从周期理论看我国房地产市场未来走势
黄湘平
【摘 要】房地产作为国民经济的支柱型产业，影响着国计民生和诸多行业的发展，同时，住房本身作为一种重要的商品，也会受到诸多经济因素的影响和制约，因此，分析、研究影响房地产行业发展的基本因素，摸清它的发展脉络，有利于我们把握房地产市场的现状和发展趋势，预判市场后续走势及其影响，为提前酝酿行之有效的市场策略、应对可能出现的问题提供参考依据。
【Abstract】Real estate as a pillar industry of the national economy， affects the development of many industries， and people's livelihood at the same time， the housing as an important commodity， also will be affected and restricted by many economic factors， so， researching on the main factors effecting the development of real estate industry， find out its development trend can help us grasp the status and development trend of real estate industry， predict the following trend and influence ， provide reference for making effectively market strategy and solving the possible problems.
【关键词】房地产；供求关系；房价；周期
【Keywords】real estate； supply and demand； housing prices； cycle
【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）07-0061-02
1 房地产发展的基本面现状
1.1 需求基本面的现状及其影响
需求的变化是影响周期性变化的一个重要因素。一个国家或地区的住宅需求总量主要是由人口数量、年龄结构、城市化率水平决定的。在国家工业化和城市化进程中，人口不断增长，大量的农村人口向城镇人口转移，人口的流动、城乡分布结构的变化对房地产需求量会明显增加。但随着这一进程的发展，到某一程度会出现人口增速放缓，年龄结构老化，城市趋于饱和，人口流动性变差，对住宅的需求量降低。通常，人口数量和结构所决定的房地产需求趋势往往存在持久性，一旦趋势选择向上或者向下，这种潜在的趋势会在较长的时间内保持。
1.2 供给基本面的现状及其影响
有需求就会有供给，影响住宅供给量的因素是多方面的，但其中最主要的因素离不开土地、投资和从业人员的数量。土地供应的多少直接关系到住宅供应量的变化，而投资和从业人员数量的变化，也直接表明行业的景气程度。
我国土地面积位居世界第三，但人均占有的土地面积仅有世界人均数的29%，且人口分布不均匀，越来越多的农村人口涌入城市，中央划定的18 亿亩耕地底线不能动摇，城市拆迁难度越来越大，中心城市优质土地资源逐步减少，城市逐步出现了“土地拥挤”。自2002年全国房地产开发企业购置土地面积进入3亿平米时代开始，10多年时间平均保持在3.7亿平方米左右，这一数据保持到2015年出现了急跌，只有2.3亿平方米，较均值出现38%的降幅。土地的供应面积并未随人口及商品房市场需求的增大，发生较大幅度的变化，在需求的拉动下，全国土地交易价格自2005年来持续上升，成为推升房价的重要因素。
2 房价偏离价值有多远
近年来，不管是刚需还是投资性需求，市场对于房地产的投资热情高涨，资金从各个环节不断涌入，我国房价一路飙升[1]。随之而来的是政府调控一再加码，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为党和政府对房地产市场最明确的态度，房价存在严重泡沫，俨然已经成为社会共识。
2.1 房屋总市值与GDP的比较
美国著名投资人巴菲特在长期研究股市涨跌中提出了一个重要参考指标，就是股票总市值在GNP中的占比，若两者之间的比率处于70%至80%之内，就是合理的，但如果在这个比例偏高时，就存在出现拐点的可能。虽然这个指标运用在楼市里不一定可行，但说明将市值与GNP或GDP进行比较，具有很强的借鉴意义。从历史上其他国家的经验来看，美国在“次贷危机”以前，全美国房产总市值大約是8万亿美元，2006年房价最高时，美国的全部住房总市值大约是11万亿美元，而美国当年的GDP是13.2万亿美元，房地产的总市值大致为GDP的90%。2016年9月份，著名经济学家任泽平发布的房地产分析报告数据显示，我国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。日本在20世纪90年代资产泡沫破灭前，房地产市值是GDP的6倍，现在我们已经接近这个数了。
2.2 房屋的租售价格比较
房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，一般而言，租售比在1：200到1：250之间，意味着区域房产运行良好，而超过1：300的租售比警戒线，就意味着房价偏离房产价值。按照中国指数研究院的统计数据，2014年北京地区租售比为1：587，高居榜首，一线城市除广州外（1：470）都低于1：500，二线城市除哈尔滨（1：246）外，均在1：300以下，三四线城市中仅17%的城市的租售比在1：300到1：200的合理区间，中国75%以上城市的租售比超过了国际标准。
2.3 房价与居民收入比较
房价收入比通常是衡量房价泡沫的一个重要指标，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理范围，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各地居民收入不平衡，因此各个城市的房价收入比也差距较大，按照上海易居房地产研究院发布的2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2倍，属于房价过高的范畴[2]，而深圳、上海的比率都超过了20倍，甚至更高。
3 房地产行业告别高速增长时代
3.1 人口及其结构变化决定房地产增长趋缓
我国的人口基数大，不会出现人口数量的急剧转变，随着国家计划生育政策的调整，全面二孩的放开，我国新增劳动力的供给得到保证，根据联合国的预计，中国的人口顶峰将出现在2030年左右，到时将达到14.6亿人左右，在一定时间内，人口总量的继续增长和劳动力的供应，将继续推动经济较快增长。但同时，人口结构正在发生明显的变化，老龄化时代的过早来临，未来人口红利的日渐趋小，对经济的制约作用也会逐步显现，将成为未来房地产市场的主要制约因素。
3.2 产业结构变化及其影响的明显制约
2012年，我国第三产业增加值首次超过第二产业，到2015年已占到国内生产总值的50%，2011年我国第三产业人口数量达到从业总人口的35.7%，成为吸纳就业最多的产业，到2016年，这一数字已经上升为43.5%，平均以每年1.3个百分点在增长，且增速在加快。从国际比较来看，美國等一些发达国家服务业的从业人员占全社会就业总人数的80%以上，GDP占比达70%以上，我国服务业还有着巨大的发展潜力，未来或取代工业赢来较长时间的高速增长。工业化进程是人口城市化的主要催化因素，随着我国工业化的日趋完成，城市化的进程将步入缓慢发展区间，对房地产行业发展的制约作用明显，服务业的“超车”，催化商业用房也将进一步挤占住宅市场的发展空间。
3.3 国家宏观调控进一步抑制房地产过热
今年，国家房地产调控的持续加码，各地相继出台了最严住房限购令，差别化信贷得到进一步落实，提高了购房首付比例和贷款利率，进一步抑制投资性需求。保障性住房建设的力度不断加大，从2011年起，中国进入保障性住房建设“加速跑”阶段，5年3600万套的建设数量，是过去十年建设规模的2倍。加上之前需求的透支，房地产的销售面积将出现明显回落。
此外，2016年下半年以来我国经济逐步趋稳，从实体经济角度来看，稳增长压力减小，加之美联储货币政策的收紧，也使我国货币政策进一步宽松的可能性变小。今年以来，我国金融监管的明显加强，“去杠杆，抑制资产泡沫”的意图明显，而我国的房地产市场绝大多数是在一定程度的杠杆形式上获得融资，这也将使得一部分杠杆资金将持续从房市中退出。
4 结语
综上所述，笔者认为，房地产市场在基本面变化以及去杠杆、去泡沫等政策的作用下，将面临短周期的量价齐跌，但随后在人口总量继续上升，城市化进程继续推进，国家经济逐步复苏，货币环境微通胀以及人们对改善住房条件的需求影响下，会重新缓慢回升，在达到前期高点附近，形成双顶结构，真正的趋势性拐点或将在10年以后出现。
【参考文献】
【1】颜色，朱国钟.“房奴效应”还是“财富效应”——房价上涨对国民消费影响的一个理论分析[J].管理世界（月刊），2013（3）：34-47.
【2】周英洁.对近期部分城市房价暴涨的理性分析[J].经营者管理，2016（11）：113.
【摘 要】房地产作为国民经济的支柱型产业，影响着国计民生和诸多行业的发展，同时，住房本身作为一种重要的商品，也会受到诸多经济因素的影响和制约，因此，分析、研究影响房地产行业发展的基本因素，摸清它的发展脉络，有利于我们把握房地产市场的现状和发展趋势，预判市场后续走势及其影响，为提前酝酿行之有效的市场策略、应对可能出现的问题提供参考依据。
【Abstract】Real estate as a pillar industry of the national economy， affects the development of many industries， and people's livelihood at the same time， the housing as an important commodity， also will be affected and restricted by many economic factors， so， researching on the main factors effecting the development of real estate industry， find out its development trend can help us grasp the status and development trend of real estate industry， predict the following trend and influence ， provide reference for making effectively market strategy and solving the possible problems.
【关键词】房地产；供求关系；房价；周期
【Keywords】real estate； supply and demand； housing prices； cycle
【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）07-0061-02
1 房地产发展的基本面现状
1.1 需求基本面的现状及其影响
需求的变化是影响周期性变化的一个重要因素。一个国家或地区的住宅需求总量主要是由人口数量、年龄结构、城市化率水平决定的。在国家工业化和城市化进程中，人口不断增长，大量的农村人口向城镇人口转移，人口的流动、城乡分布结构的变化对房地产需求量会明显增加。但随着这一进程的发展，到某一程度会出现人口增速放缓，年龄结构老化，城市趋于饱和，人口流动性变差，对住宅的需求量降低。通常，人口数量和结构所决定的房地产需求趋势往往存在持久性，一旦趋势选择向上或者向下，这种潜在的趋势会在较长的时间内保持。
1.2 供给基本面的现状及其影响
有需求就会有供给，影响住宅供给量的因素是多方面的，但其中最主要的因素离不开土地、投资和从业人员的数量。土地供应的多少直接关系到住宅供应量的变化，而投资和从业人员数量的变化，也直接表明行业的景气程度。
我国土地面积位居世界第三，但人均占有的土地面积仅有世界人均数的29%，且人口分布不均匀，越来越多的农村人口涌入城市，中央划定的18 亿亩耕地底线不能动摇，城市拆迁难度越来越大，中心城市优质土地资源逐步减少，城市逐步出现了“土地拥挤”。自2002年全国房地产开发企业购置土地面积进入3亿平米时代开始，10多年时间平均保持在3.7亿平方米左右，这一数据保持到2015年出现了急跌，只有2.3亿平方米，较均值出现38%的降幅。土地的供应面积并未随人口及商品房市场需求的增大，发生较大幅度的变化，在需求的拉动下，全国土地交易价格自2005年来持续上升，成为推升房价的重要因素。
2 房价偏离价值有多远
近年来，不管是刚需还是投资性需求，市场对于房地产的投资热情高涨，资金从各个环节不断涌入，我国房价一路飙升[1]。随之而来的是政府调控一再加码，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为党和政府对房地产市场最明确的态度，房价存在严重泡沫，俨然已经成为社会共识。
2.1 房屋总市值与GDP的比较
美国著名投资人巴菲特在长期研究股市涨跌中提出了一个重要参考指标，就是股票总市值在GNP中的占比，若两者之间的比率处于70%至80%之内，就是合理的，但如果在这个比例偏高时，就存在出现拐点的可能。虽然这个指标运用在楼市里不一定可行，但说明将市值与GNP或GDP进行比较，具有很强的借鉴意义。从历史上其他国家的经验来看，美国在“次贷危机”以前，全美国房产总市值大約是8万亿美元，2006年房价最高时，美国的全部住房总市值大约是11万亿美元，而美国当年的GDP是13.2万亿美元，房地产的总市值大致为GDP的90%。2016年9月份，著名经济学家任泽平发布的房地产分析报告数据显示，我国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。日本在20世纪90年代资产泡沫破灭前，房地产市值是GDP的6倍，现在我们已经接近这个数了。
2.2 房屋的租售价格比较
房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，一般而言，租售比在1：200到1：250之间，意味着区域房产运行良好，而超过1：300的租售比警戒线，就意味着房价偏离房产价值。按照中国指数研究院的统计数据，2014年北京地区租售比为1：587，高居榜首，一线城市除广州外（1：470）都低于1：500，二线城市除哈尔滨（1：246）外，均在1：300以下，三四线城市中仅17%的城市的租售比在1：300到1：200的合理区间，中国75%以上城市的租售比超过了国际标准。
2.3 房价与居民收入比较
房价收入比通常是衡量房价泡沫的一个重要指标，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理范围，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各地居民收入不平衡，因此各个城市的房价收入比也差距较大，按照上海易居房地产研究院发布的2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2倍，属于房价过高的范畴[2]，而深圳、上海的比率都超过了20倍，甚至更高。
3 房地产行业告别高速增长时代
3.1 人口及其结构变化决定房地产增长趋缓
我国的人口基数大，不会出现人口数量的急剧转变，随着国家计划生育政策的调整，全面二孩的放开，我国新增劳动力的供给得到保证，根据联合国的预计，中国的人口顶峰将出现在2030年左右，到时将达到14.6亿人左右，在一定时间内，人口总量的继续增长和劳动力的供应，将继续推动经济较快增长。但同时，人口结构正在发生明显的变化，老龄化时代的过早来临，未来人口红利的日渐趋小，对经济的制约作用也会逐步显现，将成为未来房地产市场的主要制约因素。
3.2 产业结构变化及其影响的明显制约
2012年，我国第三产业增加值首次超过第二产业，到2015年已占到国内生产总值的50%，2011年我国第三产业人口数量达到从业总人口的35.7%，成为吸纳就业最多的产业，到2016年，这一数字已经上升为43.5%，平均以每年1.3个百分点在增长，且增速在加快。从国际比较来看，美國等一些发达国家服务业的从业人员占全社会就业总人数的80%以上，GDP占比达70%以上，我国服务业还有着巨大的发展潜力，未来或取代工业赢来较长时间的高速增长。工业化进程是人口城市化的主要催化因素，随着我国工业化的日趋完成，城市化的进程将步入缓慢发展区间，对房地产行业发展的制约作用明显，服务业的“超车”，催化商业用房也将进一步挤占住宅市场的发展空间。
3.3 国家宏观调控进一步抑制房地产过热
今年，国家房地产调控的持续加码，各地相继出台了最严住房限购令，差别化信贷得到进一步落实，提高了购房首付比例和贷款利率，进一步抑制投资性需求。保障性住房建设的力度不断加大，从2011年起，中国进入保障性住房建设“加速跑”阶段，5年3600万套的建设数量，是过去十年建设规模的2倍。加上之前需求的透支，房地产的销售面积将出现明显回落。
此外，2016年下半年以来我国经济逐步趋稳，从实体经济角度来看，稳增长压力减小，加之美联储货币政策的收紧，也使我国货币政策进一步宽松的可能性变小。今年以来，我国金融监管的明显加强，“去杠杆，抑制资产泡沫”的意图明显，而我国的房地产市场绝大多数是在一定程度的杠杆形式上获得融资，这也将使得一部分杠杆资金将持续从房市中退出。
4 结语
综上所述，笔者认为，房地产市场在基本面变化以及去杠杆、去泡沫等政策的作用下，将面临短周期的量价齐跌，但随后在人口总量继续上升，城市化进程继续推进，国家经济逐步复苏，货币环境微通胀以及人们对改善住房条件的需求影响下，会重新缓慢回升，在达到前期高点附近，形成双顶结构，真正的趋势性拐点或将在10年以后出现。
【参考文献】
【1】颜色，朱国钟.“房奴效应”还是“财富效应”——房价上涨对国民消费影响的一个理论分析[J].管理世界（月刊），2013（3）：34-47.
【2】周英洁.对近期部分城市房价暴涨的理性分析[J].经营者管理，2016（11）：113.
