城市更新项目中重大法律风险及对策研究
关键词 城市更新项目 重大法律风险 应对措施
作者简介：赵立飞，广东达伦（仲恺）律师事务所，四级律师，研究方向：建设工程与房地产。
中图分类号：D601 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.152
城市在发展中需要更新项目，具有投资大、周期长、复杂性的特点，在实际开展中会遇到一系列问题。每个城市的基本情况不一样，缺乏统一法规，在更新项目中会涉及到多个主体利益，所以容易引发纠纷。加强对城市更新项目的研究，清楚了解过程中涉及的法律问题，并制定有效应对策略，保证更新项目顺利进行，推动城市经济发展。一、城市更新项目中重大法律风险
（一）项目原权利人毁约的风险
A公司在某城市中有工业区块地的使用权，这块地被例如更新项目中，主要是用来建设住宅、商业楼、办公楼、保障性住房等，为经济发展提供支持。为了保证项目活动顺利开展，A公司和B公司进行合作，并签订了相关协议，明确各自权利和义务。但是后期由于资金的问题导致无法按时推进，最终解除了签订的协议。在城市更新项目中，违约情况已经屡见不鲜，成为了发展的阻碍性因素。通常情况下，城市更新项目所用时间都比较长，受到房地产市场情况、人为因素及外部环境的影响，一方提出终止或者解除合同的情况经常发生。不确定性因素比较多，导致投资人签订合同后会担心出现毁约的情况，投资人会被要求抬价加码，在后期中签订各类补充协议。一旦毁约会造成巨大经济损失，使得城市更新项目被搁置，很难在规定时间内完成。所以要加强对原权利人毁约风险的研究，有更加全面认识，才能更好去控制，确保合作顺利开展，推动城市的发展[1]。
（二）交易文件瑕疵引发的法律风险
A公司与B公司签订了《合作开发协议》，对一处老旧工业区进行联合开发，期间B公司要筹措到一定资金，在建成之后收益按照合同中的规定来分配。但是在A公司董事会换届之后，新成立的董事会解除了和B公司合作的关系，主要原因在A公司在签署协议的时候没有召开股东代表大会。这个案例具有特殊性，城市项目更新的交易文件有问题的时候，是非常容易引发纠纷的，所以要特别注意。主要原因是文件量大，如果不慎重考虑，就会出现一些问题。在城市更新中，开展关联交易会产生很多文件，和实际工作开展有着直接关系，所以要加强管理，包括行政审批类文件、权益类文件等。可见文件种类是非常多的，文件在起草、签署和保管环节都要非常慎重，即使再小的问题都不能忽视，避免后期出现问题。尤其是文件内容方面，一定要认真检查，必须确保准确无误，绝对不能出现模糊不清的问题，否则会给交易双方造成损失。
（三）隐藏债务未充分披露引发的风险
M公司在建设房地产项目的时候因为资金短缺无法顺利完成，后来在旧城改造中获得了申请主体资格。M公司的股东是A公司，A公司通过股权转让的方式向B公司转让旧改项目。但是在转让的过程中，对债务披露缺乏深度，只是一些表面的，沒有发现隐藏债务，这让B公司遭受了巨大损失，对城市更新项目的进程产生了不利影响。在城市更新项目中，很多投资商都是通过受让股权的方式控股或者参股，其具有明显的优势，主要体现在周期短、项目现成、审批风险小等方面。但是也存在一定弊端，对项目公司历史债务信息不了解，如果转让方存在隐瞒的情况，往往会因为历史债务发生纠纷，这是经常出现的。为了保证交易的安全性，投资人为了保证投资效益，要提前对项目公司的历史债务进行调查，掌握全面信息，便于更好去开展实际工作，减少不利因素的影响。投资人要特别注意，对于项目公司的债务不能只停留在表面，要深入去挖掘，才能有效了解[2]。二、城市更新项目中重大法律风险的应对措施
（一）了解项目所在地的城市更新政策
从实际情况来看，在我国的不同城市中，有关城市更新政策是不一样的，所以除了熟悉国家颁布的法律法规外，还要掌握地方性政策，对于项目更新有很大的帮助。政策内容多。在经济水平发达的城市中，项目更新速度是比较快的，为了指导实际活动开展，一般会颁布相关文件，具体内容比较多，和城市更新项目实施有着直接关系，所以要全面考虑，保证更新项目的顺利开展，实现预期发展目标。变化快，这是政策的明显特点，由于城市发展速度较快，为了有效的适应，关于城市更新项目政策也会发生变化。差异化，不同城市更新政策对同一类问题的规定也是有所不同的，会导致项目建设中会出现问题。基于项目更新政策的这些特点，投资人在决定投资之前，要对城市地区政策有全面了解，充分考虑所在区域和其他区域对同一问题规定有何不同，保证决策制定的科学合理性[3]。
（二）充分而客观真实的尽调
尽职调查要发挥出中介机构的作用，将投资项目整个过程中的风险披露出来。对于投资者来说，为了保证交易的安全性，要做好交易对象的调查工作，经过综合考虑后决定是否投资、如何规避风险。在做尽职调查的时候，要特别注意以下问题：一是拟改造区域的法定图则及城市未来发展规划。二是拟改造区域是否在水源保护区，是否处于生态保护范围之内。三是申请成为实施主体的可行性，包括建筑物面积、栋数、权利主体的数量和构成、权利主体能否找到、争议产权数量的多少，原有房屋出租、自营及分营的情况;四是城市更新项目相关政策，这对城市更新项目非常重要，要掌握当地的相关政策，作为项目活动开展的重要依据;五是如果以项目公司股权并购为主要内容，需要注意项目公司和城市更新项目之间的联系，明白项目公司是否是申请主体、实施主体或项目公司是否与原产权人、股份合作公司的合作方、授权方、项目公司的股权干净度。六是预设并购或者合作方案可行性调查。
（三）因地制宜设计商业模式和合同
由于城市更新项目的情况有所差异，所以商业模式和合同也不尽相同，所以要坚持因地制宜原则，体现出较强针对性，可以取得良好效果。合同目的必须要明确，合同目的是城市更新项目的核心所在，指明了清晰的目标。合同中会涉及到很多事情，每一项内容都要清楚，否则投资目标就会变得含糊不清。城市更新项目需要较长时间来完成，由于涉及的主体比较多，当发生争议的时候，很难分清到底是谁先违约的。所以在合同中要列明双方或者多方当事人你先我后的各项权利义务，这样一来，履约的顺序就会变得非常清楚，出现恶意违规情况就可以立马找到主体，这样就可以避免纠纷发生。创造性的设计担保条款，投资人在城市更新项目中会投入大量资金，如果出现交易失败的情况，将会造成巨大损失。在履行合同时，常用的做法是让合作对方提供尽可能多的可以承担连带保证责任的优质担保。商业模式和合同设计要建立在实际情况基础之上，才能有效的落实下去[4]。
（四）找寻专业律师团队
虽然我国的城市更新项目速度较快，但是了解城市更新法律业务技能的专业人才数量较少。对于投资人来说，一个优秀的城市更新专业律师团队是至关重要的，帮助投资人调查实际情况，有全面的了解，同时发现投资项目中潜在的风险，并采取有效措施来应对，保证实现预期投资目标，帮助投资人了解所投资地区的政策，从而制定科学合理的商业模式，保证合同文本的实用性，对实际工作开展进行有效指导，从根本上避免问题发生。當出现问题的时候，专业律师团队可以帮助投资人及时采取诉讼和非诉讼策略，最大程度减少纠纷发生。因此要意识到专业律师团队的重要性，积极参与到城市更新项目中来，帮助人们解决遇到问题，减少不利因素的影响。在城市更新项目中，难免会遇到问题，因此要发挥出人的主观能动性，通过法律程序来解决问题，这样效果会更好。为了保证城市项目更新，要注重专业律师团队的建设，发挥出人才资源优势，有效解决过程中遇到问题，确保项目建设活动顺利开展。三、结语
综上所述，随着社会经济的发展，城市项目更新速度在不断加快，可以满足生产生活的需求。在项目更新中会投入大量资金，所以容易引发法律风险，必须进行有效控制才可以。关于法律风险的应对，要从多个方面入手去做，才能构建出一个完整的体系，为城市更新项目提供可靠保障，实现顺利开展，不断提升城市经济水平。
参考文献：
[1]赵琳琳.城市更新项目交易中法律风险及规避[J].楚天法治，2017（8）：65.
[2]曾荣晖，裘蓉芳.城市更新热潮下联建房问题的法律适用研究[J].法制与社会，2019（36）：74-75.
[3]王佳丽.试析关于拆除重建类城市更新项目的法律风险防范[J].法制与社会，2018（6）：184-186.
[4]颜雪明.“城市更新”就像在城里开矿——关于“城市更新”正当性的法律思考[J].住宅与房地产，2018（11）：64-68.
