宏观调控背景下房地产企业融资问题及对策探讨
冷敏
2020年，注定是不平凡的一年，房地产市场也未能幸免。随着房地产市场竞争日趋激烈，政府为了抑制“炒房”现象，国家出台了一系列的宏观调控政策，新房及二手房成交量逐渐下降，融资渠道少，融资难，也是每个房地产企业现在面临的最大难题。因此，探讨新形势下的融资战略和融资模式具有迫切的重大意义。本文在分析宏观调控背景下房地产业融资的方法重要性的基础上，探讨了融资现状和存在的问题，针对问题提出了相应的改善对策。
为了确保我国经济持续健康稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，2010年就出台了“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需要求，支持自住刚需，加大住房保障力度。特别是在2010年1月至12月期间，央行6次上调法定存款准备金率、两次上调基准存贷款利率。中国政府出台了历史上最严格的一轮房地产调控措施，以解决一些城市房价上涨过快的问题。尤其在2019年，国家对房地产业信托业务、房地产企业发行外债进行了制约，同时加强对地方资产管理公司监管，严禁变相为机构和项目融资。一系列的调控意味着重新洗牌，优胜劣汰。房地产企业想要得到稳定健康的发展，壮大自身规模，提升市场份额，必须有强大的资金作保障。为此，我们要观察经济形势，深入研究，整合各方资源，搭建合作平台。同时企业要引进专业人士，优化内部管理，提升风险防范意识，解决房地产企业融资难题，促进房地产企业从各方面系统性解决房地产企业融资问题，积极推动房地产企业健康发展，对国民经济发展起到应有的作用。
一、房地产企业融资简述
无论什么样的企业，在发展的过程中，都有可能遇到资金问题，房地产企业随着自身快速发展，受到资金制约的时候，就会选择融资。资金对于资金密集型的房地产行来来说是很重要的。房地产企业融资是指在房地产经济活动中，通过各种信贷方式、手段和工具为房地产行业及相关部门融资的财务行为。
房地产企业融资最主要的特点就是资金需要量大。房地产企业融资的特点：按照投资房地产的规模来确定需求资金量，投资越大，需求越大。房地产企业由于需求的资金量大，所以在融资的过程中呈现出和行业特点高度吻合的资金特点，是典型的资金密集型行业。市场是融资的关键因素。这是因为，中国房地产企业大多是以销售为导向的经营模式，市场的影响力更大。这其实是很容易理解，以银行信贷为例，房地产企业倾向于用土地、房产或建筑工程作为抵押，如果房地产市场良好的前景情况下，房地产很容易实现销售目标和资产的不断增加，相反，房地产市场是不好时，会导致滞销和担保物的价值贬值的状态，当然不容易得到贷款，贷款金额也会相对减少。融资受到政策的影响很大。房地产融资必然会受到国家政策的深刻影响，无论是作为一种手段直接受到房地产融资政策的调控，还是受到房地产相关政策的间接影响，这也是房地产融资的一个不可忽视的特点。
资金问题历来都是房地产投资者最为关切的问题，任何一个房地产投资者，想要在竞争激烈的房地产市场中成功，取决于他筹集资金的能力和使用资金的能力，以及他的技术能力、管理经验和他从之前的房地产投资中取得的信誉。从项目建设开始，到项目完工，都需要强大的资金来支撑。在良性运行的情况下，通过不同阶段的运作，货币资金能尽快回笼，企业就能顺利发展下去。所以，房地产企业融资还是很重要的。
二、房地产企业融资中存在的问题
（一）融资环境问题
近几年，国家针对过热的房地产先后出台了一系列宏观调控政策，通过连续提高利率、法定存款准备金、实行限购限价等政策来强化调控，力图抑制房价过快上涨的势头。2010年1月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》;2010年4月17日，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出坚决遏制房价上涨过快，实施更加严格的房贷政策。这一系列的房地产调控细则，也产生了前所未有的调控效果，直接导致商品房及二手房成交量的大幅度下滑，从而导致開发商资金回笼困难，速度较慢，也增加了再次融资的难度。
（二）融资方法问题
1.银行贷款
现阶段，我国房地产企业采取银行贷款融资比例较大。这是因为银行贷款具有成本低、效率高的特点。但房地产企业如果银行贷款金额大，就会导致资产负债率偏高，给企业后期发展埋下很大的隐患。据不完全统计，在进行房地产的开发和销售过程中，自有资金只占很小一部分，绝大部分的资金来源于银行贷款及消费者的预付款。2017年房地产开发企业到位资金156053亿元，其中贷款25242亿元;2018年到位资金120164.75亿元，其中贷款21807亿元;2019年到位资金132194亿元，贷款25229亿元，基本上贷款占比均有所提高。
2.债券投资
房地产企业债券是指房地产企业为筹措开发资金而向社会发行的贷款信用凭证。房地产公司发行债券必须经政府主管部门审批，手续复杂。我国目前的房地产企业债券发行数量与规模还远远不够，由于长期债券利率风险很大，而投资者又不能及时规避风险，这就导致房地产债券市场活跃程度差。房地产企业债券自2000年后再未发行，原有的少量债券也已兑付。
3.股权投资
股权融资在我国房地产融资中占比较小。由于我国证券市场不是很成熟，等待上市融资的企业很多，管理部门提出的上市条件要求很高，大部分房地产企业往往都不具备条件。2018年，全国共有房地产企业97937家。根据当年发布的相关统计数据，目前我国房地产行业上市公司仅有208家左右，在房地产企业中仅占2%，占比较小。房地产企业财务杠杆越高，那风险也就越大，这对企业进行融资产生了巨大的不利影响，致使房地产企业陷入恶性循环。同时，过度依赖于银行贷款的资金，会使房地产市场风险和融资信用风险过度集中在商业银行，也使得房地产行业信贷政策非常敏感，这非常不利于内部结构调整和可持续发展的产业。
（三）融资专业人才问题
房地产企业融资工作是一项对专业要求非常高的技术工作。企业要结合自身实际，对项目规模与周期性等制订一系列融资规划。计算融资需要金额，寻找合适的融资渠道，对比分析资金使用灵活性及成本高低，选择最合适自身的融资方案。这些都需要精通投资、法律、财务、金融政策的专业技术人才的参与。而目前很多房地产企业在融资前并没有这些研究和测算，往往是根据企业法人的判断进行融资，只重短期不重长期，只重规模不重成本，给企业的发展带来了较大的风险。有些房地产企业的融资模式只限于银行贷款，不考虑资金需求大小及资金使用的时间要求，结果导致资金使用率低，企业负债率偏高。遇到国家对房地产宏观调整时，企业现金流就会出现问题，使企业寸步难行。
三、房地产企业融资问题的改善对策
（一）结合产业政策导向，制定正确战略
现阶段，应充分地顺应国家的政策导向，利用优惠政策。如旧城改造，老旧小区改造、公租房等项目可以利用政策性政府产业基金。十九大报告明确房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，加快建立多主体供给、多渠道保障，通过培育、发展住房市场，构建购租并举的住房制度，让人们住有所居的同时，也发展了房地产业。
（二）加大房地产企业债券力度
要加快房地产公司债券融资力度，尽快摆脱对银行贷款的过度依赖。房地产债券融资的好处是不增加资产负债率。因为资产负债率过高，风险过高，就会增加后期贷款难度。房地产公司的债券的发行，可以调节房地产公司的融资结构。我国房地产企业的银行贷款时间相对较短，因此，发行中长期债券可以提供稳定的资本结构，有利于房地产行业的健康发展。
（三）拓展融资渠道
加大房地产信托融资力度。房地产信托投资是基于委托人对受托人的信任，集中多个委托人的资金，购买、持有房地产或为房地产融资的一种投资方式。它是以财产为核心，以信任为基础，以财产为方式的一种制度，从长远来看，信托资金将是未来房地产企业重要融资渠道，信托成本将居高位。近年来，银行贷款难，而我国房地产业的融资又严重依赖银行贷款，房地产信托将成为房地产企業解决资金问题的新宠。现在我国房地产企业信托的主要模式有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托。房地产信托是金融性信托和房地产业相互结合的特殊信托产物。它为房地产业的发展提供了更多的资金支持和融资手段。比起其他融资方法，如债权融资、股权融资等模式，虽然房地产信托融资本身也有一定的局限性和其他条件的欠缺，但信托的宏观环境比起其他融资模式还是宽松很多。从国外房地产业信托融资来看，房地产信托是一种成功的融资模式。
四、结语
综上所述，房地产企业的融资问题是由很多方面的原因引起的，具体来说，受企业内部因素、政府政策调整、金融机构政策调整的影响。为了保证房地产企业更加健康稳定的发展，我们应当针对问题及时提出解决方案。一定要认真制定融资方案，结合本企业实际情况，尽可能地获得更多的资金支持，促进房地产企业发展。最后，也希望政府和金融机构出台一系列优惠帮扶政策，这样才能使房地产行业能持续稳定地发展。
（作者单位：武汉金融街投资控股集团有限公司）
