房地产企业并购财务风险分析及防范策略
亓飞
通过并购可以进一步实现企业管理模式的优化，实现企业产业模式调整，更利于企业的长久发展。面对激烈的市场竞争，很多房地产企业会选择通过并购的方式来扩大经营规模，以此来增强自身的竞争优势。并购不仅存在优势，同时也存在巨大风险，一旦判断失误，将会导致企业陷入巨大的經济困境。因此房地产企业并购前必须要有效评估存在的财务风险，并提前制定具有针对性的预防方案，做好风险规避，预防产生重大经济损失。
近年来我国房地产行业发展迅猛，但是随着整个市场竞争的逐渐白热化，很多企业选择了采取并购的方式扩大自身的规模，希望可以增强自身的竞争实力。面对不断发生的房地产企业并购案，想要达到预期的目的，就必须要提前做好财务风险识别。房地产企业必须要加强对并购重组活动中每个环节的分析研究，提前做好充分的准备工作，对交易进行阶段以及后期整合阶段存在的财务风险进行科学预测与监控，确保能够在第一时间发现企业并购中存在的潜在风险，有效掌握各种不确定性因素，并提前采取有效措施进行应对，以此来保证企业通过并购获得更高的经济价值。
一、房地产企业并购分析
近年来，国家不断加大对房地产行业的宏观调控力度，前后出台了一系列的限购、限售、限价等相关政策，这对于房地产市场的发展将会产生一定的影响。尤其是现阶段的购房者由积极态度逐渐转换成观望态度，这样在一定程度上加大了房地产企业发展的难度。面对竞争激烈的房地产市场，房地产企业想要继续保持自身的竞争优势，就需要选择有效的手段来增强自身的实力，而并购则是目前房地产企业寻求新经济增长点的主要模式之一，希望通过并购重组的方式来促使企业经营发展模式的转变，进一步拓宽企业发展领域。房地产企业通过并购，可以进一步增大自身经营规模，扩大市场份额，更游刃有余地应对国家宏观调控政策的影响，保证自身稳定持续的发展。2020年上半年国内房地产并购交易规模近 170亿美元（约1150亿元人民币），平均单笔交易规模8，400万美元。从整体交易数量而言，与19年同期持平，维持在200笔左右.2015年以来我国房企并购交易金额和频次呈上升趋势，房地产企业的股权交易市场也发生了一系列的变化，企业的股权交易、资产交易等均在逐步的增加，为企业的进一步扩展转变提供了更有利的条件，更有助于我国房地产行业的稳健发展。
二、房地产企业并购财务风险识别
（一）价值评估风险
房地产企业并购中面临的主要财务风险是价值评估风险，企业所进行的价值评估，需要根据目标企业的特质来选择最为合适的价值判断方法，确保评估结果的合理性与准确性。在实际操作中存在诸多的因素均会影响到价值评估风险，例如价值评估体系不合理，收购方针对目标企业所应用的评估体系不科学，尤其是部分房地产企业在收购前期的价值评估阶段存在非常强的个人主观因素影响，管理层以个人经验为价值评估的判断依据，再加上所采用的评估方式过于单一，从而决定了整个价值评估阶段的较大风险性。就整个行业而言，部分评估标准并不适用于房地产企业并购的价值评估，评估体系本身就存在不可避免的缺陷。另外，被并购方自身存在诚信问题，企业并购简单来讲就是钱物交易的过程，如果被并购方为追求更多利益而隐瞒财务实际情况，虚报财务数据，以此来提高自身的评估价值，就会严重影响到并购价值评估结果的准确性与可信性。并且，对于房地产企业来讲，所涉及到的资产主要是土地与房屋，市场环境变化、政策调整以及产业周边土地开发等因素均会对最终的价值评估结果产生干扰。
（二）融资成本风险
企业在并购活动发生时向外部金融机构筹集资金，但是因为融资成本过高导致并购被迫延迟甚至直接失败带来的风险便是融资成本风险。按照融资工具的类型，企业并购融资可分为债务融资、权益融资以及混合融资。鉴于房地产行业产品的特殊性，在企业并购时所需要的融资金额会更高，相对应需要承担的融资风险也就更大。房地产企业在融资前需要精确分析自身偿债能力，并且要对融资环节进行专业的预算管理，合理的来控制融资成本，才能够更好的规避融资成本风险，为并购成功提供保障，否则必定会增大企业的经济压力。
（三）资金支付风险
企业并购活动中可选择的支付方式较多，多是采用现金、股权、实物支付等方式进行交易，但是所选支付方式不同所需要承担的风险也就不同。在所有支付方式里，现金支付最为简单，需要办理的手续比较少，是房地产企业并购首选的支付方式。但是因为房地产并购所涉及到的金额巨大，如果全部选择现金支付，将会占用企业大部分的现金流量，很容易造成企业内部资金周转不及时，这时企业对外部环境的抵抗能力就会减弱，所需要面对的经营风险也会增大。而如果选择股权交易，虽然不会影响到企业内部的资金周转问题，但是却会造成企业股权稀释，这直接关系着企业利益相关者在后期可以获得的利益多少。房地产企业应根据自身的实际情况来选择合适的并购资金支付方式，准确把握不同支付方式对应的风险，在明确自身财务状况的前提下，选择最合理的支付方式，争取降低并购带来的财务风险。
（四）财务整合风险
财务整合是房地产企业并购活动中重要的环节，首要条件便是完成财务目标的整合。对于企业相关利益者来讲，财务整合只是一种商业行为，本质上仍然是为自身获取经济利益。但是从企业管理层面出发，整合后制定合适的财务目标、统一财务管理制度则直接关系着企业后期的经营发展状态，必须要进行重点研究。财务管理制度的整合，是需要从协调企业管理文化的前提下制定统一的管理标准，结合财务状况来适当的对集中管理与分散管理进行调整，制定更具有针对性的规章制度。可以说企业所采用的财务整合方式是否合理，直接关系着并购活动能否成功。另外，还需要注意防范财务整合效率风险，其与并购双方后期整合效率不协调有着直接关系，如果前期企业所选整合方式不合理，或者是内部人员未有效落实，导致整合效率降低，将会对企业的正常经营产生一定影响，不可避免的会造成企业的经济损失。
三、房地产企业并购财务风险防范
（一）并购前准备阶段风险防范
1.成立专门调查小组
为保证并购可以有效執行，并购方必须要成立专门的调查小组，对并购项目进行全面科学的调查评估。可以外聘市场口碑良好且具备丰富专业经验的评估机构，由专业评估机构来获取以及核查各项信息，分析目标企业的行业竞争力、行业定位、市场前景以及盈利能力等。除此之外，还可以在企业内部抽调一部分的精英人员来组成并购小组。并购调查小组的主要目的是完成对目标企业财务审计的详尽调查，有效掌握目标企业实际经营状况，为后续的并购执行提供支持。
2.合理选择价值评估方法
在并购准备阶段合理选择价值评估方法，是规避房地产企业并购财务风险的重要方法。目标企业的价值评估是并购活动的重要环节，需要完成对目标企业资产以及项目的准确评估，作为预测并购后企业盈利能力的重要依据。因此房地产企业必须要综合多方要素进行全面比较，选择最为合适的评估方法，降低甚至排除此环节存在的风险。
（二）并购执行环节风险防范
1.房地产企业并购项目的执行，需要从最初设计到出台整个环节均满足并购方与被并购方双方的意愿，并在此基础上完成并购方案的设计。专业的并购方案需要综合考虑目标企业的资产价值、盈利能力、行业地位等条件，以及并购方的财务状况与支付能力等，在兼顾企业股东利益的前提下，还必须要保证并购方案所有内容均符合我国相关法律法规。其中，要重点注意支付结构的选择，其会直接影响到并购方的资本结构与资产结构，虽然现金支付优势众多，但是房地产企业并不能够完全依赖于现金支付，同时还需要兼顾企业股东的利益，以及避免造成企业内部资金周转风险。
（三）并购后整合风险防范
1.财务经营战略整合
企业经营管理的目标之一便是财务战略，同时这也是企业的运营方向。房地产企业在并购结束后，财务整合阶段首先就需要完成战略目标的整合，确保房地产企业与目标企业之间可以统一经营目标，并在此前提下实施日常业务活动，保证企业整体上具有较高的经营效率。
2.财务制度体系整合
对财务制度体系进行整合，需要先建立统一的财务管理制度，并确定财务管理目标，然后配套落实相关岗位以及财务管理人员。在建立财务管理制度时需要以房地产企业以及目标企业双方的实际情况为根本，尤其是要注意对目标企业并购前的财务管理模式进行充分了解，然后在此基础上来完成制度改革，逐步完成财务人员以及财务信息资料的转交、承接与保存等各项流程。通过财务监管体系、财务制度以及财务人员整合，来建立一个完整统一的财务管理体系，为并购后的财务管理提供支持，有效规避该阶段存在的财务风险。
3.业绩考核标准整合
企业在完成并购活动后需要对内部人员进行统一管理，这是提高工作效率的重要前提，同时也可以实现对人力资源的公平公正管理。并购方根据被并购方的实际经营状况，来制定一套新的考核制度，可对原有考核指标进行适当的调整，实现内部人力资源的优化配置。
四、结语
近年来，房地产企业并购案在不断地增多，虽然这更利于企业综合实力的提升，但是必须要注意并购过程中存在的各种财务风险。为有效规避各类风险，顺利开展和完成并购活动，就需要从前期准备、并购执行以及并购之后不同阶段采取有效手段进行管理，通过多种手段方法的实施，实现有效的财务风险管控。
（作者单位：青岛和达置地有限公司）
