清朝后期至民国期间怀柔地区民间土地买卖变化探究
段晋媛
清后期到民国时期，怀柔地区的不动产买卖、典让等社会经济活动产生了相当数量的契约档案，今怀柔区档案馆即藏有103件，按不动产转移方式划分，其中有31件为百姓之间订立的土地买卖契约。这批档案早起道光二年（1822），晚至1947年，跨越了清朝由盛转衰，民国建立、军阀混战、抗日战争、解放战争等一系列动荡的历史时期，系统、完整地展现了这一时期怀柔地区民间土地买卖的实际情况，真实反映了随着政权更迭带来的政策变化对土地买卖的影响。
一、清代颁发“契尾”以征契税
契税是不动产交易契约订立之后，官府按契约所明确的交易价格的一定比例向承买者收取的税收。清朝自乾隆二十四年（1759）后，契税只对卖契征收，“凡民间活契典当田房，一概免其纳税。其一切卖契，无论是否杜绝，俱令纳税”[1]，并发给契税缴纳凭证——契尾。馆藏11件清朝土地买卖契书中有6件保留了契尾，仅1件与民间草契粘连，其余已散开。契尾由直隶布政使司统一印制，每年一印，蓝墨色，四周有虎形花纹，顶头书“契尾”二大字，编列序号，规定契税征收标准为“照契内价银，每两投税三分”，分前、后幅，前幅业户收执，后幅汇总存档。从馆藏5件产生于道光二十三年（1843）至同治十三年（1874）间的契尾可以看出，怀柔地区契税在此期间的征收，完全照此执行，兹将5件契尾情况列表如下：
從上表及契尾档案可以看出，这一时期的契税税率始终保持着“每两投税三分”的比例，每一张契尾都编列了号数，契尾右边钤有满汉文“直隶等处承宣布政使司之印”，骑缝处也有“业户某买某价银某数税银某数”半字字样，契尾与草契中写到价银、立契时间的地方和骑缝处，还多处钤盖满、汉文的“怀柔县印”。颁发契尾以征契税，既是政府税收的重要来源，也为保障买卖双方权益和契约关系的稳固添了一层保障。
二、晚清“地契官纸”的使用和契税比例的大幅提高
“官有政法，人从私契”，民间草契在很长一段时期内得到了官府认可。民间契约粘连契尾，钤盖官府印信，照例缴纳契税，即受到律法保护。但到晚清，清政府颁行《买契投税章程》，规定民间“买卖田房，必须用司印官纸写契……如不用司印官纸写契，设遇旧业主亲族人等告发，验明原契年月系在新章以后，并非司印官纸，即将私契涂销作废，仍令改写官纸，并照例追契价一半入官”，强制以官契代替民间草契，非官契，契约关系不仅得不到律法支持保护，还会面临“追契价一半入官”的惩罚。馆藏清朝卖地契中保留了两份宣统朝“地契官纸”，“地契官纸”右为契书内容，与民间草契内容一致，亦是写明了土地买卖双方姓名，土地性质、大小、坐落、四至及卖价等土地买卖契约订立的关键要素；契书内容后详列《写契投税章程》17条，前9条为“买卖田房民间均当切实遵办”，后8条为“牙纪人等均当切实遵办”。该章程中可以看出，与以往相比，除价银外，额契税税率和外费用都大幅增加。契税税率的增长下文详述，额外费用方面，该“地契官纸”公费需制钱100文，契尾需缴公费银3钱，还需支付牙纪行费与中人、代笔人的费用，占到地价的5%，买者出3%，卖者出2%，林林总总，积少成多，亦是一笔不小的数目。
强制要求使用官契之外，契税税率也较以往大幅提升。以光绪三十四年（1908）十一月十九日曹景彬买高玉龄土地所立契书为例，该件档案既有民间草契，又有宣统二年（1910）受颁的契尾，还有宣统二年三月填写的“地契官纸”。契尾印刷的公文中仍写明契税税率为“每两投税三分”，而“地契官纸”中《写契投税章程》写明的契税税率是3.3%。但事实上，由契尾填写的价银和税银可知，该块土地价银25两，实际缴纳税银2.25两，契税比例高达9%，既不是契尾规定的税率，亦不是“地契官纸”规定的税率。
清末，由于反抗外来侵略战争中的失利，以及随之而来的一系列不平等条约的签订，巨额战争赔款和外债的重压，主要税收权利的丧失，使清政府面临着严重的财政危机。为支付赔款、外债，保证政府运行日常开销等各种费用，名目繁多的苛捐杂税不断出现，税收比例不断提高，买卖田房契税税率的大幅增长也是其中一项。宣统元年（1909），湖广总督陈夔龙上奏：“湖北司、局、州县入不敷出，拟援案酌加契捐，以资弥补。查湖北田房税契，向止征三分，嗣因赔款加契捐三分。现拟再加收三分，以一分解储司库，为调查等局常年之用；以一分解储善后局，专供赔款不敷之用；以一分留给州县，津贴公费之用。下度支部议。”
而在此之前，各省“买契税”已有加至“四分五厘、五分、六分六厘者”。度支部结合陈夔龙建议，在整顿各省税率的基础上，重新厘定税则，“凡各省买契，无论旗籍民籍，一律征税九分”，并同时规定“典契一律征税六分”[2]。曹景彬买高玉龄土地按9%缴纳的契税，就是新税则实施的结果。契税税率的大幅提高以及高昂契尾、“地契官纸”公费的征收，俨然已成为晚清政府敛财的手段之一。
三、民国初年对旧契征新费的“新契纸”
馆藏的清代土地买卖契约档案中，同一契约关系除有民间草契或“地契官纸”、契尾外，还有一种为民国北洋政府颁发的“新契纸”，共3份，颁发时间均为1914年12月，由从直隶省划出后新成立的“京兆地区”所颁。
1914年，北洋政府颁布《划一契纸章程》，要求以“新契纸”取代旧契纸，新旧契纸划分即以当年1月12日法令公布之日为界限。同时，为缓解政府财政困难，制定《验契条例》，通过查验旧契、改换新契的手段，向无论旗产民产、典契卖契、已税未税的契书征收验契费和注册费等手续费，“凡验旧契时，无论卖契、典契，每张均应交纳查验费一元、注册费一角”[3]，并发给“执丙照”作为缴纳两税的凭据。馆藏3份“新契纸”所附民间草契中的土地价格都在银30两以上或钱400吊以上，换取“新契纸”时皆按验契费1元、注册费1角的要求缴纳。
查验旧契、改换新契是新政权清理民间地产的举措，一定程度上也起到了这样的效果，但另一方面，对旧契书征收验契费和注册费，也是北洋政府转嫁财政困难给民间的手段之一。此项税费实施后，1914年收入3183万元，1915年收入1654万余元[4]，虽然一定程度上缓解了北洋政府的财政困难，但查验旧契征收验契费毕竟只是“一锤子”买卖，随着旧契越来越多地完成查验，此项收入逐年减少，不久便告停止。
四、民国的民间草契、官契及“买契”
民国时期怀柔土地契约情况较为复杂，馆藏16份民国地契，大致分为两种。一种是传统民间草契，一种是政府颁发的官契。
传统民间草契共13件，产生于日伪控制怀柔地区的前后时期，即1935年以前和1945年以后。相较于清代11份买卖地契中只有1件白契而言，民国13件民间草契中有8件白契，占比较大。土地买卖是土地所有权彻底的转移，相较于典让等暂时的权利转移，更需要政府的支持和律法的保护。民国时期，政坛更迭，战争的接连爆发和长时间的持续，造成了政治、经济、社会等各方面的剧烈动荡，民众对政府信任度的大大降低，不再依赖政府对契约关系的保障，再加上验契费的时而征收，契税正税之外的种种附加税费的征收，也令民众不胜其扰，更愿意私下缔结契约关系。
政府颁发的官契，即“买卖田房草契”，共7件，其内容格式与民间草契基本一致，亦是写明了土地买卖双方姓名，土地性质、大小、坐落、四至及卖价等关键要素。值得注意的是，怀柔地区的“买卖田房草契”较集中地产生于1935-1945年间，这一时期的怀柔地区隶属于日伪控制下先后建立的“伪冀东防共自治政府（1935-1937）”“伪河北省冀东道（1938.4）”“伪临时政府河北省（1940）”“伪中央政府河北省燕京道（1940-1945）”四个傀儡政权，此种官契纸便是由这些伪政权所颁。
民间红契和官契中，有1件民间红契保留了验契费征收凭证，3件民间红契和5件官契保留了契税及附加费征收凭证。
验契费的征收。前文已提及，北洋政府曾在1914年查验旧契，以征收验契费。1927年11月18日，为应对北伐，筹措军费，故技重施，再次举办验契，颁布《验契暂行条例》[5]，规定：
“……每张契纸价酌收纸价一元五角，注册费一角，附收教育费二角（中央地方各半）……
……呈验期限于本条例实行之日起三个月为限……
……每迟一个月递增纸价十分之一。”
馆藏民间红契中有1件保留了验契收据和验后发给的验契纸。该契书是1920年11月初五日徐沛同之子徐春山将自置民地11亩以大洋418元的价格卖与杜忠所立的契约，买主杜忠直到1930年底才上报查验，因延迟故，缴纳验契纸价1.95元，多缴契纸价的30%；同时按照《条例》规定缴纳注册费1角、教育费2角，印花费4分。
契税和附加费的征收。民国契税凭证已不称为“契尾”，而称为“买契”，后又称为“卖契本契”。买契写明了买主、卖价、包括契税正税和附加学费在内的应纳税额等基本信息。馆藏8件民国卖地契的“买契”或“卖契本契”所显示的税费征收情况如下：
民国初年，卖契税和典契税沿袭清末比例，分别按9%和6%征收，而后，“财政部恐税率过重，人民相率隐匿”，于是降至卖六典四[6]。1930年，日伪新民会编写的地方调查资料《河北省怀柔县事情》详细记录了怀柔地区卖契税征收情况，其载：“买卖契征税十二分六（即每百元价抽税十二元六角），内分正税六分，学费六厘，田房中用一分五厘，田房中用划拨区自治费五厘，共为八分六厘，均为库款。其余四分内，分地分附加三分，监证人一分[7]。”
照其所载，买契税正税按卖价的6%征收，额外收取卖价的6‰作为附加学费。从表2可以看出，1930至1943年，无论民间草契还是日伪政权下发的官契，卖契税正税和附加学费均按此比例收取。但在正税、附加学费之外，还要征收15‰的田房中用和5‰的田房中用划拨该区自治费；以及按照土地地分附加征收3%，并支付监证人1%。契税凭证只写明了契税正税、附加学费的征收，若按此规定计算，以1935年王铢卖与石九林4亩土地所立契约为例，该地卖价93元，卖契税5.58元，附加学费0.558元，此外，还应缴纳田房中用1.395元，田房中用划拨区自治费0.465元，地分按三分征收附加费2.79元，监证人费用0.93元，如此，除卖价外，六项税费最多将共计征收11.718元。由此一件，即可窥知卖契税正税及各项附加税费的多杂和高昂。《河北省怀柔县事情》对怀柔地区在1936年、1938年两年买契税费总收入的记载[8]，更可见该项收入在国家财政中的重要作用，兹将两年税收列表如下：
按：“买契税费总收入”和“卖契税费所占总收入比例”为笔者自行计算所得，“卖契税费所占总收入比例”四舍五入保留小数点后两位。
从表3可以看出，“买契税”“买契学费”“买契中用”和“买契中用划拨区自治费”四项纳入国家库款总收入的税费数额，已占到怀柔地区总收入的33%以上。再加上典契、推契缴纳的相同名目的税费和契纸价、契税注册费等，只不动产转移带来的财政收入，就大大超过了地粮、租课等诸项收入，成为地方国家库款收入的主要来源。以1938年为例，怀柔地区本年度地粮、租课收入为1939.737元，占总收入9.42%，不动产卖、典、推等契税费及契纸价、契税注册费等相关税费总收入为7424.207元，占总收入34.05%。
五、结语
清后期至民国时期怀柔地区31件民间土地买卖契约文书档案，特别是其中“契尾”“地契官纸”“新契纸”“买卖田房草契”等各式各样官方文书的存在，生动反映了清后期至民国时期怀柔地区土地买卖的情况，生动再现了土地买卖的历史原貌；真实记录了相继登上历史舞台的统治政权为了弥补财政空缺，将危机转嫁普通民众，举办各种名目的附加税费，大幅提高土地买卖缴纳的契税比例，对这一时期的土地买卖带来的深刻影响，反映了这一特殊的历史时期怀柔地区社会经济的变迁。
*本文系中央民族大学博士研究生自主科研项目“北京市怀柔区档案馆藏清后期至民国间怀柔地区土地买卖契约研究”阶段性成果（项目编号：BBZZKY-2020044）。
注释及参考文献：
[1]薛允升著.胡星桥、邓又天主编.王庆西等编写.读例存疑点注[M].北京：中国人民公安大學出版社，1994：203-204.
[2]刘锦藻.清续文献通考[M].上海：商务印书馆，1955：考8026-8027.
[3]商务印书馆编译所编.中华民国法令大全：第六类·财政[M].上海：商务印书馆，1920：31.
[4][6]贾士毅.民国财政史[M].上海：商务印书馆，1928：202，183.
[5]郭卫.周定枚编辑.中华民国六法理由判解汇编：第6册·杂法[M].上海：上海教育出版社，1934：273.
[7][8]日伪中华民国新民会中央总会编.河北省怀柔县事情[M].1930：52，53-59.
作者单位：1.中央民族大学
2.怀柔区档案馆
