城乡一体化进程中物业管理存在的问题及对策

    田爱华

    随着我国城乡建设一体化进程的加快，城乡居民住宅条件的改善，小区物业管理已经成为一个很大的行业。各个城市只要有居民小区的地方都离不开物业公司的管理和服务。物业管理对提高居民生活质量，改善居住环境，提高城乡人民生活幸福指数方面的作用是十分明显的，甚至物业管理好的小区和物业管理不健全的小区，二手房的价格就有很大差别。但是，我国物业管理中存在着一些深层次的矛盾未能解决。

    一、当前物业管理存在的主要问题

    （一）物业管理体制不健全

    小区物业管理服务质量的高低，起主导作用的是业主委员会。因为它是小区业主的“自治组织”的代表，是经过广大业主选举产生的。对业主委员会的权利和义务以及产生的方法，国家出台的物业管理条例有明确的规定。但是这种理论上的规定在中国民主自治意识比较薄弱的国度里落实起来却很难。业主委员会是小区物业管理的决策机构，这个机构不健全、不理顺、人员素质低，在他们监督下选聘出的物业公司就很难服务到位。业主委员会“权威”树不起来，处理解决矛盾纠纷没有手段，好多矛盾与纠纷便应运而生。

    （二）物业公司管理权限不明确，引发纠纷

    按说物业公司根据和小区业主委员会签订的服务合同进行管理服务就行了，但是在实际工作中往往没有那么简单，比如有些业主在共用部位中私搭乱建、私自种植花木、乱停乱放车辆等，出现这些问题物业公司只能“说服”、“劝导”，有些小区物业采用“罚款”处理的方式，就超越了“权限”。

    （三）物业公司人员素质低，管理服务水平差

    不少物业管理公司的成员都没有接受过正规的业务培训，大多数是“农民工”，有的工人又经常“跳槽”。这与他们的收入水平低有直接关系。

    （四）政府部门的错位干预

    在物业管理中政府还保留了一块“计划经济”的管理内容，虽说体现了政府“以民为本”的思想，但是市场化的机制怎么运行？政府管理得太宽太细，反而打乱了市场化机制。

    （五）物业管理法制不健全，存在法律盲点

    业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题；物业管理企业的权限归属问题；物业管理企业保安义务问题，一旦发生业主财产被盗或利益被损坏的情况，法律赔偿责任不够规范等。

    二、加强物业管理的对策

    （一）完善物业管理法制体系

    目前物业管理规范性文件不是很多，可操作性也不强，我国的《民法通则》《合同法》《物权法》等法律中尚无专门物业管理的规定，加之现有法规的条文又不够详尽，给处理物业管理纠纷带来一定的难度。

    （二）健全业主委员会的合法性、代表性和权威性

    物业管理的好坏直接影响着居民的居住质量、居住环境，甚至幸福指数。业主委员会处于“内政、外交”的核心地位，是搞好物业管理的关键。业主委员会的权利基础是业主大会的授权，其授权范围不仅真正代表业主，而且要依法或按业主大会的决议来整合业主意志、约束业主行为的权利。业主委员会按照民主程序和法律程序确定的事项，有权让全体业主遵行。

    （三）签订明确详尽的物业管理合同

    无论是业主还是物业管理企业，都应当把详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。合同上约定的，就要坚决履行。业主也不得因一些意见分歧，而随意解雇物业公司。如须对合同进行增减，应通过合法手续，修改合同或签订补充合同。

    （四）推进市场化运作，使物业管理企业产业化、规模化，在提高服务质量中创造更多的利润

    物业管理是一种新型的服务性行业，其职能概括起来就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。物业公司与业主委员会的关系，是被委托方和委托方的关系，是合同双方的主体。物业公司，一是对业主提供有偿的各项生活服务；二是对业主的物业（房屋、附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路等等）进行有偿的专业化管理，而这种管理的实质也是服务——物业管理服务。

    物业公司不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的部门。因此，小区管理的重大事宜，如规章制度、服务项目等，应该是由业主大会或其常设机构——业主委员会作出決策。然后以签订合同的方式，委托物业公司去执行、实施。

    （五）加强物业公司的内部管理，提高服务质量

    一要加强物业公司的内部成本核算，精简节约，量入为出，精打细算，不搞花架子。有些物业公司不是在如何提高服务质量上下工夫，而是在景观、保安上搞花架子。既加大了管理成本，又弄得小区如同兵营一般，使居民感到不舒服。二要加强对员工的业务培训，物业公司高级管理人员及其一般员工都要经过专业化的培训，以提高自身的素质，提高服务水平。这样物业公司才能赢得广大业主信任，才能站稳脚跟，发展壮大，才能构建温馨和谐小区。

    （作者单位：濮阳市华龙区房地产管理局）