联性弱，同时也会造成部分数据重复测绘。
3.2 各行业不动产测绘数据管理系统不一致
随着信息化的发展，各行业主管部门相应建立了各自的测绘数据管理系统，如国土的城镇地籍管理系统、土地利用现状数据库管理系统；房产部门的房产测绘系统、房产测绘成果备案系统以及房产地理信息系统；林业的林业地理信息管理系统等。这些地理信息系统一般基于ArcGis、Mapgis、AutoCAD等软件开发，虽然部分地理信息系统底层开发平台一致，但地理信息系统功能设置各有侧重点，具有极强的专业性，并对测绘数据要求不一致，这使得各行业的测绘数据管理系统通用性弱。
4 不动产测绘数据的整合利用
4.1 数据分析、整合及利用
数据分析是通过分析国土、房产、林业、农业等部门的测绘数据现状，选取不动产登记所需的标的数据，并分析标的数据的坐标系统、比例尺、精度等测绘信息以及数据的格式、结构、属性信息等信息。同时根据不动产登记要求制定数据整合的参考标准和规范，数据质量检验标准，以及数据处理标准，为不动产测绘成果的整合利用提供依据。
不动产测绘数据的整合是将地籍测绘数据、房产测绘数据、林权测绘数据以及其他行业不动产测绘数据通过一定的规则建立一一对应的关系，并实现在统一的管理系统下管理、应用、维护。首先是在分析数据后，根据转换规则将标的数据转换成目标数据，并将标的数据的坐标系统、数据格式、比例尺等元数据转换成统一的标准；其次根据数据质量检验标准校核数据转换准确性，查验数据转换是否有属性损失。最后，经检验后，目标数据符合标准则进行数据整合，形成新的数据库，在不动产登记时直接利用；如数据不符合要求，则数据仍按原方式保存并存入不动产统一登记档案中，以备查询利用（图1）。
4.2 各行业不动产测绘数据管理系统分析及利用
各行业不动产测绘数据管理系统分析是分析国土、房产、林地等测绘数据管理系统的作用和功能，并着重分析其专有功能和通用功能。同时根据不动产测绘数据的要求、标准、规范制定各行业不动产测绘数据管理系统利用的判定标准。首先判定各行业测绘数据管理系统的专有功能和通用功能在新建设的不动产测绘数据管理系统中的设置情况；其次根据不动产测绘数据整合情况，判定各行业测绘数据管理系统利用方式；最后，制定各行业不动产测绘数据管理系统退出时间表，原则上不再更新各行业不动产测绘数据管理系统和测绘数据（图2）。
5 不动产测绘数据综合管理
5.1 建设统一的测绘数据管理系统
建设统一的不动产测绘管理系统应充分利用现有的相关部门不动产测绘成果，集成整合目前分散在各部门的不动产测绘数据，制定不动产测绘数据整合标准和建库技术规范，建成覆盖全面、结构稳定、可扩展性强的不动产测绘数据库；利用并集成各类信息技术，建成标准统一、内容全面、互联互通的不动产测绘数据管理系统，实现土地、房屋、林地等测绘数据的统一管理，并向相关部门提供不动产登记图形信息，实现图文一体化。
目前，我国很多市县已建成地理空间框架和国土“一张图”系统。新建立的不动产测绘数据管理系统将依托局域网接入地理空间框架平台进行服务的集成，并以OGC协议标准接口以及地图服务方式为主从地理空间框架平台获取地图数据服务，获取的服务内容包括矢量电子地图、影像数据、地理实体数据、地名地址数据、三维模型数据等基础地理数据。同时通过地理空间框架平台从“一张图”系统获取地图数据服务，同时向“一张图”系统提供地图数据服务，实现测绘数据互联共享。
5.2 不动产测绘数据采集、更新方式
不动产测绘数据采集、更新工作可以采用专项工作集中采集、更新测绘成果数据，如开展农村宅基地数据库建设等专题数据库建设；也可以依权利人申请进行单一采集、更新测绘成果。在不动产测绘数据成果整合形成统一的数据库后，一般多采用依权利人申请进行不动产测绘数据采集、处理的模式更新数据库，具体流程如图3。例如在林地测绘成果整合以后，林地按照新的流程获取测绘数据，不再采用1：10000比例尺地形圖绘制林权小班，直接采用实地测绘并通过地理空间框架获取影像图制作成新的权属附图（图4）。
6 结论
不动产测绘数据的整合利用以及统一采集、管理、更新是不动产管理的必然趋势，是不动产的核心工作之一。开展各类不动产测绘成果的分析处理、整合利用，初步形成一个集中管理、安全规范、数据全面的不动产测绘成果核心数据库，是推动不动产统一登记的基础工作，也是不动产统一登记的前提。建立完善的不动产测绘数据管理系统，构建从数据采集到数据入库的数据更新体系、技术规范，实现国土、房产、林地等各类不动产测绘数据的综合管理，对不动产统一登记的发展具有决定性意义。
【参考文献】
【1】郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J].测绘地理信息，2015，40（4）：87-89.
【2】张寅.不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合[J].测绘与空间地理信息，2017，40（4）：203-205.
【3】杨伯钢，张保钢.我国不动产测绘工作的现状与分析[J].测绘通报，2016（12）：1-6.
【摘 要】随着土地、房产、林地、草地、水域滩涂等产权证书的合并，不动产统一登记的不断深入推进，如何有效地应对不同产权测绘数据的整合和管理以及建立新的不动产测绘数据管理系统是当前不动产统一登记需要解决的难题。论文以长沙县不动产测绘数据的整合和管理进行研究，探索不动产测绘数据的整合与利用、不动产测绘数据管理系统的建设与发展，从而为不动产统一登记的发展提供一些建议和帮助。
【Abstract】With the merger of property certificates such as land， real estate， forest land， grassland and water beach， the unified registration of real estate is deepening， how to effectively deal with the integration and management of different property rights surveying and mapping data， and establish a new real estate surveying and mapping data management system is a difficult problem to be solved in the current unified registration of real estate. This paper studies the integration and management of real estate mapping data in Changsha County， explores the integration and utilization of real estate mapping data， and the construction and development of real estate mapping data management system， so as to provide some suggestions and help for the development of unified registration of real estate.
【关键词】测绘数据；不动产测绘；管理系统；建设；发展
【Keywords】 mapping data； real estate mapping； management system； construction； development
【中图分类号】D923.2 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）08-0185-03
1 引言
不动产测绘作为一项基础性、前期性较强的工作，对于不动产登记影响巨大[1]。由于在统一登记前各类不动产对象均是分开登记，归属不同职能部门， 如房屋归住建， 土地归国土， 造成相应对象的测绘工作也由不同机构实施，并且土地、房屋等不动产测绘的规范、标准和技术平台不统一， 造成登记信息难以有效共享和充分应用。因此各类不动产测绘数据整合是不动产登记数据库建设的核心工作之一[2]。 本文以长沙县不动产测绘数据的整合利用、测绘数据管理系统的建设为例讨论了不动产统一登记过程中产生的测绘管理问题。因不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行，农村土地承包经营权暂未纳入不动产统一登记，以及长沙县没有海籍数据，本文均不予讨论。
2 不动产测绘数据的现状
不动产测绘则是指对土地、海域以及房屋、林木等定着物的测绘。随着时间的推移，各相应职能管理部门积累了大量的不动产地理信息数据，但由于相关行业部门制定了相应的不动产调查标准[3]，测绘数据的数学基础、数据精度、数据格式、用途、存储方式等各不相同，数据的应用、更新等数据管理方式也不相同，使得不动产统一登记后，不动产测绘数据的整合、管理存在诸多问题，极大影响了不动产统一登记的开展。
2.1 国土测绘数据现状
国土测绘数据种类比较多，基本上可分为基础数据和专题数据。基础数据有数字正摄影像图（DOM）、数字线划图（DLG）等数据，构建了国土核心底层数据。专题数据有城镇地籍数据、土地利用现状数据、农村集体土地所有权数据、农村集体建设用地数据等数据，构建了国土专题应用数据。从历史沿革来看，国土数据一般采用北京54坐标系、西安80坐标以及城市独立坐标系，从2008年开始逐渐采用2000大地坐标系。从数据采集和管理软件来看，国土数据一般为DWG格式、SHP格式、CDR格式以及WP、WL、WT格式，虽然数据格式不同，但内核仍以点、线、面形式表现。虽然国土测绘数据多样，但用于土地登记业务的数据主要以城鎮地籍数据、农村集体土地所有权数据和农村集体建设用地数据为主。
2.2 房产测绘数据现状
房产测绘数据种类比较少，主要有分幅平面图、分丘平面图和分户平面图。从存储介质来看，房产测绘数据分为纸质图件和电子图件。纸质图件一般为早期的房改房、单位宿舍等房产的测绘成果；电子图件一般为商品房、保障性住房等房产的测绘成果。从坐标系选择来看，因房产测绘精度要求一般比较高，测绘面积的波动对房产的价值影响比较大，房产测绘一般多采用城市独立坐系。从数据采集和管理软件来看，房产测绘数据一般为DWG以及特殊的格式。用于房产登记业务的测绘数据主要是分户平面图。
2.3 林地测绘数据现状
林业测绘数据主要有全国森林资源连续调查数据、森林资源规划设计调查数据以及作业设计调查数据等三类数据。这部分数据主要用于调查林地面积、蓄积量等森林资源情况，并分析森林覆盖率或林木绿化率。而用于林权发证的数据则是以1：10000比例尺的地形图数据为底图，通过实地调查、勾绘林地小班界线并经过数据处理而形成的发证附图。这部分数据大部分未经过矢量化处理，基本以纸质数据形式保存，对不动产测绘数据的整合价值比较弱，但其权属信息价值非常大，是林地不动产统一登记的主要依据。
3 不动产测绘数据管理现状
3.1 单向管理、共享性弱
根据职能职责的不同，不动产测绘数据分别由国土、房产、林业、农业等行政主管部门管理，布局散乱、管理单向。因法律法规、政策、网络、系统等因素限制，各类不动产测绘数据基本上存储在部门局域网内，并在各部门之间物理隔绝，共享性差、关联性弱，同时也会造成部分数据重复测绘。
3.2 各行业不动产测绘数据管理系统不一致
随着信息化的发展，各行业主管部门相应建立了各自的测绘数据管理系统，如国土的城镇地籍管理系统、土地利用现状数据库管理系统；房产部门的房产测绘系统、房产测绘成果备案系统以及房产地理信息系统；林业的林业地理信息管理系统等。这些地理信息系统一般基于ArcGis、Mapgis、AutoCAD等软件开发，虽然部分地理信息系统底层开发平台一致，但地理信息系统功能设置各有侧重点，具有极强的专业性，并对测绘数据要求不一致，这使得各行业的测绘数据管理系统通用性弱。
4 不动产测绘数据的整合利用
4.1 数据分析、整合及利用
数据分析是通过分析国土、房产、林业、农业等部门的测绘数据现状，选取不动产登记所需的标的数据，并分析标的数据的坐标系统、比例尺、精度等测绘信息以及数据的格式、结构、属性信息等信息。同时根据不动产登记要求制定数据整合的参考标准和规范，数据质量检验标准，以及数据处理标准，为不动产测绘成果的整合利用提供依据。
不动产测绘数据的整合是将地籍测绘数据、房产测绘数据、林权测绘数据以及其他行业不动产测绘数据通过一定的规则建立一一对应的关系，并实现在统一的管理系统下管理、应用、维护。首先是在分析数据后，根据转换规则将标的数据转换成目标数据，并将标的数据的坐标系统、数据格式、比例尺等元数据转换成统一的标准；其次根据数据质量检验标准校核数据转换准确性，查验数据转换是否有属性损失。最后，经检验后，目标数据符合标准则进行数据整合，形成新的数据库，在不动产登记时直接利用；如数据不符合要求，则数据仍按原方式保存并存入不动产统一登记档案中，以备查询利用（图1）。
4.2 各行业不动产测绘数据管理系统分析及利用
各行业不动产测绘数据管理系统分析是分析国土、房产、林地等测绘数据管理系统的作用和功能，并着重分析其专有功能和通用功能。同时根据不动产测绘数据的要求、标准、规范制定各行业不动产测绘数据管理系统利用的判定标准。首先判定各行业测绘数据管理系统的专有功能和通用功能在新建设的不动产测绘数据管理系统中的设置情况；其次根据不动产测绘数据整合情况，判定各行业测绘数据管理系统利用方式；最后，制定各行业不动产测绘数据管理系统退出时间表，原则上不再更新各行业不动产测绘数据管理系统和测绘数据（图2）。
5 不动产测绘数据综合管理
5.1 建设统一的测绘数据管理系统
建设统一的不动产测绘管理系统应充分利用现有的相关部门不动产测绘成果，集成整合目前分散在各部门的不动产测绘数据，制定不动产测绘数据整合标准和建库技术规范，建成覆盖全面、结构稳定、可扩展性强的不动产测绘数据库；利用并集成各类信息技术，建成标准统一、内容全面、互联互通的不动产测绘数据管理系统，实现土地、房屋、林地等测绘数据的统一管理，并向相关部门提供不动产登记图形信息，实现图文一体化。
目前，我国很多市县已建成地理空间框架和国土“一张图”系统。新建立的不动产测绘数据管理系统将依托局域网接入地理空间框架平台进行服务的集成，并以OGC协议标准接口以及地图服务方式为主从地理空间框架平台获取地图数据服务，获取的服务内容包括矢量电子地图、影像数据、地理实体数据、地名地址数据、三维模型数据等基础地理数据。同时通过地理空间框架平台从“一张图”系统获取地图数据服务，同时向“一张图”系统提供地图数据服务，实现测绘数据互联共享。
5.2 不动产测绘数据采集、更新方式
不动产测绘数据采集、更新工作可以采用专项工作集中采集、更新测绘成果数据，如开展农村宅基地数据库建设等专题数据库建设；也可以依权利人申请进行单一采集、更新测绘成果。在不动产测绘数据成果整合形成统一的数据库后，一般多采用依权利人申请进行不动产测绘数据采集、处理的模式更新数据库，具体流程如图3。例如在林地测绘成果整合以后，林地按照新的流程获取测绘数据，不再采用1：10000比例尺地形圖绘制林权小班，直接采用实地测绘并通过地理空间框架获取影像图制作成新的权属附图（图4）。
6 结论
不动产测绘数据的整合利用以及统一采集、管理、更新是不动产管理的必然趋势，是不动产的核心工作之一。开展各类不动产测绘成果的分析处理、整合利用，初步形成一个集中管理、安全规范、数据全面的不动产测绘成果核心数据库，是推动不动产统一登记的基础工作，也是不动产统一登记的前提。建立完善的不动产测绘数据管理系统，构建从数据采集到数据入库的数据更新体系、技术规范，实现国土、房产、林地等各类不动产测绘数据的综合管理，对不动产统一登记的发展具有决定性意义。
【参考文献】
【1】郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J].测绘地理信息，2015，40（4）：87-89.
【2】张寅.不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合[J].测绘与空间地理信息，2017，40（4）：203-205.
【3】杨伯钢，张保钢.我国不动产测绘工作的现状与分析[J].测绘通报，2016（12）：1-6.
