谈保障性住房对房地产市场的影响
丁玉
摘 ?要：保障性住房对于民生工程具有关键重要意义，使得人人有所居目标的实现更进一步。另外，保障性住房对于全省经济发展具有重大影响，对稳定房地产市场，预防过度泡沫化具有十分重要意义。
关键词：保障性住房;房地产;影响
一、保障性住房对房地产市场的影响
（一）保障性住房对房地产业的积极影响。（1）有利于推进住房保障体系建设。虽然我国的住房供应量较大，但是我国人口比较多，且房价始终维持在一个较高的水平，占比例较大的中低产阶层根本就没有能力购买住房。保障性住房在政府的主导下，能够为普通民众提供质优价廉的住房，形成保障性住房与商品房协调发展的境况。现有情况下，降低商品房的供应，提高保障性住房的建设，将有利于推进住房保障体系建设。（2）有利于稳定房地产投资增长。随着近来年金融危机的影响，许多行业都面临着经营的困境，大量的资金纷纷的抽调出来进入到房地产开发领域。这使本来就过于“热”的房地产领域雪上加霜，其房地产泡沫进一步加大。保障性住房建设资金的投入能够一定程度上抑制对商品房的投入，使房地产投资旱稳定的增长状态。（3）保障房大量兴建，可以规避货币政策周期转换引发的金融风险。目前央行己将银行存款准备金率提高至20%的历史最高水平，存款利率也是历史新高，由于全年的612增速目标定为17%，可以说继续加息、加存款金率的空间不大。但是中国前两年印钞铺开的摊子太大，仍会有很多烂尾楼出现。保障房的适时兴建，提前规避了因为货币政策周期转换引发的金融风险，将民众从房奴中解脱出来，起到刺激内需、促进经济结构调整、利于开征房产税的作用。房产税的开征，将为地方政府摆脱土地财政提供了税源的支撑，进一步促进土地价格下降，促进资金流转发展高科技、大消费等服务行业。
（二）保障性住房对房地产业的消极影响。（1）影响房地产市场的供求关系。保障性住房政策的出台一方面将质优价廉的住房推向了市场，加大了市场中住房的供应，这将不可避免的影响到商品房市场的需求;另一方面保障性住房政策使许多购房者产生了这样一种心理，即随着保障性住房投入市场，商品房价格一定会有所下降，这也影响了潜在的客户对商品房的需求。总体上，保障性住房将会整体上缩小市场上住房特别是商品性住房的供应。（2）保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。如前所述，保障性住房的建设影响了房地产市场的供求关系，虽然保障性住房与商品房在客户群方面还是存在一定的差别，但是从前文可知，其对房地产价格的影响是不可避免的。从国家统计局的权威数据看，国家统计局的数据也能证明以上沦断。截至2008年11月末，全国商品房空置面积1. 36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2. 2个百分点。从以上的分析我们可以看到，保障性住房对房地产业的影响有积极作用也有消极作用，我们如何降低保障性住房对房地产业的消极影响，充分的发挥其建设性作用是我们要关注的重点。笔者认为这一方面取决于党和政府的决策，另一方面取决于房地产业自身的良性发展。
二、房地产业良性发展的应对之策
（1）启动房地产方面的托宾税。托宾税是泡沫经济的克星。由于我国房地产市场有金融市场的特征，伯需托改善的需要条件和失灵的四种原因均在中国房地产市场出现。且市场失灵现象明显，启动托宾税就不失为一种优选目标。（2）强化对房地产市场的区分。对于住房的消费能力取决于家庭收入，近年来我国的阶层分化越来越明显，这一趋势虽然会在以后慢慢的扑以消除，但是在短期内仍然是国情之一。按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房的需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及环境质量，要求有最基本的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。现阶段政府只是为有基本需求的民众提供保障性住房，在保障性住房之外，市场需求要求满足其它需求的商品住房。所以说划分市场需求，强化对房地产市场的区分，重点的投资商品性住房形成合理的分层将以利于整个房地产业的发展。（3）深化企业改革，塑造企业文化及名片。房地产行业涉及的环节比较多，一个成功的房地产企业必须要重视侮一个环节，每一个部门。要在企业发展过程中不断地深化对企业的改革，使企业向着高效、稳定的方向发展。要注重员工的利益，利用侮次难得的机会承担社会责任，创造属于自身的企业文化，形成属于企业自身的名片。
结束语：南京市保障性住房建设规模来看，只有较高的保障房推出比才会影响房地产市场。然而现阶段我国保障性住房建设规模仍然处于较低水平，完全建好尚需时日，但群众对住宅市场的需求依然较强，仍处于需大于供的状态，本人认为在近3-5年内，我国经济适用房很难对商品房的需求与价格构成实质冲击，并根据准入和退出机制，中长期内对商品住宅价格及需求的影响也比较有限。
参考文献：
[1] 裴媛浅谈保障性住房制度对房地产业发展的影响经济论丛.
[2]马国强田文杰保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析新东方2012年第1期 总第188期.
摘 ?要：保障性住房对于民生工程具有关键重要意义，使得人人有所居目标的实现更进一步。另外，保障性住房对于全省经济发展具有重大影响，对稳定房地产市场，预防过度泡沫化具有十分重要意义。
关键词：保障性住房;房地产;影响
一、保障性住房对房地产市场的影响
（一）保障性住房对房地产业的积极影响。（1）有利于推进住房保障体系建设。虽然我国的住房供应量较大，但是我国人口比较多，且房价始终维持在一个较高的水平，占比例较大的中低产阶层根本就没有能力购买住房。保障性住房在政府的主导下，能够为普通民众提供质优价廉的住房，形成保障性住房与商品房协调发展的境况。现有情况下，降低商品房的供应，提高保障性住房的建设，将有利于推进住房保障体系建设。（2）有利于稳定房地产投资增长。随着近来年金融危机的影响，许多行业都面临着经营的困境，大量的资金纷纷的抽调出来进入到房地产开发领域。这使本来就过于“热”的房地产领域雪上加霜，其房地产泡沫进一步加大。保障性住房建设资金的投入能够一定程度上抑制对商品房的投入，使房地产投资旱稳定的增长状态。（3）保障房大量兴建，可以规避货币政策周期转换引发的金融风险。目前央行己将银行存款准备金率提高至20%的历史最高水平，存款利率也是历史新高，由于全年的612增速目标定为17%，可以说继续加息、加存款金率的空间不大。但是中国前两年印钞铺开的摊子太大，仍会有很多烂尾楼出现。保障房的适时兴建，提前规避了因为货币政策周期转换引发的金融风险，将民众从房奴中解脱出来，起到刺激内需、促进经济结构调整、利于开征房产税的作用。房产税的开征，将为地方政府摆脱土地财政提供了税源的支撑，进一步促进土地价格下降，促进资金流转发展高科技、大消费等服务行业。
（二）保障性住房对房地产业的消极影响。（1）影响房地产市场的供求关系。保障性住房政策的出台一方面将质优价廉的住房推向了市场，加大了市场中住房的供应，这将不可避免的影响到商品房市场的需求;另一方面保障性住房政策使许多购房者产生了这样一种心理，即随着保障性住房投入市场，商品房价格一定会有所下降，这也影响了潜在的客户对商品房的需求。总体上，保障性住房将会整体上缩小市场上住房特别是商品性住房的供应。（2）保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。如前所述，保障性住房的建设影响了房地产市场的供求关系，虽然保障性住房与商品房在客户群方面还是存在一定的差别，但是从前文可知，其对房地产价格的影响是不可避免的。从国家统计局的权威数据看，国家统计局的数据也能证明以上沦断。截至2008年11月末，全国商品房空置面积1. 36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2. 2个百分点。从以上的分析我们可以看到，保障性住房对房地产业的影响有积极作用也有消极作用，我们如何降低保障性住房对房地产业的消极影响，充分的发挥其建设性作用是我们要关注的重点。笔者认为这一方面取决于党和政府的决策，另一方面取决于房地产业自身的良性发展。
二、房地产业良性发展的应对之策
（1）启动房地产方面的托宾税。托宾税是泡沫经济的克星。由于我国房地产市场有金融市场的特征，伯需托改善的需要条件和失灵的四种原因均在中国房地产市场出现。且市场失灵现象明显，启动托宾税就不失为一种优选目标。（2）强化对房地产市场的区分。对于住房的消费能力取决于家庭收入，近年来我国的阶层分化越来越明显，这一趋势虽然会在以后慢慢的扑以消除，但是在短期内仍然是国情之一。按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房的需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，不管住房的大小及环境质量，要求有最基本的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。现阶段政府只是为有基本需求的民众提供保障性住房，在保障性住房之外，市场需求要求满足其它需求的商品住房。所以说划分市场需求，强化对房地产市场的区分，重点的投资商品性住房形成合理的分层将以利于整个房地产业的发展。（3）深化企业改革，塑造企业文化及名片。房地产行业涉及的环节比较多，一个成功的房地产企业必须要重视侮一个环节，每一个部门。要在企业发展过程中不断地深化对企业的改革，使企业向着高效、稳定的方向发展。要注重员工的利益，利用侮次难得的机会承担社会责任，创造属于自身的企业文化，形成属于企业自身的名片。
结束语：南京市保障性住房建设规模来看，只有较高的保障房推出比才会影响房地产市场。然而现阶段我国保障性住房建设规模仍然处于较低水平，完全建好尚需时日，但群众对住宅市场的需求依然较强，仍处于需大于供的状态，本人认为在近3-5年内，我国经济适用房很难对商品房的需求与价格构成实质冲击，并根据准入和退出机制，中长期内对商品住宅价格及需求的影响也比较有限。
参考文献：
[1] 裴媛浅谈保障性住房制度对房地产业发展的影响经济论丛.
[2]马国强田文杰保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析新东方2012年第1期 总第188期.
