产权交易视角下的城市更新策略探析
关键词 产权交易 城市更新 更新策略
作者简介：曾小伟，广东宏尚律师事务所，律师，研究方向：城市更新、公司法、行政法。
中图分类号：D601 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.151
城市更新是当前我国发展中推行的重要政策之一，对于我国城市化的发展和农村改革都有非常重要的作用。而在进行城市更新的过程中，势必会遇到“产权交易”问题，产权交易也是城市更新政策推行中的重要环节之一。所以，当前在产权交易视角下进行城市更新策略研究对于城市化更新发展极为关键。一、城市更新政策介绍
城市更新具体是指对城市的更新改造，将城市发展过程中出现的不适应性内容进行有计划的改造，从而达到城市化发展的目的[1]。城市更新概念提出最早在1958年，荷兰组织了城市更新研讨会，提出了城市更新理念和城市计划，包括对城市房屋进行修正，对于居民不满足的城市街道、公园以及绿化区域进行有效整改，使整个城市焕然一新。我国城市发展相对比较晚，所以引入城市更新的理念也相对比较晚，在上个世纪80年底初期，研究城市发展的陈占祥同志曾提出“城市更新”就是指城市的“新城代谢”，对城市的破损进行修复，对城市发展的新理念进行应用。而到了90年代，城市发展学家吴良镛提出城市更新是“发展与保护”在城市更新的过程中要注意“城市有机更新”，要求在城市更新的过程中，要注意历史环境的保护。在上个世纪的城市更新理念中，大部分都是关于对城市物质条件保存改善的更新策略。而进入到了21世纪之后，城市更新理念也更多的囊括了文化、經济方面的更新内容。这也是我国城市化进程加快的结果。例如，在2004年张平宇提出的“城市再生”理念，就是综合性和整体性更强的城市更新理念。而在2019年11月20，中国城市更新（长三角）峰会在上海举行，会议讨论了我国各地的城市更新计划。
东莞市是我国城市更新政策推行相对比较完善的地区之一，包括之前提出的“三旧改造”工程，都可以说是通过城市更新理念延伸展开的。另外，在东莞市城市更新的过程中，还提出了城市更新具体政策，并落实了更像制度建设。以下是东莞市城市更新政策推行过程中出现的产权交易部分问题及解决办法。二、城市更新中遇到的产权交易问题
（一）资源稀缺引发产权问题
在当前的城市更新中，主要包括再开发、政治改善、保护等城市更新方式，而无论是何种方式进行城市更新，都离不开“城市建设”，在城市建设中对“土地资源”使用权的转移和交易就是非常重要的问题。而由于城市更新需要大量的城市建筑配置，所以产权交易也是城市更新中的重点内容。而当前城市更新中的主要矛盾是日益增长的产权交易需求和稀缺的土地产权之间的矛盾。随着城市化进程的加快，城市用地逐渐减少。例如，英国伦敦地区当前96%的住房建设用地都来自于棕地改造，所以对于伦敦这种大型国际都市，城市更新改造想要继续进行再开发已经非常困难，在如我国东莞地区，城市用地已经开发殆尽，所以实施土地产权交易转让，实现产权合作模式，即将成为城市改造的主要方式。
（二）城市更新中城市和农村产权交易问题
当前的城市更新中，包括广东和东莞地区所实施的“三旧改造”工程，不仅是关系着旧城市和旧城区的改造，也是直接关系着农村集体产权交易的改造，通过农村集体产权交易改造，有效的实现农村更新，达到城市化发展进程加快的目的。而在农村产权交易与城市更新中还存在以下几多方面问题[2]。首先，制度建设不完善，城市更新在我国提出相对比较晚，所以在实际的改造过程中，相关制度建设也比较慢，从而影响到城市更新进度。其次，农村居民的法律意识比较薄弱，所以在集体产权交易过程中很容易出现交易不均衡现象，影响产权交易价格公平性。
（三）城市更新中产权交易中的具体问题
城市更新产权交易中具体包括以下几方面问题：（1）城市更新产权交易门槛相对比较高，对于产权交易和城市更新项目审批的门槛比较低，包括项目面积、重建要求等，影响到城市更新效率和产权交易门槛。（2）城市更新中项目审批和产权交易流程比较简单，传统的城市更新审批比较粗糙，很多城市更新项目并不利于实际的城市更新。（3）城市更新产权交易中地价计收分配相对不够合理，导致产权交易问题增加。三、产权交易视角下城市更新策略
（一）政府发挥宏观作用
城市更新是一项惠国惠民的良好政策，对于国家城市化建设和国民经济的发展都要十分重要的作用。但是，我国城市更新发展较晚，向东莞等城市的城市更新发展算是我国前列，但相较于深圳等城市而言，问题也比较多，所以为了进一步加快城市更新速度，尽快城市更新发展，在实际的工作中，政府应该注重发挥宏观迪调控的作用，注意调整各部门之间的工作，对地区内的城市更新进行有效的规划，组织城市更新规划建设为自身的城市更新制作严格的制度规划，从而保证地区内的城市更新科学、有序的进行。而对于城市更新中的产权交易，政府及相关部门也应该给予高度的重视，在城市更新改造或者翻新过程中，必不可少的环节就是做好产权交易，而为了保证积极、健康的城市产权交易，政府和相关部门应该保证利益均等性原则，维护城市更新中产权交易的公平性。
例如，广东省东莞市实施好城市更新政策做好了以下几方面工作;（1）在2018年4月广东省国土资源厅引发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》，在该向法律文献中提出了城市更新的新准入范围，实现了城市更新中“三旧改造”政策的优化。（2）
《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》还指出了城市更新项目中挂牌招商、土地整备、股权混改、基金投资、“EPC+C”等问题的规定，从而在一定程度上对城市更新中的产权交易环节进行了有效的规范。
（二）城市更新中产权交易问题解决
在当前的城市更新中，产权交易问题非常明显，主要是包括农村产权交易问题、产权交易流程问题等内容，而作为城市更新中的重要环节，想要尽快推行城市更新，就要对产权交易问题进行解决。产权交易具体就是指交易双方根据相关法律规定，通过招标、出售或者兼并的方式，对某一方当事人的产权所有权益进行变更。在进行城市更新中，土地使用权交易、项目承接、企业相互合并转让都要涉及产权交易内容，所有产权交易是城市更新中不可缺少的一部分。
例如，在东莞市进行城市更新的过程中，就对产权交易问题进行了有效的解决，优化了城市更新中产权交易流程，具体包括以下几方面内容：（1）在东莞市进行城市更新改造的过程中，就对农村集体产权交易进行了改革。东莞市制定规划了《农村集体资产交易管理办法》，在办法中规定，农村集体产权交易行为包括产权出租、转让、折价入股以及合作开发等形式，其他形式互动，均不受农村集体资产交易管理办法保护。另外，为了加速农村集体用地的土地流转在集体改革中，规定了农业用地集体流转交易的相关手续和具体流程，从而方便了保护了农村集体用地的保护。（2）在东莞市进行城市更新改造中，明确了是农业农村局为农村集体改革的主要责任单位，对于城市更新中，农村集体产权交易转让有重大的责任。
（三）城市更新中产权交易流程明确
在城市更新中，产权交易流程还有待提高，产权交易流程的优化，对于城市更新项目的落实有着直接的关系，产权交易流程优化是加速城市更新的催化剂。在以往的城市更新过程中，项目投入使用，产权交易内容都有一定的穩定[3]。例如，城市更新中的地价计收分配中，传统的政府主导的“工改住宅，商业”项目，实际土地出让金，土地开发专用金都分给街道。这在一定程度上不利于产权交易。所以，要对城市更新中的部分项目进行改革，从而促进城市更新快速落实。
例如，东莞市进行城市更新政策实施中就做了以下几方面工作：（1）在城市更新政策推行中，对城市地价收分配进行了改革，包括增加单一主体挂牌招商交易、MO地价计收分配等改革，从而有效的改善了城市更新中的产权交易问题。（2）对城市更新产权交易流程进行了更新，其中包括委托挂牌、公告挂牌、产权报名和资格审批、不动产权益要约、双方成交等环节，还包括对产权交易逾期说明规定，从而实现了城市更新产权交易流程优化。四、结语
本文笔者以广东省东莞市的具体城市更新情况进行了总结，并提出了产权交易在城市更新中的作用和具体改革方法，希望能够对城市更新中的产权交易更新有所帮助。
参考文献：
[1]黄砂.产权交易视角下的城市更新策略研究[J].上海城市规划，2016（2）：77-82.
[2]王蓓芳.区域协同视角下铁路既有线城区段城市更新规划策略研究——以遵义川黔铁路既有线城区段综合开发为例[J].智能建筑与智慧城市，2019， 268（3）：98-100.
[3]冯立，唐子来.产权制度视角下的划拨工业用地更新：以上海市虹口区为例[J].城市规划学刊，2013（5）：31-37.
