2011楼价话题大PK:广州房价会不会下降
黄颖 谢蔓 陈齐
经历了去年的调控，广州楼市在今年1月似乎略有回暖，房价也开始微升。但在1月26日，国家出台新国八条……
被称为史上最严厉调控政策的新国八条近日在广州落地，备受关注的限购令也开始实施。广州楼市经过了去年连续两次调控房价依然在上升，在新一轮调控政策下，一个话题自然产生：广州房价会不会下降?
在探讨这个问题前，我们先拿去年的情况做个参考。2010年是国家调控力度最大的一年，连续出台两次调控政策，广州严格执行楼市调控政策，第三套房贷暂停、家庭只能新购一套房、没有纳税或社保证明外地家庭不能购房等。但去年广州的一手楼价却急升38%，是历年来升幅最高的一年。
经历了去年的调控，广州楼市在今年1月似乎略有回暖，房价也开始微升。但在1月26日，国家出台新国八条，提出了更嚴厉的限购措施，二套房贷首付也提高至六成。同时央行加息，大部分银行更取消了首套房贷利率优惠，实行基准利率房贷。今年系列调控政策的叠加，加上去年两次调控的累积效应，不少人认为，广州房价要下降了。因为目前支撑广州楼市成交的是二三次置业者，当三次及以上的置业者被限购，需求将会大幅减少。
但与此同时，通货膨胀的压力，人民币升值的压力，成为了广州房价走势的一个变数。大家都记得，去年的“9.29”楼市新政出台后，业界也普遍认为楼价肯定要降，但是支撑着楼价不降的最大因素就是买房抗通胀。而今年1月初广州楼市的回暖也正是买房抗通胀的需求突然增加而导致的。市民普遍认为，房价降不下去，但再不买房钱在贬值。
中科院预测今年中国CPI将达3.7%，渣打银行更预测今年中国CPI将达5.5%。通货膨胀继续，在这样的情况下，购房防通胀将是一个永恒的话题。如果开发商撑着不降价，过一段时间，政策陆续被消化，观望期过去，成交量就有可能上升，楼价也会稳定下来，甚至上升。
究竟广州房价降还是不降？这是一个巨大的问号。为此，记者特意采访、搜集了房地产专家、楼记、开发商和市民的多方观点，进行广州房价降不降的大辩论。让市民自己判断该不该现在买房？该不该把手上的房子卖掉？
主降派
市民代表
金沙洲某楼盘业主李先生：有钱人已经不能买了，穷人买不起，中产又不舍得买，你说会不会降？降是一定要降的，就看能降下来多少。
网友“桃之夭夭0328”：当然要降，必须的，否则民何以堪，幸福广东如何打造？关键是何时降、降多少、降多久的问题。
网友“zwf830519”：没有什么只升不跌的，房地产会慢慢在中国不占主导位置，政府的方针已改变了，要相信自己。
白云区业主陈先生：现在这样的楼价有多少人买得起房？而且二套房六成首付，跟一次性付款差别也不大了，要买得起房就更难了，等少部分有钱人一次性付款买完房子，市场肯定就冷清下来，到时房子就该降价啦！
网友“呆立半生柯竣平”：周五和同事聊房价，她吃惊地说我是她碰到的第一个看跌的人。刚路过中介，说广州限购以来，房价还在涨。1998年到2003年，广州房价最高曾下跌50%。当时刚需比现在更大，百姓购买力也很强，投资渠道比现在更少。所以控制房价的唯一关键因素是要控制通货膨胀，央行一定要严控货币投放。否则，国百条也无用。
银行职员关小姐：楼价不降不行了，光靠工资不吃不喝几十年也买不起房。现在政府降房价不仅是经济任务，更是政治任务。只要政府有决心去做，我相信还是可以把楼价降下来的。
媒体代表
新快报房地产新闻部李琳：近两年房地产调控政策一个接一个，广州楼价还是得降，如果楼价不降肯定还会引起更严厉的调控政策。城郊楼盘降价可能性最大，如花都区，楼市供应量大，供大于求，楼价就会降。
网易房产频道主编严加森：限购令对广州楼市需求抑制大，有购房能力的人被限购，而没被限购的人又没有购房能力。而且目前来看限购政策不可能在今年内就取消，在这种情况下，广州楼市成交量肯定会萎缩，而萎缩到一定程度，开发商就会顶不住，只能降价。
新浪乐居广州主编何达志：广州楼价会降主要有三方面原因：宏观调控很严、政府有压力，也有信心；增城、从化暂不限购，会导致成交量大幅拉升，从而产生楼价结构性下跌；限购打压投机，也压制了很多改善需求。
搜狐焦点房地产网编辑郑静：广州房价今年会阴跌，明年可能反弹。不能小看政府调控房价的决心和魄力，限购令搞不定，说不定还会有更加严厉的政策。虽然广州的细则永远吹温柔的春风，但还是会影响大部分楼盘的成交，观望一旦形成，那就无法改变下滑的态势。
《尊品》DM广告杂志编辑张惊：通过两次限购，对炒房者的打击一定收到了该有的效果。显然目前开发商还是在观望，楼价以稳为主。但接下来成交量真的萎缩得太厉害，估计他们还是愿意稍稍降点价的。
专家代表
邓浩志（地产经济研究专家）：按照第一、二轮调控后市场的反应看，市场一般会出现两三个月的观望期。在这一期间楼价基本平稳，成交会出现较大幅度的萎缩。两三个月过去后，市场如果能消化掉利空，则成交量会重新出现放量，不久就会出现楼价继续向上走的局面，第一、二轮调控即属于这种情况，如果成交不能够在两三个月之后出现有效放大，继续维持在低迷的状态，则楼价可能往下走，2008年的楼市即属于这种情况。在“新国八条”的持续作用下，今年的楼价会有一定的下调。但长远看，供应不放大，需求仍然旺盛，跌也是阶段性的。
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）：3月到5月，如果广州一手楼成交量能够稳定在50万平方米左右，则市场走势不会太悲观。在限购背景下，发展商如果调低期望值，促销一下，效果会非常明显。2月份深圳等地出现“日光盘”，就是很好的例子。但如果发展商集体降价，楼市又会出现反作用。按照“新国八条”及中央有关文件，全国2011年要新开工1000万套保障房，大多数集中在中心城市，势必影响楼市走势。
沈锐培（满堂红研究战略拓展部高级主任）：目前的限购等政策，主要是为保障房争取时间，因为这些政策一定会取消，如果保障房跟不上，市场供应不足的话，一取消楼价会马上反弹。不过这次中央应该有考虑到，如果供求问题不解决，市场一放开又会反弹，所以“新国八条”调控除了限制消费也加大了保障房力度以及逼开发商加快销售。价格调整，快的话5月就会出现。
彭澎（广州市社科院科研处处长）：根据广州市房管局发布的广州细则，从化、增城暂不纳入限购范围，该细则相比之前预期细则有所退缩，对楼市影响较为温和。并且细则没太多特别之处，所以楼市短期内不会产生大变化，会顺应全国楼市的发展趋势。但接下来可能还会有其他政策出台，房价的拐点可能会出现在今年下半年。
黄韬（广州中原地产项目部总经理）：我认为半年或者9个月后，楼盘减价促销的可能大，但首先减价的将以在近郊的楼盘为主，市中心楼盘的开发商起码今年还不会紧张。但到了明后年，就不知道了。不过有的开发商就愿意等，所以房价的问题是非常复杂的。如果楼价下降，幅度也是比较小的，应该在10%以内。
不降派
市民代表
网友“sjx788”：我认为就目前的状况还是不会跌，很多人以为楼价一到高处就会跌下来，这其实是错的，要知道去年的房产已经让房地产商们赚得脑满肠肥的。虽然国家有一定的政策出来，但是商家们还是死撑着不放，他们有足够的资本去运作，所以我觉得投资房产还得观望一段时间。
网友“tanathan”：广州2011年财政预算中卖地收入增长41%，想听一听财厅如何解释，卖地收入增长是否意味广州房价还要涨呢？
网友“疏影横斜的叶”：广州限购细则如此温柔，看来指望广州房价下降基本上属于白日做梦。唉，还是一分一厘攒出一套房子来吧。
中介关先生：我是从事房屋中介行业的，现在的业主不肯卖楼，搞到肯卖楼的业主都反价，而且买楼的人都抢着买，“新国八条”真的有效吗？个个业主都要实收，真正的买家承担高昂的税费，试问这样，楼市如何降温呢？
番禺区某楼盘业主包小姐：土地价格一直在上扬，房价能降得下来吗？如果能降下来，地方政府吃啥？所以我觉得楼价是不可能降下来的。
网友“夜已太深”：政府要解决高房价问题就必须治本，单纯靠政策调控是不行的，房价要涨还得涨。试问，如果人们都有房子住了还会有人去炒楼吗？多多地建保障性住房，完善中國的投资渠道，让闲钱有地方去，不要单纯地一直在地产上面打转！
网友“pwsheng2010”：楼价是不会下跌的，特别现在是到处都在印钞票的年代，工人的工资都在不断上涨，物价也在不断上涨，更不用说那些土地钢筋水泥了，用屁股思考都可以回答的问题还有什么可争论的？
番禺区某楼盘业主阿芬：楼价不会降的，可能会放缓上涨的速度。我一直觉得房价没有调控住是中央和地方政府的博弈，上有政策，下有对策。如果房价真的大跌了，受损失的不仅是地方政府，还有银行。
媒体代表
新快报房地产新闻部黄颖：在通货膨胀的大环境下，广州实际的房价很难降，预计今年房价会平稳。随着通胀的加剧，市场上的资金都必须找出路，目前国内投资渠道少，加上长远来看房价是看涨的，房地产还是最好的投资渠道。相比于商铺、写字楼，住宅投资其实更稳健，当观望期过去，刚性需求和部分投资性需求都会开始入市。而限购令的“卖一买一”政策还是允许了不少三次置业者进入市场，限购没有真正限死投资客。
南方都市报房地产新闻部朱大尉：楼市新政下广州房价不会降。其一，广州房价与其他一线城市比，算是最低的，甚至比青岛、杭州、温州等二线城市的房价还要低。其二，限购令下，仍然挡不住刚性购房需求。每年涌入广州的外地大学毕业生就有30万人，这些都有可能转化为首次置业的刚性需求，并且不在限购令的约束范围内，这还不算本地户籍手头没房或只有一套房的人，而全市每年商品房成交在10万套以内，供应明显比不过需求。
新快报房地产新闻部陈齐：目前的调控政策治标不治本，是用政策强制打压需求的手段来达到降低成交量的目的，短期内或许有效，但长期来看难以维系。目前推动楼价快速上涨的根本因素还是通胀和城市化带来的居住需求，只要大的社会、经济环境没有改变，楼价是不会根本性下降的。
广州搜房网主编徐凸：今年广州房价难以下跌，但是否大幅上涨还要看市场表现。根据搜房网对购房者的心态调查显示，政策对买房心态的确有所影响，但观望人群比例仍旧不高，购房者对房价调控效果信心不足。我认为在没有更多政策出台情况下，四五月的市场表现会对全年的房价走势定调。
羊城晚报楼市记者陈玉霞：广州楼价应该分区域来说，对于广州市中心城区，因为供应量少，而且需求有支撑，其房价只会涨不会跌。而郊区则因为供应量大，而且受政策的影响也大，所以会有降价的可能。
专家代表
黎文江（合富辉煌首席分析师）：从全年来看，政府会将楼价控制目标定在升幅10%以内。广州每年的GDP增长约为11%，楼价升幅低过GDP增长，就是保持平稳了，要保持楼价不升，比较难做到。政府控制的手段包括保证全年商品房和保障性住房的供应量、用配建公租房的方式防止土地出让拍出地王，还有在楼盘申请预售证时对楼价进行控制等，达到控制楼价上升幅度的目标。
发展商方面，目前的“限贷”政策远比限购政策影响大。银行对第三套房限贷以及取消首套房利率优惠、对二套房要求首付六成、利率1.1倍等，都大大限制了购买力。发展商就算降价，也难达到使受到限贷政策影响的买家有一次性付款能力或者使他们的购买能力增强。因此发展商降价促销的意愿不大，他们更倾向于通过其他渠道解决资金的问题或者不拿地。
周峰（满堂红研究部经理）：一、二手楼市能否在三四月出现“小阳春”非常关键，故上半年的调整必成主流，一、二手楼市成交量与去年同期相比缩减两至三成。第三季度，部分资金压力较大的开发商会率先采取降价促销的手段抢闸“十一”，不过估计以郊区或次中心区域的新盘为主。第四季度是传统的楼市旺季，开发商在今年应该很难于10月底前顺利完成年度销售任务，故还会继续推出部分笋货单位来吸引准客户，但一手楼的成交量仍会比去年同期缩减至少两成。总体来说，预计2011年全市十区的一手住宅成交均价维持在1.3万元/平方米，同比轻微上涨4%。
肖文晓（满堂红研究中心高级主任）：由于调控在2010年未能取得预期的成效，2011年调控仍然会是市场的常态，而调控与市场的博弈也将继续。综合利好与利空的多种因素，预计2011年房价不大可能重现2009年和2010年全面上涨的态势，将会趋于稳定。个人判断，由于刚需的支撑以及通货膨胀形势下热钱对不动产投资的青睐，楼价欲从高位回落仍然阻力重重，因此今年小涨的可能性较大。
预计楼价将会在去年第四季度的高位徘徊，因此全年均价将会同比上升10%左右。但是，假如调控政策在2011年松绑又未做好后续调控政策的衔接，楼市的量、价将会再次出现报复性的反弹，局面将变得更加难以收拾。■
房价均价跌破两万
沪楼市一夜回到2010年初
限购政策在全国的广泛推行，令3月首周(2月28日～3月6日)的楼市呈现出量价齐跌、供需不足的颓势。中国指数研究院监测的30个城市中，成交量下滑的占七成。以上海为例，上周上海新建商品住宅成交面积环比下跌10%，销售均价更是环比大跌14.1%，为17737元/平方米，回复到2010年年初水平。
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为6.8万平方米，环比前周下跌10%；商品住宅成交均价也环比下跌14%，跌破2万元关口，仅为17737元/平方米，相当于去年年初的房价水平。
“成交量的持续低迷使得一些开发商不得不调整售价和营销策略”。中国房地产信息系统分析师薛建雄表示。3月5日，上海普陀区一楼盘推出20套总价优惠21万~30万元的婚房，该项目之前报价高达4.5万~5万元/平方米，如今报价降到4万~4.5万元之后又有21万~30万元的优惠，实际成交价在3.7万~4.2万元/平方米，降幅明显。3月6日，位于浦东的中海御景熙岸二手房2.3万元/平方米左右的价格，该案实际上是调低了开盘价。
开发商内部人士称，上海由于限购令、房产税试点征收等政策的影响，目前新房预售网上登记的过程较之前拉长了20天左右。在售楼处进行定金合同签约后，须由房产交易中心审核，经审核确定购房者具有购房资格后，再由税务部门认定购房者是否属于应税对象，整个购房过程被大大延长。因此，从数据上反映新政后楼市的真实交易情况也相应滞后，这也是中海等楼盘售楼处宣称已销售过半、而网上数据尚未显现的原因。
武汉房价一年来首降
预计未来2～3月将更明显
根据对武汉市（七大城区、两大开发区及六大远城区）范围的统计，2月，武汉市新住房共卖出50万平方米、4633套，成交均价为6557元/平方米。武汉市楼市一年以来首次出现量价齐跌。
2月，武汉市新住房销量较1月下降56%，价格虽仅下滑0.66%，却是最近12个月以来首次下跌。由于营业税增加、限购等政策出台，二手房成交仅1079套，减近七成，但每平方米4530元的成交均价仍略上涨。
目前，卖得好的新住房，仍以7000元/平方米以下的为主，占65%；7000~10000元/平方米的占近1/4；1万元/平方米以上的不到一成。市房管局分析，2月武汉市商品住房销量较上月明显回落，但与去年同期相比有所增加，主要是实施限购政策前，突击购房的较多。总体看，限购等政策已起到明显作用，预计未来2~3月将更为明显。
