营改增对房地产开发企业的影响及对策探讨
蒋晶?李晓宁
摘要：全面实施营改增后，对企业会计核算及财务管理带来巨大变革。“营改增”是为了防止重复征税，减轻企业负担，从而促进经济发展。通过分析“营改增”对房地产开发企业的影响，明确房地产开发企业在“营改增”后可能面临的问题，并由此提出针对性对策，以利于企业更好地应对税制改革。
关键词：营改增；税负；税收筹划；发票
一、概述
我国从2016年5月1日起，全面实施“营改增”，并将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四大行业。由于增值税税种的特点，以及为了进一步加强增值税抵扣链条的完整性，实施“营改增”可以消除流转税领域的重复征税现象，从而达到产业间税负公平的目的。房地产行业的发展在我国国民经济的发展中占有重要的地位，对与之相关联行业的生存与发展都有着一定的影响。房地产行业从“营改增”实施细则出台到实施时间之短，给房地产企业应对“营改增”改革带来了机遇与挑战。正是在这背景之下，文章探讨“营改增”对房地产开发企业的影响，并针对存在的问题提出应对措施。
二、“营改增”对房地产开发企业的影响
“营改增”对房地产企业的影响涉及到房地产开发的各个环节，其中，在财务层面主要体现在以下几个方面：
（一）“营改增”对房地产企业税负的影响
“营改增”对企业税收的影响最直观的表现便是直接以增值税取代了营业税，在税改之前房地产企业一直采用营业税和土地增值税双重征收制度，而且这两种税种是价内税，导致企业承担的税负较重。“营改增”后，房地产企业中一般纳税人适用的增值税税率为11%，进项抵扣后缴纳。因房地产开发企业在“营改增”之前开发的老项目已无法取得进项抵扣，税负将突增6%，为实现税制转换的平稳过渡，保证“营改增”的税负平移，国家财政部、国税总局拟定了一系列的过渡性政策，再剔除附加税因素，“营改增”过渡时期，房地产开发企业的税负较营业税时期会有所降低。
然而房地产企业在“营改增”之后开发的新项目，由于一般纳税人适用11%征收率，所取得的进项税额，直接影响增值税最后应交纳的税额，从而最终影响企业的税负。因此，如果房地产企业的进项税额管理无法做到完善，那么房地产企业的税负较营业税时期必然有所上升。
（二）“营改增”对房地产企业净利润的影响
在“营改增”之前，由于房地产开发企业缴税额较多，若是企业净利润增长较多，必将导致营业税金、房产税等随之增加，在实施“营改增”之后，初期项目执行简易计税办法，保证了房地产企业的税负平移，企业净利润变化不大，但是全面执行一般计税后，由于房地产企业开发过程中向政府缴纳的规费、向金融机构融资支付的利息、金融机构的顾问费、企业的业务招待费等无法获取抵扣的增值税专用发票，且上游企业也不可能全部提供11%的进项，进项可抵扣税额比例无法达到理论要求，所以即使抵扣链条畅通，未来房地产企业利润也会有所下降。因此，房地产行业应该清楚地认识到营改增对企业净利润的影响，尽可能取得增值税专用发票予以抵减，减轻税负，提高利润。
（三）对发票管理的影响
“營改增”对房地产企业最大的影响是增值税进行税额的抵扣，企业获得进项票的多少，直接影响税负率。只要房地产企业及时、合法取得可以抵扣的增值税专用发票，房地产企业的税负就可以降低，在一定程度上缓解企业的财务压力。反之，如果无法取得增值税专业发票，企业会面临11%的增值税和25%的企业所得税双重税负增加的风险。这就对房地产企业发票管理系统提出了更高的要求。有的房地产企业在营改增之前，内部控制并不严谨，工程物资采购环节漏洞百出。而在营改增全面实施后，要想平稳渡过税收变革，企业应全面加强内部控制，特别是作为一般纳税人的房地产企业要严格管理增值税专用发票，如对与供应商往来之间发票的管理、企业员工的费用报销等。
三、房地产企业应对“营改增”的有效措施
为减小营改增可能产生的不利影响，房地产开发企业可以从以下四方面采取措施：
（一）有针对性地选择税收筹划方式
企业的税收筹划是应对“营改增”政策改革的主要手段，科学合理的实施税务筹划，可以确保企业在营改增全面实施后，实现减轻税负、达到税后受益最大化的效果。因此，企业管理人员要积极钻研“营改增”内容，吃透“营改增”政策，提高对税收筹划的重视程度，加强与税务机关工作人员的沟通，在此前提下，结合企业自身生产管理经营特点，以达到充分享受国家给予房地产行业的税收优惠政策的目的。同时需要在企业内部的资金管理系统中进行统筹规划和前瞻分析，把增值税发票的考虑因素加入到建设阶段的成本控制和销售阶段的整体筹划中，认真制定企业税收筹划方案。如及时对拿地、融资、供应方选择、工程建设、预售等流程进行梳理，明确在各经营流程中企业可规划的空间。
（二）提高财务人员专业能力
“营改增”的全面实施需要房地产企业对原来的经营流程做一些调整变化，要想充分利用税制改革带来的优势，降低税负，这就要求财务人员必须具备更高的专业能力。一方面，企业应重视财务人员的“营改增”专题培训，提高财务管理水平。企业财务人员要理解和掌握“营改增”政策的各项关键内容，熟悉“营改增”税收优惠政策，以更好地适应新税制改革所带来的变化。而企业通过培训的方式可以提高财务人员会计核算的准确性，提升业务素质。同时，企业还应加强增值税税务处理技能的培训。提高财务人员对成本、收入的核算能力，规范业务流程，确保企业生产经营活动不断深入推进，减少成本浪费。
（三）提升增值税专用发票管理水平
“营改增”全面实施之后，如何管理好增值税专用发票已经成为了一个十分迫切的问题，房地产开发企业应根据自身实际情况，制订出详细完善的增值税发票管理制度，以提升企业增值税专用发票管理水平。首先，在实际工作中，房地产开发企业对于上游供应商的选择应考虑具有一般纳税人身份。在申请进项税抵扣时，房地产企业必须及时、合法地从供应商获取增值税专用发票，才可以达到有效减轻税负的目的。反之，则无法达到预期效果。其次，由于房地产开发企业取得的增值税专用发票存在无法抵扣的风险，所以需加强专用发票的认证管理。在实际工作中，企业的财会人员应当充分了解如何去辨别无法抵扣的增值税专用发票。如果房地产开发企业没有认证比对发票，就有可能出现不能抵扣的进项税额，从而给公司带来经济损失。最后，应设置专人保管、开具增值税发票，并要加强发票管理人员税务知识的学习和培训。
（四）可开发精装楼盘
增值税是对收入增值部分征收税费，房地产开发企业要想达到降低税负的目的，就应该在开发建造过程中尽可能多的获得可抵扣的发票，抵扣的项目越多，企业的税负便会降低。在营改增之前，精装修的售价要比毛坯房高一些，按照营业额的全额去缴税，房地产企业也会相应的支付多一些的税款；而“营改增”之后，假如企业选择开发精装楼盘，意味着对这些楼房进行装修的时候能够获得比较多的和装饰材料以及与购进家电等固定资产有关的专用发票并进行抵扣，从而给创造盈利带来较多的可能。以案例来说明：
假设某房地产企业毛坯房每套售价100万元，精装修的房子每套120万元，其中每套精装修的房子包含装修费15万元，购买的电器5万元。在营改增之前，精装修房子比毛坯房每套多缴纳的营业税=20*5%=1万元。但是在营改增之后，假设装饰公司的增值税率为11%，销售电器按照17%征收，并都相应取得增值税专用发票。则增值税进项税分别是15/（1+11%）*11%=1.49万元和 5/（1+17%）*17%=0.73万元。精装修房多20万元的销项税额为20/（1+11%）*11%= 1.98万元，精装修部分则应缴增值税=1.98-1.49-0.73=-0.24 万元。
四、结束语
在“营改增”政策全面实施后，房地产企业要想抓住机遇，就必须结合自身实际，积极调整经营模式，提高自身的财务管理水平，做好税收筹划工作，加强增值税专用发票的管理工作，充分利用进项税额在企业运营和成本控制中的可抵扣作用，争取获得更多的优惠，减轻税负，提高企业的经济效益，从而在行业竞争中稳步发展。
参考文献：
[1]安秀红.论营改增对建筑企业会计核算的影响及应对措施[J].财会学习，2016（11）：184.
[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016 （09）：62.
（作者单位：蒋晶 江苏财会职业学院；李晓宁 连云港农发置业有限公司）
摘要：全面实施营改增后，对企业会计核算及财务管理带来巨大变革。“营改增”是为了防止重复征税，减轻企业负担，从而促进经济发展。通过分析“营改增”对房地产开发企业的影响，明确房地产开发企业在“营改增”后可能面临的问题，并由此提出针对性对策，以利于企业更好地应对税制改革。
关键词：营改增；税负；税收筹划；发票
一、概述
我国从2016年5月1日起，全面实施“营改增”，并将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四大行业。由于增值税税种的特点，以及为了进一步加强增值税抵扣链条的完整性，实施“营改增”可以消除流转税领域的重复征税现象，从而达到产业间税负公平的目的。房地产行业的发展在我国国民经济的发展中占有重要的地位，对与之相关联行业的生存与发展都有着一定的影响。房地产行业从“营改增”实施细则出台到实施时间之短，给房地产企业应对“营改增”改革带来了机遇与挑战。正是在这背景之下，文章探讨“营改增”对房地产开发企业的影响，并针对存在的问题提出应对措施。
二、“营改增”对房地产开发企业的影响
“营改增”对房地产企业的影响涉及到房地产开发的各个环节，其中，在财务层面主要体现在以下几个方面：
（一）“营改增”对房地产企业税负的影响
“营改增”对企业税收的影响最直观的表现便是直接以增值税取代了营业税，在税改之前房地产企业一直采用营业税和土地增值税双重征收制度，而且这两种税种是价内税，导致企业承担的税负较重。“营改增”后，房地产企业中一般纳税人适用的增值税税率为11%，进项抵扣后缴纳。因房地产开发企业在“营改增”之前开发的老项目已无法取得进项抵扣，税负将突增6%，为实现税制转换的平稳过渡，保证“营改增”的税负平移，国家财政部、国税总局拟定了一系列的过渡性政策，再剔除附加税因素，“营改增”过渡时期，房地产开发企业的税负较营业税时期会有所降低。
然而房地产企业在“营改增”之后开发的新项目，由于一般纳税人适用11%征收率，所取得的进项税额，直接影响增值税最后应交纳的税额，从而最终影响企业的税负。因此，如果房地产企业的进项税额管理无法做到完善，那么房地产企业的税负较营业税时期必然有所上升。
（二）“营改增”对房地产企业净利润的影响
在“营改增”之前，由于房地产开发企业缴税额较多，若是企业净利润增长较多，必将导致营业税金、房产税等随之增加，在实施“营改增”之后，初期项目执行简易计税办法，保证了房地产企业的税负平移，企业净利润变化不大，但是全面执行一般计税后，由于房地产企业开发过程中向政府缴纳的规费、向金融机构融资支付的利息、金融机构的顾问费、企业的业务招待费等无法获取抵扣的增值税专用发票，且上游企业也不可能全部提供11%的进项，进项可抵扣税额比例无法达到理论要求，所以即使抵扣链条畅通，未来房地产企业利润也会有所下降。因此，房地产行业应该清楚地认识到营改增对企业净利润的影响，尽可能取得增值税专用发票予以抵减，减轻税负，提高利润。
（三）对发票管理的影响
“營改增”对房地产企业最大的影响是增值税进行税额的抵扣，企业获得进项票的多少，直接影响税负率。只要房地产企业及时、合法取得可以抵扣的增值税专用发票，房地产企业的税负就可以降低，在一定程度上缓解企业的财务压力。反之，如果无法取得增值税专业发票，企业会面临11%的增值税和25%的企业所得税双重税负增加的风险。这就对房地产企业发票管理系统提出了更高的要求。有的房地产企业在营改增之前，内部控制并不严谨，工程物资采购环节漏洞百出。而在营改增全面实施后，要想平稳渡过税收变革，企业应全面加强内部控制，特别是作为一般纳税人的房地产企业要严格管理增值税专用发票，如对与供应商往来之间发票的管理、企业员工的费用报销等。
三、房地产企业应对“营改增”的有效措施
为减小营改增可能产生的不利影响，房地产开发企业可以从以下四方面采取措施：
（一）有针对性地选择税收筹划方式
企业的税收筹划是应对“营改增”政策改革的主要手段，科学合理的实施税务筹划，可以确保企业在营改增全面实施后，实现减轻税负、达到税后受益最大化的效果。因此，企业管理人员要积极钻研“营改增”内容，吃透“营改增”政策，提高对税收筹划的重视程度，加强与税务机关工作人员的沟通，在此前提下，结合企业自身生产管理经营特点，以达到充分享受国家给予房地产行业的税收优惠政策的目的。同时需要在企业内部的资金管理系统中进行统筹规划和前瞻分析，把增值税发票的考虑因素加入到建设阶段的成本控制和销售阶段的整体筹划中，认真制定企业税收筹划方案。如及时对拿地、融资、供应方选择、工程建设、预售等流程进行梳理，明确在各经营流程中企业可规划的空间。
（二）提高财务人员专业能力
“营改增”的全面实施需要房地产企业对原来的经营流程做一些调整变化，要想充分利用税制改革带来的优势，降低税负，这就要求财务人员必须具备更高的专业能力。一方面，企业应重视财务人员的“营改增”专题培训，提高财务管理水平。企业财务人员要理解和掌握“营改增”政策的各项关键内容，熟悉“营改增”税收优惠政策，以更好地适应新税制改革所带来的变化。而企业通过培训的方式可以提高财务人员会计核算的准确性，提升业务素质。同时，企业还应加强增值税税务处理技能的培训。提高财务人员对成本、收入的核算能力，规范业务流程，确保企业生产经营活动不断深入推进，减少成本浪费。
（三）提升增值税专用发票管理水平
“营改增”全面实施之后，如何管理好增值税专用发票已经成为了一个十分迫切的问题，房地产开发企业应根据自身实际情况，制订出详细完善的增值税发票管理制度，以提升企业增值税专用发票管理水平。首先，在实际工作中，房地产开发企业对于上游供应商的选择应考虑具有一般纳税人身份。在申请进项税抵扣时，房地产企业必须及时、合法地从供应商获取增值税专用发票，才可以达到有效减轻税负的目的。反之，则无法达到预期效果。其次，由于房地产开发企业取得的增值税专用发票存在无法抵扣的风险，所以需加强专用发票的认证管理。在实际工作中，企业的财会人员应当充分了解如何去辨别无法抵扣的增值税专用发票。如果房地产开发企业没有认证比对发票，就有可能出现不能抵扣的进项税额，从而给公司带来经济损失。最后，应设置专人保管、开具增值税发票，并要加强发票管理人员税务知识的学习和培训。
（四）可开发精装楼盘
增值税是对收入增值部分征收税费，房地产开发企业要想达到降低税负的目的，就应该在开发建造过程中尽可能多的获得可抵扣的发票，抵扣的项目越多，企业的税负便会降低。在营改增之前，精装修的售价要比毛坯房高一些，按照营业额的全额去缴税，房地产企业也会相应的支付多一些的税款；而“营改增”之后，假如企业选择开发精装楼盘，意味着对这些楼房进行装修的时候能够获得比较多的和装饰材料以及与购进家电等固定资产有关的专用发票并进行抵扣，从而给创造盈利带来较多的可能。以案例来说明：
假设某房地产企业毛坯房每套售价100万元，精装修的房子每套120万元，其中每套精装修的房子包含装修费15万元，购买的电器5万元。在营改增之前，精装修房子比毛坯房每套多缴纳的营业税=20*5%=1万元。但是在营改增之后，假设装饰公司的增值税率为11%，销售电器按照17%征收，并都相应取得增值税专用发票。则增值税进项税分别是15/（1+11%）*11%=1.49万元和 5/（1+17%）*17%=0.73万元。精装修房多20万元的销项税额为20/（1+11%）*11%= 1.98万元，精装修部分则应缴增值税=1.98-1.49-0.73=-0.24 万元。
四、结束语
在“营改增”政策全面实施后，房地产企业要想抓住机遇，就必须结合自身实际，积极调整经营模式，提高自身的财务管理水平，做好税收筹划工作，加强增值税专用发票的管理工作，充分利用进项税额在企业运营和成本控制中的可抵扣作用，争取获得更多的优惠，减轻税负，提高企业的经济效益，从而在行业竞争中稳步发展。
参考文献：
[1]安秀红.论营改增对建筑企业会计核算的影响及应对措施[J].财会学习，2016（11）：184.
[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016 （09）：62.
（作者单位：蒋晶 江苏财会职业学院；李晓宁 连云港农发置业有限公司）
