房地产会计核算现实问题及优化措施探讨
张荣芳
在房地产行业的财务管理中，会计核算是其中的基础与核心所在。会计核算是否全面、准确、高效，对房地产企业的经营管理产生着直接的影响，关系到房地产企业的经济与效益。需要指出的是，房地产行业的会计核算涉及众多内容，如房产开放、施工、后期运营管理等，这给会计核算带来了一定的难度，并由此使得房地产会计核算存在一些现实问题。本文正是从房地产会计核算的必要性为切入点，对房地产会计核算现实问题提出相应的优化措施。
一、引言
近年来，我国房地产发展十分迅猛，已成为国家经济的支柱产业。房地产业务涉及众多环节的内容，如手续办理、设计规划、组织施工、验收售房、物业管理等，并且业务的周期长。在这些环节中都涉及到会计核算，如设计规划时投融资、土地增值税的清算、竣工结算、房地产销售、物业管理收费等，由此可见会计结算在房地产行业的财务管理中具有重要作用。同时，未来房地产行业仍有巨大的发展空间，这对于会计核算由提出了更高要求，因此可以说，房地产行业的发展在一定程度上促进了会计核算业务的发展。
二、房地产会计核算的必要性
无论是任何经济活动，其中都有会计核算的参与。会计核算主要是为特定的经济主体进行服务，对相应的经济主体所参与的经济活动进行记账、算账、保障，并根据确定的账务信息编制出会计报表，从而明确经济活动中资金的来源与去向。会计核算的目的是为其服务的特定经济主体提供会计信息，使经济主体能够根据全面、准确的会计信息掌握自身的生产经营情况、财务情况，并由此做出科学有效的决策。
就房地产企业而言，会计核算能够帮助房地产企业在经营中及时掌握经济活动的情况，并为经济活动进行动态化监督，使得房地产企业管理层能够根据会计核算信息及时发现经济活动存在的问题，从而采用有效的改进措施解决问题，促进房地产企业高效运营。房地产行业是以利益为最终目的，而在其进入市场中，就不可避免地处于激烈的市场竞争之中，因此。房地产企业要想持续性地获得市场竞争优势，实现利益的最大化，则就要注重会计核算在经济监督与管理方面的作用，促进企业人员高效工作，并为企业管理提供重要参考。
三、当前房地产会计核算中存在的现实问题
（一）成本核算内容较为复杂
正如前文所述，房地产业务包含多个环节、多项内容，因此针对房地产各业务的会计核算难度也就相对较大。例如，在房地产项目正式开工之前，涉及诸多成本费用：土地出让金、拆迁成本、设计勘测费用、前期准备工程费用、契税与规费、土地管理费用及技术支持费用等。而房地产项目正式开工后施工建设的过程中，则又涉及工作人员的薪酬、施工材料的采购、建筑设备的租用或购买、施工技术的使用等相关费用，这使得房地产会计核算的形式多样、内容复杂，增加了核算人员的工作难度并降低了会计核算的效率及准确率，导致会计核算结果为房地产企业提供的信息在一定程度上不全面、不准确。
（二）收入确认核算比较特殊
对于房地产企业来说，其主要收入为以下几个方面：房地产销售收入、房地产出租收入、土地转让收入、物业管理收入等。其中最重要的收入与来源是房地产销售。根据企业会计收入准则，商品的销售必须满足一定的条件方可将其确认为收入，其中包括商品所有权存在风險、商品的经济利益可能流入、报酬转移及商品成本具有可靠的计量特性等。而房地产是一种特殊的商品，因此要按照会计收入准则进行销售收入的确认，但是房地产的销售却是一个较为漫长的环节，有着多种形式。一般来说，销售房地产商品主要流程如下：必须根据相关规定取得房地产销售的许可资质，而后开始预售，客户付款后与客户签订房地产买卖合同，办理产权的过户与交房。但是由于房地产销售的形式不固定，导致收入确认的标准也有所区别。例如，有的房地产企业在业主验收，办理产权过户及交房后才能确定销售完成，并确定收入;而有的房地产企业则是在业主付款后，不论交房与否，都将房款确定为收入。因此，不同的房地产企业及不同的会计核算人员所要求的会计核算方式存在差别，这给房地产会计核算带来了一定的不确定性。
（三）融资资本化不规范
房地产建设需要大量的资金，并且投资时间较长，资金回笼慢，因此，大多数房地产企业都是通过融资的方式筹集资金。融资款项的核算则主要有两种形式：一是资本化核算，二是费用化核算，即将融资款项作为房地产企业的资本或者是费用进行会计核算。将融资款项资本化处理则必须满足两条件：首先，在购置土地及相关材料、设备、技术或者建造房产中已经有符合资本化的资金产生;其次，这些符合资本化资金产生的同时，借款费用已经发生，并且被使用于购置及建造活动中去。只有满足以上两个条件，才能够将融资款项资本化，如果其中有一个细节不满足，则就不可以将融资款项在会计核算中进行资本化处理。但是，仍有房地产企业为了维护市场形象，提高社会影响力，将融资款项进行资本化核算，或者是多计成本，少计费用，由此达到虚增利润的目的，从而吸引更多的债权人投资，影响了会计核算的公平与准确。
（四）应缴税额核算不确定
由于我国的税法与会计行业准则之间存在着一定出入，导致会计核算中的应交税款具有不确定性。按照税法中的要求，房地产企业的纳税金额应当会计核算核定的利润率进行确定，而依照会计准则，则要求在房地产项目竣工验收前，或者是房产所有权风险没有完全归于买方之前，则交易金额不应当计入当期收入之中。具体而言，税法要求只要房地产企业收到来自于买方的款项，无论房产的所有权属于哪一方，都要进行纳税，预征税率为3%的;而会计准则要求在房产所有权未完全归属买方之前，不能对买方支付的款项进行征税。这两种规定对房地产企业的会计核算带来了一定的困扰，造成了应缴税额的不确定性。
四、优化房地产会计核算的措施
（一）加强成本核算
首先，根据房地产企业的项目开发实际内容从整体与细节上确定项目用途，以此为依据明确会计核算的对象及目标。在进行会计核算的过程中，要对项目的具体情况进行认真分析，选择适当的会计核算方式。对于属于自持部分的，要在核算时将其列为“开发成本—自持”予以核算，同时要将其结转至房地产的投资中;而对于出售在房地产开发中的成本要确定为“开发成本—出售”，同时也要相应地结转至存货管理之中;其次，要严格依据成本匹配规则进行会计核算，对于直接费用，直接计入其中即可，对于间接费用则要按照费用的来源与去向情况进行合理的间接计费，计费完成后要进行全面的费用归集、整理工作;再次，将能够计入开发项目中的成本支出，要按照其用途进行合理的分摊，如将这些成本划分为土地出让金、拆迁费用、前期工程建设等。若能够明确确定成本支出的用途归属，则可不必按照用途划分，也不必在归集整理的基础上进行分配，只需要直接计入即可。
（二）明确收入核算
明确房地产销售收入判定的时间点，是开展房地产会计核算的一个重要标准。按照会计准则的规定，在确定房地产销售收判定的时间点时，必须满足如下几个方面的要求：第一，房地产项目已经竣工并通过验收，且已经完成了竣工结算;第二，房地产销售已经签订了有效合同，并且依据合同规定买房已经支付了全部的房款;第三，房屋产权过户手续已经办结，房屋的所有权完全归于买方。只有全部满足这三个条件，则方可将房款计入销售收入进行核算。然而在大多数情况下，在正式办理房屋移交手续之前，房地产企业就已经与买方签订了合同并且由买方支付了房款，而房屋移交手续则是后期办理，甚至是相当长的时间后才能办理完成。因此此时不能将房屋预收款计入销售收入之中。也就是说，在房屋所有权没有完全归于买方，权属风险没有全部转移与买方时，即使已经签订了合同，获得了房款也不需要将其确认为收入。
（三）规范融资费用核算
在费用匹配原则的框架下，对于融资款项应当按照使用用途进行划分。如果融资的款项确定用于房地产的开发，则对于该笔资金的息费支出应当作为资本支出进行核算，而对于款项带来的利息收入则应当以冲减资本收益的方式进行核算。如果融资款项被用于多个房地产项目中，则要根据各个项目进行确定并进行资本化核算;若融资款项用于购买土地，则不用进行资本化处理，而是要先行计入待摊费用，等到使用方向明确后，再行核算处理。
（四）合法缴纳应收税款
第一，对于房产过户完成的交易，税法与会计准则的对于应缴税额的规定是一致的，在这种情况下按照规定进行核算即可;第二，对于期房销售方式，税法要求只要签订合同取得房款就要计入收入并缴纳税费，而会计准则是要求在完成房屋产权移交后方可计入收入并缴纳税费。由于税法的地位大于会计准则，企业可进行专门的规定按照税法的规定缴纳税额;如果是委托或买断方式销售的房产，则应当按照销售合同约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品当日确认应税收入。
品清单之日确认收入销售开发产品之日确认应税收入
五、结语
綜上所述，会计核算在房地产行业中具有重要的经营信息支持与决策依据作用。在房地产行业发展迅速的市场环境中，房地产行业要严格按照相关法律与准则，结合自身房地产业务开展情况，展开科学全面、准确高效地房地产核算工作，以此为房地产企业的可持续发展提供有力的决策依据。
（作者单位：山西鑫马房地产开发有限公司）
