加强房地产企业预算管理分析
顾永威
摘要：随着我国经济改革的进一步深化，房地产企业的发展速度逐渐放缓，国家也发布相关政策指引来抑制和消除过去黄金十年带来的不理性繁荣风险。在此大背景下，房地产市场交易量趋于平稳，房地产企业投资回收期有所延长，收入空间也被压缩，短期内，多数房地产企业面临着资金周转困难的问题。基于此，文章阐述了预算管理的重要性及房地产企业预算管理的主要方向。并结合实践，分析当前房地产企业预算管理中存在的问题。最后针对问题提出相应的解决对策，以期为房地产企业预算管理体系的完善提供借鉴。
关键词：房地产企业;预算管理;问题;对策
目前房地产企业面对的市场竞争压力较大，大部分房地产企业为了提升自身实力，实现经济增长，逐步推进预算管理，已取得初步成效，但是仍有部分房地产企业在推进预算管理过程中出现一定的问题，导致预算管理效果还未达到预期。预算管理对房地产企业的资金利用、项目运行等都有重要作用，如何提升预算管理的质量是现阶段房地产企业必须要引起重视的问题。
一、預算管理的重要性及房地产企业预算管理的主要方向
（一）房地产企业预算管理的重要性
预算是指房地产企业对其经营计划进行量化，以提前将资金合理配置到各业务活动，在企业经营中，预算管理通常会涉及到企业的投资、融资及成本等多个活动。房地产企业既是高风险、高投资及高投资回收期类企业，也是负债经营型企业，加强预算管理对房地产企业实现资金的良性循环有着重要的意义。预算管理对房地产企业的重要性有以下几点：
第一，加快实现房地产企业的战略目标，由于房地产企业的经营业务较为复杂，其实现战略目标并不是一项简单工作，企业需要将战略目标进行分解，形成阶段性指标，全面预算管理则可以基于这些指标设置科学的预算管理目标，因而，企业在落实预算管理目标的同时，也可促进实现企业的战略目标。
第二，合理规划项目进度，目前随着市场经济环境的快速变化，房地产企业内部的各项资源呈下降趋势，在此背景下，如何提升房地产企业的资源使用效益，是房地产企业的首要任务之一。房地产企业具有高风险、高投资和项目周期长跨度大的特点，因此房地产企业在项目实施之前必须要对项目的资金流入流出、项目的实施进度、资源使用等方面的内容制定预算规划，控制项目进度和资金使用，确保企业内部资源可以得到最大程度的利用，提升资源使用效益，保证房地产企业的稳定发展。
第三，控制房地产企业的经营成本，并防范控制经营风险，房地产企业通过预算管理，预测和规划企业的未来发展，财务人员根据预算规划对经营成本进行控制，准确核算各个施工阶段的成本，基于企业项目的实际情况和市场形势制定成本管理措施。预算管理也可实现风险防范和控制，通过企业的历史预算数据预测企业未来发展，提前识别企业可能引发风险的因素，从源头控制风险，防患于未然。
（二）房地产企业预算管理的主要方向
以往，企业的预算管理常集中于财务收支的控制方面，预算管理范围较为狭窄，而近年来，随着管理会计的应用，预算管理范围更加宽广，涵盖企业的各个经营活动，逐渐从以往财务部门参与、涵盖财务工作的模式演变为需要全员参与、全方位开展的预算管理体系。而从房地产企业经营特点来看，现金流预算和收支管理是预算管理中的两个重点。
二、房地产企业预算管理中存在的问题
在外部市场环境及内部发展需求的双重推动下，房地产企业也加强了对预算管理的重视，不断完善预算管理体系，但从实际应用效果来看，多数房地产企业资源配置还不够科学，资源浪费严重，经营成本依旧维持在较高的水平。通过进一步的分析发现，房地产企业在预算管理中还存在以下问题：
（一）预算管理理念较为落后
虽然预算管理一直是企业财务管理的重点，但在以往多年的发展中，房地产行业的蓬勃发展形势使得各房地产企业将主要的发展目光放在业务拓展上，企业管理者对预算管理不够重视，企业预算管理缺乏有效的顶层设计，所制定的预算管理规划和企业中长期规划未有效结合。而管理者的轻视也使得房地产企业内部各层级人员也不积极参与预算管理活动，甚至部分人员认为预算管理属于财务部门工作，应由财务人员负责，由此导致多数房地产企业的预算管理只局限在财务活动上。另外，多数房地产企业的预算管理人员综合素质也不高，专业能力不过硬，无法满足现代化预算管理体系建设的要求。
（二）预算编制还不够科学
企业的预算编制应囊括各个经济活动，而房地产企业在经营中往往会同期开展多个项目，预算编制难度较大，影响因素较多，对企业预算编制水平提出了较高的要求。而从目前来看，一方面，房地产企业财务管理转型缓慢，财务人员还没深入到业务活动中去，对市场行情变动了解不够敏锐，无法准确获知各项目开展实际所需资金;另一方面，多数房地产企业信息化建设不足，企业内部各系统缺乏衔接，经济数据无法实现实时共享，企业用于预算编制的数据不够全面、准确，预算编制科学性不足。
（三）预算执行力不强
受传统管理思想的影响，房地产企业在预算管理中还残存“重编制轻执行”的问题，房地产企业预算管理活动多停留在预算编制阶段，并未对预算执行过程开展深入、全面且规范的管理，管理者对自身所制定的预算计划落实情况了解不及时、不全面，预算管理计划极容易在实施过程中发生偏离，而管理者对预算执行的忽视使得管理者短期内发现偏离风险，房地产企业不得不频繁地进行预算调整，企业预算目标难实现，预算目标也难准确指导企业的资金配置，甚至部分企业的预算指标逐渐沦为形式化，导致预算管理职能无法得到有效发挥。
（四）缺乏预算评价
受管理思想影响，多数房地产企业往往缺乏对预算管理的评价，或预算评价不够及时，企业在制定下期预算管理方案时并未全面吸取之前管理的经验，没有完全剔除以往预算管理中存在的风险，部分房地产企业预算管理流程僵硬固化，导致企业的预算管理方案和实际经营需求存在一定的偏差，比如预算管理未实现对企业经营活动的全覆盖，预算管理逐渐沦为一纸空文，严重影响了预算管理职能的发挥和预算管理体系的建设。
三、房地产企业提升预算管理水平的策略
通过对上述问题的进一步分析，结合问题产生的原因，针对房地产企业预算管理水平的提升提出以下对策建议：
（一）加强预算管理理念的宣贯，完善预算管理组织结构
房地产企业应从思想认知出发，加大预算管理理念的宣贯，拓展管理层、各部门人员对预算管理认识的深度和广度。管理层应根据政策指引、自身短中长期发展规划等来编制现代化预算管理体系建设计划，明确预算管理建设的短中长期目标，做好预算管理顶层设计工作;各部门人员应根据管理层指示，明确自身在预算管理中所扮演的角色和承担的权责利，并按规执行。房地产企业还应建立健全预算管理组织结构，设立预算管理委员会，担负预算审批、目标考核等顶层设计工作;设立预算管理小组，负责企业预算目标分解下达及预算编制等管理工作;设立预算执行小组，负责企业预算方案的执行、落实及反馈工作。
（二）多角度提高预算编制的科学性
根据上述描述的问题，房地产企业可以从以下几方面来提升预算编制的科学性：第一，合理选择预算编制方法。虽然目前市面上推崇零基预算及混合预算，但部分房地产企业的预算编制实际上还受过往数据的影响，偏向于增量预算，所以，新时期，企业应明确制定各科目的预算编制方法，比如针对固定支出項，可采用固定预算;针对受环境、企业经营情况影响较大的项目，应严格采用零基预算或零基预算和其他预算相结合的模式。第二，加强业财融合。企业应加大对预算管理人员综合能力的培养，促使其工作深入到业务一线，直接获得一手的企业业务开展信息和市场变化情况，减少或独居数据多次加工带来的失真风险。第三，加强信息化建设。房地产企业应及时引入先进的预算管理系统，并不断革新内部系统软件，提高系统间的交互性，使得各数据可以实现实时共享，满足现代化预算管理流程开展要求。
（三）加强预算执行力
一方面，房地产企业应根据预算管理组织结构，细化各部门、各人员的岗位职责，并根据分解后的预算指标，将相关责任落实到具体个人和相关负责人，落实追踪问效，将各部门、各人员在预算管理中的履职情况和其薪资、升迁等相挂钩，以此来约束人员行为。另一方面，预算执行人员应对预算执行开展动态追踪，实时分析企业预算方案落实情况，通过实际进展和预期数据的对比，判断是否发生预算偏差，并及时采取措施，纠正预算偏差，确保预算执行工作的有序开展。
（四）积极开展预算评价，加强对预算评价结果的应用
首先，房地产企业应认识到预算评价的重要性，完善预算管理体系，在战略层面点明预算评价的必要性，从而促使预算管理部门重视预算评价工作。其次，由经验丰富且参与本期预算管理方案指定的预算人员，根据预期目标、预算执行情况等来对当期预算管理效率进行自评，编制预算评价报告。此外，为确保预算评价的可观性，房地产企业还可以邀请第三方机构来进行外部测评，纠正自评带来的主观性影响。最后，整理预算评价报告作为下期预算管理方案指定的依据，减少或消除已发现风险因素，从而促进预算管理的职能全面发挥。
四、结语
综上所述，房地产企业的预算管理体系还不够完善，预算管理在应用中还存在不少问题，新时期，房地产企业应做好加强预算管理理念的宣贯、完善预算管理组织、多角度提高预算编制的科学性、加强预算执行力、积极开展预算评价及加强对预算评价结果的应用等工作，才能提高企业预算管理水平。
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【作者单位：深业泰然（集团）股份有限公司】
