房地产企业加强预算管理浅析

    於光普

    摘要：随着我国城市化进程的不断深入，房地产行业得到了长足发展，市场竞争日趋激烈，企业想要取得快速健康的发展，除了具备正确的战略规划与组织能力外，还需在企业发展的多方面、全过程加强内部管理，才可能在激烈的角逐中取得一席之地。预算管理是企业管理的重要环节，对企业实现战略目标和经营效益有着重要作用。就此，笔者结合实践，就房地产企业加强预算管理作简要分析。

    关键词：房地产企业；预算管理；方法分析

    预算是企业在战略规划和预测、决策的基础上，以各种形式制定的行动计划，反映了特定期间资源配置和经营活动的详细安排。房地产行业作为资金密集型产业，从投资、开发到运营、管理都存在明显的行业特性及管控特点。当前房地产业已走过黄金十年，在房价、地价走高，政府调控升级，行业整合加剧、大型开发商市场份额集中的大背景下，如何做好房地产企业预算管理，已成为一项重要课题。现有企业管理中普遍采取的预算管理模式，也或多或少存在一些间题有待完善。因此，为保证房地产企业长期稳定经营和发展，需要从确立预算目标、预算编制审核、预算管理、预算跟踪调整、预算考核评价等方面，动态监控预算的实现，可以说，预算管理好坏与企业经营管理成败息息相关。

    1 房地产企业预算管理的重要作用

    1.1 有利于企业战略目标实现

    企业战略目标有着长远规划，而预算管理即是把战略目标精细化分解，有利于房地产企业分步骤、按计划实现一个个小目标，最终实现战略目标。预算管理把企业发展按业绩任务分解，把经营目标贯穿于销售、开发、运营、财务等各项具体工作中，分别确定各部门业绩目标，通过营运推动并实现全过程管理。

    1.2 有利于资源合理配置

    房地产企业开发经营具有周期性，从投资拿地、开发建设、开盘销售到竣工交付，需要与政府、媒体、供应商、客户等多方沟通协调，内部需各部门高效协作，才能实现预算目标。房地产企业做好预算管理，有利于人力、物力、财力等资源的合理配置，提高使用效率，降低无效成本支出。

    1.3 有利于降低经营风险

    预算管理在对企业战略目标分解的同时，对各项资源作出明确预算，形成短、中期预算目标，并通过预算跟踪与分析控制，保证企业实现各项经营目标，对业务过程中的潜在风险严加防范，确保企业开发经营顺利推进。

    2 房地产企业预算管理现状

    2.1 预算管理体制有待完善

    房地产企业根据战略目标和战略规划制定年度预算，但部分企业预算管理体制存在问题：如预算编制往往以财务部门为主，未上升至公司管理层的高度；部门预算和企业整体预算偏差较大，有些部门从本位主义出发，往往不能兼顾其他部门及公司整体利益；预算管理分工不明确，预算执行环节存在协调难、落实难，一旦出现偏差和间题，部门之间可能相互推诿，致使预算目标难以达成。

    2.2 预算目标和企业长远目标不相符

    房地產企业确定了长远规划和经营目标后，通过年度预算进行分解实施。在实际操作中，部分企业在预算规划中往往较关注短期业绩实现，而对长远目标的重视度不足。近年来由于房地产市场调控不断增强，大型开发商通过加快周转，市场份额进一步扩大，对中小型开发商的生存发展带来巨大压力，投资拿地能力的限制，项目开发周期的缩短，使预算短期目标和企业发展长远目标难以同步。

    3 房地产企业加强预算管理方法

    3.1 健全预算管理体系

    房地产企业预算管理首先要建立、健全有效的预算组织体系，防止预算管理形式化，预算编制、执行、分析、控制、评价等环环相扣，才可能实现预定目标。企业应加强预算组织领导，明确各预算单位的职责权限、工作协调机制，成立预算管理委员会，作为推行预算管理的专门机构，对董事会负责；具体可在委员会下设预算管理小组，由总会计师、财务总监负责预算的组织和日常工作，小组成员除财务部人员外，还应包括人力资源部、营销部、工程部、合约部、项目部、投资部等人员。

    3.2 预算编制与审核

    （一）确定预算目标。房地产企业应提前考虑以下因素：股东方对业绩目标的期望、以前年度实际经营业绩、预算期间是否有重大影响事项、资本市场要求等。

    （二）预算的编制和审核流程。预算编制和审核一般步骤有：预算管理委员会下达指导意见、各部门编制部门预算、上报预算草案、预算小组初步审查汇总、预算平衡中发现间题讨论沟通、根据预算目标调整修正、确定企业年度预算方案，报预算管理委员会审议、提出审查建议、形成全面预算方案、提交董事会或股东大会批准。决策机构审议批准后，各部门按要求将预算指标合理分解，将年度预算指标分解细化，通过预算控制来保证预算目标的实现。

    （三）预算的编制方法。预算编制过程是一个反复沟通协调的过程，企业应充分考虑行业发展趋势及自身业务特点，选择合理的预算编制方法。常见的方法有定期预算法、滚动预算法、增量预算法、弹性预算法等。房地产企业较多采用增量预算法，以上一年度的预算为起点，结合运营目标、投资分析、市场预判，确定当期各项业绩指标，合理组织投资拿地预算，工程开发预算，签约销售预算、现金流及融资预算，费用和利润预算等。

    3.3 预算实施与控制

    （一）预算实施。目标明确后，各部门按业绩目标要求组织本部门预算实施，预算管理部门需及时掌握预算执行的进展，关注实际与预算的差异，采取相应的控制措施。房地产企业应充分收集地产行业相关政策、市场走向、调控变动、竞争对手动向等信息，通过对标、结构、差异、趋势分析等方法，从定性和定量两个层面反映预算执行过程及发展趋势，并根据实际情况及时作出应对措施。

    （二）预算控制和调整。房地产企业预算控制首先要确定内部各项预算的重点，建立预算执行监控机制，一般由预算管理小组定期反映预算执行情况，与预算目标比较作出分析报告。当企业的内外部环境或经营策略发生重大变化，致使预算的编制基础或执行结果可能出现重大偏差，原有预算已不再适应，需及时作出修正建议。预算调整还应符合企业发展战略，结合年度经营目标与实际，遵循客观、合理、谨慎、可行的原则，不得随意调整。

    3.4 预算考核与评价

    预算考核评价是预算管理的重要环节，通过对各部门预算完成结果进行检查考核，为改进预算管理提供建议，为实施奖惩激励提供依据，是企业实现预算目标、提高绩效的有效手段。企业应制定预算考核管理办法，及时确定各部门预算执行结果，编制预算分析报告，组织考核，肯定成绩，反思不足，提出针对性改进措施，促进各项预算指标的完成。

    4 结语

    综合分析，房地产企业预算管理作为企业管理的一项重要内容，具有复杂性、系统性的特点，业务范围全面覆盖，需企业上下全员参与，管理流程全程跟踪。在国家加强宏观调控形势下，企业更应结合行业发展趋势，重视预算管理，总结经验教训，分析预算管理中的问题，通过相应管理手段和方法加以改进，防范经营风险，实现预算管理精益化，助力企业在激烈的市场竞争中实现健康、稳定、长远发展，更好地实现企业的战略规划和经营目标。

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