房地产企业成本控制现状及措施分析
赵媛
【摘 要】隨着城乡一体化的迅猛发展，房地产行业在中国炙手可热，其竞争也愈演愈烈。可是近几年，由于房价过热，银行信贷利息增高等多方面因素的影响，致使市场供大于求的现象非常严重。房屋成交量下滑，致使房地产企业产出过剩，企业压力陡然增大。当前的房地产企业在成本控制方面存在一些问题。论文通过对现行房地产企业成本控制的现状进行分析，提出了一些措施，希望对房地产企业有所助益。
【Abstract】With the rapid development of urban and rural integration， the real estate industry in China is hot， the competition of real estate industry is intensified. But in recent years， due to overheating prices， bank credit interest increases and many other factors， resulting in the phenomenon of oversupply of the market is very serious. Housing turnover fell， resulting in real estate business output surplus， corporate pressure suddenly increased. There are some problems in the cost control of the current real estate enterprises. Through the analysis of the current situation of cost control in real estate enterprises， this paper puts forward some measures to help real estate enterprises.
【关键词】房地产企业；成本控制的现状；措施
【Keywords】 real estate enterprises； current situation of cost control； measures
【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）07-0057-03
1引言
住房一直是人们关注的焦点，现代生活和住房有千丝万缕的联系。据调查据显示，2016年，全国房地产开发投资95979亿元人民币，较上年增长了一个百分点。但是国家为了抑制房价过高，在一二线城市相继出台“限购令”，致使为保证成交量，房地产行业销售价格下跌，要想维持房地产企业的利润，只能合理降低成本。因此，如何合理地控制房地产企业的成本已经成为现在房地产企业生存和发展的核心工作。
2 当前房地产企业成本概况
2.1 房地产成本的组成结构
房地产企业成本的组成，主要包括三个方面：与土地相关的成本、与建筑相关的成本、与辅助设施相关的成本。其中，与土地相关的成本主要有：土地转让、租赁、拆迁、相关税费等。土地的成本是工程建造价值的重要衡量指标，与企业经济效益有直接关系。近年来土地的成本不断增加，给房地产企业带来了不小的压力。与建筑相关的成本包括：建筑材料、施工费用、相关机械使用费用以及工程管理等。前两部分在房地产成本费用占据主导地位。与辅助设施相关的成本是建筑工程完工后，周围辅助设施的建设费用，如：道路、园林绿化、水电煤气等。这些费用的支出受多重因素的影响，没有统一的标准，因此，成本弹性较大。成本的不确定易对企业的经济利益产生直接的影响，可能降低企业盈利。
2.2 成本管理粗略
目前房地产公司的成本管理仅仅体现在成本核算这一环节上。即事后进行成本的核算，缺乏在预算和施工中的成本管理。公司对于工程建设考虑的成本较为宏观，只关心工程总投资金额、施工周期、竣工销售的经济利益等。前期对于建造项目的预算不够准确，没有通过结合实际的市场变化，在开发项目时实行成本控制，造成实际成本远大于预算成本，致使企业利润降低。同时，成本控制需要具有高级专业素养的管理人员和技术人员进行掌握，但是，就目前的房地产企业在工程预算方面，专业人才较为缺少，进一步造成房地产企业成本费用混乱。
2.3 没有形成科学的成本控制体系
成本控制带有随意性，没有形成相关的成本控制标准[1]。目前，各房地产企业成本控制较为粗放，成本控制方法较为落后。大多数房地产企业还停留在人力核算阶段，没有借助信息技术实行现代化的成本控制，没有形成制度化和规范化。在考核和监督方面的力度不够，管理责任不能落实到人，致使成本控制存在漏洞。还容易出现施工质量不合格的情况，不利于企业健康发展。不能借助市场信息及时准确提出降低成本的策略，从而给企业增加了亏损的风险。
3 加强成本控制措施
3.1 健全成本控制管理体系
成本控制管理体系是将项目工程的成本进行层层划分，根据各层的成本进行分析做出预算，将预算落实到实际的项目执行上。通过实施计划中，目标计划和实际计划的差异，找出差异原因，并且形成有效的改进措施。建立完善的成本控制管理体系也应该做到：第一，准确把握市场形势，制定切合实际的项目成本，客观反映项目成本的信息；第二，在成本控制的流程上进行规范，针对各阶段的成本目标进行细化的标准制定；第三，对于项目实施的关键环节和工程的侧重点，在施工时做到分工明确，责任到人，建立相关操作标准，全面强化并且健全考核、监督制度；第四，定期进行市场调查，对于新型建筑技术和建筑材料的价格等相关资料予以记录，建立企业内部信息库，为房地产企业的可行性分析提供真实依据。
3.2 對员工实行奖罚机制
房地产具有施工周期长、工作任务量大，部门人员繁多的特点。在人员管理上，实施科学管理，既要对成本控制进行管理，同时也要使每一个员工形成成本控制的意识，这样有助于企业实现合理控制成本。因此，在对员工的管理上要建立相关的奖罚制度。在工程建造环节中，将企业的利益同员工的利益结合起来，从而使各个阶层的员工广泛参与到成本控制的活动中来。分解成本控制的目标，对每个员工的操作进行考核。对超量完成任务和使用工时间较短的员工应当予以奖励，并且将其优秀的工作经验予以推广。对不合理、不规范的操作予以避免，保质保量、节约用料的行为予以奖励。不符合设计原则的流程要重新规划，避免给房地产企业造成大量人力、物力的浪费。加强各部门之间的配合，做到部门之间责任明确，防止互相推诿的现象出现，有效保证工作运转正常，提高工作效率。工程结束后，进入销售环节。企业应加强对销售人员绩效的考核和管理，本着追求利益为原则，制定月计划目标，并且监督销售员工尽量完成。通过完成目标给予奖金的形式激励员工，使员工对工作充满积极性，从而切实提高房地产企业的销售量，实现利润的最大化。
3.3 全方位成本控制
目前的房地产企业对施工方面较为重视，忽略了其他环节，一个工程项目的成本控制体现在决策、设计、招标、施工各方面。因此，为降低企业的成本，要从各个方面入手多管齐下。决策阶段要对整个投资的全过程进行细致分析，包括市场形势、土地费用支出、前期工程预算、造价成本等方面。其中，土地费用占总成本的1/3，并且随着经济发展呈逐年上升的态势。设计环节是降低成本的最关键环节，应当注意施工前的设计招标，施工中对建筑成本进行跟踪和监督，但是要注意掌握该环节的成本控制，应当在保证工程质量的前提下进行控制。偷工减料的“成本控制”会使企业信誉扫地，不利于企业发展。企业要发展，就需要有良好的信誉和口碑。工程质量直接决定着企业的利润是否能够持续。因此，必须要在保证质量的前提下，进行成本的控制[2]。根据有关规定，工程设计中，土建、装饰、机电、装修、消防、电梯等设施的招投标，都需经过房地产企业成本控制部、工程部等部门进行可行性分析和评估。招标环节要注重对相关单位资料进行真实性审查，包括投标企业的资质、业绩、施工技术、管理水平进行综合调查，选择施工信誉好、建筑水平高的施工单位。招标过程中不要一味追求低价，忽略工程质量，要先考虑工程质量的情况下，追求合理低价。杜绝投标单位形成低价恶性竞争。工程成本占总成本的1/2，其构成内容繁多，项目复杂。施工阶段严格按照设计规范和技术指导进行施工，合理节约成本。建造过程中，不得随意增加建设内容，建立严格的工程签证管理制度，并确保监督制度顺利进行，工程质量符合设计要求。
3.4 健全成本精细化控制
期间费用又称期间成本，是企业在本期发生但是不能直接计入经营成本，故分配到各种损益账户的费用。主要包括管理费用、财务费用、销售费用。期间费用是为企业经营活动提供必要的运行条件和管理措施，但是在房地产企业对期间费用不加以重视，以至于对期间费用没有控制。从而浪费了企业的有效流动资金，降低了企业的竞争力。因此要对期间费用的使用进行精细化控制，减少房地产企业的利润消耗。由于房地产企业不同于其他行业，资金的流动量大，流动速度较为缓慢，故具有较大的风险。同时由于房地产行业同政府政策息息相关，故借款利息和财物费用是房地产企业期间费用的主要构成部分。为了增加房屋销售量，房地产企业会进行大量的宣传展览活动，大量的销售人员和代理商的代理费占用公司非常大的资金，因此销售费用也是居高不下[3]。
鉴于此种情况，公司应当根据自身的企业状况组建成本控制小组。对销售费用、财务费用进行合理缩减。如销售方面的广告可以借助于网络的力量。从线下的模式结合线上模式进行推广。可以借助通讯软件中的信息传递方式，将商品信息植入通讯软件，通过消息的转发增加商品房信息的流通，使销售信息在网民中间传播。线下只针对使用网络较少的人群进行推广，借助电台和电视台打广告。销售人员无需参与宣传活动，只需要参与销售活动即可。通过类似举措可以大大节约销售费用。同时在融资方面，对于正规的上市房地产公司可以使用企业发行债券、股票的方式进行民间筹资，以减少对银行贷款的依赖，改良企业借款来源结构，合理优化流动资金的使用，从而降低银行利息，减少财务费用。在公司承建工程的时候，对于闲散的机器设备、施工场地可以在不影响工程的前提下，进行暂时性的外包或者出租，以收取租金的形式，通过固定资产的租赁增加流动资金。为企业本身提高资金流动性，从而缓解企业借款利息的压力。盘活固定资产的使用，增加利用率，从而使企业整体的资金流动起来，有效规避资金链断裂的风险。
3.5 确保资金成本正常运转
房地产企业的资金流量非常巨大，注重资金的运营，有助于企业规避风险，保证正常运转。进行合理的资金成本控制，应当注意以下几点。第一，根据工程预算确定每个阶段所需资金，在筹集资金时，尽量降低成本。房地产企业应当增加筹措融资方式，并且选用合理的融资渠道，从而提高资金使用率。第二，对大宗的资金支出和工程拨款时，要严格按照公司资金拨付的规定，进行从上到下的层层监督。按照合同的约定，对工程款的审核进行严格把关，注意要选取手续齐全、资质健全的施工单位。第三，房地产企业财务部应当对现金库存和用量进行压缩，对企业的应收款项尽量缩短回款时间，加快资金回笼运作。企业财务人员应当时刻了解国家税收政策和财政法规，利用政策优惠，减轻房地产企业应该缴纳的税费支出，实现低税负成本，这样在资金运转方面切实保障企业资金流运作，不至于因为资金链断裂造成工程的停工。资金运作顺畅，避免建筑施工项目变成“烂尾楼”，从而为企业提供了重要的资金保障。
4 结语
房地产行业的快速发展与国家政策密不可分。目前国内的房地产企业成本控制没有形成健全的体系，在资金的运用上没有合理的规划，致使房地产企业在施工建设的过程中会出现资金链断裂的情况，因此实行科学的成本控制势在必行。培养优秀的成本控制管理人员，实行科学的成本控制措施，能使房地产企业实现利润的最大化。
【参考文献】
【1】宋述辉.对房地产企业成本控制的思考[J].商，2014（15）：66-66.
【2】孙军.谈房地产企业的成本控制[J].建筑·建材·装饰，2014（20）：30.
【3】赵博.浅析房地产企业成本控制现状及策略[J].商品与质量，2015（46）：26.
【摘 要】隨着城乡一体化的迅猛发展，房地产行业在中国炙手可热，其竞争也愈演愈烈。可是近几年，由于房价过热，银行信贷利息增高等多方面因素的影响，致使市场供大于求的现象非常严重。房屋成交量下滑，致使房地产企业产出过剩，企业压力陡然增大。当前的房地产企业在成本控制方面存在一些问题。论文通过对现行房地产企业成本控制的现状进行分析，提出了一些措施，希望对房地产企业有所助益。
【Abstract】With the rapid development of urban and rural integration， the real estate industry in China is hot， the competition of real estate industry is intensified. But in recent years， due to overheating prices， bank credit interest increases and many other factors， resulting in the phenomenon of oversupply of the market is very serious. Housing turnover fell， resulting in real estate business output surplus， corporate pressure suddenly increased. There are some problems in the cost control of the current real estate enterprises. Through the analysis of the current situation of cost control in real estate enterprises， this paper puts forward some measures to help real estate enterprises.
【关键词】房地产企业；成本控制的现状；措施
【Keywords】 real estate enterprises； current situation of cost control； measures
【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）07-0057-03
1引言
住房一直是人们关注的焦点，现代生活和住房有千丝万缕的联系。据调查据显示，2016年，全国房地产开发投资95979亿元人民币，较上年增长了一个百分点。但是国家为了抑制房价过高，在一二线城市相继出台“限购令”，致使为保证成交量，房地产行业销售价格下跌，要想维持房地产企业的利润，只能合理降低成本。因此，如何合理地控制房地产企业的成本已经成为现在房地产企业生存和发展的核心工作。
2 当前房地产企业成本概况
2.1 房地产成本的组成结构
房地产企业成本的组成，主要包括三个方面：与土地相关的成本、与建筑相关的成本、与辅助设施相关的成本。其中，与土地相关的成本主要有：土地转让、租赁、拆迁、相关税费等。土地的成本是工程建造价值的重要衡量指标，与企业经济效益有直接关系。近年来土地的成本不断增加，给房地产企业带来了不小的压力。与建筑相关的成本包括：建筑材料、施工费用、相关机械使用费用以及工程管理等。前两部分在房地产成本费用占据主导地位。与辅助设施相关的成本是建筑工程完工后，周围辅助设施的建设费用，如：道路、园林绿化、水电煤气等。这些费用的支出受多重因素的影响，没有统一的标准，因此，成本弹性较大。成本的不确定易对企业的经济利益产生直接的影响，可能降低企业盈利。
2.2 成本管理粗略
目前房地产公司的成本管理仅仅体现在成本核算这一环节上。即事后进行成本的核算，缺乏在预算和施工中的成本管理。公司对于工程建设考虑的成本较为宏观，只关心工程总投资金额、施工周期、竣工销售的经济利益等。前期对于建造项目的预算不够准确，没有通过结合实际的市场变化，在开发项目时实行成本控制，造成实际成本远大于预算成本，致使企业利润降低。同时，成本控制需要具有高级专业素养的管理人员和技术人员进行掌握，但是，就目前的房地产企业在工程预算方面，专业人才较为缺少，进一步造成房地产企业成本费用混乱。
2.3 没有形成科学的成本控制体系
成本控制带有随意性，没有形成相关的成本控制标准[1]。目前，各房地产企业成本控制较为粗放，成本控制方法较为落后。大多数房地产企业还停留在人力核算阶段，没有借助信息技术实行现代化的成本控制，没有形成制度化和规范化。在考核和监督方面的力度不够，管理责任不能落实到人，致使成本控制存在漏洞。还容易出现施工质量不合格的情况，不利于企业健康发展。不能借助市场信息及时准确提出降低成本的策略，从而给企业增加了亏损的风险。
3 加强成本控制措施
3.1 健全成本控制管理体系
成本控制管理体系是将项目工程的成本进行层层划分，根据各层的成本进行分析做出预算，将预算落实到实际的项目执行上。通过实施计划中，目标计划和实际计划的差异，找出差异原因，并且形成有效的改进措施。建立完善的成本控制管理体系也应该做到：第一，准确把握市场形势，制定切合实际的项目成本，客观反映项目成本的信息；第二，在成本控制的流程上进行规范，针对各阶段的成本目标进行细化的标准制定；第三，对于项目实施的关键环节和工程的侧重点，在施工时做到分工明确，责任到人，建立相关操作标准，全面强化并且健全考核、监督制度；第四，定期进行市场调查，对于新型建筑技术和建筑材料的价格等相关资料予以记录，建立企业内部信息库，为房地产企业的可行性分析提供真实依据。
3.2 對员工实行奖罚机制
房地产具有施工周期长、工作任务量大，部门人员繁多的特点。在人员管理上，实施科学管理，既要对成本控制进行管理，同时也要使每一个员工形成成本控制的意识，这样有助于企业实现合理控制成本。因此，在对员工的管理上要建立相关的奖罚制度。在工程建造环节中，将企业的利益同员工的利益结合起来，从而使各个阶层的员工广泛参与到成本控制的活动中来。分解成本控制的目标，对每个员工的操作进行考核。对超量完成任务和使用工时间较短的员工应当予以奖励，并且将其优秀的工作经验予以推广。对不合理、不规范的操作予以避免，保质保量、节约用料的行为予以奖励。不符合设计原则的流程要重新规划，避免给房地产企业造成大量人力、物力的浪费。加强各部门之间的配合，做到部门之间责任明确，防止互相推诿的现象出现，有效保证工作运转正常，提高工作效率。工程结束后，进入销售环节。企业应加强对销售人员绩效的考核和管理，本着追求利益为原则，制定月计划目标，并且监督销售员工尽量完成。通过完成目标给予奖金的形式激励员工，使员工对工作充满积极性，从而切实提高房地产企业的销售量，实现利润的最大化。
3.3 全方位成本控制
目前的房地产企业对施工方面较为重视，忽略了其他环节，一个工程项目的成本控制体现在决策、设计、招标、施工各方面。因此，为降低企业的成本，要从各个方面入手多管齐下。决策阶段要对整个投资的全过程进行细致分析，包括市场形势、土地费用支出、前期工程预算、造价成本等方面。其中，土地费用占总成本的1/3，并且随着经济发展呈逐年上升的态势。设计环节是降低成本的最关键环节，应当注意施工前的设计招标，施工中对建筑成本进行跟踪和监督，但是要注意掌握该环节的成本控制，应当在保证工程质量的前提下进行控制。偷工减料的“成本控制”会使企业信誉扫地，不利于企业发展。企业要发展，就需要有良好的信誉和口碑。工程质量直接决定着企业的利润是否能够持续。因此，必须要在保证质量的前提下，进行成本的控制[2]。根据有关规定，工程设计中，土建、装饰、机电、装修、消防、电梯等设施的招投标，都需经过房地产企业成本控制部、工程部等部门进行可行性分析和评估。招标环节要注重对相关单位资料进行真实性审查，包括投标企业的资质、业绩、施工技术、管理水平进行综合调查，选择施工信誉好、建筑水平高的施工单位。招标过程中不要一味追求低价，忽略工程质量，要先考虑工程质量的情况下，追求合理低价。杜绝投标单位形成低价恶性竞争。工程成本占总成本的1/2，其构成内容繁多，项目复杂。施工阶段严格按照设计规范和技术指导进行施工，合理节约成本。建造过程中，不得随意增加建设内容，建立严格的工程签证管理制度，并确保监督制度顺利进行，工程质量符合设计要求。
3.4 健全成本精细化控制
期间费用又称期间成本，是企业在本期发生但是不能直接计入经营成本，故分配到各种损益账户的费用。主要包括管理费用、财务费用、销售费用。期间费用是为企业经营活动提供必要的运行条件和管理措施，但是在房地产企业对期间费用不加以重视，以至于对期间费用没有控制。从而浪费了企业的有效流动资金，降低了企业的竞争力。因此要对期间费用的使用进行精细化控制，减少房地产企业的利润消耗。由于房地产企业不同于其他行业，资金的流动量大，流动速度较为缓慢，故具有较大的风险。同时由于房地产行业同政府政策息息相关，故借款利息和财物费用是房地产企业期间费用的主要构成部分。为了增加房屋销售量，房地产企业会进行大量的宣传展览活动，大量的销售人员和代理商的代理费占用公司非常大的资金，因此销售费用也是居高不下[3]。
鉴于此种情况，公司应当根据自身的企业状况组建成本控制小组。对销售费用、财务费用进行合理缩减。如销售方面的广告可以借助于网络的力量。从线下的模式结合线上模式进行推广。可以借助通讯软件中的信息传递方式，将商品信息植入通讯软件，通过消息的转发增加商品房信息的流通，使销售信息在网民中间传播。线下只针对使用网络较少的人群进行推广，借助电台和电视台打广告。销售人员无需参与宣传活动，只需要参与销售活动即可。通过类似举措可以大大节约销售费用。同时在融资方面，对于正规的上市房地产公司可以使用企业发行债券、股票的方式进行民间筹资，以减少对银行贷款的依赖，改良企业借款来源结构，合理优化流动资金的使用，从而降低银行利息，减少财务费用。在公司承建工程的时候，对于闲散的机器设备、施工场地可以在不影响工程的前提下，进行暂时性的外包或者出租，以收取租金的形式，通过固定资产的租赁增加流动资金。为企业本身提高资金流动性，从而缓解企业借款利息的压力。盘活固定资产的使用，增加利用率，从而使企业整体的资金流动起来，有效规避资金链断裂的风险。
3.5 确保资金成本正常运转
房地产企业的资金流量非常巨大，注重资金的运营，有助于企业规避风险，保证正常运转。进行合理的资金成本控制，应当注意以下几点。第一，根据工程预算确定每个阶段所需资金，在筹集资金时，尽量降低成本。房地产企业应当增加筹措融资方式，并且选用合理的融资渠道，从而提高资金使用率。第二，对大宗的资金支出和工程拨款时，要严格按照公司资金拨付的规定，进行从上到下的层层监督。按照合同的约定，对工程款的审核进行严格把关，注意要选取手续齐全、资质健全的施工单位。第三，房地产企业财务部应当对现金库存和用量进行压缩，对企业的应收款项尽量缩短回款时间，加快资金回笼运作。企业财务人员应当时刻了解国家税收政策和财政法规，利用政策优惠，减轻房地产企业应该缴纳的税费支出，实现低税负成本，这样在资金运转方面切实保障企业资金流运作，不至于因为资金链断裂造成工程的停工。资金运作顺畅，避免建筑施工项目变成“烂尾楼”，从而为企业提供了重要的资金保障。
4 结语
房地产行业的快速发展与国家政策密不可分。目前国内的房地产企业成本控制没有形成健全的体系，在资金的运用上没有合理的规划，致使房地产企业在施工建设的过程中会出现资金链断裂的情况，因此实行科学的成本控制势在必行。培养优秀的成本控制管理人员，实行科学的成本控制措施，能使房地产企业实现利润的最大化。
【参考文献】
【1】宋述辉.对房地产企业成本控制的思考[J].商，2014（15）：66-66.
【2】孙军.谈房地产企业的成本控制[J].建筑·建材·装饰，2014（20）：30.
【3】赵博.浅析房地产企业成本控制现状及策略[J].商品与质量，2015（46）：26.
