房地产上市公司的偿债能力分析
谢丽丽 邓淑婷
摘 要：房地产上市公司的偿债能力是其利益相关者最关注的财务能力之一，它直接关系到上市公司的生存和发展。本文通过选取113家房地产上市公司2007-2016年10年间的财务数据，对我国房地产上市公司的偿债能力进行分析。
关键词：房地产上市公司；偿债能力；负债结构
0 引言
目前，我国共有146家房地产上市公司，本文在分析房地产上市公司的偿债能力时，由于某些上市公司退市、报表数据缺失、财务数据异常等原因，最终选取113家房地产上市公司2007年-2016年10年间的财务数据进行分析。所有数据均源自国泰安数据库及各房地产上市公司财务报表。
1 房地产上市公司偿债能力分析
1.1短期偿债能力指标分析
短期偿债能力是指企业偿还流动负债的能力，主要有流动比率、速动比率和现金比率等指标。
（1）流动比率
流动比率是评价公司偿债能力指标时最经常采用的指标，流动比率越高，企业的偿债能力越强；流动比率越小，企业的偿债能力越弱。
基本公式：流动比率=流动资产/流动负债
从平均值来看，2007-2016年房地产上市公司流动比率在2上下波动，总的来说比较稳定。而流动比率在2左右是比较合适的，可见房地产上市公司在2007-2016年期间的短期偿债能力较为良好，财务风险相对较小。
此外，房地产企业流动比率平均值在2011年前后变化较大，综合数据，猜想可能是受到2011年国际形势的影响以及与国内对房地产行业主动调控有关，整体行业发展势态并不乐观，企业的盈利能力受到波及，从而使流动比率受到影响，偿债能力变弱。
（2）速动比率
速动比率是流动比率的补充指标，对房地产上市公司短期偿债能力的评价更准确。这是因为在房地产行业中，待出售的房屋作为存货，直接影响了企业的销售收入。一般情况下，房地产公司待售房屋越多，存货占比越大，越会影响企业的现金流。
基本公式：速动比率=速动资产/流动负债
在2007-2016年速动比率数据中，速动比率大约在0.6-0.9之间徘徊。结合流动比率可以发现，房地产上市公司流动比率高，但速动比率很低，表明房地产上市公司有大量存货，而房地产企业存货主要是待出售的房屋，因此，房地产上市公司应关注存货，避免存货积压而造成现金流动性差。
1.2长期偿债能力指标分析
长期偿债能力是指企业偿付长期负债的能力。它可以帮助债权人和投资者全面了解企业的偿债能力及财务风险。
资产负债率：一般来说，资产负债率越高，企业的债务就高，偿还债务的能力就更差，企業面临的财务问题就更严重。
基本公式：资产负债率=（总负债/总资产）x100%
正常来说，由于房地产企业本身就依赖于举债发展经营，因此资产负债率在40%-60%之间的房地产上市公司属于比较稳定的。但从表3中，不难看出2008-2016年房地产企业平均资产负债率在61%-66%之间，资产负债率从61.93%持续增加到64.76%。
2 房地产上市公司偿债能力问题分析
2.1资产负债率居高不下
从表3中可以看出，房地产行业的平均资产负债率十年间整体趋势呈现上升状态，而房地产企业的资本规模也在持续增加，这表明房地产企业的资产负债率长期居于高位。而且，一些企业的资产负债率达到80%以上，甚至还有资产负债率高过100%的企业，房地产企业10年来的不断增长是由于中国经济的快速发展，推动房地产企业健康稳定发展。然而，随着我国政府对房地产严格的调控，房地产行业从银行获得贷款的能力不断降低，市场销售资金的回笼下滑，企业所面临的财务问题也不断增加。
2.2负债结构不合理
从图l中能够了解到，整体上，房地产上市公司短期负债率高，长期负债率低，这说明房地产企业的负债主要集中于短期负债，长期负债偏少。这样的负债结构是不合理的，因为短期负债过多，就需要企业近期内有充足的资金归还短期借款，这使得企业短时间内资金压力紧张，对企业的短期偿债能力要求较高。
此外，房地产上市公司短期负债在整体负债中的占比从2007年的79.37%下降到2016年的65.97%，而长期负债率从2007的20.63%上升到2016年的34.03%。这一变化是值得关注的。这是由于金融市场的发展，我国融资方式不断增多，除了银行借款以外，企业还可以通过发行债券、增发股票等形式获得筹资，所以房地产公司的短期负债率逐渐减少，长期负债率比重加大。
3 房地产上市公司偿债能力恶化原因分析
3.1融资渠道单一
房地产行业的发展需要大量资金的支持，这是由于房地产行业自身的特点投资规模较大、开发时间较长、资金回笼较慢决定的，其投资正常需要3年才能收回。而我国现在的金融市场环境使得银行借款成为房地产行业融资的首要选择。
从样本数据的113家A股房地产上市公司来看，2016年房地产上市公司平均资产负债率约为64.76%，与2016年整个行业资产负债率60.39%相比，高了4.37个百分点，而且短期负债比例占整个负债的65.97%。除此以外，在样本当中，有24家房地产上市公司出现过短期负债比率为1的情况，也就是说，在这些公司当中，其负债基本集中于流动负债，非流动负债非常较少。
从房地产开发资金的来源来看，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。这说明房地产上市公司过度依赖银行信贷资金和预售资金扩张，而且过度依赖短期借款。这样的融资渠道过于单一，给房地产行业带来巨大的财务风险，一旦资产市场发生变化，房地产企业的资金链条必然会紧张，更为严重的，可能会造成资金链断裂，企业破产。
3.2政府严格的房地产调控政策
近十年来，我国房价不断地上涨，房价居高不下，政府不断地采取措施对房地产行业进行政策调控。从2010年的“国十一条”、2011年的“新国八条”，到2013年“新国五条”颁布，再到2016年严格执行住房限购政策。政府通过这些措施，以期达到稳固房地产行业的调控成果，维持房地产市场健康稳定，并取得了一些成效。
近年来，各大中城市商品房交易量有所下降，交易价格处于平稳状态，而且不少城市土地出让有所减少。这些变化直接影响房地产行业的销售收入增长速度、企业资金的回笼，进而影响企业经营活动产生的现金流量，使得房地产企业在缺少内部资金的情况下，不断对外举债，偿债能力变弱。
3.3主营业务过度集中
截止到2017年12月，我国共有145家房地产企业上市。而在这145家公司當中，属于房地产开发与经营业的公司为139家，占比高达95.86%，而房地产管理业仅仅只有6家上市公司。因此，在房地产行业当中，绝大多数公司都属于房地产开发与经营业类，而这些企业的主营业务主要是开发和销售商品房，同积土地升值，其中商品房销售收入能占到其整个收入的70%以上。
土地资源的有限性，使得房地产企业很容易就被炒作形成虚拟的泡沫经济。因此，中国房地产企业过度集中的业务必然带来巨大的财务风险。一旦房地产行业出现泡沫，房地产行业业务收入大幅度减少，必然会影响企业的盈利能力，进而影响企业的偿债能力。
4 改善房地产上市公司偿债能力建议
4.1拓宽融资渠道
2016年3月，央行再次普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理，但各地政府多方表示，2017年不会放松房地产政策，因此，中国房地产企业的资金压力在未来一段时间内仍然很大。从当前形势来看，房地产上市公司如果想获得足够的融资，应当扩宽融资渠道，使融资方式多样化，保障资金的安全性。
因此，房地产上市公司可以通过以下措施拓宽融资渠道：第一，增加股权资本，通过增发新股等形式，降低资产负债比例，提高公司承受各种风险的能力，确保公司生存；第二，发行债券；房地产企业可根据私募债、公司债、中期票据等融资手段，进行融资，从而提高长期负债比率，减少企业的财务风险。
4.2改善负债结构
房地产作为资本密集型产业，如果想要快速发展，就必须大量购买土地，这就导致大量资金沉淀到项目中，从而推高资产负债率。然而对于房地产行业来说，资产负债率处于合理水平是最恰当的，过低可能会使经营者过于保守，缺乏进取心，过高则容易增加财务风险，导致资金链紧张。因此，房地产上市公司要合理控制自身的资本结构，使资产负债率达到合理状态。
而且，房地产上市公司短期负债比例一直比较高，企业应适当地调整负债结构，减少短期借款、预收款项的比重，提高长期借款的比重。因为长期负债比较稳定，通常要等到几年以后才需要归还，这样公司就不太容易受到缺乏流动性的影响，更能保证其健康和稳定发展。
4.3开展多元化经营业务
当前，我国房地产企业关键业务仍然是出售房屋。房地产企业可以通过开展多元化经营，保持合理的现金流，以弥补房地产企业流动性差、主要业务收入单一的状况。例如提供物业服务，获得物业销售收入和租金收入；也可进行酒店、商场经营，获取酒店经营收入、商场租金收入等等。通过拓展经营内容，实现业务多元化，有助于降低资产负债率，减少政府调控带来的财务风险。
5 结论
不同于其他行业，房地产行业有着自身的特殊性，尤其是它的高负债运作。因而，偿债能力分析对于房地产企业发展是至关重要的。本文依据房地产上市公司10年的数据，对房地产行业的偿债能力进行分析，发现房地产行业的发展与市场的环境、政府的调控政策息息相关，市场环境好、政府调控宽松，房地产行业的发展好；而一旦市场环境变差、政府严格调控，房地产行业的发展就变弱。
此外，受多种因素影响，房地产企业的偿债能力整体上较差，房地产企业应给予高度的重视，除了依赖于外部融资以外，还应加强自身的盈利积累，实现增长，才能够保障房地产企业健康可持续发展。
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