关于房地产企业加强内部控制建设的相关问题研究

李红广
摘要:在经济全球化背景下,对于我国房地产企业将面临机遇与挑战并存的现状,总结过去几年房地产发展的情况,可以看出房地产作为国民经济的主动脉之一,既促进了社会经济的发展,又推动了相关产业链的发展。尽管如此,房地产企业在发展中还是存在一定问题,阻碍房地产企业健康可持续发展,需要及时控制加以改进。本文分析当前房地产企业发展中存在的诸多问题,并提出具体措施加强内部控制,期望房地产企业在日益激烈的市场竞争中更加健康全面发展。
关键词:房地产企业;内部控制;优化;措施
改革开放以来,我国城市建设发展迅速,房地产企业逐渐增多,但随着部分城市房价不断上涨,国家出台了相应的政策法规,为有效控制好房地产行业的过快发展。在新的发展形势下,伴随着房地产市场激烈的竞争及国家政策的限定,房地产企业显现出内部机制控制薄弱的现象,给企业的发展带来了隐患,因此,如何有效控制房地产企业内部建设,是促进企业健康长久发展的关键因素之一。
一、加强房地产开发企业内部控制机制建设的意义
近年来,房地产行业的快速发展,不仅促进国民经济的增长,而且还满足了人们日益增长的住房需求。目前,由于政策、市场经济、地价等原因。另外,房地产行业普遍存在项目开发时间长、资金消耗大等问题,房地产企业面临着极大的挑战。因此,要想改变当前房地产行业的现状,企业加强内部控制机制的建设就显得非常重要,这样一方面可以使企业的运行更加规范,另一方面,还能激活企业的竞争力,提高企业经济效益。
二、房地产开发企业内部控制管理中存在的问题
(一)房地产企业法人结构不合理,重视度不够
产权结构不合理是大多数房地产企业普遍存在的问题,其中,主要股东持有公司大部分股份,享有绝对的投票权和决定权,这对于中小股东而言,不仅不利于他们的发展,无法保障他们的利益,也使得房地产企业无法实施自身的控制权、执行权和监督权。其实,在过去的二十多年,除了2008年爆发了金融危机,我国经济一直以非常快的速度在发展,大部分房地产企业都较为重视开发和销售房地产,而对于企业内部控制建设方面则关注较少,导致企业内部控制管理存在很多问题,例如,成本管控水平低、会计控制不完善、内部控制缺乏牵制等,影响了房地产企业的进一步发展。从根本上来讲,造成这些问题的原因就是企业领导对这些问题的不重视,最终,这些后果也必将由企业自身来承担。
(二)房地产企业内控制度体系不健全
在长期发展中,大多数房地产企业都制定了较为严格的内部控制制度,然而却没有深入的执行,主要是因为,第一,市场经济形势好,房地产企业为了赚取更多利润,将重点放在了开发和销售房产方面,对于企业内部控制则不太重视。第二,房地产企业的内部控制存在制度不健全、不科学、不合理等问题,有的控制制度甚至是直接借鉴别的公司的内容,根本与房地产企业自身的实际情况不符,在执行过程中无法操作。
(三)内部控制缺乏独立性,内控制度落实不到位
房地产企业的发展速度非常快,然而,内部改革的速度却无法完全跟上企业的发展速度,出现了以下问题:一是,部分出纳为了自身利益,谎报公司内部费用,中饱私囊;二是,内部人员串通,违法了职业道德;三是,企业领导与其它人员勾结,出卖公司利益。正是因为这些原因,使得无法正常执行房地产企业内部相关控制制度,同时,在执行过程中也会出现各种问题,例如:账目不符、严重违背企业管理制度等,甚至更為严重的是,有些企业为了满足政府官员要求,会纵容企业会计人员作假账,这是非常严重的违法行为,不仅会造成企业账目失真现象,还会影响房地产企业的内部控制。
三、房地产企业加强内部控制建设的建议
(一)遵循国家法律法规,重视内部控制,完善控制环境
要想加强内部控制,房地产企业要做到以下几点:第一,企业管理者在国家法律规定范围内,要高度重视内部控制管理,虽然业务扩张可以带来前期的利益,但是要想持续发展还必须要依靠制度管理;第二,提高员工的综合素质和核心竞争力,对于高层管理人员来说,不仅要重视他们职业道德的提高,还要促使他们进一步遵循规章制度。对于普通职工而言,要按照岗位需求来选择优秀的员工,一经录用,还要定期培训其专业知识、内部控制内容等知识,使其更好的适应工作要求;第三,房地产企业要加强构建治理结构,并对股东会或者董事会的决策权进行强化,保证决策的科学和公平,如果存在代理管理,要通过合理的监督和激励,来调动经理人的工作积极性。第四,设立独立的内部审计部门,并保证其充分的审计权,这样才能使审计工作更为独立。
(二)进一步识别和应对风险
在房地产企业经营过程中,必然会面对较多财务或者非财务风险,因此,企业对风险的识别、评估、应对机制进行进一步完善就显得非常重要。第一,制定相关目标,这些指标要与项目运营、资金筹措、销售等业务相关。第二,结合企业内部实际,分析企业内部和外部影响目标实现的因素,举个例子,为了实现赢利,企业在投资前就要提前了解产业政策、国家宏观经济、竞争状况、市场需求等信息,然后再进一步分析企业在资金、项目运营、员工管理等方面的工作,对这些潜在的风险进行识别,判断哪些风险是可以承受的,哪些是企业可以将风险降低或规避的。第三,结合以上风险因素的分析,制定相应的应对措施。在执行过程中,房地产企业还要根据不同的风险,选择合适的方法来应对。第四,对于筹措和使用资金方面,房地产企业在认真分析不同融资渠道潜在风险的基础上,还要进一步扩大自身融资渠道,同时还要对不同融资方式的偿债风险和资金成本进行综合考虑。
(三)提高控制活动的执行力度
作为企业控制风险的重要手段,控制活动的重要性不言而喻,而加强控制站活动的执行力度也就显得非常迫切和重要。作为房地产企业,要想提高自身控制活动的执行力,第一,分离部分不相容的职位,并提前做好投资前的准备工作,特别是授权审批一定要严格,这样才能确保决策的科学和合理。第二,在经营过程中,房地产企业对运营的分析和资金管理要进一步加强,还可以通过建立统一结算中心来提高自己的使用效率,使擅自动用资金的风险降低到最低。第三,企业可以通过制定项目资金使用计划来确保项目有足够的资金。第四,加强企业内部预算,结合企业实际情况制定出合理的预算表,进一步明确彼此的责任,对于预算的执行和反馈也要及时,这样才能使预算更加灵活、方便。
(四)建立信息沟通机制,完善信息系统
运营和建设房地产项目,是一个非常漫长且复杂的过程,因此,对于房地产企业来说,首先要建立完善的信息沟通渠道,确保信息的畅通,避免沟通不利所带来的消极影响。然后,还要对信息系统进行完善,并整合销售、采购、付款、会计核算等业务模块,实现信息的共享。最后,及时反馈预算执行信息,对于执行过程中出现的问题要及时反馈、沟通,严格按照计划来执行。只有这样做,才能从根本上完善信息系统,进而促进内部沟通效率的提高。
四、结束语
总而言之,对于房地产企业而言,建设内部控制是一个冗长而复杂的过程,它需要多方努力和配合,对于企业内部人员来说,要进一步解放思想,充分理解并认识到加强内部控制的必要性;对于企业自身而言,则要促进内部控制组织结构和审批程序的设置,使职责更明确、业务流程更清晰、信息渠道更畅通,进而实现企业内部控制制度的不断完善和发展,真正推动房地产企业的持续发展。
参考文献:
[1]王伟文.浅谈我国房地产企业加强内部控制建设的措施[J].建设者,2016(12).
[2]顾伟刚.提高房地产企业内部控制对策分析[J].科技创新与应用,2012(04).
[3]赵海东.如何有效控制房地产企业内部建设[J].建筑周刊,2015(01).
(作者单位:河南振兴房地产(集团)有限公司)
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