中国房地产全精装市场给新风行业带来的新增长点

    陈忠莉

    全精装成品房与毛坯房相比的好处 ：

    大环境：精装房减少污染，与环境友好;毛坯一套房垃圾在2吨多;二手房装修垃圾更多。

    中环境：精装房减少扰民，与邻里友好;毛坯房装修时的各种干扰让邻居成敌人。

    小环境：精装房减少分歧，与家人友好;毛坯要花精力跑市场，市场成本、风格、品质上家人意见不一。

    微环境：精装房减少烦累，与自己友好;毛坯逼人不得不变成装修达人，身心疲惫。

    全精装成品房能够更好实现：

    四省（省时、省力、省心、省钱）;

    二易（易于绿色环保、易于舒适健康）。

    为此，全精装成品房将是住宅市场的发展方向。

    一、政策驱动

    “十三五规划”发展目标——建筑节能与绿色建筑发展目标

    到2020年，城镇绿色建筑达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，装配式建筑面积达到15%。

    2018年8月24日第二届全装修产业领袖峰会上，全联房地产商会创会会长聂梅生女士讲到，在1994年国家推行小康住宅时，她就提出要做全装修。后来先推绿色建筑再导入全装修，直到现在全装修才成气候，可见这件事情多不容易。

    2018年8月以来，在已有政策的推动下，政策加码且更加具体，“加快推进”一词频闪，具体措施有：

    （1）拿地有全装修要求;（2）设计规划（建筑+装修集成一体化）;（3）施工监理全过程;（4）材料部品品牌价格透明;（5）营销样板间保留6个月，增加VR等体验;（6）主题明确（毛坯+装修）分别报价，标准+个性化，菜单式且至少三种方案。（7）交付后有保修及使用维护说明书;不可拆结构及水电气等。（8）分户验收并签订《质量保证书》等纳入信用体系;（9）做好了在拿地、税收、审批等方面有奖励;（10）多个职能部门协同配合，建立材料采购及部品集成通用平台，提高效率等等;（11）加强组织保障、完善规范标准、加大监督检查、加强政策扶持、加强宣传引导。

    全装修与长租公寓是标配。全国长租公寓政策累计发布近30次，50多个城市相继发布地方政策。2017年3月19日深圳住宅精装宏观发展趋势论坛上预言，全国大中城市“5年内”将取消毛坯房。全装修从94年提出，99年开始有政策，到16年发展元年，经过20多年的发展后，现在全面进入快车道。

    二、行业趋势

    消费升级是市场发展趋势，呈现三个档次 ：

    大众消费：（1）消费特征：满足基本需求;（ 2）配套趋势：硬装必备、厨电三件套、橱柜、卫浴产品等; （3）主流装标：2-3千元/平米。

    中产消费：（1）消费特征：注重生活品质提升;（ 2）配套趋势：中高档家电为主、除常规的冰电微洗空烤外;配置洗碗机、烘干机、净水、新风智能家居等;（ 3）主流装标：4-5千元/平米。

    高端消费：（1）消费特征：追求个性化及新科技、新体验; （2）配套趋势：全屋定制、智能化、绿色舒适健康美学科技;（3）主流装标：6千元/平米以上。

    总之，中国经济将迈进高档消费，消费升级将带动全精装配套部品更加多元化。

    精装市场分析

    5万以上售价楼盘30个项目，1.8万套，主要分布在一线城市，以及二线其他城市，50强开发商项目个数占46.7%，其他项目均为地方开发商。

    2-5万售价楼盘163个项目，13.5万套，项目集中在二线城市，以及一、三线和其他城市，其中，50强开发商项目占49.1%，区域开发商项目占50.9%。

    2萬以下售价楼盘611个项目，64.5万套，主要分布在二线、一线城市，三线、四线及其他城市，一线城市偏少，其中，50强开发商项目占64.2%。

    高档楼盘一线城市占比接近70%，二线城市楼盘各等级占比均高，以50强开发商项目主导。全精装地产队伍大幅缩减，50强地产份额占7成。地产的集中度越来越高。

    TOP5开发商拿地超40%，城市布局以二三四线城市开发为主。

    二线城市继续成为市场主力，三、四线城市未来可期。

    2018H1城市等级成交土地情况统计

    基础装修、厨房卫生间装修率均95%以上，智能家居、净水器、洗碗机增长。

    2018H1 精装修市场重点部品配置率

    2018年商品住宅地产精装部品累计规模将突破三千万套需求量。

    2018年中国房地产精装修市场重点部品规模预测

    全装修政策推动下零售市场的萎缩，工程市场的上升。

    行业品牌现状分析

    新风品牌类型

    空调新风品牌 ： 松下、格力、海信、日立等。

    家电新风品牌 ： 美的、海尔等。

    专业新风品牌 ：兰舍、威特奇等。

    主要品牌：远大、霍尼韦尔、大金、松下、兰舍、布朗、百朗、狄耐克、霍尔、环都、曼瑞德、六星、亚都、格力、森德、中洁、托马仕、赛菲、迈迪龙、美埃、爱迪士、绿岛风、雅威、宾肯等。

    地产企业新风应用分析

    近年来，家庭住宅领域的新风系统需求快速增长。民用市场规模占用行业市场的31%。

    2017年中国民用新风主要细分市场规模（亿元）

    地产企业新风应用分析

    中国房地产精装新风配套主要城市

    百强开发商战略集采情况

    地产企业应用新风的必要性

    必要性：满足消费者健康住宅环境需求，健康住宅环境逐步成为消费者购房的考虑因素。作为新的卖点，打造新的产品竞争力。推出新概念 ，“会呼吸的房子”、“ 健康的房子”等。

    全精装行业更高要求——WELL健康建筑标准、健康建筑评价标准

    2015年3月24日，绿色建筑认证协会（GBCI）和国际WELL建筑研究所（IWBI）正式将WELL建筑标准引入中国。WELL是一套注重建筑环境中人的健康和福祉的系统。2016年， 由中国建筑科学研究院、中国城市科学研究会、中国建筑设计研究院有限公司会同有关单位制定的中国建筑学会标准《健康建筑评价标准》正式发布。2014年10月美国WELL健康建筑国际认证推出后，迅速受到业内追捧。

    现代人80%以上的时间在室内度过，如果室内环境（空气、饮用水）品质较差，将对人体健康产生不良影响;室内空气污染包括颗粒物PM2.5污染、挥发性有机物（VOC）污染、半挥发性有机物（SVOC）污染等。

    WELL是建筑界的奥斯卡：超过40名博士参与，7年潜心开发研发，七大体系组成，102项健康标准，改善人体的11项系统！WELL以人的健康为本，对建筑室内环境提出了更高的要求，其中室内空气环境的占比最高;我国的室内环境与发达国家相比，问题更为严重和复杂！国内远洋广州天骄项目2015年12月3日启动WELL健康住宅认证以来，目前中国认证申请项目已经位居全球第二。2017年2月22日，中国第一个实验室在北京奠基。

    从大量地产案例及全精装项目新风工程招标可以看出，批量精装修是市场大趋势，精装集采势在必行。

    机会与布局

    全装修给所有配套专业都带来机遇，因为成品房的出现会把未来确定的提前到现在确定，特别是新风管道敷设，恒温恒湿系统的管道埋设应在装修之前完成。决策点前移，降低工程交圏不完美，提升采购品质，整体工程质量上升。在全装修政策风暴下，房地产50强成为全装修市场领头羊，地产的集中度越来越高，那些成长中的中小地产企业，三无（无人才、无体系、无供应链）或成长、合作、委托代建、必将被淘汰。

    配套建材部品企业：零售渠道大大萎缩，二次低频消费，或转为安装售后服务;部分品牌会受冲击。家装小施工单位，面对批量全装修及EPC装配式内装工业化，将迎来行业洗牌。

    在全装修政策风暴下，给消费者带来的影响。消费者没有可选择，如何不把精装当惊装，如何基于消费者的需求倒逼产业链建造品质全装修，让消费者明明白白。

    标准（消费者及制造者的共识，共同的衡量尺度）

    目前亟需构建全装修评价标准的信誉体系。

    三、平台推动

    市场分水岭来临，你有哪些准备？你怎么被替代？不是可做可不做，而是必须做，如何布局、如何实现全装修跨界闭合生态圈。

    平台的使命

    中国房地产全精装产业运营平台

    开发商在建房和招标的阶段，还是想打造一个性价比高的品质精装产品，但是执行的结果就是拼凑&修修补补的走样产品。样板间与实际差距巨大。所看多数不是所得！精装市场在不断的纠结中发展，精装修的链条不完整，很多时候，设计师的作品最后的效果很大程度上把控在工人的手里！而精装产业链太长，管理难度太大，标杆企业多半是在“打砸抢”及不断的摸索中成长，并行成了自己独有的风格和体系。当各种质量通病层出不穷时，消费者戏称精装为“惊装”，爱恨交加！

    《住宅全装修评价标准》年底将发布实施。居住属性就是产品属性，我们的理想：置业者花重金买到的是有完整实用说明书、可追溯、有保质期的绿色/舒适/健康的宜居成品住宅，而不是半成品毛坯房。标准引领，标杆示范，让消费者不做精明购房者、装修达人，回归放心消费者、傻瓜购房者，成为美好生活的创造者和享受者。

    【文献标识码】C

    【文章編号】1671-3362（2019）06-0044-04