刍议房地产开发企业的成本结转
徐晓磊
摘要：房地产企业的成本核算方法类似于产品成本计算的分批法，成本计算期与生产周期基本一致，与核算报告期不一致，这也造成房地产开发企业成本结转的特殊性。本文从目标成本的制定入手，简要阐述了开发成本的结转过程。
关键词：房地产开发；目标成本；成本结转
一、目标成本的制定
（一）制定目标成本的原因
房地产开发周期一般需要三年以上，因此现实中大部分房地产企业都是分期开发，分期推售。项目结束再进行损益结转不现实也不符合会计制度要求，因此就需要在未最终结算的情况下，预计目标成本，然后根据不同的分配方法，计算不同业态单位成本。
（二）目标成本的制定方法
目标成本是全成本，包括开发成本、期间费用、税费等所有投入，这其中绝大多数是开发成本。开发成本的预测有两种方式：一是根据已签订的及需要签订的主要合同金额进行归集汇总；二是根据成本等部门的专业分析、预测及计算，比如根据工程造价对建筑安装工程费进行推算等。不论哪种方法，计算出来的都是预计成本，最终需根据结算金额进行调整。
例如，某房地产开发有限公司2016年1月取得某市土地一宗，主要用来开发住宅项目。相关指标如下：土地面积180000平米，总建筑面积230000平米；可售建筑面积220000平米，其中多层85800平米，小高层61600平米，别墅28600平米，车库22000平米，储藏室22000平米。
该公司计划2017年9月进行部分楼盘交付，面临房屋交付后的收入确认和成本结转问题。成本部门预计开发成本总计136000万元，其中土地征用及拆迁补偿费33500万元，前期、建安、基础、配套等费用83500万元，开发间接费资本化利息14000万元，其他5000万元；另外预计期间费用10700万元，税费4726.48万元，預计项目总投入151426.48万元。
二、开发成本的结转
（一）计算单方成本
开发成本的分配方法主要有两种：一是占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配；二是建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。接上例，单方成本计算如表1：
（二）开发产品及营业成本的确认
接上例，2017年9月份，该公司首期多层楼盘完成部分交付，房屋总体占地面积38700平米，可售建筑面积42900平米；储藏室可售面积11000平米。9月10日房屋交付情况如下：101号房，实测面积180平米，储藏室50平米。（见表2）
首期多层楼盘开发产品结转分录，借：开发产品-多层27190，-储藏室5125，贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费7202.5，-其他开发成本25112.5。
根据实测面积和单方成本结转101号房营业成本，借：营业成本137，贷：开发产品-多层114，-储藏室23。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.2017年度注册会计师全国统一考试辅导教材—会计[M].北京：中国财政经济出版社，2017.
[2]《企业产品成本核算制度（试行）》.财会[2013]17号.
（作者单位：山东高速置业发展有限公司财务部）
摘要：房地产企业的成本核算方法类似于产品成本计算的分批法，成本计算期与生产周期基本一致，与核算报告期不一致，这也造成房地产开发企业成本结转的特殊性。本文从目标成本的制定入手，简要阐述了开发成本的结转过程。
关键词：房地产开发；目标成本；成本结转
一、目标成本的制定
（一）制定目标成本的原因
房地产开发周期一般需要三年以上，因此现实中大部分房地产企业都是分期开发，分期推售。项目结束再进行损益结转不现实也不符合会计制度要求，因此就需要在未最终结算的情况下，预计目标成本，然后根据不同的分配方法，计算不同业态单位成本。
（二）目标成本的制定方法
目标成本是全成本，包括开发成本、期间费用、税费等所有投入，这其中绝大多数是开发成本。开发成本的预测有两种方式：一是根据已签订的及需要签订的主要合同金额进行归集汇总；二是根据成本等部门的专业分析、预测及计算，比如根据工程造价对建筑安装工程费进行推算等。不论哪种方法，计算出来的都是预计成本，最终需根据结算金额进行调整。
例如，某房地产开发有限公司2016年1月取得某市土地一宗，主要用来开发住宅项目。相关指标如下：土地面积180000平米，总建筑面积230000平米；可售建筑面积220000平米，其中多层85800平米，小高层61600平米，别墅28600平米，车库22000平米，储藏室22000平米。
该公司计划2017年9月进行部分楼盘交付，面临房屋交付后的收入确认和成本结转问题。成本部门预计开发成本总计136000万元，其中土地征用及拆迁补偿费33500万元，前期、建安、基础、配套等费用83500万元，开发间接费资本化利息14000万元，其他5000万元；另外预计期间费用10700万元，税费4726.48万元，預计项目总投入151426.48万元。
二、开发成本的结转
（一）计算单方成本
开发成本的分配方法主要有两种：一是占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配；二是建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。接上例，单方成本计算如表1：
（二）开发产品及营业成本的确认
接上例，2017年9月份，该公司首期多层楼盘完成部分交付，房屋总体占地面积38700平米，可售建筑面积42900平米；储藏室可售面积11000平米。9月10日房屋交付情况如下：101号房，实测面积180平米，储藏室50平米。（见表2）
首期多层楼盘开发产品结转分录，借：开发产品-多层27190，-储藏室5125，贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费7202.5，-其他开发成本25112.5。
根据实测面积和单方成本结转101号房营业成本，借：营业成本137，贷：开发产品-多层114，-储藏室23。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.2017年度注册会计师全国统一考试辅导教材—会计[M].北京：中国财政经济出版社，2017.
[2]《企业产品成本核算制度（试行）》.财会[2013]17号.
（作者单位：山东高速置业发展有限公司财务部）
