经济新常态下房地产公司融资战略探讨
张艳
自从我国进入21世纪以来，房地产行业的发展越来越快，房地产行业为我国带来了很大的经济收益，是我国主要的经济来源之一。但是近些年来由于人们盲目的购房等让房地产市场不断抬价，使得房地产行业一定程度上呈现出“泡沫化”的情况，加之国家宏观调控政策不断加码，使近些年来我国房地产市场价格持续降低，抑制了我国房地产行业的发展。在此我们来对经济新常态背景下的房地产公司融资战略进行简要分析探讨，提出房地产融资战略存在的问题及解决对策，希望能够对大家有所帮助。
一、引言
随着我国房地产市场的调控不断得以强化，开发商从获取融资到拍地销售，都受到了较大制约，加之各地限购、限价等政策不断出台，使得房地产开发企业的投资效率不断降低，中小开发商更是举步维艰。加之国内房地产金融市场多元化程度不够，地产公司相当依赖银行贷款等，这样造成的后果就是房地产公司的融资能力受限、融资成本高等问题。房地产企业属于资金密集型行业，融资效率及成本是其工作的重中之中，因此融资战略作为房地产公司财务战略的重要组成部分，在满足公司日常资金需求的同时确保公司不断获取土地储备，积极拓展新的项目以可持续稳步发展。为此深入分析房地产公司的融资环境，构建科学的融资战略，以缓解房地产融资难的现状，促进企业稳健发展。
二、经济新常态下房地产公司融资战略问题
（一）融资形式单一
尽管近些年来我国房地产金融市场在新的发展趋势下做出了一些创新型的改变，但和国际房地产金融市场对比的话，我国房地产金融市场在融资产品的丰富度上还有着明显的差距，主要体现在信托、债券、股市等常规渠道上，而对于我国大多数的房地产公司来说，融资的话一般都采取的是与银行合作，融资形式单一。跟国际的房地产公司相比，我国房地产公司的自我融资能力很差，大多都是采取外源融资方式来改变公司的资金结构。但银行贷款有着明显的自我缺陷，它具有较大规模、较高融资效率和较长使用期限的特点，导致我国大部分的房地产公司在确立融资战略实现融资的过程中主要都依赖于银行贷款，融资的额度也大都超过了原先所确定的额度。这样就使得我国房地产公司在发展的过程中，融资的形式比较单一，给自身公司带来了非常高的负载率，一旦房地产融资政策发生比较大的变化，会直接影响到自身公司，在一定程度上提高了融资难度和公司成本，严重的话还会导致公司日常运转资金不足，造成公司资金链断裂。
（二）战略失误和资金使用效率问题
如果房地产公司没有制定切实有效的融资战略的话，那么就会耗损过多的自有资金，在一定程度上会有公司自身的资金不足的风险。目前，在我国有不少的房地产公司由于制定了错误的融资战略，而且大多数的房地产公司因为自身的积累不足，没有结合公司自身发展的实际情况，所以导致没有能与扩张战略相匹配的融资规划，从而只能选择依靠大量举债来选择购买房子的建设用地、投资开发建设等粗放型的增长方式，然后期待着销售回笼资金后再去偿还。这样的做法对自身公司的发展有一定的抑制作用，存在着很大的风险，一旦中间的过程出现缺漏，会给公司整体上下背负沉重的经济包袱，会严重的影响到公司的财务规划和日常运转，严重的时候会使公司无法偿还所贷款而导致破产。因此房地产公司的管理层需要先积累好自有资金，有着额外的资金来确保自身公司在贷款后融资开发建设出现风险时能够有效解决，不会损害到公司的日常运转。然后根据我国房地产市场的发展趋势和自身公司的实际发展情况来制定切实合理的融资战略。
（三）融资渠道有限
在这个社会发展迅速，市场转变快的新经济时代中，我国大多数的房地产公司在融资过程中，由于融资渠道过少，突显出来的结果就是直接融资渠道不通畅，间接融资渠道狭窄，其他融资渠道无法满足自身的开发建设。大多数房地产公司的融资战略都是通过一些非正式的金融活动来满足自身的开发规划的。如在公司员工内部筹集资金、公司管理层人员向亲朋好友借贷和各种民间借贷行为，这些非正式融資活动所获得的资金只能满足一时的开发建设无法从根本上满足公司长远发展所需要的资金。而且我国所设立的金融活动法律制度约束性不足，民间借贷等行为存在着很大的风险，由于这些民间借贷的行为还款利率非常高，而其操作往往不规范和不合法，在无形中会使公司融资风险及成本大幅度上升。一旦自身公司盈利不足的话或现金流不畅，不但无法偿还贷款，还会抑制自身公司的发展，使得自身公司的运转变得越来越难，直至破产。因此房地产公司需要紧随新的市场经济环境变化，与其他同行相互沟通交流，拓展自身的融资渠道，结合自身公司的长期发展理念，改善自身的融资战略，使自身公司能够占据市场的一席之地。
三、经济新常态下房地产公司融资战略构建
（一）开展多元化融资
房地产公司构建我国经济新常态下的融资战略时，首先需要管理层有多元化融资理念，开展多元化融资。在此给我国多数房地产公司一些建议，希望对大家有所帮助。房地产公司可以采用以下几种方式，供应链金融保理ABS、房地产投资基金等。
我国大多数的供应商相比于房地产公司来说，规模小，所以自身的授信额度不高，因此可以利用房地产公司对供应商做反向保理，这样的话供应商就会将房地产公司的应收账款转让给特定的保理商来进行保理融资，保理商将取得的应收账款债权作为资产打包转让给投资者专门设立的资产支持计划，这样的话在应收账款到期的时候，会由房地产公司向资产支持专项计划支付价款，然后专项计划按照约定向投资者兑付本金和收益。通过供应链金融保理ABS，房地产公司提高不仅提升了自身的占款能力，还有利于经营性现金流的提升和有息负债率的下降，这在很大程度上节约了公司的财务费用，提高公司的盈利能力。
我国政府一旦采用紧缩型政策的时，就会给银行贷款带来较大的影响，房地产公司在这个时候可以选择采用房地产投资基金帮助自身寻找一条全新的资金来源。如果借由房地产投资基金投资房地产公司的股权，投资者会在房地产公司未来的发展过程中具有很高的话语权，这主要是由未来的资金流转情况来决定投资者的投资收益，这样的话房地产投资基金一定会对房地产公司的经营开发方面进行严格的管理和监督，可以有效确保房地产公司资金运行的合理性、科学性。这样的话，房地产公司可以选择利用房地产投资基金来实现自身的融资战略，这样做不仅能够有效避免经营上和融资上的风险，还能够进一步的提高自身公司的经营水平。对自身公司的发展有着很大的帮助，以少量的资金投入换取更多的经济收益。
（二）科学合理设计融资战略并提高自有资金的积累
我国大多数的房地产公司在进行融资活动前一般都是先确定好投资策略，有着自身公司制定的融资战略，根据开发项目的估计资金需求量来确定实际资金的需求，以此来确保融到的资金和实际所需要的资金相符，避免由于融资超过需求从而提高融资成本和融资少于需求从而导致项目开发无法进行这两种情况。房地产公司应当适度的控制负债率和还债进度，如果这两个指标太高的话不仅实质上无法实现，还会使自身公司面临信用危机，而且数额过高的利息也会使得自身公司的资金流转困难，给公司带来很大的亏损。所以房地产公司选择融资战略时，不能追求片面的资金获取，而需要科学合理的设计融资战略，只有及时的把握住国内、外利率、汇率等金融市场的各类信息，准确的研究国内外经济形势结合我国的财政政策以及市场的变化，在融资时结合自身公司的发展情况、未来的发展理念和发展规划来进行合理的分析和准确的判断，通过这些信息以及经济的发展形势来寻求房地产公司最佳的融融资时机、额度等。
房地产公司在向银行贷款时，会对银行贷款产生一定的依赖情绪，使自身公司的资产结构产生很大的变化，而且我国银行贷款受国家政策的影响很深，这就让我国房地产公司在融资的过程中会面临很高的政策性风险。我国房地产公司要想提高自我融资能力，就需要在开发房地产项目时，从根本上去解决融资的需求。房地产公司必须提高资金周转率，在房地产项目开发运转的过程中，将闲置的设备以及控制房地产的闲置资产利用起来，通过租赁融资的方式来提高其资金回笼效率，以此来提高公司自有资金的积累;从自身公司的实际发展情况出发，设立科学、有效的融资结构和债务结构，制定详细的融资渠道拓展规划以及融资战略，逐步提升自身公司的融资能力。
（三）拓展融资渠道
我国目前的房地产公司在拓展融资渠道时可以考虑银行按揭ABS和海外融资等方式，与国内外的房地产公司多进行沟通交流，在此我们来对这两种方式进行简要分析，给我国房地产公司拓展融资渠道时能夠有一定的基础。
资产证券化不仅会拓宽房地产公司的融资渠道，而且银行按揭ABS能够提前将资产变现，以此来降低房地产公司的回款压力，加快房地产开发项目的资金回笼速度。除此之外，银行按揭ABS的基础性较好，大多数都是在交易所上市交易，具有很大的成本优势，还可以减小房地产公司所承受的风险。
由于我国房地产市场的发展趋于成熟，随着我国日益紧缩的财政政策，很多海外资本开始进入我国房地产市场。因此我国房地产公司可以考虑海外融资方式，这样的话不仅可以解决自身公司的资金问题，还可以降低自身公司的融资成本。对房地产公司获取资金有着很好的促进作用。
四、结语
由于经济的发展很迅速，市场的运转和资金的起伏都对我国房地产公司造成很大的影响。房地产公司需要紧随市场变化和适应经济发展的速度，在融资的过程中结合自身的发展情况认真的分析自身公司能够承受风险的能力，以此制定科学、合理的融资战略，认真的分析我国目前的融资模式和融资制度，规划制定有效的融资途径，确保自身公司的收益能够达到最大化。不仅可以为自身公司在未来的发展道路上减少困难，实现可持续发展的同时促进国民经济发展。
（作者单位：青岛佳源房地产集团有限公司）
