浅谈房地产开发成本控制及管理之我见
刘佳
摘要：随着国家加强对房地产市场的宏观调控，房地产市场的竞争将会愈加激烈，而房地产企业就需要通过提升房地产开发成本控制管理的质量来提升房地产企业的竞争实力。提升对开发成本控制管理是房地产企业降低成本的有力途径，也是房地产企业管理工作中的重要构成内容。本文主要从财务管理角度来谈房地产开发成本的控制及管理。
关键词：房地产开发；成本控制；财务管理
一、房地产开发成本控制管理对象与构成
（一）房地产开发成本控制管理的对象
房地产开发包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，对成本的控制管理应贯穿于成本投入的整个过程。投资决策阶段即为可研阶段，房地产企业应对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，其中必须对成本进行测算，并对市场以及最终效益进行分析，形成可研报告。设计阶段，需要根据可研进行合理的设计，这过程基本能确定大部分开发成本。招投标阶段，就需要组织超投标部门，依照设计方案或者是图纸以及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本核算，提出招投标决策意见，选择合适的供应商，从而实现有效控制成本的目的。施工阶段就是根据设计图纸与开发方案，编制合理可行的施工方案，按计划准时并保质保量的进行施工，并对施工过程进行合理的控制，尤其是签证变更等方面。竣工结算阶段需对已竣工并且经过验收合格的项目及时进行成本结算。
（二）房地产开发成本控制管理的构成
房地产开发成本控制主要是针对费用科目进行控制管理，具体涵盖土地成本、前期开发准备费、基础设施费用、建筑安装工程费、配套设施费用、管理费用、财务成本等。土地成本主要是指房地产开发项目发生的土地获得价以及拆迁补偿费或征地费用；前期工程费用主要是指开发前期所发生的可研、规划、设计等费用；建筑安装工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装工程费等；配套设施费用为为业主服务的各项配套项目费，主要包括水、电、煤、道路等成本；财务成本主要构成为融资成本，也就是贷款利息。
房地产开发成本控制管理就是通过对上述成本的构成内容加强管理，提升整个成本控制管理水平，从而降低房地产企业开发成本，为房地产企业带来更大的利润空间，促进房地产企业更好的发展。
二、房地产开发成本控制管理的难点
（一）缺乏全过程财务管理意识
许多房地产企业不重视财务管理，认为房地产开发就是一个取得土地、进行设计、组织施工并建造好房屋并进行售卖的过程，财务管理的作用只是记账、核算，对开发成本的管理依然停留在核算层，缺乏全过程财务管理意识，尤其忽视财务管理在开发前期的引导作用，并没有从房地产开发的整体出发，也没有将财务管理意识贯穿于整个开发过程。在房地产行业繁荣时期，随便建房都能获得一定利润，只是利润多少而已，这也是导致这种房地产企业不重视全过程财务管理的一个原因。财务管理对利润的影响很大，尤其是在房地产竞争越来越激烈的今天，房地产暴利时代已经过去，全过程财务管理意识显得更为重要，这将导致企业开发成本的高低，并影响最终的利润，影响企业的竞争力，进而影响房地产企业的生存发展。
（二）缺乏动态、整体的成本控制体系
房地产开发成本涉及各个阶段，贯穿多个环节，涉及多种成本。一方面部分房地产企业的成本控制仅仅局限于建设、融资等部分环节，往往忽视项目前期的成本控制，这会造成成本控制体系的脱节以及不完整。另一反面存在成本控制体系一成不变，缺乏根据实际情况进行动态调整的灵活性。
（三）缺乏系统的税收筹划
房地产行业的税务负担非常重，一个好的税收筹划将影响房地产开发项目的利润，但部分房地产企业却忽视了这一点。房地产企业涉及的税种非常多，影响比较大的税种主要有企业所得税、土地增值税以及增值税，在开发阶段主要涉及的税种有耕地占用税、契税、城镇土地使用税等，税收对企业的影响很大，但一些企业仅仅是在按部就班的进行税务缴纳，并没有任何税收筹划，会导致房地产企业出现税务负担较重的情况，从而影响房地产企业的竞争力。
（四）缺乏系统的资金管控体系
随着国家管控的加强，房地产行业竞争越来越大，加上行业属于资金密集型行业具有资金需求量大、开发周期长、销售回款慢、经营风险高的特点，往往会造成资金积压，资金成本过大，从而导致资金链断裂的结果，因此，一个系统的资金管控体系的建设显得尤为重要。
三、从财务管理角度看房地产开发成本控制管理的优化路径
（一）提升全过程财务管理意识
在房地产行业竞争日益激烈的今天，提升全过程财务管理意识，提高财务管理水平，让财务管理融入房地产开发的全过程，是企业取得成功的重要因素。企业必须改变财务管理只是简单核算工具的思维模式，要将财务管理作为引领房地产企业成本开发控制的核心，完成以核算为中心的成本管理思想到以控制为中心的成本管理思想的转变。应将财务管理的成本控制贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等所有阶段。
投资决策阶段，需对整个房地产开发进行一个完整的财务、税务方面的筹划，以预测整个开发可能产生的各种成本、费用及税费，并制定出目标成本，对开发成本进行合理预测。在接下来的各个阶段，应围绕筹划及目标成本开展各项工作，结合预测制定相关的控制手段，进而保证对开发成本有效的控制，提升企业在开发成本控制管理方面的水平。
（二）建立健全成本控制体系，制定相关配套制度
为了更好的对开发成本进行控制管理，企业应该建立健全成本控制体系，并制定相关配套制度。在设计方面按相关体系做好规划，遵循成本控制體系的要求，综合考虑各个重要因素。在施工方面加强成本控制管理，严格按设计要求进行施工，严控不合理的签证变更，明确各部门控制管理人员的职责范围，按制度规定严格落实成本控制管理方案并达成材料成本控制的目标。
同时还要注重人才培养，建立一支专业的团队，不仅是财务人员，企业全员均应提高成本控制的意识，这样才能更好的推进成本体系的建立健全以及运用实施。
（三）提高公司的税收筹划水平
随着房地产行业的营改增，对房地产企业在税收方面的要求越来越高，税务管理方面也更加规范，一个好的税务筹划可以使开发项目获得更大的竞争力，也能进一步规范企业的税务管理，降低税务风险的影响。
企业在投资决策期间就需要进行税收筹划，并根据税收筹划制定相应的管理措施。税收筹划从前期介入，能有效避免出现后期不必要的税务风险以及税务负担。税收筹划不仅只是在前期做一个总的筹划，在各个阶段也应该有相应的税收筹划：在招投标阶段选择供应商时，不能仅以价低为最重要因素，还应考虑供应商的规模、产品质量以及是否是一般纳税人以及能否能取得增值税专用发票进而取得足额的进项税等多项因素；融资阶段也应进行具体的税收筹划，考虑不同融资方式对企业税收以及开发成本费用的影响。同时，加强对公司财会人员的培训以提高财务人员的业务水平，重视现行税收优惠，发票管理要求。
（四）建立健全资金管控体系
建立完善的资金管控体系能更好的对资金进行合理运作房地产企业应建立一个完善的资金管控体系，并制定相应的资金管理制度以降低房地产的财务成本，进而降低开发成本，提高企业利润。项目开发初期，对房地产开发的各个不同过程的资金需求量进行科学预测，并制定相应的资金计划。融资阶段，根据资金需求计划以及自有资金量之间存在的资金缺口，从融资规模、利率、期限方面入手制定恰当的融资策略，尝试融资创新并实现融资多元化，努力提高资金需求量与供给量的匹配度，避免出现资金缺口影响项目建设，也避免出现资金闲置引起资金浪费。同时在资金使用过程中应加强对资金的风险管理以及监督管理，严格审核付款程序，重视资金安全，保证项目的正常开展。
参考文献：
[1]雍莉.地产开发项目财务的动态管理[J].企业改革与管理，2015（2）：118-119.
[2]邓子华.浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施[J].时代金融，2014（9）：106.
[3]徐咏梅.房地产企业的开发成本控制管理探析[J].人力资源管理，2015（10）：252-253.
[4]秦峰.房地产开发成本与风险控制辨析[J].中国外资，2013（06）：122-123.
（作者單位：云南融聚发展投资有限公司）
摘要：随着国家加强对房地产市场的宏观调控，房地产市场的竞争将会愈加激烈，而房地产企业就需要通过提升房地产开发成本控制管理的质量来提升房地产企业的竞争实力。提升对开发成本控制管理是房地产企业降低成本的有力途径，也是房地产企业管理工作中的重要构成内容。本文主要从财务管理角度来谈房地产开发成本的控制及管理。
关键词：房地产开发；成本控制；财务管理
一、房地产开发成本控制管理对象与构成
（一）房地产开发成本控制管理的对象
房地产开发包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，对成本的控制管理应贯穿于成本投入的整个过程。投资决策阶段即为可研阶段，房地产企业应对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，其中必须对成本进行测算，并对市场以及最终效益进行分析，形成可研报告。设计阶段，需要根据可研进行合理的设计，这过程基本能确定大部分开发成本。招投标阶段，就需要组织超投标部门，依照设计方案或者是图纸以及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本核算，提出招投标决策意见，选择合适的供应商，从而实现有效控制成本的目的。施工阶段就是根据设计图纸与开发方案，编制合理可行的施工方案，按计划准时并保质保量的进行施工，并对施工过程进行合理的控制，尤其是签证变更等方面。竣工结算阶段需对已竣工并且经过验收合格的项目及时进行成本结算。
（二）房地产开发成本控制管理的构成
房地产开发成本控制主要是针对费用科目进行控制管理，具体涵盖土地成本、前期开发准备费、基础设施费用、建筑安装工程费、配套设施费用、管理费用、财务成本等。土地成本主要是指房地产开发项目发生的土地获得价以及拆迁补偿费或征地费用；前期工程费用主要是指开发前期所发生的可研、规划、设计等费用；建筑安装工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装工程费等；配套设施费用为为业主服务的各项配套项目费，主要包括水、电、煤、道路等成本；财务成本主要构成为融资成本，也就是贷款利息。
房地产开发成本控制管理就是通过对上述成本的构成内容加强管理，提升整个成本控制管理水平，从而降低房地产企业开发成本，为房地产企业带来更大的利润空间，促进房地产企业更好的发展。
二、房地产开发成本控制管理的难点
（一）缺乏全过程财务管理意识
许多房地产企业不重视财务管理，认为房地产开发就是一个取得土地、进行设计、组织施工并建造好房屋并进行售卖的过程，财务管理的作用只是记账、核算，对开发成本的管理依然停留在核算层，缺乏全过程财务管理意识，尤其忽视财务管理在开发前期的引导作用，并没有从房地产开发的整体出发，也没有将财务管理意识贯穿于整个开发过程。在房地产行业繁荣时期，随便建房都能获得一定利润，只是利润多少而已，这也是导致这种房地产企业不重视全过程财务管理的一个原因。财务管理对利润的影响很大，尤其是在房地产竞争越来越激烈的今天，房地产暴利时代已经过去，全过程财务管理意识显得更为重要，这将导致企业开发成本的高低，并影响最终的利润，影响企业的竞争力，进而影响房地产企业的生存发展。
（二）缺乏动态、整体的成本控制体系
房地产开发成本涉及各个阶段，贯穿多个环节，涉及多种成本。一方面部分房地产企业的成本控制仅仅局限于建设、融资等部分环节，往往忽视项目前期的成本控制，这会造成成本控制体系的脱节以及不完整。另一反面存在成本控制体系一成不变，缺乏根据实际情况进行动态调整的灵活性。
（三）缺乏系统的税收筹划
房地产行业的税务负担非常重，一个好的税收筹划将影响房地产开发项目的利润，但部分房地产企业却忽视了这一点。房地产企业涉及的税种非常多，影响比较大的税种主要有企业所得税、土地增值税以及增值税，在开发阶段主要涉及的税种有耕地占用税、契税、城镇土地使用税等，税收对企业的影响很大，但一些企业仅仅是在按部就班的进行税务缴纳，并没有任何税收筹划，会导致房地产企业出现税务负担较重的情况，从而影响房地产企业的竞争力。
（四）缺乏系统的资金管控体系
随着国家管控的加强，房地产行业竞争越来越大，加上行业属于资金密集型行业具有资金需求量大、开发周期长、销售回款慢、经营风险高的特点，往往会造成资金积压，资金成本过大，从而导致资金链断裂的结果，因此，一个系统的资金管控体系的建设显得尤为重要。
三、从财务管理角度看房地产开发成本控制管理的优化路径
（一）提升全过程财务管理意识
在房地产行业竞争日益激烈的今天，提升全过程财务管理意识，提高财务管理水平，让财务管理融入房地产开发的全过程，是企业取得成功的重要因素。企业必须改变财务管理只是简单核算工具的思维模式，要将财务管理作为引领房地产企业成本开发控制的核心，完成以核算为中心的成本管理思想到以控制为中心的成本管理思想的转变。应将财务管理的成本控制贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等所有阶段。
投资决策阶段，需对整个房地产开发进行一个完整的财务、税务方面的筹划，以预测整个开发可能产生的各种成本、费用及税费，并制定出目标成本，对开发成本进行合理预测。在接下来的各个阶段，应围绕筹划及目标成本开展各项工作，结合预测制定相关的控制手段，进而保证对开发成本有效的控制，提升企业在开发成本控制管理方面的水平。
（二）建立健全成本控制体系，制定相关配套制度
为了更好的对开发成本进行控制管理，企业应该建立健全成本控制体系，并制定相关配套制度。在设计方面按相关体系做好规划，遵循成本控制體系的要求，综合考虑各个重要因素。在施工方面加强成本控制管理，严格按设计要求进行施工，严控不合理的签证变更，明确各部门控制管理人员的职责范围，按制度规定严格落实成本控制管理方案并达成材料成本控制的目标。
同时还要注重人才培养，建立一支专业的团队，不仅是财务人员，企业全员均应提高成本控制的意识，这样才能更好的推进成本体系的建立健全以及运用实施。
（三）提高公司的税收筹划水平
随着房地产行业的营改增，对房地产企业在税收方面的要求越来越高，税务管理方面也更加规范，一个好的税务筹划可以使开发项目获得更大的竞争力，也能进一步规范企业的税务管理，降低税务风险的影响。
企业在投资决策期间就需要进行税收筹划，并根据税收筹划制定相应的管理措施。税收筹划从前期介入，能有效避免出现后期不必要的税务风险以及税务负担。税收筹划不仅只是在前期做一个总的筹划，在各个阶段也应该有相应的税收筹划：在招投标阶段选择供应商时，不能仅以价低为最重要因素，还应考虑供应商的规模、产品质量以及是否是一般纳税人以及能否能取得增值税专用发票进而取得足额的进项税等多项因素；融资阶段也应进行具体的税收筹划，考虑不同融资方式对企业税收以及开发成本费用的影响。同时，加强对公司财会人员的培训以提高财务人员的业务水平，重视现行税收优惠，发票管理要求。
（四）建立健全资金管控体系
建立完善的资金管控体系能更好的对资金进行合理运作房地产企业应建立一个完善的资金管控体系，并制定相应的资金管理制度以降低房地产的财务成本，进而降低开发成本，提高企业利润。项目开发初期，对房地产开发的各个不同过程的资金需求量进行科学预测，并制定相应的资金计划。融资阶段，根据资金需求计划以及自有资金量之间存在的资金缺口，从融资规模、利率、期限方面入手制定恰当的融资策略，尝试融资创新并实现融资多元化，努力提高资金需求量与供给量的匹配度，避免出现资金缺口影响项目建设，也避免出现资金闲置引起资金浪费。同时在资金使用过程中应加强对资金的风险管理以及监督管理，严格审核付款程序，重视资金安全，保证项目的正常开展。
参考文献：
[1]雍莉.地产开发项目财务的动态管理[J].企业改革与管理，2015（2）：118-119.
[2]邓子华.浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施[J].时代金融，2014（9）：106.
[3]徐咏梅.房地产企业的开发成本控制管理探析[J].人力资源管理，2015（10）：252-253.
[4]秦峰.房地产开发成本与风险控制辨析[J].中国外资，2013（06）：122-123.
（作者單位：云南融聚发展投资有限公司）
