商业地产项目施工进度全过程管理分析
黄雪勇
【摘 要】随着社会经济的不断发展，国家为了适应社会发展需求，不断调整经济政策。因此，房地产行业企业要取得发展，就必须有效地把握市场经济的发展动向及国家相关经济政策的调整，同时严格把控项目开发节奏，完善商业地产项目施工进度全过程管理体系，从各个方面进行改革发展，利用有效的创新管理模式取得发展先机。
【Abstract】With the continuous development of society and economy， the government has to constantly adjust its economic policies to meet the needs of social development. Therefore， in order to achieve the development of the real estate industry， it is necessary to effectively grasp the development trend of the market economy and the adjustment of the relevant economic policies of the state. At the same time， we need strictly control the rhythm of the project development， improve the construction process of commercial real estate projects throughout the process management system，carry on the reform and development from various aspects，take advantage of effective innovation management model to achieve development opportunities.
【关键词】商业地产； 项目施工； 进度管理； 策略分析
【Keywords】 commercial real estate； project construction； schedule management； strategy analysis
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）07-0013-02
1 引言
中国经济在快速发展阶段，各行业发展获得了更多機遇，同时也面临巨大的挑战。尤其对于房地产这种热门行业来说面临的竞争压力就更大，因此房地产企业要获得长久的发展就要具有长远发展的眼光，以自身的短板为切入点，不断弥补发展过程中暴露出来的各种缺陷，时刻将企业的发展融入到经济、政策环境中，在实践中不断完善，以求获得更好的发展机遇[1]。具体来讲，商业地产项目涉及的资金数量巨大，项目的任何一个环节都至关重要，有的企业过度重视项目前期的招标、规划阶段，忽视中后期建设阶段，导致建设过程就成为了商业地产项目中最容易出现问题的环节，因此我们要从这一角度出发，深刻研究商业地产项目施工进度全过程管理，从管理现状入手，进而提出可行性建议。
2 影响商业地产项目施工进度的因素
商业地产项目涉及到各种社会资源，并且与社会中的许多行业都有上下游的关系，因此，商业地产项目的施工进度对于行业企业内部、行业内部以及相关行业都会造成一定的影响。影响商业地产项目施工进度的因素主要有建设周期因素、资金因素、施工人员及机械数量因素、建筑工程技术因素等，如何从综合管理的高度出发，有效协调、利用这些关键因素，避免工程工期延迟，造成投资人的利益损失，是一个值得我们深入研究和思考的课题。
2.1 影响商业地产项目施工进度的人力资源因素
人才是一个企业的软实力，对于商业地产类行业来说，拥有一定数量的经验丰富、专业素养优良的项目设计、管理人才团队对整个项目的实施与控制至关重要，尤其是一个以管理能力突出的项目经理为中心的项目管理团队，高效完成对项目建设规划、实施和考核是项目能够顺利按时完成的前提[2]。因此，房地产企业应加强市场化程度，积极改革调整，保障影响项目施工进度的人力资源因素方面的可靠性。对于人才的聘用、激励和管理考核等方面应严谨科学而有效，完善员工福利性支持与保障，从而调动员工积极性，提升员工创造性、创新性能力。
2.2 影响商业地产项目施工进度的现场环境因素
从商业地产的特征来看，商业地产项目一般分布在建筑密集、公共设施齐全、人员密度极大的城市中心区域，因此在项目施工建设过程中不可避免受到许多环境因素限制，如在原材料的交通运输、作业场地的围护、区域生产经营围护和外部关系协调等，导致材料、废弃物等物资进出场、施工作业时间、部分声污染、管污染作业内容在特定时间方面受限，在一定程度上影响到施工进度[3]。
2.3 影响商业地产项目施工进度的资金、物料因素
商业地产项目建筑物需要满足多方需求，所以结构设计相对复杂，且由于环境、工期等因素，各项配套设施需快速同步完善，项目建设所需流动资金数量极为庞大，资金支持力度是项目顺利开展的保障，充足的资金是项目“短、平、快”完成的前提，资金供应链的不及时或者中断，将影响到施工进度甚至导致项目终止。
其次，大型商业项目对于原料的要求也是非常高的，合格标准材料是项目建设的前提保障，材料采办、加工过程中出现任何问题，都将不同程度影响项目实施进度，甚至会导致项目返工、重做等工程质量事件，极大影响项目实施进度。
3 商业地产项目施工进度全过程管理策略分析
从上述分析中可以看出，商业地产项目施工进度的影响因素非常多，为按期完成项目的开发建设，我们必须全面考虑到施工过程中可能发生的各类意外情况，及不可避免的外在影响因素，通过项目管理团队在施工全过程中制订出项目施工规划以及策略，有效控制项目开发建设节奏，降低内在以及外在因素对于施工进度的影响。
3.1 在项目施工规划中采取施工进度责任机制
商业地产项目开发过程中之所以出现工期延误现象，很大一部分原因在于参建各方责任划分不够明确，导致建设方、设计方、施工方和监理方对影响项目施工开发、施工进度的因素控制力度不夠。对此，在合同谈判期间，应以书面形式明确各个参建主体在进度管理上的主要职责以及考核、奖惩方法，落实各方施工进度管控责任，严格落实各责任主体在规划、勘察、设计、施工、交付验收等阶段相关责任，确保项目开发顺利实施。同时严格奖惩措施，对违约情况进行相应处罚，使项目的施工过程中从图纸、材料、进度计划等都落实到责任人，强化人员责任意识，确保各个环节顺利开展。
3.2 在项目施工规划中要重视施工进度的安排
商业地产项目开发建设从设计、施工到交付验收，是一个周期漫长的过程，在一定的外部环境下，项目开发周期是项目经济效益的重要竞争优势，施工建设作为最复杂、历时最长的一部分，直接影响着整个项目的开发周期。如何缩短合理施工工期，争取经济效益，一直是商业地产项目开发各方研究的课题[4]。
结合各方面的实际情况，编制项目开发一级、二级、三级计划，明确各项节点完成时间，同时制订详尽合理的施工规划。通过市场调研与企业自身情况的反馈，利用先进的办公、管理软件制定出科学可靠的施工时间安排，经企业职能部门和项目管理团队讨论，消除进度计划中可能出现的可控缺陷，形成高效、切实可行的整体进度规划，并利用到施工过程中。同时，及时进行阶段检查、总结，注重计划纠偏调整。
3.3 对施工进度控制制度的建立以及控制方法的思考
项目开发建设过程中涉及到大量的流动资金、人员、材料、机械设备等，而且项目施工规模庞大，杂乱纷呈的各方因素为施工管理工作带来了极大的困难，房地产企业应针对施工进度管理模块，建立专门的控制制度，加大频频抽查实施过程中的进度偏差，分析产生原因，制定具有针对性的调整计划，及时纠偏[5]。
具体来讲，应当成立施工进度控制小组，覆盖项目全过程、全方位，抽取具有代表性的工程工序，记录每日施工进度，通过统计和计算日常、阶段性计划的完成情况，判断施工进度是否满足计划，如满足计划，是否还有改进的空间；如未满足计划，及时分析，调查原因，从而及时有效的解决导致偏差产生的问题，整改完成后进入下一个“计划-实施-检查-整改”环节，想成常态的、动态的控制方法，及时检测、监督、控制项目实施进度，使项开发及建设施工进度达到要求，也可以杜绝施工过程中为了盲目追求工期而牺牲建筑质量的现象。
4 结语
对于房地产企业来说，项目施工进度在一定程度上代表开发成本，商业地产的施工能否按既定进度计划进行，直接影响项目的效益，所以在项目全周期内进行施工的各个环节都要严格要求，只有保证全项目整体施工进度和质量，做好全方位的管制，才能提升施工效率、合理利用资源，从而确保该项目能够按时按质的完成。
【参考文献】
【1】楚国威，任家强，张敏.BIM技术在商业房地产项目进度管理应用的探索与优化[J].管理科学与工程学会年会，2016（3）：78.
【2】张金龙.浅议房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题[J].民营科技，2016（7）：123.
【3】朱燕超.房商业地产项目土建施工现场进度控制管理分析[J].装饰装修天地，2016（1）：106.
【4】程俊晓.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].建材与装饰，2015（22）：116.
【5】谢燕.商业类景观项目设计阶段全过程质量管理的研究[J].城市建筑，2015（32）：102.
【摘 要】随着社会经济的不断发展，国家为了适应社会发展需求，不断调整经济政策。因此，房地产行业企业要取得发展，就必须有效地把握市场经济的发展动向及国家相关经济政策的调整，同时严格把控项目开发节奏，完善商业地产项目施工进度全过程管理体系，从各个方面进行改革发展，利用有效的创新管理模式取得发展先机。
【Abstract】With the continuous development of society and economy， the government has to constantly adjust its economic policies to meet the needs of social development. Therefore， in order to achieve the development of the real estate industry， it is necessary to effectively grasp the development trend of the market economy and the adjustment of the relevant economic policies of the state. At the same time， we need strictly control the rhythm of the project development， improve the construction process of commercial real estate projects throughout the process management system，carry on the reform and development from various aspects，take advantage of effective innovation management model to achieve development opportunities.
【关键词】商业地产； 项目施工； 进度管理； 策略分析
【Keywords】 commercial real estate； project construction； schedule management； strategy analysis
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）07-0013-02
1 引言
中国经济在快速发展阶段，各行业发展获得了更多機遇，同时也面临巨大的挑战。尤其对于房地产这种热门行业来说面临的竞争压力就更大，因此房地产企业要获得长久的发展就要具有长远发展的眼光，以自身的短板为切入点，不断弥补发展过程中暴露出来的各种缺陷，时刻将企业的发展融入到经济、政策环境中，在实践中不断完善，以求获得更好的发展机遇[1]。具体来讲，商业地产项目涉及的资金数量巨大，项目的任何一个环节都至关重要，有的企业过度重视项目前期的招标、规划阶段，忽视中后期建设阶段，导致建设过程就成为了商业地产项目中最容易出现问题的环节，因此我们要从这一角度出发，深刻研究商业地产项目施工进度全过程管理，从管理现状入手，进而提出可行性建议。
2 影响商业地产项目施工进度的因素
商业地产项目涉及到各种社会资源，并且与社会中的许多行业都有上下游的关系，因此，商业地产项目的施工进度对于行业企业内部、行业内部以及相关行业都会造成一定的影响。影响商业地产项目施工进度的因素主要有建设周期因素、资金因素、施工人员及机械数量因素、建筑工程技术因素等，如何从综合管理的高度出发，有效协调、利用这些关键因素，避免工程工期延迟，造成投资人的利益损失，是一个值得我们深入研究和思考的课题。
2.1 影响商业地产项目施工进度的人力资源因素
人才是一个企业的软实力，对于商业地产类行业来说，拥有一定数量的经验丰富、专业素养优良的项目设计、管理人才团队对整个项目的实施与控制至关重要，尤其是一个以管理能力突出的项目经理为中心的项目管理团队，高效完成对项目建设规划、实施和考核是项目能够顺利按时完成的前提[2]。因此，房地产企业应加强市场化程度，积极改革调整，保障影响项目施工进度的人力资源因素方面的可靠性。对于人才的聘用、激励和管理考核等方面应严谨科学而有效，完善员工福利性支持与保障，从而调动员工积极性，提升员工创造性、创新性能力。
2.2 影响商业地产项目施工进度的现场环境因素
从商业地产的特征来看，商业地产项目一般分布在建筑密集、公共设施齐全、人员密度极大的城市中心区域，因此在项目施工建设过程中不可避免受到许多环境因素限制，如在原材料的交通运输、作业场地的围护、区域生产经营围护和外部关系协调等，导致材料、废弃物等物资进出场、施工作业时间、部分声污染、管污染作业内容在特定时间方面受限，在一定程度上影响到施工进度[3]。
2.3 影响商业地产项目施工进度的资金、物料因素
商业地产项目建筑物需要满足多方需求，所以结构设计相对复杂，且由于环境、工期等因素，各项配套设施需快速同步完善，项目建设所需流动资金数量极为庞大，资金支持力度是项目顺利开展的保障，充足的资金是项目“短、平、快”完成的前提，资金供应链的不及时或者中断，将影响到施工进度甚至导致项目终止。
其次，大型商业项目对于原料的要求也是非常高的，合格标准材料是项目建设的前提保障，材料采办、加工过程中出现任何问题，都将不同程度影响项目实施进度，甚至会导致项目返工、重做等工程质量事件，极大影响项目实施进度。
3 商业地产项目施工进度全过程管理策略分析
从上述分析中可以看出，商业地产项目施工进度的影响因素非常多，为按期完成项目的开发建设，我们必须全面考虑到施工过程中可能发生的各类意外情况，及不可避免的外在影响因素，通过项目管理团队在施工全过程中制订出项目施工规划以及策略，有效控制项目开发建设节奏，降低内在以及外在因素对于施工进度的影响。
3.1 在项目施工规划中采取施工进度责任机制
商业地产项目开发过程中之所以出现工期延误现象，很大一部分原因在于参建各方责任划分不够明确，导致建设方、设计方、施工方和监理方对影响项目施工开发、施工进度的因素控制力度不夠。对此，在合同谈判期间，应以书面形式明确各个参建主体在进度管理上的主要职责以及考核、奖惩方法，落实各方施工进度管控责任，严格落实各责任主体在规划、勘察、设计、施工、交付验收等阶段相关责任，确保项目开发顺利实施。同时严格奖惩措施，对违约情况进行相应处罚，使项目的施工过程中从图纸、材料、进度计划等都落实到责任人，强化人员责任意识，确保各个环节顺利开展。
3.2 在项目施工规划中要重视施工进度的安排
商业地产项目开发建设从设计、施工到交付验收，是一个周期漫长的过程，在一定的外部环境下，项目开发周期是项目经济效益的重要竞争优势，施工建设作为最复杂、历时最长的一部分，直接影响着整个项目的开发周期。如何缩短合理施工工期，争取经济效益，一直是商业地产项目开发各方研究的课题[4]。
结合各方面的实际情况，编制项目开发一级、二级、三级计划，明确各项节点完成时间，同时制订详尽合理的施工规划。通过市场调研与企业自身情况的反馈，利用先进的办公、管理软件制定出科学可靠的施工时间安排，经企业职能部门和项目管理团队讨论，消除进度计划中可能出现的可控缺陷，形成高效、切实可行的整体进度规划，并利用到施工过程中。同时，及时进行阶段检查、总结，注重计划纠偏调整。
3.3 对施工进度控制制度的建立以及控制方法的思考
项目开发建设过程中涉及到大量的流动资金、人员、材料、机械设备等，而且项目施工规模庞大，杂乱纷呈的各方因素为施工管理工作带来了极大的困难，房地产企业应针对施工进度管理模块，建立专门的控制制度，加大频频抽查实施过程中的进度偏差，分析产生原因，制定具有针对性的调整计划，及时纠偏[5]。
具体来讲，应当成立施工进度控制小组，覆盖项目全过程、全方位，抽取具有代表性的工程工序，记录每日施工进度，通过统计和计算日常、阶段性计划的完成情况，判断施工进度是否满足计划，如满足计划，是否还有改进的空间；如未满足计划，及时分析，调查原因，从而及时有效的解决导致偏差产生的问题，整改完成后进入下一个“计划-实施-检查-整改”环节，想成常态的、动态的控制方法，及时检测、监督、控制项目实施进度，使项开发及建设施工进度达到要求，也可以杜绝施工过程中为了盲目追求工期而牺牲建筑质量的现象。
4 结语
对于房地产企业来说，项目施工进度在一定程度上代表开发成本，商业地产的施工能否按既定进度计划进行，直接影响项目的效益，所以在项目全周期内进行施工的各个环节都要严格要求，只有保证全项目整体施工进度和质量，做好全方位的管制，才能提升施工效率、合理利用资源，从而确保该项目能够按时按质的完成。
【参考文献】
【1】楚国威，任家强，张敏.BIM技术在商业房地产项目进度管理应用的探索与优化[J].管理科学与工程学会年会，2016（3）：78.
【2】张金龙.浅议房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题[J].民营科技，2016（7）：123.
【3】朱燕超.房商业地产项目土建施工现场进度控制管理分析[J].装饰装修天地，2016（1）：106.
【4】程俊晓.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].建材与装饰，2015（22）：116.
【5】谢燕.商业类景观项目设计阶段全过程质量管理的研究[J].城市建筑，2015（32）：102.
