关于房地产企业加强内部控制建设的相关问题研究
李红广
摘要：在经济全球化背景下，对于我国房地产企业将面临机遇与挑战并存的现状，总结过去几年房地产发展的情况，可以看出房地产作为国民经济的主动脉之一，既促进了社会经济的发展，又推动了相关产业链的发展。尽管如此，房地产企业在发展中还是存在一定问题，阻碍房地产企业健康可持续发展，需要及时控制加以改进。本文分析当前房地产企业发展中存在的诸多问题，并提出具体措施加强内部控制，期望房地产企业在日益激烈的市场竞争中更加健康全面发展。
关键词：房地产企业；内部控制；优化；措施
改革开放以来，我国城市建设发展迅速，房地产企业逐渐增多，但随着部分城市房价不断上涨，国家出台了相应的政策法规，为有效控制好房地产行业的过快发展。在新的发展形势下，伴随着房地产市场激烈的竞争及国家政策的限定，房地产企业显现出内部机制控制薄弱的现象，给企业的发展带来了隐患，因此，如何有效控制房地产企业内部建设，是促进企业健康长久发展的关键因素之一。
一、加强房地产开发企业内部控制机制建设的意义
近年来，房地产行业的快速发展，不仅促进国民经济的增长，而且还满足了人们日益增长的住房需求。目前，由于政策、市场经济、地价等原因。另外，房地产行业普遍存在项目开发时间长、资金消耗大等问题，房地产企业面临着极大的挑战。因此，要想改变当前房地产行业的现状，企业加强内部控制机制的建设就显得非常重要，这样一方面可以使企业的运行更加规范，另一方面，还能激活企业的竞争力，提高企业经济效益。
二、房地产开发企业内部控制管理中存在的问题
（一）房地产企业法人结构不合理，重视度不够
产权结构不合理是大多数房地产企业普遍存在的问题，其中，主要股东持有公司大部分股份，享有绝对的投票权和决定权，这对于中小股东而言，不仅不利于他们的发展，无法保障他们的利益，也使得房地产企业无法实施自身的控制权、执行权和监督权。其实，在过去的二十多年，除了2008年爆发了金融危机，我国经济一直以非常快的速度在发展，大部分房地产企业都较为重视开发和销售房地产，而对于企业内部控制建设方面则关注较少，导致企业内部控制管理存在很多问题，例如，成本管控水平低、会计控制不完善、内部控制缺乏牵制等，影响了房地产企业的进一步发展。从根本上来讲，造成这些问题的原因就是企业领导对这些问题的不重视，最终，这些后果也必将由企业自身来承担。
（二）房地产企业内控制度体系不健全
在长期发展中，大多数房地产企业都制定了较为严格的内部控制制度，然而却没有深入的执行，主要是因为，第一，市场经济形势好，房地产企业为了赚取更多利润，将重点放在了开发和销售房产方面，对于企业内部控制则不太重视。第二，房地产企业的内部控制存在制度不健全、不科学、不合理等问题，有的控制制度甚至是直接借鉴别的公司的内容，根本与房地产企业自身的实际情况不符，在执行过程中无法操作。
（三）内部控制缺乏独立性，内控制度落实不到位
房地产企业的发展速度非常快，然而，内部改革的速度却无法完全跟上企业的发展速度，出现了以下问题：一是，部分出纳为了自身利益，谎报公司内部费用，中饱私囊；二是，内部人员串通，违法了职业道德；三是，企业领导与其它人员勾结，出卖公司利益。正是因为这些原因，使得无法正常执行房地产企业内部相关控制制度，同时，在执行过程中也会出现各种问题，例如：账目不符、严重违背企业管理制度等，甚至更為严重的是，有些企业为了满足政府官员要求，会纵容企业会计人员作假账，这是非常严重的违法行为，不仅会造成企业账目失真现象，还会影响房地产企业的内部控制。
三、房地产企业加强内部控制建设的建议
（一）遵循国家法律法规，重视内部控制，完善控制环境
要想加强内部控制，房地产企业要做到以下几点：第一，企业管理者在国家法律规定范围内，要高度重视内部控制管理，虽然业务扩张可以带来前期的利益，但是要想持续发展还必须要依靠制度管理；第二，提高员工的综合素质和核心竞争力，对于高层管理人员来说，不仅要重视他们职业道德的提高，还要促使他们进一步遵循规章制度。对于普通职工而言，要按照岗位需求来选择优秀的员工，一经录用，还要定期培训其专业知识、内部控制内容等知识，使其更好的适应工作要求；第三，房地产企业要加强构建治理结构，并对股东会或者董事会的决策权进行强化，保证决策的科学和公平，如果存在代理管理，要通过合理的监督和激励，来调动经理人的工作积极性。第四，设立独立的内部审计部门，并保证其充分的审计权，这样才能使审计工作更为独立。
（二）进一步识别和应对风险
在房地产企业经营过程中，必然会面对较多财务或者非财务风险，因此，企业对风险的识别、评估、应对机制进行进一步完善就显得非常重要。第一，制定相关目标，这些指标要与项目运营、资金筹措、销售等业务相关。第二，结合企业内部实际，分析企业内部和外部影响目标实现的因素，举个例子，为了实现赢利，企业在投资前就要提前了解产业政策、国家宏观经济、竞争状况、市场需求等信息，然后再进一步分析企业在资金、项目运营、员工管理等方面的工作，对这些潜在的风险进行识别，判断哪些风险是可以承受的，哪些是企业可以将风险降低或规避的。第三，结合以上风险因素的分析，制定相应的应对措施。在执行过程中，房地产企业还要根据不同的风险，选择合适的方法来应对。第四，对于筹措和使用资金方面，房地产企业在认真分析不同融资渠道潜在风险的基础上，还要进一步扩大自身融资渠道，同时还要对不同融资方式的偿债风险和资金成本进行综合考虑。
（三）提高控制活动的执行力度
作为企业控制风险的重要手段，控制活动的重要性不言而喻，而加强控制站活动的执行力度也就显得非常迫切和重要。作为房地产企业，要想提高自身控制活动的执行力，第一，分离部分不相容的职位，并提前做好投资前的准备工作，特别是授权审批一定要严格，这样才能确保决策的科学和合理。第二，在经营过程中，房地产企业对运营的分析和资金管理要进一步加强，还可以通过建立统一结算中心来提高自己的使用效率，使擅自动用资金的风险降低到最低。第三，企业可以通过制定项目资金使用计划来确保项目有足够的资金。第四，加强企业内部预算，结合企业实际情况制定出合理的预算表，进一步明确彼此的责任，对于预算的执行和反馈也要及时，这样才能使预算更加灵活、方便。
（四）建立信息沟通机制，完善信息系统
运营和建设房地产项目，是一个非常漫长且复杂的过程，因此，对于房地产企业来说，首先要建立完善的信息沟通渠道，确保信息的畅通，避免沟通不利所带来的消极影响。然后，还要对信息系统进行完善，并整合销售、采购、付款、会计核算等业务模块，实现信息的共享。最后，及时反馈预算执行信息，对于执行过程中出现的问题要及时反馈、沟通，严格按照计划来执行。只有这样做，才能从根本上完善信息系统，进而促进内部沟通效率的提高。
四、结束语
总而言之，对于房地产企业而言，建设内部控制是一个冗长而复杂的过程，它需要多方努力和配合，对于企业内部人员来说，要进一步解放思想，充分理解并认识到加强内部控制的必要性；对于企业自身而言，则要促进内部控制组织结构和审批程序的设置，使职责更明确、业务流程更清晰、信息渠道更畅通，进而实现企业内部控制制度的不断完善和发展，真正推动房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]王伟文.浅谈我国房地产企业加强内部控制建设的措施[J].建设者，2016（12）.
[2]顾伟刚.提高房地产企业内部控制对策分析[J].科技创新与应用，2012（04）.
[3]赵海东.如何有效控制房地产企业内部建设[J].建筑周刊，2015（01）.
（作者单位：河南振兴房地产（集团）有限公司）
摘要：在经济全球化背景下，对于我国房地产企业将面临机遇与挑战并存的现状，总结过去几年房地产发展的情况，可以看出房地产作为国民经济的主动脉之一，既促进了社会经济的发展，又推动了相关产业链的发展。尽管如此，房地产企业在发展中还是存在一定问题，阻碍房地产企业健康可持续发展，需要及时控制加以改进。本文分析当前房地产企业发展中存在的诸多问题，并提出具体措施加强内部控制，期望房地产企业在日益激烈的市场竞争中更加健康全面发展。
关键词：房地产企业；内部控制；优化；措施
改革开放以来，我国城市建设发展迅速，房地产企业逐渐增多，但随着部分城市房价不断上涨，国家出台了相应的政策法规，为有效控制好房地产行业的过快发展。在新的发展形势下，伴随着房地产市场激烈的竞争及国家政策的限定，房地产企业显现出内部机制控制薄弱的现象，给企业的发展带来了隐患，因此，如何有效控制房地产企业内部建设，是促进企业健康长久发展的关键因素之一。
一、加强房地产开发企业内部控制机制建设的意义
近年来，房地产行业的快速发展，不仅促进国民经济的增长，而且还满足了人们日益增长的住房需求。目前，由于政策、市场经济、地价等原因。另外，房地产行业普遍存在项目开发时间长、资金消耗大等问题，房地产企业面临着极大的挑战。因此，要想改变当前房地产行业的现状，企业加强内部控制机制的建设就显得非常重要，这样一方面可以使企业的运行更加规范，另一方面，还能激活企业的竞争力，提高企业经济效益。
二、房地产开发企业内部控制管理中存在的问题
（一）房地产企业法人结构不合理，重视度不够
产权结构不合理是大多数房地产企业普遍存在的问题，其中，主要股东持有公司大部分股份，享有绝对的投票权和决定权，这对于中小股东而言，不仅不利于他们的发展，无法保障他们的利益，也使得房地产企业无法实施自身的控制权、执行权和监督权。其实，在过去的二十多年，除了2008年爆发了金融危机，我国经济一直以非常快的速度在发展，大部分房地产企业都较为重视开发和销售房地产，而对于企业内部控制建设方面则关注较少，导致企业内部控制管理存在很多问题，例如，成本管控水平低、会计控制不完善、内部控制缺乏牵制等，影响了房地产企业的进一步发展。从根本上来讲，造成这些问题的原因就是企业领导对这些问题的不重视，最终，这些后果也必将由企业自身来承担。
（二）房地产企业内控制度体系不健全
在长期发展中，大多数房地产企业都制定了较为严格的内部控制制度，然而却没有深入的执行，主要是因为，第一，市场经济形势好，房地产企业为了赚取更多利润，将重点放在了开发和销售房产方面，对于企业内部控制则不太重视。第二，房地产企业的内部控制存在制度不健全、不科学、不合理等问题，有的控制制度甚至是直接借鉴别的公司的内容，根本与房地产企业自身的实际情况不符，在执行过程中无法操作。
（三）内部控制缺乏独立性，内控制度落实不到位
房地产企业的发展速度非常快，然而，内部改革的速度却无法完全跟上企业的发展速度，出现了以下问题：一是，部分出纳为了自身利益，谎报公司内部费用，中饱私囊；二是，内部人员串通，违法了职业道德；三是，企业领导与其它人员勾结，出卖公司利益。正是因为这些原因，使得无法正常执行房地产企业内部相关控制制度，同时，在执行过程中也会出现各种问题，例如：账目不符、严重违背企业管理制度等，甚至更為严重的是，有些企业为了满足政府官员要求，会纵容企业会计人员作假账，这是非常严重的违法行为，不仅会造成企业账目失真现象，还会影响房地产企业的内部控制。
三、房地产企业加强内部控制建设的建议
（一）遵循国家法律法规，重视内部控制，完善控制环境
要想加强内部控制，房地产企业要做到以下几点：第一，企业管理者在国家法律规定范围内，要高度重视内部控制管理，虽然业务扩张可以带来前期的利益，但是要想持续发展还必须要依靠制度管理；第二，提高员工的综合素质和核心竞争力，对于高层管理人员来说，不仅要重视他们职业道德的提高，还要促使他们进一步遵循规章制度。对于普通职工而言，要按照岗位需求来选择优秀的员工，一经录用，还要定期培训其专业知识、内部控制内容等知识，使其更好的适应工作要求；第三，房地产企业要加强构建治理结构，并对股东会或者董事会的决策权进行强化，保证决策的科学和公平，如果存在代理管理，要通过合理的监督和激励，来调动经理人的工作积极性。第四，设立独立的内部审计部门，并保证其充分的审计权，这样才能使审计工作更为独立。
（二）进一步识别和应对风险
在房地产企业经营过程中，必然会面对较多财务或者非财务风险，因此，企业对风险的识别、评估、应对机制进行进一步完善就显得非常重要。第一，制定相关目标，这些指标要与项目运营、资金筹措、销售等业务相关。第二，结合企业内部实际，分析企业内部和外部影响目标实现的因素，举个例子，为了实现赢利，企业在投资前就要提前了解产业政策、国家宏观经济、竞争状况、市场需求等信息，然后再进一步分析企业在资金、项目运营、员工管理等方面的工作，对这些潜在的风险进行识别，判断哪些风险是可以承受的，哪些是企业可以将风险降低或规避的。第三，结合以上风险因素的分析，制定相应的应对措施。在执行过程中，房地产企业还要根据不同的风险，选择合适的方法来应对。第四，对于筹措和使用资金方面，房地产企业在认真分析不同融资渠道潜在风险的基础上，还要进一步扩大自身融资渠道，同时还要对不同融资方式的偿债风险和资金成本进行综合考虑。
（三）提高控制活动的执行力度
作为企业控制风险的重要手段，控制活动的重要性不言而喻，而加强控制站活动的执行力度也就显得非常迫切和重要。作为房地产企业，要想提高自身控制活动的执行力，第一，分离部分不相容的职位，并提前做好投资前的准备工作，特别是授权审批一定要严格，这样才能确保决策的科学和合理。第二，在经营过程中，房地产企业对运营的分析和资金管理要进一步加强，还可以通过建立统一结算中心来提高自己的使用效率，使擅自动用资金的风险降低到最低。第三，企业可以通过制定项目资金使用计划来确保项目有足够的资金。第四，加强企业内部预算，结合企业实际情况制定出合理的预算表，进一步明确彼此的责任，对于预算的执行和反馈也要及时，这样才能使预算更加灵活、方便。
（四）建立信息沟通机制，完善信息系统
运营和建设房地产项目，是一个非常漫长且复杂的过程，因此，对于房地产企业来说，首先要建立完善的信息沟通渠道，确保信息的畅通，避免沟通不利所带来的消极影响。然后，还要对信息系统进行完善，并整合销售、采购、付款、会计核算等业务模块，实现信息的共享。最后，及时反馈预算执行信息，对于执行过程中出现的问题要及时反馈、沟通，严格按照计划来执行。只有这样做，才能从根本上完善信息系统，进而促进内部沟通效率的提高。
四、结束语
总而言之，对于房地产企业而言，建设内部控制是一个冗长而复杂的过程，它需要多方努力和配合，对于企业内部人员来说，要进一步解放思想，充分理解并认识到加强内部控制的必要性；对于企业自身而言，则要促进内部控制组织结构和审批程序的设置，使职责更明确、业务流程更清晰、信息渠道更畅通，进而实现企业内部控制制度的不断完善和发展，真正推动房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]王伟文.浅谈我国房地产企业加强内部控制建设的措施[J].建设者，2016（12）.
[2]顾伟刚.提高房地产企业内部控制对策分析[J].科技创新与应用，2012（04）.
[3]赵海东.如何有效控制房地产企业内部建设[J].建筑周刊，2015（01）.
（作者单位：河南振兴房地产（集团）有限公司）
