新形势下的房地产项目管理问题分析
杜大亚
摘 要 对房地产项目实现科学有效地管理，不仅能够发现房地产项目存在的不足之处，还能够进一步强化房地产项目施工的规范性和有序性，进而为房地产项目的顺利完工提供有效保证。目前来看，我国房地产项目管理中依然存在着一系列问题，主要体现为安全问题以及成本问题等，需要房地产企业结合这些问题，探寻出适用于我国房地产企业发展道路的解决措施，推动房地产行业可持续发展。
关键词 房地产企业 项目管理 优化设备配置
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1007-0745（2020）04-0042-02
1 房地产项目管理概念及原则
1.1 房地产项目管理概念
房地产项目管理是工程项目管理的重要组成部分，它是房地产项目管理者综合运用系统工程的方法、理论以及观点，为用户提供优质的服务，最终为用户提供良好的建筑物，这就是房地产项目管理的含义。
1.2 房地产项目管理原则
房地产是我国经济的重要组成部分，亦是我国政策导向和经济调控不断深化的产物。目前，很多国有企业纷纷涉足于房地产行业，在我国绝大多数中、大型城市的经济圈、都市圈开始投入房地产建设，这种现象直接关系到普通大众的住房需求，也极易会增加社会恐慌情绪[1]。立足于此，对房地产项目进行科学管理，以调节房地产供需和建筑市场经济平衡是当下我国房建部门重要面对的课题。必须遵守成本最低原则、质量管理原则这两项基本原则。
1.2.1 成本最低原则
为了实现房地产企业经济效益的最大化，则必须遵循成本最低原则，具体言之，房地产企业可以从优化设备配置、完善施工衔接等多个方面来控制不必要的成本浪费，最终达到最低目标成本的目的。但是，从目前来看，若只控制房地产成本，会导致大量不合规房地产的出现，进而会危害房地产企业长远利益。
1.2.2 质量管理原则
对房地产市场来说，要深刻落实到“居者有其屋”的发展理念。但是，存在一部分不法企业和不法商人为了单方面追求自身利益，盲目炒作房价、追赶工期，最终造成施工时间过于仓促而忽视房产细节，使得最终房地产质量问题百出。所以，房地产企业要牢牢坚守质量管理原则，严格把关房地产管理各个流程。
2 房地产项目管理中存在的问题
2.1 项目施工进度管理问题
目前来看，我国大部分地区的房地产项目缺乏规范性、科学性及系统性的管理，这极易导致房地产项目难以发挥出其应有的优势。在房地产项目施工中，大多数施工单位没有制定有效的管理制度，再加之施工人员素质参差不齐，这也导致施工现场极度混乱，施工安全事故频发，很大程度上制约了房地产项目工程管理的有效性。
2.2 施工技术与材料管理问题
目前，在实际的房地产项目施工过程中，由于施工技术、材料管理、施工质量的问题得不到有力保证，导致施工现场存在一定的安全隐患，也严重影响了整体建筑物的质量。近年来，随着现代化技术的不断深入，新型设备和新技术也广泛应用在我国房地产项目中，为我国房地产项目的整体施工带来一定的便利性，然而由于大部分施工人员对于新技术还是停留在主观的认知层面，没有科学地掌握新技术的应用方法，大部分施工人员还是延续过去传统的施工技术，这也在一定程度上阻碍了施工的整体进度[2]。另外，在实际工作中大部分质检部门没有大力度的做好材料的质量检测，这为整个施工过程都埋下一定的安全隐患，对于施工人员的安全也带来严重威胁。
2.3 施工管理人員素质问题
目前来看，一些项目存在施工管理人员不具备良好的素质，这使得施工管理的各项具体措施不能有效落实，例如，项目管理人员不能全面了解施工图纸、没有深入分析具体的施工情况等，这些都对房地产项目施工的有序开展带来一定的阻碍。
2.4 项目施工安全管理问题
目前来看，大多数施工管理人员缺乏安全管理意识，为了追求短期效益而盲目压缩工期，缺乏对机械设备以及劳动防护工具的检查，这也给施工现场埋下一定的安全隐患。且我国大部分建筑施工的人员主要是由农民工组成的，其缺乏相对完善的施工知识，这也极大程度阻碍了施工安全管理的有序实施。在具体施工过程中，存在一部分施工单位还没有构建相对完善的监督管理体系，甚至没有将安全管理体系有效运用于实际监管中，所以导致安全施工受到严重影响。
3 优化房地产项目管理的措施
3.1 加强项目进度的管理力度
施工进度是任何建筑单位都要考虑的问题，其不仅仅会影响到建筑企业的社会效益和经济效益，还会直接关系到建筑施工过程的实效性[3]，只有科学且合理地控制项目施工进度，才能够保证建筑企业效益的最大化，并为其持续发展奠定良好基础。首先，建筑企业需要结合实际工程情况和施工人员的综合素质，制定出健全的管理制度，并保证管理制度深入落实到房地产施工过程中，以便为接下来房地产建筑施工提供理论性参考。其次，施工管理人员需要立足于全局意识，来全面分析项目的各个流程，并科学合理控制各个流程之间的衔接，来控制房地产项目施工管理中不必要成本浪费，促进房地产项目整体效益的最大化。最后，加强对施工图纸的审核力度，管理人员需要认真审核设计图纸，并督促改进和优化工程图纸中存在的不足之处，以最大限度上降低后续人员二次返工的可能性。
3.2 强化工程质量管理的控制
在开展房地产项目管理过程中，务必要落实实时管理机制，即要动态化管理房地产项目全过程，及时发现并改进施工过程中存在的质量漏洞。此外，还需要强化施工项目的审核工作，全面把控施工项目的整体流程。对于管理人员来说，需要强化其专业技能和管理知识的培训，加强对其质量意识和安全意识的灌输，强化其责任意识，保证其能够严格按照管理制度来开展管理。在实际工作中，还需要引导管理人员将技术和工艺应用于具体工作中，进一步提升房地产施工项目管理质量和效率。
3.3 严格管控施工材料
在开展房地产项目管理过程中，管理人员需要严格把控项目工程材料。在以往的房地产项目施工中常常会出现包料、包工的问题，对此，务必要加强对施工材料的监督力度，在房地产施工之前需要详细检查施工材料的质量和型号，严格禁止质量不达标的施工材料进入施工现场，保证投入于施工中的材料满足实际生产要求，以为建筑物后续的安全性和稳定性提供坚实保证。与此同时，还需要严格把控施工材料的招投标过程，在开展招投标时，需要加强对施工材料制造商的审查力度，详细调查材料制造商的业内资质和市场口碑。在实际施工用料过程中，要实时监督管理施工材料的投入情况，做好施工材料的储存工作，防止施工材料出现受潮及变质情况而给房地产项目施工带来不良影响。此外，在实际房地产施工过程中，项目工程质量极易会受到当地的气候条件影响，因此，务必要严格把控房地产项目施工的整体环境，防止延误施工工期。
3.4 保证施工过程中的安全性
在开展房地产项目施工之前，需要管理人员结合工程实际概况以及以往施工经验，制定健全的安全生产监管目标，以规避房地产施工过程中出现盲目监管的问题，并为后续房地产项目的安全、有序施工夯实基础。与此同时，在施工企业制定安全生产监管目标过程中，必须保证安全目标的实效性和可行性，并将安全目标细化，保证每一个施工环节都能够明确、严格的落实安全生产管理目标。目前来看，尽管我国大部分建筑单位都建立了施工安全监督管理部门，但是却没有发挥出其自身的应用优势，所以建筑单位务必要从单位内部的实际情况入手分析，并不断改进和完善传统的施工安全监督管理机制，强化安全监督部门的职责，以实现施工安全监督管理的优化[4]。此外，建筑单位的管理部门要积极为施工人员灌输安全生产意识，加强施工全过程安全监督管理力度，使其能够强化安全管理重要性的认知，进而保证施工过程中的安全性。
3.5 加强施工方案的管理力度
良好的施工方案更能有效提高房地产项目施工建筑的质量，并能够保证了工程施工能够有条不紊地开展。因此，施工单位要结合具体的施工情况，制定一个符合实际施工现场的施工方案，具体来说，可以分为两点。第一，施工单位在获取施工设计图纸之后，要详细分析图纸中的各个细节，确保设计方案能被施工人员所掌握和了解，在实际施工过程中，施工人员务必要依据施工图纸进行施工。第二，施工单位要加强各个环节的监管力度，并有效甄别施工方案，一旦发现施工过程中存在不符合设计方案的内容，要第一时间通知施工人员，以保证施工现场井然有序，并能有效防止因施工方案出现疏漏而带来建筑物后期质量不达标的现象发生。同时要提高建筑工程施工信息管理水平：（1）建立和完善工程质量领导负责制信息源，加强领导实行质量终身责任制。领导在建筑工程施工管理的过程中充当着非同小可的角色，他们做出的决定大部分情况下会影响到整个施工监理公司的决策，因此在领导负责制的信息源方面，要加强实习质量终身责任制，即不因为领导职位的变动而不去追究事故出现后该领导的责任;（2）加强对施工质量管理监督横向信息平台的搭建。监督过程中一旦发现违法违规行为，要依法严肃处理，切实做到违法必究、执法必严。（3）建立相关信息接收平台及互换信息模块，建立质量监督管理信息数据库。
4 结语
房地产项目管理是一项资源整合过程，其具有范围广、任务重、流程多等特点，是房地产企业重要的组成部门，同样也是房地产企业有序运行的保证。应当与各个监督部门深化交流、协调合作，优化管理工作水平，以推动房地产项目的优化发展。
参考文献：
[1] 倪渊.房地产公司财务管理中存在的问题及解决措施[J].商讯，2019（15）：142-143.
[2] 张川健.我国房地产经济管理中现存问题及解决措施探究[J].中国市场，2017（32）：95-96.
[3] 邓斌.试论房地产企业项目管理中存在的问题及其解决措施[J].知识经济，2015（22）：64.
[4] 邓绍棠.浅谈房地产项目管理中存在問题及改进措施[J].城市道桥与防洪，2012（08）：372-374，402.
（建湖县住房管理办公室，江苏 盐城 224000）
