房贷集中度新政对县域金融的影响

2022.08.13

冯全民　魏晓梅

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），这是继房企融资“三道红线”政策之后，我国金融管理机构推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展的又一重要举措，必将对银行经营及房地产行业产生重要影响。为此，笔者选定湖北省安陆市为县域样本，进行专题调研。

安陆市2020年GDP为260.7亿元，在湖北省102个县域单位中排第31位，在孝感市7个县市中排第4位;2020年安陆市贷款余额为189.3亿元，在全省县域排第16位，在孝感市排第3位，因安陆市设有中央粮食储备库，贷款余额剔除粮储贷款65亿元则排孝感市第5位。由此可见，安陆市经济社会发展在湖北省居中游偏上水平，具有较强的代表性。

对照房贷集中度管理指标，安陆市共有5家银行房地产贷款余额占比超标，6家银行个人住房贷款余额占比超标，并且是孝感辖内唯一的四档和五档银行机构全部指标均超标的县市。一个经济体量中规中矩的县级市，房贷集中度指标缘何超标，在房贷新政实施后又将何去何从，这是一个非常值得剖析的县域典型样本。

县域银行业房地产贷款发展现状

房贷新增占比下降，但贷款余额占比仍保持高位。2020年，在全国抗击新冠疫情及“稳保贷款”快速增长的背景下，安陆市房贷年内增量占比为20.3%，较年初下降5.25个百分点，其中房地产开发贷款增量占比下降明显，减少6.59个百分点，个人住房贷款增量占比则提升了4.38个百分点。但房贷余额占比仍然处于高位，2020年末安陆市房贷余额占比为19.39%，比年初上升0.13个百分点。其中，房地产开发贷款余额占比下降0.97个百分点，个人住房贷款余额占比提升了1.08个百分点。

房贷资产质量尚可，但个人房贷不良率明显上升。受内外部经济环境影响，银行业2020年对房贷投放热情较高，安陆市房贷较年初增长13.96%，高于各项贷款增速0.71个百分点。房地产贷款资产质量总体表现尚好，房地产不良贷款率为1.26%，较年初增加0.15个百分点。但不容忽视的是，近年来个人住房贷款不良率不断上升，已成为银行个贷资产质量控制的重点领域。截至2020年末，安陆市个人住房贷款当年新增不良贷款1052万元，主要是建筑业、小商户及民营企业雇员等群体受疫情影响，收入下降明显，导致个人住房按揭贷款不良规模扩大。

部分银行对房贷集中度自发调控，导致基层行改变放贷节奏和时差。如湖北省农信联社要求基层农商行到2020年年末房地产贷款比例不高于20%，受此影响，安陆市农商行2020年末人为控制个人住房贷款发放速度，将年末住房贷款比例控制为19.74%。进入2021年后，突击发放2020年未发放的个人住房贷款，截至2021年1月31日，该行一个月发放的个人住房贷款环比增加1.5亿元，使全行房地产贷款占比迅速达到21.3%。

县域银行业房贷集中度管控情况

部分县市房贷集中度过高，区域整体风险被单一机构风险掩盖。现在的房贷新规对银行机构实行五档监管考核，但大部分房贷归属于全国性银行，县域的整体房贷集中度风险被全国全省数据平均，以致缺乏相应的区域调控手段。如安陆市2020年末总贷款为189.3亿元，其中：房贷36.7亿元，占比为19.39%;个人房贷34.8亿元，占比为18.39%。如果剔除安陆市65亿元的中储粮贷款，县域总贷款以124亿元计算，则房贷占比高达29.5%，个人房贷占比为28%。

县域超标银行数量占比、超标幅度高于全国上市银行平均水平。以安陆市样本分析，2020年末，该市9家银行机构中，除农发行、邮储银行、湖北银行三家机构外，其余机构监管指标均有超限额情况。全市共有5家银行的房地产贷款余额占比超标，平均超标8.51个百分点;6家银行的个人住房贷款余额占比超标，平均超标12.01个百分点。而占全市房贷总量60%以上的4家国有大行房贷余额占比、个人住房贷款余额占比全部超标，分别超标3.71个百分点和11.21个百分点。安陆市还是孝感市辖内唯一的四档和五档机构全部指标均超标的县级市。

现有集中度管理目标值较宽松，过渡期内县域法人银行面临适度的调整压力。对照房贷集中度新规，安陆市超标银行大部分对应整改期为4年，如果超标的非法人机构和法人机构均按当前压降比例和贷款余额计算，不考虑未来贷款增速等，過渡期内合计需要少增房贷约31770万元、个人住房贷款83128万元，平均每年房贷和个人住房贷款分别需少增7943万元和20782万元，相当于2020年全年房地产贷款增量的17.7%、个人住房贷款增量的35.3% 。

若各家超标银行贷款以过去两年各项贷款平均增速增长、房地产贷款无新增，考虑各家行未来4年的整改达标情况，绝大多数非法人银行房贷超标规模预计2年内可消化完成，3年内可全部整改达标。而两家法人银行在调整期的第三年年末仍存在个人住房贷款集中度超限，在调整期第四年年末，体量最小的村镇银行房地产贷款和个人贷款集中度仍会超出6.15个和11.15个百分点。新规实施后，大中型银行以总行为单位进行计算，各地区数据汇总后压力相对小，超标的县域法人银行修复指标存在一定的压力，但这也正是调整县域信贷产业结构的良好契机。

房贷集中度新规对县域相关经营主体的影响

对县域银行业经营的影响

房贷将有序收紧，新增房贷的结构会得到优化。强化房贷集中度管理，将使银行业对于房地产领域的信贷投放更加审慎。一方面，个人住房贷款业务门槛会提高。如安陆市邮储银行表示，对一手房贷款业务，除用户房产抵押外，均要求合作的开发商承担阶段性连带保证责任;而对二手房贷款择优收单，仅选择经营达到一定年限、经营稳定、有固定营业场所的中介开展二手房中介合作。另一方面，短期内中小开发商融资难度增加，房贷集中度新规叠加前期房企融资“三道红线”政策，短期内银行将更倾向放贷给大型优质的开发商，中小开发商可能无法及时获得银行贷款，需通过加快销售、以价换量等方式保证现金流。如安陆市农商行反映，将对开发类房地产信贷持续压缩规模;安陆市农行反映，个人住房按揭贷款将积极介入财务状况良好的品牌龙头企业的优质住宅项目，对股东资金实力较弱、过往开发经验较少的房地产开发企业的房地产项目逐步收缩。同时，多数银行表示将把释放资金投向小微、三农、新基建、制造业等政府重点支持的领域，实现区域信贷结构优化。如安陆市农行2021年普惠小微贷款增速拟不低于40%。总之，在正负因素综合作用下，安陆市银行业新增贷款总量有望保持稳定。据最新摸排结果显示，新规出台后，安陆市共有5家银行机构调整了2021年新增贷款计划，共预计新增贷款调减2亿元。

应拓展非房贷业务，减轻对房地产的依赖。短期看，为满足集中度监管要求，房贷占比较高的银行需要收缩，房贷占比较低的银行则需维持稳定。因此，未来几年，商业银行为促进业务的稳步发展，只能在非房贷领域拓展业务。由于小微民营企业贷款风险较高，其他消费类、经营类贷款差异化经营难度较大，如何摆脱对房地产的依赖、加快业务转型，实现更高质量发展，是县域银行经营必须面对的问题。

过渡期内县域超标法人银行的经营监管指标承压较大。从调研情况看，集中度新规使地方法人银行机构面临多项经营监管指标承压。一是影响贷款规模新增计划的完成，收益减少，主要是地方法人银行规模小，县域经济发展相对滞后，小微企业贷款有效融资需求不足。如安陆市农商行预计2021年贷款余额减少2亿元左右，全年损失利息收入500万元左右。二是影响不良率、资本充足率等监管指标。法人银行机构新增贷款中房地产贷款占比较高，因而对于超标法人银行，如果其他类型贷款不能及时增加势必影响新增规模，并且受疫情影响不良贷款反弹压力较大，短期内可能对不良贷款率、资本充足率形成一定影响。如安陆市楚农商行村镇银行表示，该行房地产贷款执行严格准入程序，目前没有一笔不良贷款，房地产贷款总体风险可控，由于该行其他贷款主要投向个人经营、私人业主、个人消费，且贷款金额在50万元以下，若调整信贷资金投向将加大该行风险管控压力。三是影响客户维护和拓展，市场竞争力下降。超标法人银行机构在整改过程中，减少或者停办房贷业务不利于与优质开发商、优质个人客户的业务合作，造成客户流失。据初步统计，新规实施直接导致地方法人银行损失个人客户2000户以上，同时会导致电子银行产品、存款、贷款等多项业务的下降，降低市场竞争优势。

个人住房贷款计划压缩，存在声誉风险。如安陆市农行2020年个人住房贷款计划新增9000万元，实际累计发放3亿元，净增2億元;2021年个人住房贷款新增计划仅为3000万元，预计发放在1.3亿元左右。2021年1月，上级行给该行的个人住房贷款计划仅为1000万元，导致多家房地产开发商要求该行履行合作协议，尽快发放个人住房贷款，以便保证不拖欠农民工工资，该行又紧急向上争取了4600万元个人住房贷款指标。目前，该行还有5000万元个人住房贷款已批待放，3000万元等待审批，6000万元正在完善客户资料。该行认为，一是农行在总行层面房地产贷款集中度监管指标没有超标，却要实行同超标银行一样的监管，有失公平监管;二是县域房地产开发企业资质不高，难以获得准入门槛。同时，如果不能履行贷款合作协议，不仅存在丧失客户风险，也存在银行声誉风险。

对辖区内房地产开发商的影响

受疫情影响，2020年安陆市商品房销售面积为42.89万平方米，较2019年下降15.95%;全市商品房库存面积为61.17万平方米，较2019年增加了12.6万平方米，去化周期为15个月。

受疫情和调控政策影响，住房销售预计延缓，部分房地产商将面临生存压力。截至2020年12月末，安陆市房地产开发贷款余额为1.88亿元，比2020年初减少1.4亿元。个人购房贷款余额为34.82亿元，比年初增加5.89亿元，占全部贷款增加额的26.59%。房贷新规出台后，房地产商的资金实力不同，受影响的程度也不同。据安陆市某两个楼盘反映，受疫情影响，外出务工人员不能回来面签和收入下降等因素，2021年1月的销售只有2020年同期的一半，资金回笼速度明显减缓。同时，受新规调控政策影响，银行个人住房贷款放款速度延缓，预计楼盘清盘要比原计划推迟一年左右。地产商一旦资金链条断裂，将面临生存危机。

新开工楼盘压力很大，拟改变开发计划渡过难关。据安陆新开工的某项目经理介绍，该项目总投资7.5亿元，计划建筑面积15万平方米，自筹资金2.5亿元，2020年某银行口头协议贷款3000万元，达到预售条件后逐步回款，进行后期建设，基本可以满足项目需求。新规出台后，原协议贷款行表示不能新增房地产贷款，住房按揭贷款回款速度势必受到影响，因此该项目新引进了一位股东，同时采取预约抵扣让利方式进行销售，虽然该楼盘计划10月1日开盘，目前已预约的有近400人，每人收取5万元预约金，回笼资金2000万元，基本能满足开发需求。个别资金实力较差的开发商，则改变原来几栋楼同时开工计划，采取完成一栋再开发一栋，虽减轻了资金压力，但同时增加了开发周期和开发成本，减少了利润。

从长期看，集中度新规调控政策对县域房地产影响有限。从安陆市的情况来看，虽然城镇化、改善型住房有一定的刚需，但由于县域能够提供的就业岗位有限，不能改变人口向大中城市转移的趋势，未来房地产开发商将更加谨慎投资，房地产开发规模呈现逐步缩小趋势，预计未来三年房地产需求总体平稳，县域房价也将呈现小幅下降趋势。

对个人房贷业务的影响

个人房贷审批周期会延长，但总体可控。虽然个人房贷受上级行指标控制影响，不能像往年一样随批随贷，但毕竟行内可进行区域调剂，通常指标下达在月初，增拨指标在月末，即便当月不能发放，在下月初也可发放。真正受到调控的是地方法人金融机构，安陆楚农商行村镇银行自2018年11月就叫停了个人住房贷款;安陆市农村商业银行目前两项指标超标，但湖北省联社尚未下达具体调控计划，目前对个人住房贷款仍采取收单即放，后期应该会受到一定影响，但其每年新增贷款10亿元以上，加上每月归还的个人住房贷款，每年累计投放的个人住房贷款还是很大的。不过，对于申请贷款的居民来说，贷款的审批周期延长是肯定的。

居民会持币观望，房地产销售周期将延长。新规出台后，部分居民认为房地产市场发展受限，开发商可能因急于回收资金而降价销售，持币待购者大有人在。但据两个楼盘的负责人介绍，后期可能对销售手段予以完善，增加诸如送家具、家电、车库等策略，尽量避免采用降价措施，以预防前期购房者的不满，引发社会矛盾。

延缓刚性需求，影响居民正常生活。尽管业内专家认为，专门设置个人住房贷款余额上限要求，是为了约束房贷占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对个人房贷需求影响不大。但调查发现，各金融机构个人住房贷款发放速度明显减缓，基本上是处于等额度状态，影响居民的刚性需求，如结婚、子女上学等，只能采取推迟婚期或租住方式解决。

担心购房贷款额度减少，购房面积减少。受疫情影响，城乡居民收入都有所减少，而个人住房按揭贷款的额度是根据收入来核定的，特别是《通知》调控政策出台后，部分居民担心在银行个人住房贷款收紧的情况下，会减少申请贷款的额度，从而减少购房面积。在调研中，一位徐女士讲，原打算购买150平方米的房子，约需贷款45万元，为生二胎一次性购房到位，担心银行授信额度不能满足，且预期收入不明朗，计划先购买110平方米的房子，以后有钱了再说。

对县域房价的影响

县域人口容纳力有限，难以支撑房价持续上涨。目前，县域总人口趋减，购房需求后劲不足。统计数据表明，2011～2020年，安陆市户籍人口总数减少了2.3万人，虽然城镇化率从43.8%提高到55.3%，但十年内城镇人口仅增加了6万人，而十年间住房销售面积为333万平方米，新增人口平均55.5平方米，后期购房需求严重不足。另一方面，居民收入增长预期不足，购房动力下降。从表1显示，近十年来城乡居民人均收入都实现了翻番，但绝对额依然不高，若考虑物价上涨、医疗教育等家庭支出项目增多等因素，真正能够用作购房支出的资金非常有限。同时，受疫情影响，2020年收入减少，影响居民收入增长预期，导致购房动力不足。

拿地成本推高了房价，房价下跌空间有限。2011年商用住宅地价平均为114万元/亩，2020年为233万元/亩，按容积率2.6计算，2020年平均每平方住房土地价格为1343元，较2011年增加686元，加上拿地成本及建设周期开发商的资金占用费，每平方米的土地价格上涨在1000元以上。《通知》调控政策出台后，销售周期会延长，进一步加重开发商的资金占用成本，尽管开发商可能会采取一定的折扣销加快售策略，但县域房价短期内难以出现明显下跌。

建筑成本居高不下，房价趋于平稳。2011～2020年，安陆市房价从3200元/平方米上涨到4740元/平方米，上涨了1540元/平方米，如上述土地价格导致增加1000元/平方米，再加上安装天然气管道、通信网络、绿化等设施，总体住房建筑成本上涨超过了房价上涨，開发商的超额利润时代已经过去，开发商利润逐步趋于平均化，房价趋于平稳。