2011年,房价能降吗?
刘德炳
造成高房价的一个重要原因就是房企大量囤地，要抑制房企囤地，根源就是地方政府公正执行打击囤地的政策。
2010年绝对是房地产市场的紧缩政策年。但2010年的房市，涨价仍然是主旋律。
从2010年的年初至年尾，国家连续三次推出房地产调控措施，其中的“4·16房产新政”更是被评为史上最严厉的调控措施。但据国家统计局最新数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，环比上涨0.3％。多家专业机构预测，2010年年内全国平均房价上涨幅度应为7％左右。
央行12月15日公布的一则调查报告显示，全国50个城市75.5％的储户认为“房价过高，难以接受”，但与此同时，“房地产投资”又被受访者列为投资首选。
在这种理论中，房价能下降吗?调控至今，房價在小跌大涨中节节走高的奥妙何在?高房价真的就是一个死结?
嘉宾：
朱中一：中国房地产协会副会长
杨红旭：上海易居房地产研究院综合研究部部长
杨少锋：北京联达机构总裁
“3月份涨上来的这部分房价明显是泡沫”
朱中一：房地产业对经济的贡献较大，因此2010年政策调整的主基调是抑制部分城市房价过快上涨，而并没有说降低房价。
中房协在“十二五”规划中有关房地产业的建议稿中，就汇报过要淡化降价的目标预期，否则容易造成市场信号混乱。目前来看，无论是十七届五中全会还是中央经济工作会议，都没有提到房价问题或降房价的概念，就是为了避免引起市场的巨大波动。
杨红旭：从去年年初执行的“国十一条”，到“4·16国十条”，再到“9·29新政”，2010年中央三次出台房产调控政策，打压地产市场。整体而言，2010年全国房价还是上涨，但涨幅较20D9年已经明显收窄，2009年全国房价成交均价实际上涨了25％，2010年的上涨幅度只有2009年的1／3左右。从这个意义上讲，调控取得了一定成效。不过，没能让少数房价过高的城市房价下跌一些，多少有点遗憾。
杨少锋：无论是从租售比还是房价收入比等指标来看，中国房价的泡沫因素十分巨大，这对发展中国经济以及改善民生制约深远。从市场来看，2007年以前，以北京为例，绝大部分的项目涨价幅度在几百元，平方米，每次开盘涨三五百元，最多涨1000元。但从2007年以后，很多项目一个月内能涨5000元／平方米。就2010年而言，年初尤其是从3月份涨上来的这一部分房价明显是泡沫，这一部分泡沫应该挤掉。
“未来半年内一线城市房价会下跌”
杨红旭：最新数据显示，2010年1至11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6％；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7％：全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2％。
新开工面积暴增，意味着2010年四季度至2011年，可供预售的商品房规模将较大幅度增加：土地购置面积的大增，则意味着2011年下半年直至明年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来两个季度，甚至更长时间内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。
预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，在未来不到半年的时间内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌趋势。
尽管11月份部分城市成交上涨，一些大型房企也斩获颇丰，但应格外关注，本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”政策，具有一定的“后发效应”。因此，今年二季度之前，市场会保持降温态势。
杨少锋：只有房地产缺钱的时候，开发商才会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况，中小型企业资金普遍紧张。而且现在暂停上市房企的融资，加强了预售资金的监管，从各个环节把开发商融资的渠道堵上，迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售，这个时候卖房市场会变成买房市场。
半年以后，就会出现像2008年一样房价大幅度的波动，最快可能在2011年年初就会出现大量项目价格下跌。
朱中一：房价下降的压力是比较大的。在目前通胀持续走高和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资房地产业。
另外，2010年土地。劳动力、建筑材料等价格都涨幅较大，这也从成本上对房价有一定的推动作用。
从市场主体来看，包括投资商、银行、地方政府，都比较看好未来的房地产发展，尤其是地方政府。目前东部地区许多城市采取了限购政策，这对高房价有一定的抑制作用。但是在这种格局下，资金会被迫大量转向中西部二三线城市，进而推高中西部地区的房价水平；而且从东部地区来看，这些城市恰恰是中国土地供应最紧张而市场需求最大的地区，因此这些地区房价很难下降。
抑制房价须破解土地财政
杨红旭：房产税确实箭已在弦，只是引不而发。至于什么时候发出来，主要是等待合适的时机。如果稳定房价的效果不佳，投资投机需求依然兴风作浪，那么就会出台。房产税对房价属于利空，但对于抑制房价的力度，尚存疑虑。
首先，率先试点的只是个别城市，范围太小，不可能对市场全局产生重大影响，而且在全国市场推广可能仍旷日持久。其次，试点阶段，房产税的税基小、税率低。从征税范围看，只向二套以上和一定面积段以上住宅征收，绝大部分自住房屋将会免征。在近几年房价年均上涨20％左右的情况下，不足1％的房产税，不太可能将多数投资客吓跑。不过，房产税试点开征之后，未来很多年，征收范围只能是越来越大，税率也有可能上调，这将在一定程度上影响投资者们的心态和积极性。总之，房产税短期有利于抑制房价，长期效果不能奢求。
按当前通胀趋势，近期极有可能再来一次加息，今年有可能加息2～3次，当前已经进入加息周期。而历史经验表明，在货币政策紧缩和加息的过程中，房地产市场将渐渐降温，尤其是在加息周期过半之后，将会明显压制房价上涨。
杨少锋：造成高房价的一个重要原因就是房企大量囤地，要抑制房企囤地，根源就是地方政府公正执行打击囤地的政策。但目前地方政府既是运动员又当裁判员，执行中难免不公正。所以要让地方政府的利益跟土地利益脱钩，这是一个根源，这个问题没有解决，再多的制度都没有用；破解高房价要从土地上治理，而解决土地市场困境的根源就在于要破解土地财政。
解决这一难题就在于如何开征房产税。尽管房产税的执行很可能抑制房价，但我不认为房产税的目的是降房价，房产税是从根源上改变了目前我们中国的财税体制。地方政府如果有一个比较稳定的税源，就不会过于依赖土地。
朱中一：如果政策进一步趋紧，保障房的供应规模能迅速增大，这对高房价产生极大的抑制，不过这仍然需要时日。
